Chapter 5 土地估價

1. Chapter 5土地估價

2. 第一節　為何需要土地估價 一、需要土地估價之理由 ★社會各界對土地估價的需求非常廣範。 ˙政府的課稅目的估價及土地徵收補償 目的估價的需求，可謂為最大宗。 ˙其次為金融機關對抵押土地的估價以 及營建業界的購地以及合建目的的估 價。

3. ★現行地價稅係按申報地價課徵： ˙政府規定地價或重新規定地價時，土地 所有權人最高得按其公告地價之百分之 一百二十，最低得按百分之八十申報， 據此課徵地價稅。 ˙土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為其申報地價 。

4. ˙依平均地權條例第十五條規定，直轄市或 縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規 定地價之程序如下： 1.分區調查最近一年之土地買賣價格或收 益價格。 2.依據調查結果，劃分地價區段並估計區 段地價後，提交地價評議委員會評議。

5. 3.計算宗地單位地價。 4.公告及申報地價，其期限為三十日。 5.編造地價冊及總歸戶冊。

6. ★其次為公告土地現值。 ˙出售土地時如有增值收益，依法應 課徵土地增值稅。 ˙土地增值額的計算係以於每年元月 一日（原規定為每年七月一日）公 布的公告土地現值為最低售價之基 準。

7. 二、土地估價之基本事項 (一)確定估價標的之土地 1.獨立鑑定估價 不動產乃包括土地與建物，即由 土地與建物結合成為房地產者通 常稱此為不動產。

8. 2.部分鑑定估價 擬勘估的不動產如由土地與建物結合 而成，就其實際狀態而將構成該不動 產的一部分作為評估標的時，稱為部 分鑑定估價。

9. 3.合併鑑定估價與分割鑑定估價 將土地與建物合併或將土地與建物分開 作為前提，對合併後的房地產或分開後 的土地與建物等，單獨實施鑑定估價者 稱為合併鑑定估價或分割鑑定估價。

10. (二)確定價格日期 ˙價格日期係指決定土地價格的基準日 期。 ˙土地價格時常在變動，任何地價均只 在其基準日期方為正確。於是代表那 一個時間的地價較之於何時實施估價 ，顯然來得重要。

11. (三)確定勘估的價格或租金的種類 1.正常價格及正常租金 ˙所謂正常價格係指具有市場性的不動 產（土地）於合理的自由市場可能形 成的價格而言。 ˙所謂正常租金係指與正常價格相同的 市場概念下可能形成的適當租金（租 賃或地上權的租金）而言。

12. 2.限定價格及限定租金 ˙限定價格係指，將不動產與擬取得的其 他不動產予以合併，或為獲取其中的一 部分不動產而實施分割等，以致該不動 產的價值與市場價值兩者產生偏離（指 大幅高於市價或大幅低於市價）。 ˙反映此價值的適當價格便是限定價格。

13. (1)土地租賃權與租賃地之合併為目的之 買賣案件 租賃權與租賃地在同一塊地同時存在 ，但各自受到某些限制。尤其租賃地 的使用收益權已歸屬於租賃權，故此 土地將只剩下類似地租徵收權的價格 而已。

14. (2)合併鄰接不動產為目的之買賣案件 鄰接地的購買，通常都略高於時價的價 格成交，縱令不考慮購地者的主觀因素 ，此種較高的價格行情確有存在的理由。 (3)違背經濟合理性之土地分割為前提的土 地買賣案件 此與上述(2)的情況剛好相反。

15. 圖5-1

16. 3.特定價格 所謂特定價格係指，因不動產之特性通 常不會成為不動產交易的標的，或因委 託目的或條件而不必考慮一般市場性的 不動產等，而表示其適當的經濟價值的 價格。

17. ★依日本「不動產鑑定評價基準所例示的特 定價格，有下列情況： (1)對宗教性建築物等特殊建物，實施鑑定 估價時。 (2)對依公司更生法，以更生為目的之財產 實施鑑定估價時。 (3)當作抵押品而特別需要考慮安全性之鑑 定估價時。

