פיצוי לפי סעיף 197 עו"ד שחר בן עמי

1. פיצוי לפי סעיף 197עו"ד שחר בן עמי

2. סעיף 197 • 197.(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. • (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

3. ההליך בפני ועדה מקומית • הועדה המקומית לתכנון ובניה היא שדנה בתביעות פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב (להלן: "תביעות פיצויים"), וזאת תוך 90 יום ממועד הגשת תביעות הפיצויים (198ב). הועדה היא שמחליטה האם לדחות או לקבל את התביעה או את לקבל את חלקה ולקבוע סכום לפיצויי הנמוך מסכום התביעה.

4. במקרה של דחית התביעה, או במקרה בו קובעת הועדה כי אין זה מן הצדק לשלם את הפיצויים (סעיף 200 ל"חוק התו"ב"), יכול מבקש הפיצוי (או מי שעלול להיפגע מקבלת תביעת הפיצויים) לפנות לועדת ערר, תוך 30 יום מהמצאת החלטת הועדה המקומית (198ד).

5. המצב המשפטי עד תיקון 84 • במקרה בו רק חלק מהתביעה מתקבלת כלומר הועדה קבעה סכום פיצוי הנמוך מהמבוקש בתביעה, והתובע חולק על הסכום שנקבע, ניתן למנות שמאי מכריע, על פי התנאים שהוגדרו בחוק (198ה). על החלטתו של השמאי המכריע יכולים מי מהצדדים לערור לועדת ערר תוך 30 ימים מיום המצאת החלטת השמאי המכריע. • ועדת הערר רשאית לדחות / לקבל את הערר שהוגש אליה או למנות שמאי מכריע. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד לבימ"ש לעניינים מנהלים, בתוך 45 יום מהמצאת החלטת ועדת ערר (198ח).

6. תיקון 84 • תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף ביום 1.5.09, החיל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה  ובכלל זה בנוגע למעמדו של השמאי המכריע והכללים לפעולתו. • מטרת התיקון הינה להסדיר ולקבוע את אופן מינויו של השמאי המכריע כך שעיסוקו היחידי יהא כשמאי מכריע וישמש כערכאה מעין שיפוטית.

7. בכל הנוגע לתביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, קובע תיקון 84 הסדרים דיוניים הדומים להסדרים החלים בעניין ערעור על שומות היטל השבחה. • הוראות התחילה של החוק לעניין חיובים בהיטל השבחה קובעות  כי התיקון יחול על לוח שומה שהוצג ביום 1.5.09 ואילך  ועל שומה שהוכנה עקב מימוש והובאה לידיעת החייב ביום 1.5.09 ואילך. על לוחות שומה שהוצגו קודם ליום זה ועל שומות שנשלחו לנישומים לפני ה-1.5 ממשיך לחול ההסדר החוקי הקודם. • הוראות התחולת ביחס לתביעות לפי סעיף 197 קובעות כי התיקון יחול על תביעות שיוגשו החל מיום 1.5, תביעות שהוגשו לועדה המקומית קודם לכן, ימשיכו להתברר לפי הדין הקודם.

8. ככל שהצדדים (נישום וועדה מקומית בהיטל השבחה או תובע , ועדה מקומית ומשפים בתביעה לפי סעיף 197 ) ירצו להביא את ענינם לברור בפני שמאי מכריע שמונה על פי התיקון לחוק,  גם אם על אותו ענין חל הדין הקודם, אין מניעה להפנות ליו"ר מועצת השמאים בקשה למינוי שמאי מכריע. ככל שתתקבל פניה כזו וימונה שמאי מכריע מקרב השמאים המכריעים שמונו על פי החוק, יחולו על פעולתו הכללים החלים עליו בפעולתו כשמאי מכריע על פי החוק , הן לענין סדרי דין והן לענין שכר טרחה.

9. סעיף 197 • כספי היטל השבחה מיועדים גם לתשלום פיצויים בגין פגיעה לפי ס' 197 • ס' 197 לחוק מעניק את הזכות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין ע"י תכנית למי שהיה "בעל המקרקעין או בעל זכות בהם" ביום תחילתה של התכנית.

