居住规划与房产投资
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居住规划与房产投资. 授课大纲. 􀂄 租房或购房决策 􀂄 购房与换房规划 􀂄 我国的房产制度 􀂄 房产投资. 一 . 租房或购房的决策. 􀂄 租房或购房的优缺点 􀂄 租房或购房的决策方法 􀂄 租房或购房决策的影响因素 􀂄 居住规划流程图. 1.1 租房和购房的优缺点. 􀂄 租房的优点 􀂄 租房的缺点 􀂄 购房的优点 􀂄 购房的缺点. 1.1.1 租房的优点. 有能力使用更多的居住空间 􀂄 比较能够应对家庭收入的变化 􀂄 资金较自由,可寻找更有利的运用渠道 􀂄 有较大的迁徙自由度

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居住规划与房产投资

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Presentation Transcript


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居住规划与房产投资


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授课大纲

􀂄 租房或购房决策

􀂄 购房与换房规划

􀂄 我国的房产制度

􀂄 房产投资


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一. 租房或购房的决策

􀂄 租房或购房的优缺点

􀂄 租房或购房的决策方法

􀂄 租房或购房决策的影响因素

􀂄 居住规划流程图


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1.1 租房和购房的优缺点

􀂄 租房的优点

􀂄 租房的缺点

􀂄 购房的优点

􀂄 购房的缺点


1 1 1

1.1.1 租房的优点

有能力使用更多的居住空间

􀂄 比较能够应对家庭收入的变化

􀂄 资金较自由,可寻找更有利的运用渠道

􀂄 有较大的迁徙自由度

􀂄 瑕疵或毁损风险由房东负担

􀂄 税负较轻

􀂄 不用考虑房价下跌风险


1 1 2

1.1.2 租房的缺点

􀂄非自愿搬离的风险

􀂄 无法按照自己的期望装修房屋

􀂄 房租可能增加

􀂄 无法运用财务杠杆追求房价差价利益

􀂄 无法通过购房强迫自己储蓄


1 1 3

1.1.3 购房的优点

􀂄 对抗通货膨胀

􀂄 强迫储蓄累积实质财富

􀂄 提高居住质量

􀂄 信用增强效果

􀂄 满足拥有自宅的心理效用

􀂄 同时提供居住效用与资本增值的机会


1 1 4

1.1.4 购房的缺点

􀂄 缺乏流动性:要换房或是变现时,若要顾

及流动性可能要被迫降价出售。

􀂄 维持成本高:投入装潢虽可提高居住品

质,也代表较高的维持成本。

􀂄 赔本损失的风险:包括房屋毁损风险,房

屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险


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1.2 租房或购房的决策方法

􀂄 年成本法

􀂄 净现值法


1 2 1

1.2.1 年成本法

􀂄 租房年成本=押金×机会成本率+年租金

􀂄 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷

款利率+年维修费及税金+折旧

􀂄 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算

􀂄 购房后总价固定,如果贷款利率不变,随着每年还款, 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低;如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升

􀂄 年成本法只是基于当前状况的一个比较,在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变,比如房租是否呈增长趋势,房价是否呈增长趋势


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年成本法案例

􀂄 汪小发看上了一套100平米的住房,位于北京市海淀区五道口附近,该住房可租可售。如果租房,房租每月5,500元, 以1个月房租作为押金。如果购房,总价120万元,可申请60万元贷款,房贷利率为6%,自备首付款60万元,假定房屋的维护成本为5000元/年,年折旧率为2%,押金与首付款机会成本均为3%。问:该房屋应该租还是购?


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年成本法案例

􀂄 租房年成本:

5,500元×12+5,500元×1×3%= 66,165元

购房年成本:

60万元×3%+60万元×6%+ 5000元+120 万元 ×2%=83000元

􀂄 购房的平均年成本为83,000元,比租房年成本66,165元高25.44%。


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年成本法其他考虑因素—未来房价上涨

􀂄 若房价在未来看涨,那么即使当前算起来购房年成本高一点,但是,未来出售房屋的资本利得也可能补居住期间的成本差异。以上例而言,租房年成本率=66,165÷1,200,000元=5.5%,购房年成本率=83,000元÷1,200,000元=6.9%,差距只有1.4%。若计划住5年,(1+1.4%)5-1=7.2%,只要房价可能在5年内涨7.2%以上,购房仍然划算。

