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Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes

Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes. 0. Persönlicher Werdegang 1. Ausgangssituation 2. Projektvorbereitung 3. Projektdefinition 4. Projektorganisation 5. Projektrealisierung 6. Arbeitsplatzausstattung 7. Umzug ________________________________

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Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes

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  1. Geodät auf AbwegenManagement eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes 0. Persönlicher Werdegang 1. Ausgangssituation 2. Projektvorbereitung 3. Projektdefinition 4. Projektorganisation 5. Projektrealisierung 6. Arbeitsplatzausstattung 7. Umzug________________________________ Dr.-Ing. Ingolf Burstedde, Berlin

  2. 0. Persönlicher Werdegang • 1966 - 71 Geodäsiestudium an der TU Berlin (Dipl.-Ing.) • 1971 - 72 Nachuniversitärer Ausbildungsgang • Deutsches Institut für Entwicklungspolitik, Berlin • 1972 - 73 Sachbearbeiter „Vermessung“ beim Europ. Kernforschungszentrum CERN, Genf • 1972 - 75 Beig. Sachverst. „Architekturphotogrammetrie“ UNESCO, Yogyakarta, Indonesien • 1975 - 80 Wiss. Assistent an der TU Berlin (Dr.-Ing. 1982) • 1980 - 87 Gruppenleiter „Vermessung“ • Deutsche Ges. für Wiederaufarbeitung von Kernbrennstoffen DWK, Hannover • 1987 - 05 Bereichsleiter „Immobilien“ • Stadtwerke Düsseldorf AG • 2006 Projektleiter „Flower of the East“, Iran

  3. Seit 2007 … • Frühruhestand • Lehrbeauftragter an der Siberian State Academy of Geodesy, Novosibirsk, Russland • Berater bei verschiedenen Organisationen vornehmlich im Ausland

  4. 1. Ausgangssituation 1.1 Das Unternehmen Stadtwerke Düsseldorf AG • Strom (Produktion und Verteilung) • Gas (Verteilung) • Wasser (Produktion und Verteilung) • Fernwärme (Produktion und Verteilung) • 3 Kraftwerke • 4 Wasserkraftwerke • Beschäftigte: 4.450 Arbeiter und Angestellte (1991) • Beschäftigte: 2.600 Arbeiter und Angestellte (2005) ! • Umsatz: 1.3 Milliarden € pro Jahr

  5. 1930

  6. 1993

  7. 1997

  8. 1997

  9. 2000

  10. 2001

  11. 2004

  12. 2004

  13. 1. Ausgangssituation 1.2 Der Energiemarkt 1994 • Liberalisierung des Energiemarkts • Wettbewerb • Kostendruck • Personalabbau • Synergieeffekte

  14. 1. Ausgangssituation1.3 Projektidee • Konzentration der Netzbetriebe, der Läger und der Verwaltung • Flächenreduzierung • Optimierung der Betriebsabläufe • Generelle Professionalisierung

  15. 2. Projektvorbereitung2.1 „Brainstorming“ • „Teambuilding“ • Externe Beratung • Bestandsaufnahme • Betriebsabläufe • Flächenoptimierung • Stadtplanung • Baurecht • Denkmalschutz • Kennzahlen • Grobe Standortplanung • Kosten / Nutzen

  16. 2. Projektvorbereitung2.2 Ergebnisse des „Brainstormings“ Es ist möglich … • die existierende Nutzfläche um 50% zu reduzieren (!) • das vorhandene Baurecht viel besser auszunutzen • aus 5 Standorten einen zu machen (110.000 qm) • 210.000 qm vorhandener Grundstücksfläche zu verkaufen • die Baukosten weitgehend durch die Verkaufserlöse zu decken • die jährlichen Betriebskosten um 10 Mio € zu senken

  17. 3. Projektdefinition3.1 Arbeitsplatzbedarf (Bürobeispiel) Arbeitsplatz: 12.0 qm Möbel 3.8 sqm Bedienung 2.3 sqm Bewegung 5.9 sqm

  18. 3. Projektdefinition3.2 Anforderungen an die Architektur • Aufbruchstimmung • Teamarbeit • Transparenz • Offenheit gegenüber Kunden • Denkmalschutz als Chance • Symbiose „alt / neu“