10. בר רשות • זכות הרישיון במקרקעין הוגדרה כהיתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להשתמש בנכס או להחזיק בו • הן באשר לחבות בהיטל השבחה והן לזכות הפיצוי לפי ס' 197 לחוק יש דיון נרחב אם בר רשות חב בהיטל השבחה ו/או אם זכאי לפיצוי כגון דא.

11. הזכות לפיצוי לפי ס' 197 • כאמור, ס' 197 לחוק מעניק את הזכות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין ע"י תכנית למי שהיה "בעל המקרקעין או בעל זכות בהם" • הפסיקה קבעה כי אין מקום למחשבה כי כוונת המחוקק בס' 197 (א) לחוק בשימוש בביטוי "בעל זכות" במקרקעין היתה ל"בעל זכות במקרקעין" על פי חוק המקרקעין דווקא.

12. לראייה- פסק הדין שניתן בעניין ע"א 511/88 מנדלבאום נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון פ"ד מ"ד (3) 522 הכיר בזכותו של דייר מוגן, זכות שאיננה מנויה בחוק המקרקעין ואף איננה זכות קניין, כמי שזכאי לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק. הזכות לפיצוי לפי ס' 197

13. פיצוי בר רשות לפי ס' 197(1) • אחד העקרונות המרכזיים בבסיסו של סעיף 197 הוא עקרון הפיצוי שמשמעו כי אל מול פגיעה במקרקעין של הפרט על ידי הרשות, קמה הזכות לפיצוי כאשר בבסיס עקרון הפיצוי עומדים הכרה בזכות הקניין של הפרט ועקרון של צדק חלוקתי על פיו אין הפרט צריך לשאת לבדו בנזק שגורמת תוכנית המועילה לכלל.

14. פיצוי בר רשות לפי ס' 197(2) מכאן נובע כי עקרונית, אין מניעה שבעל זכות חוזית כגון זכות הרשיון, בנסיבות המצדיקות זאת, ייחשב כ"בעל זכות" לצורך סעיף 197

15. פיצוי בר רשות לפי ס' 197(3) • בענין ע.ש. 105/00 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חגור מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית עמדתו של בית המשפט היתה כי אין לפרש את הוראות ס' 197 באופן צר, ועל בסיס פסק הדין שניתן בענין מנדלבאום הגיע למסקנה שברת הרשות שלפניו אף היא בגדר בעל הזכות במקרקעין לצורך סעיף 197 לחוק. • נקבע כי לשון החוק בעניין זה רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר ופרשנות רחבה מתיישבת הן עם לשון החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין.

16. ס' 197 מול היטל השבחה יש לציין כי למרות שהיטל ההשבחה הוא צידו השני של מטבע הפיצוי, הרי שעע"מ 2775/01 ויטנר נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים הובהר כי אין שני הסדרים אלה משום הסדר אחיד וכי על אף ששני ההסדרים כרוכים זה עם זה, קיים חוסר סימטריה בין הסדר הפיצוי בגין תוכנית פוגעת לבין הסדר תשלום היטל ההשבחה

17. היטל השבחה • היטל השבחה המוטל לפי ס' 196א לחוק והתוספת השלישית לחוק הינו מס שחייבים בו בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות בשיעור של 50% מהשבחה שנגרמה למקרקעין. • היטל השבחה, להבדיל ממס שבח, אינו מוטל על עצם עליית שווים של המקרקעין בשוק החופשי אלא רק על ההשבחה שנגרמה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג • לפיכך, כדי לחשב את ההשבחה יש לבודד את עליית הערך שנגרמה למקרקעין ולא לקחת בחשבון את עליית הערך הכללית של שוק הנדל"ן (ר' נמדר)

18. היטל השבחה ההיגיון העומד מאחורי היטל ההשבחההינו רעיון של צדק חברתי, שהרי בעל הזכויות במקרקעין התעשר לפתע פתאום ללא כל טרחה או מעשה יזום מצידו, אלא רק מחמת התוכנית שיזמה הרשות הציבורית. אשר על כן ראוי לו לבעל הזכויות, אשר נהנה ממלאכתם של אחרים, כי ישתף אף את הקופה הציבורית בזכייה זו . (ת.א. 59554/00ד.ל. לב בנין)

