DROITS IMMOBILIERS et  REGISTRE FONCIER

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Presentation Transcript


1. DROITS IMMOBILIERS et REGISTRE FONCIER Présentation novembre/décembre 2005 IMAGE 1IMAGE 1

2. A. Droit foncier B. Le Registre foncier C. Aperçu des principales opérations foncières

3. A. Droit foncier Ensemble des normes juridiques, de droit public ou privé, qui régissent l’utilisation du sol

4. Diversité et hiérarchie des sources juridiques Primauté Compétences Normes juridiques Droit fédéral Constitution Droit cantonal Lois Droit communal Ordonnances

5. Domaine de compétences de la Confédération (Constitution fédérale) Compétence générale en droit civil (art. 122, al. 1) Primauté du droit fédéral (art. 49, al. 1) Autonomie communale (art. 50) Protection de l’environnement (art. 74) Aménagement du territoire (art. 75) Eaux (art. 76) Forêts (art. 77) Agriculture (art. 104)

6. Le droit fédéral Lois • Livre quatrième du Code civil (Des droits réels) • Loi sur le droit foncier rural (LDFR) • Loi sur le bail à ferme agricole (LBFA) • Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) Ordonnances • Ordonnance sur le RF (ORF) • Ordonnance sur la mensuration officielle (OMO) Directives • Directive de l’Office fédéral du droit foncier et du droit du registre foncier

7. Le droit cantonal Article 6 de la Constitution genevoise 1 La propriété est inviolable 2 Toutefois la loi peut exiger, dans l’intérêt de l’Etat ou d’une commune, l’aliénation d’une propriété immobilière, moyennant une juste et préalable indemnité. Dans ce cas, l’utilité publique ou communale est déclarée par le pouvoir législatif et l’indemnité fixée par les tribunaux. LAC LACC LaLAT Compétence subsidiaire en matière de droit privé (droits réels) avec réserve expresse du droit public

8. Demeurent réservées les restrictions de droit public, notamment celles résultant de la législation sur l’aménagement du territoire et la police des constructions, telles la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988; la loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929; la loi générale des zones de développement , du 11 juin 1957; la loi sur les eaux, du 5 juillet 1961; la loi sur les routes, du 28 avril 1967; la loi sur le remembrement foncier urbain, du 11 juin 1965; la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites, du 4 juin 1976; la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation; (mesures de soutien faveur des locataires et de l’emploi), du 25 janvier 1996 les lois sur la protection générale des rives du lac, du 4 décembre 1992, la protection générale des rives du Rhône, du 27 janvier 1989 et la protection générale de l’aménagement des rives de l’Arve, du 4 mai 1995; les lois sur la protection générale des rives du lac, du 4 décembre 1992, la protection générale des rives du Rhône, du 27 janvier 1989 et la protection générale de l’aménagement des rives de l’Arve, du 4 mai 1995. Art. 63A LACC, restrictions de droit public cantonal

9. L’aménagement du territoire Le domaine public Le droit communal

10. B. Le registre foncier, institution de publicité des droits immobiliers Définition du droit réel droit subjectif privé confère la maîtrise totale ou partielle d’une chose droit absolu confère le droit de suite et de préférence

12. Définition et fonction du Registre foncier Définition « Registre public destiné à donner l’état des droits et charges intéressant les immeubles » Fonction « Assurer la sécurité du commerce immobilier en sanctionnant le défaut de publicité des droits réels par leur inexistence juridique »

13. Naissance des droits réels immobiliers Principe général Acte juridique + inscription = naissance du droit Acte juridique : forme authentique ou notariée (vente, promesse de vente et d’achat, échange, donation, gages, DDP, emption) forme sous seing privé ou écrite (servitude, préemption)

14. Domaine de la publicité foncière Immatriculation des immeubles Inscription des droits réels (propriété, gages, servitudes et charges foncières) Annotations des droits personnels (emption, préemption) Mentions d’autres rapports juridiques

15. Les mentions : publicité de certains rapports juridiques publics ou privés Art. 2 LGL L’Etat et les communes, dans le cadre de leur politique générale d’acquisition de terrains, disposent, outre la possibilité d’achat de gré à gré, du droit de préemption légal et d’expropriation qui leur est conféré par la présente loi aux fins de construction de logements d’utilité publique. Art. 3, alinéa 2, LGL Le droit de préemption de l’Etat et des communes fait l’objet d’une mention au registre foncier.

