La fiscalit del contratto preliminare immobiliare
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La fiscalità del contratto preliminare immobiliare. Thomas Tassani Università degli Studi di Urbino. Piano della lezione. Il contratto preliminare nell’imposta di registro Il contratto preliminare nell’Iva Acconti e caparre: il preliminare “ad esecuzione anticipata”

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La fiscalit del contratto preliminare immobiliare

La fiscalità del contratto preliminare immobiliare

Thomas Tassani

Università degli Studi di Urbino


Piano della lezione

Piano della lezione

  • Il contratto preliminare nell’imposta di registro

  • Il contratto preliminare nell’Iva

  • Acconti e caparre: il preliminare “ad esecuzione anticipata”

  • Il preliminare per persona da nominare

  • (Figure giuridiche alternative)


Contratto preliminare

Contratto Preliminare

  • Effetti obbligatori rispetto al contratto definitivo di cui si predetermina il contenuto

  • Preliminare deve avere la forma del definitivo (art. 1351 c.c.)

  • Estrema diffusione soprattutto in ambito immobiliare


Contratto preliminare1

Contratto preliminare

  • Se atto pubblico: obbligo di registrazione in termine fisso (art. 5, primo comma, Dpr 131/86)

  • Art.1, lett. a, parte II, Tariffa allegata, in caso d’uso quando formato per corrispondenza e non richiesta la forma scritta pena nullità


Scritture private non autenticate

Scritture private non autenticate

  • Art. 5, comma 2, Dpr 131/86: in caso d’uso se tutte le disposizioni sono relative ad operazioni soggette ad Iva.

  • Non si considerano soggette ad Iva le operazioni“esenti e imponibili ai sensi dell’art. 10, nn 8, 8 bis, 8 ter e 27-quinques, Dpr 633/72”

  • Tra cui: cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, strumentali e non

  • Ne deriva una generalizzazione dell’obbligo di registrazione per i preliminari di cessioni di fabbricati


Secondo agenzia entrate

Secondo Agenzia Entrate

  • I contratti preliminari concernenti beni immobili sono in ogni caso soggtti a registrazione in termne fisso

  • I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari (art. 10, comma 1, lett dbis), TUR)

    (circ. 18/E/13)


Registrazione del preliminare ed agevolazioni

Detrazione 36% per ristrutturazioni

Caso di acquisto con unico atto notarile di abitazione e box pertinenziale;

Spesa per il box sostenuta prima del rogito, pagando con bonifico, ma in assenza di preliminare

Ammontare delle spese per il box specificamente comprovate da attestazione del venditore

Detrazione non possibile se preliminare non anche registrato (Ris. AE 38/2008)

Registrazione del preliminare ed agevolazioni


Preliminare trascritto

Preliminare trascritto

  • L. 30/97, trascrivibilità del preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata

  • Art. 2645 bis c.c.

  • Imposta ipotecaria in misura fissa (art. 4, tariffa D.lgs. 347/1990)

  • Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)


Imposta di registro

Imposta di registro

  • Art. 10, Tariffa: imposta fissa (200 euro) per Contratti preliminari di ogni specie

  • Imposizione proporzionale se il contratto prevede

    • Acconti sul prezzo (3% - rinvio art. 9)

    • Caparra confirmatoria ( 0,50% - rinvio art. 6)


Circ 18 2013

Circ. 18/2013


Caparre o acconti a rate

Caparre o acconti “a rate”

  • Se il contratto prevede la dazione di somme da versare in parte (o in tutto) in seguito

  • La imposizione avviene comunque al momento di registrazione del preliminare

  • Art. 10 Tariffa “prevede”...


Preliminare definitivo

Preliminare - Definitivo

  • Art. 10 Tariffa:

    L’imposta proporzionale pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo

  • Portata anticipatoria dell’imposizione con riguardo a questi elementi

    (si ritiene anche in caso di definitivo non stipulato, ma effetti sentenza ex 2932 c.c.)