19. בין היטל השבחה לבין פיצויי הפקעה ופגיעה במקרקעין • ס' 13 לתוספת השלישית מציין במפורש כי אחד היעודים של היטל השבחה הינו "רכישת מקרקעין לצרכי ציבור", דהיינו, מימון הפיצויים שיש לשלם בגין הפקעת מקרקעין על ידי הועדה • הפקעת מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה חייבת להעשות בשני שלבים: • שלב תכנוני- עליו משלמים פיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית לפי ס' 197 לחוק • שלב פיזי- בו מופקעים המקרקעין עצמם ומשולמים פיצויי הפקעה בגינם.

20. נקבע על ידי בית המשפט: הפגיעה, שבה מדבר סעיף 197לחוק, אשר בגינה מוקנית זכות לפיצוי, היא פגיעה בערכם של מקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת. קרי, הנתונים המושווים הם ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה.

21. עא 2076/00 פרופ' אהרן נמדר נ' הועדה המקומית לתו"ב רמת גן (נבו) (להלן: "הלכת נמדר") שם נקבע כי על מנת שפגיעות ישנות יצדיקו דחיית תביעת פיצויים מכוחה של תכנית מאוחרת יש להוכיח בצורה ברורה כי התכנית החדשה לא חידשה דבר וכי פגיעתה התרחשה כבר בתכנית קודמת. כמו כן ע"א 761/85 ליפשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד מו(1) 342 (להלן: "הלכת ליפשיץ"), שם נקבע כדלקמן: " ... הפגיעה שבגינה ניתן לתבוע פיצוי לפי סעיף 197 לחוק היא אך ורק פגיעה הנגרמת על ידי התוכנית שבגינה הוגשה התביעה. התובע צריך להוכיח את גורם הקשר הסיבתי, דהיינו: כי הפגיעה הנטענת נגרמה על ידי התוכנית הפוגעת, ולא על ידי תוכנית קודמת. כאשר הפגיעה במקרקעין נגרמה כולה או בעיקרה על ידי גורם אחר, אין בסיס לתשלום פיצויים".

22. העיקרון המנחה בתביעות כגון דא הוא שהפגיעה במקרקעין תיבחן לפי הנזק שנגרם למקרקעין ולא לנזק שנגרם לאדם- בעליהם של המקרקעין, והפגיעה תימדד על בסיס הנזק שנגרם למקרקעין ספציפיים ולא שעשוי להיגרם למקרקעין מבחינה אובייקטיבית. לכן יש להתייחס לשם שאלת ואומדן הפיצויים לפגיעה אם התקיימה במקרקעין ובתכונות המקרקעין ולא לרגישויות מיוחדות של בעלי הקרקע (ר' עא 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נח(1) 561).

23. בעא 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי (נבו) אמר כב' השופט זמיר : • "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. אדם בא והולך, ואילו המקרקעין לעולם עומדים. מטרד רעש, לדוגמה, עשוי לפגוע במקרקעין, כלומר באפשרות להשתמש וליהנות מן המקרקעין. מכאן שמטרד רעש עשוי להיחשב פגיעה. אך השאלה, אם אמנם הרעש מגיע כדי פגיעה ומה מידת הפגיעה, אינה תלויה בשאלה מי מחזיק במקרקעין במועד מסוים ומה מידת הרגישות שלו לרעש. לעניין זה אחת היא אם הוא מוסיקאי או חירש. לכן גם לא יהיה בכך כדי לשנות לעניין הפיצויים בגין הפגיעה שפלוני, המחזיק במקרקעין, העביר את זכותו במקרקעין לפלמוני."

24. על כן, אם תובע פיצויים טוען לפגיעה באיכות הסביבה והשקט הטענה אינה רלוונטית לצורך תביעת פיצויים בגין תוכנית, שכן טיעון זה אינו קשור לפגיעה במקרקעין כי אם לפגיעה באדם זה או אחר.

