La dimension économique du conventionnement global

1. La dimension économique du conventionnement global 3 juillet 2007

2. Mise en perspective • Une nouvelle formulation des plafonds de ressources et de loyers, • Une marge d’initiative importante pour l’organisme qui s’engage dans la démarche, • Redistribution des loyers et aide à la personne, • Négociation avec les signataires, • Un cadre de gestion simplifié.

3. I- Mise en perspective • 1977 : réforme du financement et mise en place du conventionnement, • Les évolutions de 1979 à 2001 : extensions successives du conventionnement et bouclage des aides à la personne, • Depuis 1997 et 2001, plus de lien direct entre aide à la personne et conventionnement. La convention est le contrat qui spécifie les obligations de l’organisme.

4. La stratification des financements Le loyer des logements reflète davantage leur financement d’origine que leur niveau relatif du service rendu. Situation actuelle :

5. II- Plafonds de ressources et de loyers dans le conventionnement global • Simplification des catégories de plafonds de ressources, ramenées à quatre : PLAI, PLUS, PLS et PLI

6. Plafonds de ressources et de loyers dans le conventionnement global • Selon le plafond de ressources applicable, un loyer maximum est fixé en valeur absolue selon la zone • Catégorie PLUS : 120 % du loyer maximum de zone • Catégorie PLAI : 85 % de la catégorie PLUS • Catégorie PLS : 125 % de la catégorie PLUS • Catégorie PLI : loyer maximum du PLI actuel • Les valeurs obtenues sont cohérentes avec celles qui s’appliquent aux opérations nouvelles, • une contrainte de neutralité financière de la redistribution : identité de la masse globale des loyers plafonds.

7. III- Des degrés de liberté (1) • Dans le classement du patrimoine en fonction du service rendu : seuls les critères de classement sont spécifiés par les textes. Choix de l’indice de classement. • Dans le nombre de classes et dans la hiérarchie des loyers entre classes. Pas d’obligation autre que le respect de l’objectif de mixité sociale, en général et en particulier dans la meilleure catégorie sous plafonds de ressources PLUS.

8. Des degrés de liberté (2) • La possibilité de moduler les loyers au sein d’une même opération : mieux prendre en compte les caractéristiques objectives (surface notamment) de chaque logement et faciliter le respect des objectifs de mixité. • Choix du passage à la surface utile sur tout ou partie du parc : un travail préalable inévitable, des avantages certains pour la gestion future. • Une meilleure prise en compte du financement de l’amélioration.

9. IV- Redistribution des loyers et solvabilité • Depuis 2000, distorsion entre évolution des loyers et actualisation des plafonds de l’APL. • Un impact inévitable sur la solvabilisation et les taux d’effort. (graphiques ci-après) • La nécessité d’être attentif - à la remise en ordre des loyers plafond, - à la traduction en termes de loyers pratiqués. • Evaluer les possibilités de modulation

10. Taux d’effort net (APL déduite) au loyer plafond de l’APL

11. Taux d’effort net selon le niveau de loyer

12. V- Négociation avec les signataires Dans la négociation avec l’Etat devraient être abordés dès le début de la démarche : • résultats du PSP, • orientations retenues pour le classement des immeubles, • modalités envisagées de la concertation avec les locataires, • caractéristiques de l’occupation du patrimoine, • éléments sur la situation financière de l’organisme.

13. Négociation avec les signataires sur le volet économique Certains thèmes devraient être plus particulièrement débattus : • La redistribution des loyers plafonds, (mise à disposition d’un outil commun de validation des loyers maximums par ensemble immobilier) • les immeubles susceptibles de changer de classe après travaux, • les souplesses données sur les plafonds de ressources, • les aménagements apportés au SLS.

14. VI- Un cadre de gestion simplifié Récapitulation par ensemble immobilier : • des plafonds de ressources, • du loyer maximum applicable, • du régime de SLS, • des indicateurs d’occupation. Avantages attendus : • lisibilité accrue, • fiabilisation des données.