Rimborso

Rimborso

  • Se l’imposta proporzionale per l’acconto (o la caparra) è superiore all’imposta di registro dovuta sul definitivo

  • Diritto al rimborso della maggiore imposta versata

  • Da esercitare entro 3 anni dal giorno del pagamento del definitivo

    (circ. 18/13)


Se non viene stipulato il definitivo

Se non viene stipulato il definitivo

  • Non ripetibile l’imposta fissa pagata sul preliminare e l’imposta relativa alla caparra (Ris. MF n. 37/1986)

  • Diritto al rimborso dell’imposta proporzionale per gli acconti, in quanto imposta parziale, anticipata rispetto al definitivo (Cass. 14028/07)

  • Anche per per causa imputabile alle parti (art. 38 Dpr 131/86) è comunque dovuta la restituzione dell’imposta proporzionale


Il contratto preliminare nell iva

Il contratto preliminare nell’Iva

  • Non riveste alcun rilievo agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto qualora si limiti a contenere l’impegno reciproco alla successiva conclusione del contratto definitivo.

  • Il regolamento negoziale, anche se concluso da imprenditori o esercenti arti e professioni, non è infatti in grado di evidenziare alcuna cessione di beni o prestazione di servizi.

  • Portata meramente obbligatoria e provvisoria


Prt cessioni di beni immobili

Prt.: Cessioni di beni immobili

  • Il contratto preliminare non è in grado di realizzare quegli effetti traslativi o costitutivi considerati dall’art. 6 Dpr 633/72 come momento di effettuazione delle operazioni.


Effettuazione dell operazione imponibile

Effettuazione dell’operazione imponibile

  • L’art. 6, 4 c., Dpr 633/72 dispone che l’operazione si considera effettuata se, anteriormente al prodursi degli eventi di cui ai commi precedenti, è pagato in tutto o in parte il corrispettivo (o sia emessa fattura).

  • In questa ipotesi, al momento del pagamento, si verificherà il presupposto d’imposta con, in particolare, obbligo di emissione della fattura da parte del cedente o del prestatore.


Giurisprudenza sul tema

Giurisprudenza sul tema

  • Corte Cassazione 24/9/1997 (immobile)

  • Corte Cassazione, sez.trib., 12192 del 22/2/2008 (immobile)

  • Corte Cassazione, sez.trib., 18877 del 5/7/2007 (azienda)


Possibile rilevanza iva del preliminare

Possibile rilevanza Iva del preliminare

  • Il preliminare prevede il versamento di somme a titolo di acconto sul prezzo

  • In capo al cedente sorgerà l’obbligo di emissione della fattura e di addebito per rivalsa dell’imposta

  • Il cedente, se non consumatore finale, avrà diritto alla detrazione dell’imposta, sussistendone gli ulteriori requisiti


Tassazione iva dell acconto

Tassazione Iva dell’acconto

  • Possibile applicare aliquota ridotta 4%

  • Se nel preliminare sono contenute le dichiarazioni relative ai requisiti c.d. “prima casa”

  • (art. 1, Nota II-bis, comma 2, Tariffa allegata Dpr 131/1986)


Gli acconti tra iva e registro

Gli acconti tra Iva e registro

  • Tassazione dell’acconto sul preliminare al 3%

  • L’Iva non va ad aggiungersi all’imposta proporzionale di registro, se si considera che l’art. 10 Tariffa allegata al Dpr 131/1986, prevede la tassazione proporzionale sugli acconti nei soli casi in cui non vi sia assoggettamento ad Iva degli stessi.


La caparra confirmatoria tra iva e registro

La caparra confirmatoria tra Iva e registro

  • Diversamente deve invece affermarsi con riferimento alla caparra confirmatoria, la cui funzione, nel momento genetico, di tipo risarcitorio la distingue dall’acconto e giustifica l’estraneità dal campo applicativo Iva.