25. ע"א 1937/90 ו"מ חדרה נ' רוחאללה נהאי- נקבע על ידי בית המשפט כי: יש לפצות בגין שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לגן לאומי, על אף שכביכול ניתן להמשיך ולעשות שימוש חקלאי בשטח.

26. פוטנציאל תכנוני - התפתחות הפסיקה ע"א 4809/91 ו"מ י-ם נ' קהתי, מח(2) 190: נקבע על ידי כב' השופט חשין כדלקמן: “בשולי הדברים ביקשתי להעיר, כי מסכים אני לעקרון "התכנית הצפויה", אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות. אומדן שוויים של מקרקעין נעשה בידי מומחים לדבר, על-פי תנאי השוק בזמן ובמקום מסוימים."

27. וכך, אם "תכנית צפויה" משפיעה - הלכה למעשה על שוויים של מקרקעין מסוימים, פשיטא שהשפעה זו תמצא בשומתם, ואילו אם "תכנית צפויה" אחרת אינה משפיעה ­הלכה למעשה – על שוויים של מקרקעין מסוימים, לא תובא אותה תכנית במניין השומה. בין כך ובין אחרת, השאלה היא שאלה שבעובדה".

28. המסקנה- המבחן הראשון הינו מבחן "השוק", אם קיימות עסקאות השוואה ברורות- יש לקבוע את הפיצוי על פי שווי זה בהתאמות הנדרשות.

29. ע"א 1188/92 ו"מ י"ם נ' ברעלי, מט(1) 463: נפסק כי- התובע שנכסו היה בנוי בתוך שמורת טבע היה בעבר בעל פוטנציאל גדול יותר להרחבתו מאשר בעקבות התכנית הפוגעת שהצמידה דרך לנכס. פוטנציאל זה הינו אחד המרכיבים שיש ליקח בחשבון בעת בחינת פגיעה.

30. ערר 48/01 (מרכז) קיבוץ ניר אליהו פגיעת תמ"א 10- קווי מתח, בחלקות חקלאיות של הקיבוץ. ועדת הערר דנה בשאלת השפעת בג"ץ הקשת המזרחית על קביעת פיצוי לקיבוץ שמוגדר כבר- רשות.

31. ועדת הערר קיבלה את עמדת כב' השופט חשין בענין קהתי שמדובר בהוכחה עובדתית, ויש לבדוק אכן את שווי המקרקעין. מונה שמאי מכריע לבדוק את שווי המקרקעין וכן את הפוטנציאל.

32. מבחן הוודאות • בעא 483/86 יעקב בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו נקבע: • "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על-ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. • אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין."

33. עתמ 1552/02 הוך נ' ו"ע מרכז תביעת פיצויים עקב שינוי יעוד של קרקע חקלאית לייעוד של דרך יבנה רחובות. ועדת הערר לא השתכנעה שהיה פוטנציאל כלשהו במקרקעין, לא היתה הסכמה של הגורמים הממונים לשינוי הייעוד, הקרקע מוכרזת לחקלאות לאתר עתיקות ועוד ועל כן לא מינתה שמאי. בית המשפט דחה את הערעור על החלטת ועדת הערר, שכן סיכוי שינויי הייעוד הינו קלוש ביותר.

34. ע"ש 105/00 חב' החשמל נ' חגור- קיבוץ חגור הגיש תביעה עקב שינויי יעוד של קרקע חקלאית לייעוד על פי תמ"א 10 (קווי מתח). המחלוקת- התבססה על העובדה שהשמאית המכרעת שמונתה נתנה משקל להחלטות ממ"י הרלוונטיות באותה עת, לרבות החלטה 611 שאפשרה בנייה במקרקעין בעת שינוי ייעוד, והקנתה חלק מהם לקיבוץ

35. בית המשפט קבע: לאור בג"ץ הקשת המזרחית הרי שהזכויות שהיו לקיבוץ היו זכויות חקלאיות בלבד ויש להחיל הכרעת בג"ץ רטרואקטיבית. כמו כן נקבע כי בחוזה של הקיבוץ למול ממ"י, חוזה המסגרת, היו סע' ספציפיים שקבעו השבת הקרקע במקרה של שינוי ייעוד.