􀂄 若大家都预期房价会进一步下跌,而宁可租房不愿购房,则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此,比较租房与购房哪种划算,决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。


1 2 2 npv

1.2.2 净现值法(NPV)

􀂄 考虑在一个固定的居住期间内,将租房及购房的现金流量还原成现值,比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV,或EXCEL的NPV财务函数进行分析。

􀂄 NPV计算时只考虑现金流量,在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出,所以不用作为现金流出;在年成本法中房贷只计利息,净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

􀂄 比较租房和购房的净现值,净现值大的更为划算


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净现值法案例

若汪小发已确定要在该处住满5年,如果租房,月房租每年增加500元,第五年底将押金5,500元收回;如果购房,房价120万,维护成本第一年5,000元,以后每年提高5,000元,假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。(假定折现率为3%)


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租房NPV的计算

租房的净现值:假定租金每年支付一次,期初支付:

􀂄 CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500

􀂄 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000

􀂄 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000

􀂄 3 CFj=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000

􀂄 4 CFj =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000

􀂄 5 CFj=取回押金=5,500

􀂄 3i, NPV=-367,017


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购房NPV的计算

购房的净现值:假定首付款期初支付,购房的房贷本利为每年还一次,期末支付,维修成本也在期末支付。

􀂄 CF0=首付款=-600,000

􀂄 每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7

􀂄 五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055

􀂄 CFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311

􀂄 CFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311

􀂄 CFj =第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311

􀂄 CFj =第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311

􀂄 CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第

五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634

􀂄 3i,NPV=-266,902

􀂄 -266,902>-367,017,购房净现值比租房高,购房划算。

􀂄 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间,可做敏感性分析,同时未来的房价变化有不可预测性,所以可做不同房价预期下的净现值分析。


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租房与购房NPV的计算


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不同售房价格预期的租购房比较


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1.3 租购房决策影响因素

􀂄 房价成长率:房价成长率越高,购房越划算

􀂄 房租成长率:房租成长率越高,购房越划算

􀂄 居住年数:居住时间越长,购房越划算

􀂄 利率水平:利率水平越高,租房越划算

􀂄 房屋的持有成本:房屋持有成本越高,租房越划算

􀂄 租房押金:押金水平越高,购房越划算


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1.4 居住规划流程图


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二. 购房与换房的规划

􀂄 购房规划

􀂄 换房规划

􀂄 其他房产规划应该考虑的因素

􀂄 特殊的房产规划


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2.1 购房规划

􀂄 购房规划的流程

􀂄 测算可负担的房价

– 年收入概算法

– 目标精算法

􀂄 购房区域的选择


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2.1.1 购房规划的流程


2 1 2

2.1.2 测算可负担房价—年收入概算法

购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价:

􀂄 如果房贷前期只偿还利息,则最高可负担房价=[(年收入× 可负担房贷比率)/ 房贷利率] /贷款成数

􀂄 如果房贷是本利平均摊还,则可负担房价= PV (I,N,PMT)/贷款成数。其中,I:房贷利率,N:贷款年限,PMT:年收入× 可负担房贷比率

􀂄 从公式可知,同样的收入,房贷利率越低,可负担房价越高;可负担房贷比率越高,可负担房价越高。一般而言,依房贷负担计算的房价上限,约为年收入的5-8倍。


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年收入概算法案例

小林年收入10万,其中30%可用来缴房贷,假设前几年只缴利息,房贷利率6%,贷款期限为20年,贷款成数70%。如果前几年只还利息,则最高可负担房价=[(10万× 30%)/ 6%] / 70%=71.4万,为年收入的7.14倍。前提是预先准备21.4万的首付款。如果本利平均摊还:可负担房价: P(6%,20,- 10× 30% )/70%=49.2万,不到年收入的五倍。前提是预先准备14.8的首付款。


2 1 21

2.1.2 测算可负担房价—目标精算法

可负担房价=PMT1 ×{1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n+ FV(r,n,0,A) + PV(i,m,PMT2 )

􀂄 r=投资报酬率,n=离购房年数

􀂄 PMT1=当前年收入×负担比率

􀂄 A=当前可配置于购房用途的净资产

􀂄 i=房贷利率,m=房贷年数

􀂄 PMT2=本利摊还年供额=FV(y, n, 0, -PMT1)