  • Tassazione della caparra con la sola imposta proporzionale di registro (0,5%)

  • (CORTE CASS., sent. n. 28697 del 12/10/2005, in Fisconline; ID., sent. n. 1320 del 12/12/2006, in Fisconline) Agenzia Entrate: RIS. n. 197/E del 1/8/2007


Distinzione tra caparra e acconto

Distinzione tra caparra e acconto

  • Necessario poter ricavare l’aspetto causale, nel preliminare, del versamento previsto

  • E’ caparra se emerge la esplicita destinazione delle somme versate in termini di “risarcimento” per l’eventuale inadempimento di una delle parti

  • Non rilevante a questi fini il “mutamento della natura giuridica” della caparra al momento della stipula del definitivo (imputata al prezzo)


Circ ae 197 e del 1 8 2007

Circ. AE 197/E del 1/8/2007

  • Se non vi è alcuna particolare qualificazione delle somme;

  • Se sono state qualificate come anticipo o acconto;

  • Se svolgono una funzione mista, in parte di anticipo in parte di risarcimento

  • Nei casi dubbi è anticipo di prezzo (così Cass. 3833/97; 28697/05 ) – e regime tassazione relativo


Doppia imposizione ir iva per acconti

Doppia imposizione IR-Iva per acconti?

  • No, perché l’assoggettamento ad Iva esclude l’imposizione proporzionale di registro


Doppia imposizione ir iva per caparra confirmatoria

Doppia imposizione IR-Iva per caparra confirmatoria?

  • Possibile, perché in caso di successiva conclusione del contratto definitivo

  • la natura funzionale di acconto sul prezzo che la caparra confirmatoria assume a seguito dell’adempimento contrattuale (conclusione del contratto definitivo) fa sì che lo stesso importo vada a formare la base imponibile relativamente alla quale è emessa fattura ed è calcolata e corrisposta l’Iva

  • Stesso importo assoggettato ad imposizione proporzionale registro ed Iva


Rimborso1

Rimborso?

  • L’assoggettamento anche ad imposta proporzionale di registro realizzerebbe evidentemente una violazione del principio di alternatività che, come noto, regola i rapporti tra le due imposte.

  • Giurisprudenza di merito non consolidata:

    In senso favorevole: 15276/2000; CTR Roma 186/05; CTP Milano 129/2003

    Agenzia Entrate: prassi negativa


Altre clausole

Altre clausole

Clausola penale:

Predeterminazione dell’importo risarcibile in caso di indempimento o ritardo

  • Imposta di registro al 3% (art. 9 Tariffa)

  • In quanto connessa all’inadempimento, è considerata assoggettata ad imposizione sostitutiva (art. 27 TUR)


Caparra penitenziale

Caparra penitenziale

  • E’ il corrispettivo del recesso – collegata al patto di recesso

  • 0,5% o 3% al momento del recesso (quale corrispettivo per la risoluzione – art. 28 Tur – a seconda che la somma sia versata o sia assunto l’impegno - multa penitenziale)


Depositi cauzionali

Depositi cauzionali

  • Art. 6 Tariffa, 0,50% se “garanzia a favore di terzi”, quindi se costituito da un terzo estraneo


La circolazione del contratto preliminare

La circolazione del contratto preliminare


Forme negoziali per attuare la circolazione

Forme negoziali per attuare la circolazione

  • Preliminare con riserva di nomina

  • Cessione del preliminare

  • Risoluzione del preliminare

  • Preliminare a favore di terzo


Il preliminare per persona da nominare

Il preliminare per persona da nominare

  • Estrema diffusione nella pratica nel campo delle transazioni immobiliari

  • In base alla riserva di nomina contenuta nel contratto preliminare ed alla successiva dichiarazione di nomina, gli effetti del preliminare retroagiscono, ex tunc, al momento in cui il contratto è stato stipulato

  • Art. 1404 c.c.: il soggetto nominato acquista i diritti ed assume gli obblighi derivanti dal contratto


Riserva e dichiarazione di nomina

Riserva e dichiarazione di nomina

  • No alterazione nella sequenza preliminare-definitivo;

  • In particolare, l’imposizione proporzionale di registro sul primo potrà essere imputata a quella definitiva dovuta sul secondo

  • Non si spezza il legame preliminare-definitivo e la sequenza in termini impositivi


La dichiarazione di nomina

La dichiarazione di nomina

  • Art. 32 Dpr 131/86: imposta fissa per la dichiarazione di nomina, a condizione che

    • Derivi dalla legge o da riserva di nomina dell’atto cui si riferisce;