36. "אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין..."

37. ערר 259-264/99 מרום נ' ו"מ פ"ת • העובדות- העוררים הינם בעלי זכויות בשכונת נוה עוז בפ"ת. • התביעה הוגשה בגין שינוי ייעוד של קרקע גובלת מיעוד חקלאי ליעוד שכונת מגורים וכדו'. • נטען על ידי הועדה המקומית כי ברור שהשטחים החקלאיים היו צפויים להפשרות בניה בשל מיקומם,ועל כן לא מגיע פיצוי.

38. ועדת הערר (מחוז מרכז)- דחתה את הטענה שכן "נימוק זה עלול לרוקן כמעט מכל תוכן את הזכות הקבועה בסעיף 197". **הערה-כפי שיובא בהמשך ועדת הערר שינתה התייחסותה בעניין היישוב סביון, ודחתה תביעה דומה

39. ערר 186/06 בן אמוץ נ' ו"מ מצפה אפק- • שינוי יעוד של שטח חקלאי הגובל בסביון לייעוד לבנייה. • תושבי סביון דרשו פיצוי עקב פגיעה בציפיות, פגיעה עקיפה. • ועדת הערר דחתה את הערר. ההחלטה היתה גם הצהרה למדיניות.

40. לדעת ועדת הערר ציפיות התושבים שתיוותר לידם קרקע חקלאית, אין בהן ממש לאור היות הקרקע במרכז הארץ. • לדעת הועדה כל קונה סביר יכול היה לצפות שינויי יעוד ליד נכסו.

41. ועדת הערר הפיקה לקחים מתוצאות הליכים קודמים כגון ענין מרום בהן נקבע כי ההתרחבות אינה גורמת בפועל לירידת ערך משמעותית של הנכסים הסמוכים. • ועדת הערר בחנה את "הציפייה הסבירה" וקבעה כי אין לפצות. • ועדת הערר אף נמנעה מלמנות שמאי מכריע.

42. הערות- • החלטה זו סותרת שורה ארוכה של החלטות בהן קבעה ועדת הערר כי אינה "שמאי על" ונראה כי היה מקום ליתן לשמאי לבחון האם יש פגיעה ואת שיעורה. • הוראות סע' 197 לכאורה, יחד עם סע' 200, מחייבים לבחון את שיעור הפגיעה והסבירות. • כמו כן- האם לא היתה צריכה הועדה לוודא כי הציפיות למועד הקובע היו לפחות "ציפיה סבירה".

43. מקרקעין גובלים • רקע כידוע, מי שהמקרקעין שלו נפגעים בשל תוכנית בניין עיר, זכאי לדרוש פיצויים על ירידת ערך במקרקעין. זכות זו מבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965, הקובע: "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

44. בשנים האחרונות התפתחו שתי אסכולות בבתי משפט מחוזיים ובוועדות ערר לעניין פרשנות המונח "קרקע גובלת". השאלה היא האם הזכות לתבוע ירידת ערך היא של בעל קרקע אשר המקרקעין שלו גובלים פיזית (השקה פיזית) לגבול התוכנית הפוגעת (הקו הכחול)? או שמא הזכות קיימת גם אם הקרקע הנפגעת אינה גובלת בהשקה פיזית?

45. בעניין זה התקיימו שתי גישות, גישה אחת "מצמצמת" היתה של נשיא בית המשפט המחוזי בת"א, השופט אורי גורן, אשר במספר פסקי דין קבע, כי מלשונו של סעיף 197 ובנוסח החדש יש ללמוד שהכוונה הינה להשקה פיזית ממש. • לעומתו, השופט ורדי זיילר, נשיא בית המשפט המחוזי של ירושלים בדימוס, קבע, כי יש לתת פרשנות ליברלית למונח מקרקעין הגובלים, כך שתכלול גם מקרקעין שאינם משיקים פיזית לתוכנית אם ו מרחק קצר בין מקרקעין ובין התוכנית (ראו עניין עמ"נ 102/00 הלבריין). • השופטים בבית המשפט המחוזיים נתנו פסקי דין שונים, כשכל אחד תמך בגישה של הנשיא גורן או הנשיא זיילר, והעניין נדרש להכרעה בבית המשפט העליון.