􀂄 y = 收入成长率


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目标精算法案例􀂄

假定小林年收入为10万元,收入成长率5%,当前净资产15万元,收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房,投资报酬率8%,贷款年限20年,利率6%,届时可以负担的房价为:

􀂄 自备款储蓄部分=PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n

=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元

􀂄 自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元

􀂄 PMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元

􀂄 贷款部分=PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元

􀂄 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元

􀂄 可以买大约85万元的房子。


2 1 3

2.1.3 购房区域的选择(以北京二手房屋为例)


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城乡新建住宅面积和居民住房情况资料来源:中国统计局


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2.2 换房规划

􀂄 换房能力测算

􀂄 换房的步骤

– 先买后卖

– 先卖后买

􀂄 房涯规划表


2 2 1

2.2.1 换房能力概算

需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元,贷款尚有30万元,新房值100万元,拟贷款60万元,应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是,手边可变现的资产有无10万元,及未来是否有负担60万元房贷的能力。

􀂄 以6% 的利率来算,每月只付利息就要3,000元,因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标,若把所有的资源全部用来于购换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时,可在准备充分前暂时租房。


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换房案例

假定小林25岁时开始工作,工作10年后购房50万,投资报酬率8%,房贷利率6%,贷款20年,贷款六成,居住10年后换房100万,假设旧房届时按原价出售,各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?


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换房案例

第一段:25岁到35岁储蓄,年储蓄

PMT(8%,10,0,200000)=-13,806元。

􀂄 第二段:35岁到45岁还贷款,年供额

PMT(6%,20,300000)=-26,155元。

􀂄 第三段:45岁后换房,届时旧房房贷余额

PV(6%,10,-26155)=192,503(元),

出售旧房后净收入:500,000元-192,503元=307,497元

新房贷款需求:1,000,000元-307,497元=692,503元。

􀂄 年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。


2 2 2

2.2.2 换房的步骤:先买后卖

需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月,也必须先借到一笔钱来缴首付款,而且需要负担资金成本。

􀂄 比如说旧房50万元,新房100万元,新房可贷款70万元,首付款30万元。如先买后卖,中间隔三个月,这时若旧房无房贷,可用旧房抵押贷款30万元,来当新房的首付款。等到卖旧房之后,再还此笔贷款。

􀂄 若旧房还有房贷20万元,且很难再增加贷款,此时若无其它资金来源,要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%,按年计算, 需额外支付的利息为:300,000元× 10% × 3/12=7,500元。

􀂄 若没有借贷渠道,除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款,换房时还是以先卖后买为宜。


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换房的步骤:先卖后买

要解决出售旧房后无房可住的问题。

􀂄 除非买卖合约都已谈妥,只差几天可住旅馆,否则通常要租房居住。

􀂄 因为租期不长,不到一年,谈租约时,可能不像一般签一年租约那样容易,或者每月租金可能较高。

􀂄 如果旧房的购买方将该房用于出租,那么可以售后回租,卖旧房后仍住在里面,付给购房者租金,直到搬入新房为止。


2 2 3

2.2.3 房涯规划表


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2.3 购房时需要考虑的其他因素

其他购房成本

􀂄 住与行的成本

􀂄 二手房与期房的单价


2 3 1

2.3.1 其他购房成本

中介费用:若通过中介公司租房,通常要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时,通常买方要支付房价1%的中介费,卖方要支付房价2%的中介费。

􀂄 装潢费用:毛坏房的房价较低,但需要花更高的费用装修,毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是:套内面积每平米500-1,000元。房价越高,装潢的投入也越高,可以房价的10%来估计装潢所需的费用。

􀂄 搬家费用: 相较下不算太高,1,000元预算应该足够。

􀂄 房贷相关费用:如估价费、保险费与律师费等,可以贷款总额的2%估计。

􀂄 印花税:合同总价的万分之五。

􀂄 契税:由买方负担,个人住房减半征收,一般住宅可以总价1.5%估计。

􀂄 综合起来,其它期初成本约需占到总价的15%左右,在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房,如中介费、印花税买卖都收,都要考虑在内。