    • Sia esercitata entro 3 giorni dalla data dell’atto mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico e presentata alla registrazione entro lo stesso termine


Art 32

Art. 32

  • Nessuna imposta è dovuta se è contenuta nello stesso atto che contiene la riserva

  • Negli altri casi si applicherà l’imposta dovuta per l’atto cui si riferisce la dichiarazione


Termine di 3 giorni

Termine di 3 giorni

  • Funzione di cautela fiscale (per i contratti traslativi, in cui la riserva copre in realtà un doppio trasferimento della proprietà)

  • Differenza da art. 1402 c.c. (forma, previsione negoziale termine diverso, accettazione)

  • Quindi fiscalmente la dichiarazione può esplicare effetto ex art. 1402 c.c., ma non rispettare il termine dell’art. 32 Tur


Esempio

Esempio

  • Preliminare prevede riserva di nomina e che la stessa debba avvenire entro 30 gg.;

  • La nomina viene effettuata il 30 giorno, valida ex art. 1402 c.c.

  • Oltre il termine di 3 gg. di cui all’art. 32 Tur


Nomina oltre i 3 gg

Nomina oltre i 3 gg.

  • La norma dispone l’applicazione dell’imposta dell’atto cui la dichiarazione si riferisce

  • Tassazione della dichiarazione di nomina, relativa ad un preliminare, con imposta fissa di registro

  • Se la dichiarazione di nomina si riferisce ad un contratto definitivo, invece vi sarà una seconda imposizione proporzionale


Acconti e caparre

Acconti e caparre

  • Art. 32 Dpr 131/86, in caso di preliminare che prevede acconti o caparre conf., impone una seconda imposizione proporzionale?

  • No, perché l’imposta del contratto preliminare è quella fissa, non quella proporzionale, che ha una funzione anticipatoria di quella del definitivo

  • Imposizione su caparre ed acconti hanno una loro autonomia rispetto a quella sul c.p.

  • Così Studi del CNN


Cassazione 14028 2007

Cassazione 14028/2007

  • La sola imposta sull’atto (preliminare) è quella fissa

  • Quella relativa agli acconti è riferita al contratto definitivo

  • Peraltro, ove definitivo non stipulato, nessuna giustificazione alla imposizione e diritto al rimborso


Ai fini iva preliminare per persona da nominare

Ai fini Iva – Preliminare per persona da nominare

  • La previsione di acconti e caparre nel preliminare può comportare problemi di ordine applicativo

  • Visto che i soggetti sono differenti


Esempio1

Esempio

  • il soggetto A conclude un preliminare di acquisto di immobile da B, per persona da nominare C, in data 1/7/2007, stabilendo che la dichiarazione di nomina verrà effettuata il giorno fissato per la stipula del contratto definitivo, ossia il 25/7/2007; è altresì previsto e corrisposto un acconto sul prezzo al momento della conclusione del preliminare;

  • in data 25/7/2007, viene effettuata la dichiarazione di nomina di C (e la relativa accettazione) di fronte al notaio rogante e successiva conclusione di contratto definitivo tra B e C.


Problema applicativo e interpretativo

Problema applicativo e interpretativo

  • In questa ipotesi, l’acconto versato dallo stipulante (A) al promittente venditore (B) sarà, se quest’ultimo è soggetto Iva, assoggettato ad imposta,

  • E dovrà essere applicata l’Iva al momento della stipula del contratto definitivo, laddove però il rapporto di rivalsa unirà il venditore (B) al diverso soggetto: l’acquirente nominato (C)

  • Come unire i due differenti momenti impositivi?