18. ★所謂宗教性建築物等特殊建築物之勘估 鑑價，係指現有建築物依舊保持其現狀 繼續存在為前提的鑑定估價。 ★這並不僅指宗教性建築物，而尚包括具 有文化資產價值的民間建築物，以及現 在仍然供作公共或公益目的的建築物之 鑑定估價。

19. 第二節　區域分析與個別分析 一、區域分析 (1)區域分析之意義 於不動產的鑑定估價時，應先掌握標的 不動產的價格形成因素，並作區域分析 ，再確定標的不動產的最有效利用狀態 ，俾利求取其價格。

20. ★按日本之不動產鑑定評價基準規定： 「所謂區域分析係指，掌握標的不動產 究竟位於何種區域、該區域具有何種特 性、此等特性對區內的不動產的利用及 價格的形成究具有何種影響力等，作全 盤性的分析，並予判斷之意。」

21. ★當實施區域分析時，須特別注意的重要區域 者有二： ˙其一為從用途立場區分的「用途區域」， 其中包括標的不動產者稱為「近鄰區域」 ，而不包括標的不動產者稱為「類似區域 」。 ˙另一為「同一供需圈」係指包括「近鄰區 域」與「類似區域」之範圍更大的區域。

22. (二)用途區域 1.近鄰區域 近鄰區域係指，用途區域中將標 的不動產包括在內的區域。

23. ★當從事近鄰區域的區域分析時，在運 用上尚須注意下列各項： (1)從事近鄰區域的區域分析時，應先 確定位於近鄰區域內之標的不動產 ，然後再掌握該近鄰區域究竟具有 哪些特性。

24. (2)當於掌握近鄰區域的相對位置，必須 比較同一供需圈內類似區域的區域因 素和近鄰區域的區域因素，藉此辨別 區域因素之間的相對性差距。 (3)近鄰區域的區域分析係對具有標的不 動產在內的近鄰區域有關因素資料加 以分析。

25. (4)為了近鄰區域的區域分析而對其區域因 素及市場動向實施分析時，除須對此等 區域因素之變遷及動向實施時間系列的 分析以外，亦須對該近鄰區域周邊的其 他區域的區域因素之變遷和動向，以及 其對近鄰區域的影響程度等，確實加以 分析。

26. ①自然環境 　 ⒜河川 　　 河流寬度大的河川有時候會切斷土地、 房屋等之連續性及區域的整體性。 　 ⒝山岳及丘陵 　　 與河川一樣，山岳及丘陵除將切斷土地 與房屋的連續性與區域的整體性以外， 有時亦將影響日照、通風、乾濕等條件 。 ★在運用上則須特別注意下列有關事項：

27. ⒞地勢、地質、地盤等 　地勢、地質、地盤等除將影響日照、 通風、乾濕等條件以外，亦會影響居 住及商業活動等土地利用型態。

28. ②人文社會環境 　⒜行政區域 　　因行政區域不同，很可能影響道路、 自來水和其他公共設施以及學校和其 他公用設備等是否完備及其水準。同 時，稅賦規費等負擔的差異情況，亦 將影響土地利用上的方便程度。

29. ⒝法規上的管制 　都市計畫法等法律對土地利用方面的 管制規定勢必影響土地利用型態。 ⒞鐵路、公園等 　鐵路與公園等有時候會切斷土地與房 屋等的連續性和區域的整體性。

30. ⒟道路 　寬度大的道路，有時候會切斷土地 與房屋等的連續性和區域的整體性 。

31. 2.類似區域 ★類似區域係指與近鄰區域具有類似之特 性，而在該區域的不動產因供作特定用 途為主並具相當類同性的區域。 ★換言之，在無數的用途區域當中，類似 區域乃與持有標的不動產之用途區域的 近鄰區域，具有類似特性之用途區域之 意。

32. (三)同一供需圈 ★所謂同一供需圈通常係指與標的不動產 形成替代關係，而在價格形成方面卻有 具備互相影響關係之其他不動產之區域 者。 ★它乃含有近鄰區域的更大的地域，並規 定其範圍乃包括，與近鄰區域形成相關 關係之類似區域。