2 3 2

2.3.2 住与行的成本

比较两个方案:一个是市中心公司旁住宅,100平米,单价1万元,总价100万元;一个是郊区住宅,同样为100平米,单价5,000元,总价50万元。

􀂄 若购房的年成本比例相同,均为房价的5%,市区住宅每年成本为5万元,郊区住宅为2.5万元。

􀂄 市区住宅可步行上班,因此可忽略交通成本,郊区住宅的交通成本=汽油费+停车费,若每月花费1,500元,则一年需要1.8万元。

􀂄 因此住与行的成本相加,市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。


2 3 3

2.3.3 二手房与期房的单价

期房合理价格= 现房价-购置期房到交房间租金现值

􀂄 二手房合理价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数)

􀂄 同一区域现房价格为每平米1万,年租金每平米600元,折现率3%,2年后交房,期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元

􀂄 若每年折旧2%,使用10年的二手房单价=10,000×(1-2% × 10 ) = 10,000元*80%=8,000元


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三.中国的房产制度

􀂄 中国房产制度的历史沿革

􀂄 土地国有化制度

􀂄 住房补贴制度

􀂄 住房公积金制度

􀂄 房地产转让相关税务制度


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3.1 中国房产制度的历史沿革

1978年改革开放以前:房产为全民所有制,由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护,出卖出租受到严重限制,住房采取低租金制与福利制的分配政策,房产市场基本没有存在的必要。

􀂄 1978年到1998年,房产制度逐步、渐进的变革

􀂄 1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,拍卖中国第一块土地,揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制度,开始在上海试点,逐步普及到全国。1991年之后,提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。

􀂄 1998年以后,停止福利分房,实行住房分配货币化

􀂄 1998年6月,国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制

度改革,加快住宅建设的通知》,明确提出了停止住房实

物分配,实行住房分配货币化的新政策。


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3.2 土地国有化制度

土地国有化:土地产权归国家所有,由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。

􀂄 国家以土地所有者的身份,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,而土地使用者向国家支付土地使用出让金。

􀂄 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同,一般而言,居住用地70年,工业用地50年。


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3.3 住房补贴制度

公房与房改房

􀂄 经济适用房


3 3 1

3.3.1 公房或房改房的特性

较为陈旧(1998年以前建成)

􀂄 面积较为狭小(按级别工龄)

􀂄 区域偏向于旧城区

􀂄 租金低

􀂄 房屋单价低

􀂄 房屋总价低

􀂄 转让有限制,贷款需附核准上市文件

􀂄 按房改标准价购买的公有住房,出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。


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房改房与商品房的价值

房改房的交易方式

􀂄 产权公房:缴物业费

􀂄 使用权公房:缴租金

􀂄 使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值

􀂄 产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值

􀂄 假设产权公房物业费每平米2元, 使用权公房租金每平米10元同等水平的商品房租金每平米50元, 如果某公房面积为50平米, 公房可用20年, 年折现率5%,那么:使用权公房价值:I:5%/12,PMT:50 ×(50-10),N:20 ×12,BEG PV=304313

产权公房价值:I:5%/12,PMT:50 ×(50-2),N:20 ×12,BEG PV=365176


3 3 2

3.3.2 经济适用房的特性

户型合理,年代较新,价格适中,适应具有中低收入水平家庭;

􀂄 在开发建设阶段,由政府视市场需求确定开发建设的规模,以行政划拨方式提供土地,通过减免税费,适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本;

􀂄 在销售阶段,销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民,执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度,以政府审定的微利价格限价销售;

􀂄 在使用阶段,全面推行社会化物业管理,保持其良好的运行状态和居住环境;

􀂄 国家对经济适用房建设实行金融支持,鼓励金融机构优先发放。


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经济适用房的交易方式(北京为例)

政府计划兴建,只售不租

􀂄 拥有本地户口才能有权购买经济适用房

􀂄 家庭年收入应在60,000元以下

􀂄 未住满五年者,需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者

􀂄 已经住满五年的经济适用房,业主可依照当前的市场价格出售,但必须按照成交价的10%补交综合地价款

􀂄 经济适用房应用于自住,但由于资格审查不严,也有人投资后出租, 因为价格较低,房租收益率较高


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3.4 住房公积金制度

住房公积金缴存比率与上限

􀂄 住房公积金缴存人数与覆盖率

􀂄 住房公积金的用途

􀂄 住房公积金贷款

􀂄 考虑住房公积金后的租房规划

􀂄 住房公积金贷款与商业银行住房贷款 的比较


3 4 1

3.4.1 住房公积金缴存比率与上限

由个人与单位各按薪资的一定比率,缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%,上限各为12%,依据各城市的状况而定。如2005年上海为7%,北京为8%。