Soluzioni in teoria configurabili 1

Soluzioni in teoria configurabili: 1

  • si può affermare definitività dell’Iva assolta dal promittente acquirente e relativa all’acconto versato e che

  • al momento della conclusione del contratto definitivo, al soggetto nominato acquirente debba essere emessa fattura per l’intero importo previsto in contratto;

  • Problema: doppia imposizione


Soluzioni in teoria configurabili 2

Soluzioni in teoria configurabili: 2

  • si può ritenere la definitività dell’Iva assolta dal promittente acquirente e relativa all’acconto versato ma affermare che

  • al momento della conclusione del contratto definitivo, al soggetto nominato acquirente debba essere emessa fattura solo per l’importo “residuo”, dato dalla differenza tra il corrispettivo previsto e l’acconto versato;

  • Problema: no pieno diritto di detrazione


Soluzioni in teoria configurabili 3

Soluzioni in teoria configurabili: 3

  • si può ritenere che, per effetto della dichiarazione di nomina, sorga il diritto, in capo al venditore, di attivare la procedura di variazione (art. 26), relativamente all’imposta addebitata allo stipulante sull’acconto.

  • Al momento della conclusione del contratto definitivo, al soggetto nominato acquirente dovrà essere emessa fattura per l’intero importo previsto in contratto.


Soluzione preferibile n 3

Soluzione preferibile: n. 3

  • Perché evita la doppia tassazione del medesimo presupposto

  • Perché evita di segmentare il rapporto impositivo in termini incompatibili con la unitaria configurazione della fattispecie che, a seguito della dichiarazione di nomina, lega esclusivamente, e per l’intero prezzo previsto in contratto, il venditore al soggetto nominato.

  • Apprezza l’effetto retroattivo della dichiarazione di nomina, parti sostanziali quelle definitive fin dal primo momento


Passaggi interpretativi

Passaggi interpretativi

  • riconducibilità della fattispecie negoziale in esame ai casi previsti dallo stesso art. 26 Dpr 633/72 che giustificano la variazione in diminuzione;

  • possibilità di ricorrere alla variazione Iva ancheoltre il decorso di un anno dalla effettuazione della operazione, ai sensi del terzo comma dell’art. 26.


Strumento giuridico la variazione iva

Strumento giuridico: la variazione Iva

  • Variazione in diminuzione ai sensi dell’art. 26, Dpr 633/72.

  • Il cedente o il prestatore ha il “diritto di portare in detrazione ai sensi dell’art. 19 l’imposta corrispondente alla variazione” (registrandola ai sensi dell’art. 25, decreto Iva)

  • Il cessionario o committente ha diritto alla restituzione dell’importo pagato a titolo di rivalsa ed il dovere, se ha registrato l’operazione, di registrare la variazione ex art. 23 o 24 Dpr 633/72


La prassi amministrativa

La prassi amministrativa

  • Risoluzione della Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale Emilia- Romagna del 9/5/2002.

  • Secondo l’Agenzia la persona nominata acquisti diritti ed obblighi dal momento della stipula, per la portata retroattiva della dichiarazione di nomina.

  • In modo tale che, confronti dello stipulante, l’effetto della dichiarazione di nomina sia di ordine “risolutivo-sostitutivo”

  • Tale configurazione giuridica degli effetti della dichiarazione di nomina comporta, a parere dell’Agenzia, l’esigenza fiscale di “individuare, documentalmente e contabilmente” i “reali e definitivi soggetti attivi e passivi” dell’operazione compiuta.


Secondo la dr emilia romagna

Secondo la DR Emilia Romagna

  • Il “riallineamento fiscale dell’operazione” non è solo una esigenza formale, bensì “di natura sostanziale (…) dipendendo dallo stesso sia l’adeguata soluzione di eventuali problematiche lato sensu collocabili in fenomeni di doppia imposizione, sia la soluzione dei problemi connessi al regolare esercizio del diritto alla detrazione”.


Secondo dr emilia romagna

Secondo DR Emilia Romagna

  • - applicabile l’art. 26, secondo comma, Dpr 633/72

  • (lo strumento della variazione Iva potendo “addivenire alla raffigurazione dell’effetto risolutivo e della definitiva imputazione soggettiva dell’operazione”, dovendo, allora, ricomprendere la fattispecie in esame nell”ampia locuzione – e simili – contenuta nella norma”)


Termine annuale

Termine annuale?

  • Il terzo comma dell’art. 26, Dpr 633/72, limita inoltre il ricorso alla procedura di variazione di cui al secondo comma, che non può esercitarsi “dopo il decorso di un anno dalla effettuazione dell’operazione imponibile”, qualora “gli eventi ivi indicati si verifichino in dipendenza di sopravvenuto accordo tra le parti”.