46. ויטנר ואח' נ' ועדה המקומית "שרונים" • בפסק דין מקיף בעניין עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר ואח' נ' ועדה מקומית שרונים, שנדון בפני השופטים ד. בייניש, א. פרוקצ'יה וא. גרוניס, שופטי העליון העדיפו את הגישה המצמצמת על-פני הגישה הליברלית. • השופטת ביניש, אשר נתנה את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמה, נתחה את הסוגיה באספקלריה של פרשנות תכליתית של החקיקה לאור היסטוריה שלה, וזאת מתוך ראיה כוללת להפחית את הפגיעה בזכות הקניין ובכפוף לצדק חלוקתי ואינטרס הציבור.

47. השופטת ביניש מנסה ללמוד מהיסטוריה של תיקון סעיף 197 הנ"ל. כידוע, סעיף 197 תוקן בשנת 1982. הנוסח שהובא לעיל הינו הנוסח המתוקן, ואילו הנוסח הישן קבע:" נפגעו מקרקעין על-ידי התוכנית, שלא בדרך הפקעה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". • מכאן השופטת ביניש קבעה, כי בתקנו את החוק, המחוקק התכוון לצמצם את כמות האנשים הזכאים להגיש תביעות לפיצויים. השופטת ביניש קובעת, כי אי תיחום ודאי של האנשים שיכולים לתבוע פצויי פגיעה, יגרום למצב בו רשויות התכנון לא יוכלו לאמוד את היקף הפיצויים שהם צפויים להידרש לשלם.

48. לדעת השופטת ביניש הוודאות התכנונית והמשפטית מחייבת, כי המונח מקרקעין גובלים יפורש באופן מצמצם, כדי שכל אחד ידע מה מקומו בעקבות אישור התוכנית. • יחד עם זאת, כדי שלא תקופח זכות בעל קרקע, אשר בין המקרקעין שלו לבין הקו הכחול מפריד שטח צר מאוד, השופטת ביניש קובעת שני חריגים חשובים: שטח פתוח צר וכביש צר. • כלומר, אם בין הקו הכחול לבין המקרקעין עובר שטח פתוח צר או כביש צר, עניין זה יראה כמעין "חיץ מלאכותי", שנועד להכשיל תביעה לפצויי פגיעה, ולכן נתעלם ממנו.

49. יחד עם זאת השופטת בייניש הכריעה גם בסוגיה אחרת הקשורה לנושא זה, בעניין מהו תחום התוכנית. עניין זה עלה, כי לעיתים היה חשש, שמא הרשויות התכנוניות קובעות גבולות תוכנית בצורה שרירותית, על מנת לצמצם את היקף הפיצויים. • בקובעה, כי גישה זו עוקפת את הוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, באשר המקום הראוי לשינוי "קו כחול" הינו בדיון בהתנגדות, ולא בזמן דיון בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197.

50. תוצאה אופרטיבית • בענין ויטנר דובר בתכנית אשר שינתה יעוד המקרקעין שבתחומה ממגורים לקניון. רוחב הדרך, כולל המדרכות, בין חלקת ויטנר לקניון היה 15 מ' כאשר התכנית התירה בניית הקניון בקו 0 לכיוון אותה דרך. הקו הכחול של התכנית עבר באמצע הדרך, כך שבין הקו הכחול לחלקת ויטנר 7.5 מ'. • לאחר שניתן פס"ד של העליון בעניין ויטנר חזר עניינו של ויטנר לבהמ"ש המחוזי שם קיבלו הצדדים את המלצת בית המשפט אשר השתכנע כי אין מדובר "בכביש שכונתי צר". • באשר לכביש ברוחב 15 מ', ובמקרה בו הקו הכחול סומן באמצעו של הכביש אשר מעברו השני תוכנן קניון, לא קיבל בית המשפט את הטענה כי מדובר בכביש שכונתי צר, ותביעתו של ויטנר נדחתה בסופו של יום.