16. Droits occultes Art. 47A, alinéa 2 LACC Les restrictions du droit public cantonal d’une durée indéterminée ou supérieure à une année, peuvent être mentionnées à titre déclaratif au registre foncier (art. 962 du code civil) Art. 17, alinéas 1 et 2 LGZDI 1 Les restrictions au droit de la propriété découlant de la présente loi et des ses dispositions d’exécution existent sans inscription au registre foncier. Toutefois, il peut en être fait mention sur la seule réquisition du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement dès l’approbation des plans et règlements directeurs par le Conseil d’Etat 2 Le paiement des taxes d’équipement, des frais résultant des mesures d’office, des amendes et autres prestations prévues par la présente loi ou ses dispositions d’exécution est garanti par une hypothèse légale. L’article 142 de la loi sur les constructions et les installations diverses est applicable par analogie.

17. Les droits réels immobiliers, éléments du système d’information du territoire

18. Droit des communes à l’information Art. 97, alinéa 1 LACC Les communes sont autorisées à fournir au public, pour leur territoire, des données informatisées du registre foncier concernant la propriété, les servitudes foncières, la contenance et les limites des immeubles.

19. L’extrait officiel, doté de la foi publique, délivré par le RF Le site grand public la propriété le plan l’état descriptif les publications Le site réservé aux professionnels et administrations publiques « Intercapi » propriété, gages, servitudes, annotations, mentions l’état descriptif Accès des communes à l’information

22. Partenaires et fournisseurs du Registre foncier

23. C. Aperçu des principales opérations foncières La vente Art. 184 CO « La vente est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à vendre la chose vendue à l'acheteur et à lui transférer la propriété,moyennant un prix que l'acheteur s'engage à lui payer. » La promesse de vente Contrat dont l'objet est la conclusion d'un contrat de vente

24. Pacte d’emption Contrat par lequel une partie confère à l'autre le droit d'acquérir une chose, en payant le prix, par une manifestation unilatérale de volonté (levée d‘option)

25. Pacte de préemption Contrat par lequel le propriétaire d'une chose s'oblige à en transférer la propriété à l'autre partie, le préempteur, à condition qu’il la vende.

26. Servitudes Droit réel limité qui procure à son titulaire l'usage et / ou la jouissance d'une chose Servitude foncière Servitude personnelle En charge immeuble immeuble En droit immeuble personne physique ou morale (par exemple, une commune)

28. Art. 6A, LGZD Servitudes Afin d'éviter les effets des servitudes de restriction à bâtir, le Grand Conseil peut déclarer d'utilité publique la réalisation d'un plan localisé de quartier pour autant qu'au moins 60% des surfaces de plancher, réalisable selon ce plan, soient destinées à l'édification de logements d'utilité publique au sens de l'article 15 et suivants de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977. La déclaration d'utilité publique s'applique uniquement à la levée des servitudes de restriction à bâtir.

29. Art. 46, alinéa 1, LCI Servitudes Lorsque les distances aux limites de propriétés et les distances en construction ne sont assurées que par un accord entre propriétaires voisins, sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord doit faire l'objet d'une servitude inscrite au registre foncier.

30. Art. 12, règlement d'application LCI Servitudes Les servitudes de distances et vues droites doivent être énoncées, en principe, dans la forme suivante : « Il est constitué sur la parcelle n° ..... (fonds servant) au profit de la parcelle n° ..... (fonds dominant) et au profit de l'Etat de Genève une servitude de distance et vue droite. Cette servitude, qui s'exerce sur la zone figurée par ..... au plan ci-annexé, comporte l'interdiction de toute construction dans les limites de cette zone, étant entendu qu'en cas de construction à édifier dans l'avenir sur la parcelle n° .... (fonds servant) la limite de la zone grevée doit être considérée comme limite de parcelle pour le calcul des distances et vues droites exigées par la loi sur les constructions. Cette servitude ne peut être modifiée ou radiée sans l'accord du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement. »

32. Le droit de superficie Servitude personnelle ou foncière, qui confère la faculté « d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous » (art. 779, al. 1, CCS)

33. Le droit de superficie distinct et permanent (DDP) droit distinct : personnel et cessible (présomption légale) droit permanent : durée de 30 ans au moins ou indéterminée (100 ans maximum) le DDP requiert la forme authentique le DDP peut être immatriculé au registre foncier

34. Le droit de superficie distinct et permanent (DDP)

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