  • La dichiarazione di nomina a seguito di preliminare con persona da nominare non è riconducibile a casi di “sopravvenuto accordo tra le parti”.


La fiscalit del contratto preliminare immobiliare

  • L’esercizio della dichiarazione di nomina non configura, infatti, alcun accordo tra le parti originarie del contratto.

  • In questo senso, la riserva di nomina e, dunque, la fonte negoziale degli effetti della dichiarazione di nomina sono da individuarsi nel contratto originario.

  • Così anche DR Agenzia Entrate cit.


Attenzione

Attenzione

  • Per attivare la procedura, la AE richiede che il termine fissato per la nomina sia certus an et quando,

  • “nel senso cioè che non debba sussistere dubbio alcuno che l’adempimento prescritto dalla legge (nomina e comunicazione del contraente nominato) avvenga in un determinato numero di giorni a partire dalla stipulazione del contratto o a scadenza fissa o in altro modo sicuramente determinato”


La fiscalit del contratto preliminare immobiliare

Caso

  • Preliminare stipulato il 1/1/2010; riserva di nomina da effettuare entro “data di stipula del rogito”

  • Si prevede che il rogito debba essere stipulato “entro 30 giorni da quando la parte venditrice dichiarerà che sussistono le condizioni per la consegna del bene”

  • L’1/7/2010 consegna del bene e dichiarazione di nomina di terzo

  • Il 17/7/2010, stipula del definitivo con il terzo


Termine certo

Termine certo

  • Continuità tra la Risoluzione 2002e quella del Ministero delle Finanze del 1986 che ha ritenuto non configurabili gli effetti propri di un contratto per persona da nominare in quanto, nella specifica fattispecie esaminata, non era stato “fissato un termine preciso per la nomina dell’effettivo acquirente”.

  • Così anche RIS MIN 212 del 11/8/2009


La condizione

La condizione

  • E’ anche condizione civilista affinchè, ex art. 1402 c.c., la riserva abbia effetto

  • In mancanza, la riserva è come se fosse “non apposta”

  • E la successiva dichiarazione di nomina non potrebbe essere tale ma potrebbe essere qualificata dall’AE come cessione del preliminare oppure come cessione del definitivo


Cessione del contratto preliminare

Cessione del contratto preliminare

  • Preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione (art. 1407 c.c.)

  • Sostituzione soggettiva avviene ex nunc, e quindi non retroagisce / differentemente dalla riserva di nomina


Imposta di registro1

Imposta di registro

  • Art. 31 Dpr 131/86: tassazione propria del contratto ceduto (quindi, fissa)

  • Problema: se caparre e acconti? (v.prima)

  • Problema: se cessione prevede corrispettivo, applicabilità art. 9 Tariffa (3%)?


La fiscalit del contratto preliminare immobiliare

Iva

  • No possibile applicare la procedura di variazione

  • Definitività dei due momenti impositivi (e detrazione eventuale) acconto – definitivo

  • No doppia imposizione ma possibile limitazione al diritto di detrazione per il cessionario

  • Se corrispettivo, assoggettamento ad Iva (art. 3, 2 c., n. 5, Dpr 633/72)


Risoluzione del preliminare

Risoluzione del preliminare

  • Si spezza completamente il collegamento con un successivo contratto (definitivo), facendo venire meno gli effetti del preliminare

  • Ai fini del registro non sembra dunque possibile realizzare l’imputazione della imposta pagata al momento del preliminare con quella successiva sul definitivo


Imposta di registro rimborso

Imposta di registro: rimborso?

  • Imposta fissa: no

  • Imposta proporzionale sugli acconti: si

  • Imposta proporzionale sulle caparre: secondo l’Agenzia no, ma la dottrina civilistica riconosce alla caparra confirmatoria una autonomia dal preliminare ed una accessorietà rispetto al definitivo….