􀂄 但对高工资者有月缴存金额上限,如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元,参加上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者,月缴存额上限为1,610元。基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。

􀂄 除各城市统一规定外,实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。

􀂄 住房公积金按照国家规定的利率计息(目前比照三个月存款)。

􀂄 员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。


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3.4.2 住房公积金缴存人数与覆盖率

来自建设部的数据显示,截至2006年5月,实际缴存职工人数为6,245万人,覆盖率仅为60%。

􀂄 住房公积金还存在应建未建的现象,如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。

􀂄 大量进城务工人员,需要在城市买房或租房居住,但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。

􀂄 部分城市住房公积金还不够发放个人贷款,如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求,因此只能采取降低人均贷款额度。

􀂄 各城市根据供求情况,规定最高可贷住房公积金额度。


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3.4.3 住房公积金的用途:

在交存期间,职工的住房公积金可有以下用途:

􀂄 支付职工购买自住住房费用,含房价、交易手续费与产权登记费;

􀂄 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用;

􀂄 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用;

􀂄 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费;

􀂄 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。


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3.4.4 住房公积金贷款

缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款;

􀂄 利率比一般房贷低1%以上,但贷款金额有一定的限制,如南京市的贷款额度=月缴存基数× 0.45 ×12(月) ×贷款年数,但最高上限为15万元,每一省市的上限不同;

􀂄 公积金贷款不足时,可再申请一般商业房贷。


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3.4.5 考虑住房公积金后的租房规划

虽然现在租房,如果未来还打算购房,应把住房公积金留到购房时使用,否则会延后购房时机;

􀂄 对于无购房计划,但打算租房过得舒服一点,因为不用把住房公积金留下来做购房准备,可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租;

􀂄 比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租,以个人与单位各支付5%而言,可以用收入的20%支付房租,可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。


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考虑住房公积金后的购房规划案例

高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划,个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元,已缴存5年,当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元,已缴存3年,住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%,住房公积金的贷款利率为4.86%,一般贷款利率为6.12%,单笔的申贷额上限为20万元,可贷20年。两人打算在3年之后购房。


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问题1:若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源,可以买多少钱的房子?

高强每月缴存住房公积金=5,000元× (7%+7%)=700元

􀂄 高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元

􀂄 曹敏每月缴存住房公积金=4,000元× (7%+7%)=560元

􀂄 曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元

􀂄 合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元

􀂄 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元

􀂄 只用住房公积金来缴房贷,可贷住房公积金贷款额=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元,低于20万元。全靠住房公积金缴存额,有能力购房的金额=94,489元+193,179元=287,668元。


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问题2:若3年后目标购房总价60万元,贷款额度七成,则除了住房公积金之外,假设自己投资的收益率为3%,自己还要另外储蓄多少钱?

若目标总价600,000元,贷款额度70%,首付款需求=600,000元× (1-70%)=180,000元。

􀂄 需额外准备首付款=180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备,每月要准备储蓄额=PMT(3%/12,36,0,85511) =-2,273元,每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。


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问题3:假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍,且上限为20万元。是否还需要一般贷款,若需要的话,以贷款20年计算,住房公积金房贷与一般房贷,贷款额与每月摊还额各多少?

购房后需要贷款额=600,000元× 70%=420,000元。夫妻年缴存额合计=(700元+560元) × 12=15,120元,15,120元× 20=302,400元,高于上限20万元,只能贷20万元。尚需从银行额外贷款额=420,000元-200,000元=220,000元。每月住房公积金本息摊还额=PMT(4.86%/12,20 × 12, 200000)= -1,304元,住房公积金缴存额1,260元,不足以偿付住房公积金月供额。

􀂄 若一般贷款利率为6.12%(7.20% × O.85),每月应缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元,还要额外准备1,591元来还一般房贷。不过住房公积金缴存额还不足44元(1,304元-1,260元),还要另外负担的一般商业房贷月供额=1,591元+44元=1,635元。