  19. 3. Projektdefinition3.3 Raum- und Funktionsprogramm • 24.000 qm Neubauflächen • 29.000 qm Umbauflächen unter Denkmalschutz • 1.300 / 1.100 Arbeitsplätze (Büros / Werkstätten) • 50 KFZ - Hebebühnen • 150 / 650 Parkplätze (innen / außen) • 105.000 qm Grundstücksfläche

  20. 3. Projektdefinition3.4 Kosten und Termine • Kalkulationsbasis: Raum- und Funktionsprogramm • Baukostenschätzung anhand von Erfahrungswerten • Baunebenkosten: 16%(Planung, Genehmigung, Gutachten, Vermessung…) • Unvorhergesehenes 10% • Ergebnis: 115 Mio. € • Zeitplan nach Erfahrungswerten (54 Monate) ?

  21. 3. Projektdefinition3.4 Aufsichtsratsgenehmigung • Notwendigkeit ? • Nutzen ? • Unternehmensvorteile ? • Kosten und Termine ?----------------------------- • Expertenüberprüfung !

  22. 4. Projektorganisation4.1 Organigramm Vorstand Lenkungsausschuss Betriebsrat Controlling Projektleitung Hausinterne Experten P1: Verwaltung P2: Betriebshof P3: Zentrallager P4: Turbinenhalle TemporäreProjektfunktionen Permanente Unternehmensfunktionen

  23. VS 4. Projektorganisation4.2 Lenkungsausschuss (LA) LA BR PC PL IE P1 P2 P3 P4 15 Personen 50 Sitzungen von 08/97 bis 05/03Aufgaben / Verantwortlichkeiten : Projektüberwachung Genehmigung von Planabweichungen Genehmigung von wesentlichen Meilensteinen

  24. VS LA BR 4. Project organisation4.2 Projektleiter (PL) PC PL IE P1 P2 P3 P4 1 Projektleiter, 1 Stellvertreter Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Organisieren, planen, überwachen, veranlassen, koordinieren Führung des Projektteams Information des Lenkungsausschusses Interne und externe Beauftragung

  25. VS LA BR PC 4. Projektorganisation4.3 Projektcontrolling (PC) PL IE P1 P2 P3 P4 2 Controller Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Kostenstrukturen Budgetüberwachung Abweichungsanalysen Information der Projektleitung Direkte Berichtserstattung bei Uneinigkeit mit der Projektleitung

  26. 5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (1) • Denkmalschutzwettbewerb • Architektenwettbewerb • Finanzierungswettbewerb • Gemeinsame Vorplanung (Architekt, GU, Eigentümer) • Bauausführung durch den GU

  27. 5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (2) • Grundstücksfläche : 14.400 qm • Überbaute Fläche : 7.860 qm • Bruttogeschossfläche : 27.500 qm • Nettonutzfläche : 16.750 qm • Büroarbeitsplätze : 835 • Kosten : 37 Mio. € • Bauzeit : 17 Monate • Büros • Konferenzräume • Schulungsräume • Gästecasino • Zentralarchiv

  28. MIPIM Preis 2003 !

  29. 5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (1) • Grundstücksfläche : 86.000 qm • Bruttogeschossfläche : 80.000 qm • Nettonutzfläche : 45.000 qm • Büroarbeitsplätze : 790 • Industriearbeitsplätze : 770 • Kosten : 68 Mio. € • Bauzeit : 20 Monate

  30. 5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (2) • Werkstätten, Büros • Verbindungsbauwerke (1. Stock / 1. Stock) • Garagen • Rechenzentrum • Betriebscasino • Waschräume, Duschen • Konferenzräume • Schulungsräume

  31. 5. Projektrealisierung5.3 Neubau eines Zentrallagers • Überdachtes Lager : 5.500 qm • Außenlager : 6.000 qm • Bruttogeschossfläche : 7.700 qm • Bürofläche : 1.700 qm • Büroarbeitsplätze : 56 • Lagerarbeitsplätze : 23 • Kosten : 7 Mio. €

  32. 5. Projektrealisierung5.4 Umbau der Turbinenhalle (1) • Denkmalschutz (!) • Nutzungskonzept (?) 1. Kundenzentrum 2. Veranstaltungshalle (event location) 3. Ort für die Kunst

  33. Die Turbinenhalle in früheren Zeiten

  34. Nach der Sanierung

  35. Die Turbinenhalle als … Ort für die Kunst

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