  • No applicazione art. 38 Dpr 131/86, perché la risoluzione non è vicenda relativa al definitivo ed alle relative clausole ed effetti, anche anticipati


Art 28 dpr 131 86

Art. 28 Dpr 131/86

  • Risoluzione, tassa fissa se dipende da clausola del contratto o condizione risolutiva espressa o quando stipulata entro due giorni

  • Se corrispettivo per la risoluzione tassazione proporzionale(0,50 o 3%)

  • In ogni altro caso, si applica l’imposizione proporzionale per le “prestazioni derivanti dalla risoluzione”


La risoluzione del preliminare

La risoluzione del preliminare

  • Non produce effetti di retrocessione su beni, per la portata solo obbligatoria

  • La stessa restituzione di acconti o caparre deriva dalla mancata stipula del definitivo non dalla risoluzione in sé del preliminare

  • Quindi tassazione sempre in misura fissa

  • Sicuramente, se la risoluzione deriva da clausola negoziale o condizione risolutiva espressa


Ai fini iva

Ai fini Iva

  • Si procedura di variazione ex art. 26

  • Espressamente prevista la risoluzione e rescissione.

  • Problema del termine annuale perché si tratta di sopravvenuto accordo tra le parti

  • A meno che non vi sia una clausola negoziale che lo preveda o una condizione risolutiva espressa


Preliminare a favore di terzo

Preliminare a favore di terzo

  • Le parti si impegnano a concludere un definitivo che avrà effetto nei confronti del terzo

  • Lo stesso impegno a contrarre è a favore del terzo, che può avvalersene (effetto simile al preliminare unilaterale)


Imposta di registro2

Imposta di registro

  • Nessuna variazione allo schema impositivo già illustrato


Ai fini iva1

Ai fini Iva

  • Se mutano le parti (perché il definitivo è stipulato dal terzo), non utilizzabile lo strumento della variazione Iva

  • Se le parti non mutano, problematicità nella detrazione dell’Iva per il soggetto che ha stipulato a favore del terzo


Rapporti preliminare definitivo

Rapporti Preliminare - Definitivo

  • Si modifica la natura o la tipologia del bene tra preliminare e definitivo

  • Modifiche di ordine soggettivo (nel caso di riserva di nomina)(vedi prima)


Circ 196 e del 31 7 2007

Circ. 196/E del 31/7/2007

  • Preliminare per acquisto immobili uso abitativo

  • Impegno del venditore nel preliminare di presentare richiesta per cambio di destinazione a residence

  • Corrisposti acconti per l’intero ammontare del prezzo

  • Assoggettato ad Iva ma dal cedente non portata in detrazione (ex art. 19, bis 1, comma 1, lett. i)

  • Successivamente al versamento degli acconti, ma prima della stipula del definitivo, ottenuto il cambio di destinazione (residence c.c. D/2)

    La società acquirente può effettuare la rettifica della detrazione?


Secondo l agenzia

Secondo l’Agenzia

  • Il venditore deve operare una variazione in aumento (in quanto aliquota dal 10% al 20%) perché l’oggetto del contratto di compravendita è costituito dal bene nella nuova destinazione – (art. 26, primo comma, Dpr 633/72)

  • L’acquirente ha diritto alla rettifica della detrazione per mutamento della qualificazione giuridica dei beni (art. 19,bis 2)


Preliminare definitivo nelle imposte sui redditi

Preliminare- Definitivo nelle imposte sui redditi

  • Generale rilievo degli effetti reali e quindi del definitivo, non del contratto preliminare: redditi diversi, periodo del quinquennio, art 67 Tuir.


Redditi di impresa e competenza

Redditi di impresa e competenza

  • Principio competenza (art. 109 Tuir)

    • Stipulazione contratto definitivo per beni immobili

    • Consegna per beni mobili

    • Ovvero se successiva la data in cui si verifica l’effetto traslativo

  • Quindi non rileva il preliminare, visto che non si trasmette il diritto reale


Distinzione tra iva e i redditi

Distinzione tra Iva e I. redditi

  • Iva anche gli acconti sul preliminare provocano la tassazione

  • Imposte sui redditi, il versamento delle stesse somme non è rilevante fiscalmente, occorre attendere la stipula del definitivo

  • No per reddito lavoro autonomo, conta il principio della cassa


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