3 4 6 2007

3.4.6 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较(以2007年为例)


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3.5 房地产转让相关税收制度

契税:个人购买自用普通住宅,暂减半征收

􀂄 营业税:自2006年6月1日起,对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

􀂄 个人所得税:个人转让房屋财产所得,应按20%税率缴纳个人所得税

􀂄 房产税:采用比例税率,经营自用为房价1.2%;出租为房租12%,个人所有非营业用的房产免征房产税

􀂄 土地增值税:个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收。

􀂄 印花税:个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收。


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四. 房产投资

房产投资的优缺点

􀂄 投资房产出租的考虑因素

􀂄 房产估价方法

􀂄 房产投资的供需分析

􀂄 房产投资的形态

􀂄 房产投资的方式

􀂄 房产投资的十个步骤


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4.1 房产投资的优缺点


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4.2 投资房地产出租的考虑因素

投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。

􀂄 买卖不破租赁。当有租约时,流动性受到限制。

􀂄 房价×利率=资金的机会成本,折旧可以房价的2%保守计算,修缮管理费与房屋的新旧有关,空置成本要看地段的抢手程度。

􀂄 购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。


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4.3 房产估价的方法—成本法


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房产估价的方法—收益还原法

房地产总价=房租/市场投资收益率

􀂄 不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水;

􀂄 常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动;

􀂄 房租应是扣除必要成本后的税后净收益;

􀂄 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价;

􀂄 通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。


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房产估价的方法—市场比较法

待估价的房产价格= 同地区同类型房屋价格×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数;

􀂄 比较新房与二手房,根据折旧情况设定房龄系数;

􀂄 不同楼层或地段,亦需调整;

􀂄 以卖方开价而非成交价比较,需作议价调整;

􀂄 一般估价公司多用比较法,选择3-4个案例与待估价房产作比较,再依上述系数调整,最后订出调整后房产的合理价格。


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4.4 房产投资的供给者与需求者


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房产投资的需求面与供给面因素


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4.5 房产投资的型态

住宅: 经济适用房限制为自住用途,因此投资多以商品房为主。与其它房产类型比较,住宅的需求量大,流动性较高,但租金收益率通常较低。

􀂄 商场或沿街商业房: 选择人口聚集的商圈,以收入还原法估价,增值潜力大,但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。

􀂄 写字楼: 投资出租,房客以企业为主,租期通常较久,但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高,常非个人投资者能力所及,以机构投资者为主。


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4.6 房产投资的方式

合建分成: 合伙购买旧房,拆掉建新房,卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用,但须注意旧房的土地使用年限不能太短,而且合伙人中有人对房地产整套业务非常精通。

􀂄 以旧换新: 购买区域较好但房屋状况不佳,价格便宜的旧房,重新装修,使旧房看起来像新房,提高该房产的附加价值。出售时,售价可以比照当地新房行情,扣掉买入价与装修成本后,即为利润。

􀂄 以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去,赚取房租的差价。如公房转租,或在大学附近租房间隔转租给学生,等。


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房产投资的方式(续)

团购零售: 集合一群人的资金,寻找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房,与开发商谈条件以高折扣购入,再重新包装零售。

􀂄 以租代购::开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房,开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户,所付租金可以抵充部分房款,租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权。

􀂄 到拍卖会上淘房: 当前许多拍卖公司都拍卖各类房产,这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖,基于变现的需要,其价格往往较市价低一两成以上,购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道,事先到标的房产勘查,并购买产权清楚可点交的拍卖房产。


4 7 10

4.7 房地产投资10步骤

1. 决定投资策略,即以资本利得或以房租收益为主

2. 寻找各种投资方案,判断其投资前景

3. 利用简单财务模型分析

4. 和卖主协商基本条件

5. 估计自己的财务实力

6. 确定贷款

7. 寻求律师帮助

8. 需获得专业性的管理服务

9. 购买房屋保险

10. 出售房地产,计算投资报酬率


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房地产投资报酬率分析

所有现金流量按统一的折现率折现,净现值为0时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与其它投资工具的内部报酬率。

􀂄 例:投资房产5年,购入价为50万元,5年后以55万元出售,5年期间每年房租净收益3万元,年复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55) (BEGIN)=8.19%。


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