33. 1.建地 (1)住宅用地 (2)商業用地 (3)工業用地 (4)轉用可能地

34. 2.農地 農地之同一供需圈，通常將與區位於以 該農地為中心而可實施一般的農業生產 活動之區域範圍之農業經營主體為中心 ，且可各自實施農業生產活動之區域範 圍互相一致之趨勢。

35. 3.林地 林地之同一供需圈，通常將與區位於以 該林地為中心而可實施一般的農業生產 活動之區域範圍之林業經營主體為中心 ，且可各自實施林業生產活動之區域範 圍互相一致之趨勢。

36. 4.預期轉用地 預期轉用地之同一供需圈，通常將與 該土地將來可能轉用之土地種類同一 供需圈之範圍互相一致之趨勢。但假 如其成熟度仍偏低時，將與其轉用前 土地種類之同一供需圈之範圍互相一 致之趨勢。

37. (四)近鄰區域之區域分析 欲明白近鄰區域之區域特性，如只 單獨調查該區域或許不能達到其目 的。則必須分析，區域要素以及包 括近鄰區域而更廣大的區域，且尚 須分析近鄰區域周邊之其他區域之 區域因素。

38. 二、個別分析 ★不動產（土地）的價格，係以其最有 效利用的情況作為前提，所掌握的價 格為標準而形成者，故於實施不動產 之估價時，則必須判斷標的不動產之 最有效利用。

39. ★所謂個別分析係分析標的不動產之個 別因素以判斷其最有效利用之意。 ★於分析個別因素時，須就影響標的不 動產之各種個別因素，判斷其對標的 不動產價格的形成之影響程度。

40. 第三節　土地估價方法 ★當我們判斷財貨的價格時，通常都會考慮下 列三項特性： 1.生產該財貨時，應投入多少費用或成本， 即成本特性。 2.該財貨在市場，究以何種價格交易，即市 場特性。 3.利用該財貨時，能夠獲取多少收益，即收 益特性。

41. 一、原價法 (一)原價法之意義 原價法亦稱成本法（Cost Approach） 係指：「求取估價日期標的不動產 （建物與土地）之重新取得價格， 而對該取得價格實施減價（折舊） 修正，以求取標的不動產之試算價 格之方法。」

42. A-B-C A 表重新取得原價，則於價格日期重新 生產或重新取得的價格。 B 表減價額，則標的不動產之物理面、 機能面，以及經濟面的減價額。 C 表積算價格，則擬求取的不動產之價 格。 ★原價法亦可用下列方法表示：

43. (二)重新取得原價 重新取得原價係指將現存不動產擬 於價格日期重新取得時，所必須適 切的原價總額。 1.直接法 2.間接法

44. (三)折舊減價之原因 1.物理的原因 所謂物理的原因係指，由於使用不動 產致其產生磨損或破損、或因時間的 經過或風雨等自然的作用等，使不動 產老舊或損害而須予以折舊減價。

45. 2.功能的原因 ★所謂功能的原因係指，從不動產的功能 方面產生的折舊減價的原因。 ★此種功能的陳舊化係由於建物與基地的 配合不適宜、設計不良、形式老舊、設 備不足、效率減低等等原因而引起，卻 與物理的減價無關。

46. 3.經濟的原因 ★所謂經濟的原因係指，不動產在經濟上 已有不適應的情形而產生減價的原因。 ★所謂經濟上不適應的情況係指由於近鄰 區域已經衰退、該不動產與其附近環境 產生不調和，以及與其附近其他不動產 比較時其市場性顯已降低等原因。

47. (四)減價修正及其方法 減價修正的目的在於，依據減價的 原因，從標的不動產的重新取得原 價扣除其減價額，以求取適當而正 確的積算價格。

48. 1.耐用年數法 (1)定額法 定額法係謂於不動產的耐用期間 中，每年的減價為一定不變的方 法。

50. (2)定率法 ★定率法係對每年繼續遞減的不動產 殘餘價值乘一定的比率，據此計算 每年減價額的方法。 ★計算步驟如下：