绵阳项目汇报

绵阳项目汇报 二OO八年三月一十五日

目录 INDEX 宏观环境房地产市场 300亩项目 164亩项目绵阳项目总结

宏观环境 发展环境绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。返回

宏观环境 城市概况根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占ＧＤＰ的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。

800 600 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5 GDP 宏观环境经济增长全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，返回

80 60 40 20 0 2003 2004 2005 2006 2007 53.99 56.27 60 62 66 市区人口（万人）宏观环境人口增长绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。返回

固定资产投资（亿元） 400 200 0 2003 2004 2005 2006 2007 103.4 124.2 150.3 181.4 235.2 固定资产投资宏观环境固定资产投资 2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。返回

城镇人均可支配收入及支出 2007 2006 2005 2004 2003 0 5000 10000 15000 2003 2004 2005 2006 2007 5570 6047 6422 6909 7804 支出 7179 7708 8201 9054 10473 收入宏观环境人均收入城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。

146 150 145 140 133 135 125 130 125 120 115 110 2005 2006 2007 房地产市场市场供给分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨， 2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。返回

6500 2 6500Ôª/m 2 6000Ôª/m 5500 5600 2 5500Ôª/m 2 5000Ôª/m 4600 2 4500Ôª/m 2 4000Ôª/m 3600 3600 2 3500Ôª/m 3300 3100 3000 2 3000Ôª/m 2400 2500Ôª/m 2 2300 1800 2 2000Ôª/m 多层电梯公寓别墅商业 2005年 2006年 2007年房地产市场分析：2005—2007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和33%，住宅平均涨幅为35%。多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致2007年商业销售价格出现下滑。产品均价返回

200万㎡ 189 160万㎡ 146 120万㎡ 125 90 80万㎡ 70.7 40万㎡供应量销售量供应量实际供应量销售量 2006年 2007年房地产市场供需分析分析：2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。返回

3600/ 元平米 3500/ 元平米 3400/ 元平米 3300/ 元平米 3200/ 元平米 3100/ 元平米 3000/ 元平米 2 3 4 5 6 7 8 9 12月 1月月月月月月月月月 10月 11月上市销售面积 57.51万平方米 88.94万平米房地产市场价格走势分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。返回

房地产市场 总结绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万平米，占市场份额72%。全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。 2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩（包含村民摘牌小副地块），比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销售价格。 2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。返回

说明：2007年房地产开发用地出让商业、住宅用地合计959093.3M2，合为1440.08亩，成交总金额为153672.75万元，成交单价平均106.71万元/亩. 数据来源于绵阳市国土局,未统计村民个人出让小块宗地

绵阳楼市板块 游仙片区科创园片区高水片区 164亩高新区片区城中心老城区 300亩南湖片区

绵阳楼市板块 板块总结涪城板块: 绵阳老城区，基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800-4500元/㎡游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/㎡南湖板块：市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/㎡，均价3200元/㎡科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但07年地块推出量很大，华润拍得430余亩，晋中新兴房产拍得450亩，田森、银都、倍特等地储备，此板块存量土地已达2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/㎡高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/㎡高新区板块：新市政府所在区域，物业以多层和小高层为主。07年土地放量较大的区域。住宅售价大多在3000元/㎡左右

居民楼、宝成铁路 家具厂沿河餐饮一条街居民楼沿河商业街滨河北路 300亩项目概况项目四至本案返回

300亩项目概况 宗地现状项目拆迁已经完成,还剩余部门农民种植作物.占地300亩,容积率2.0,地价款85万元/亩,楼面地价为670元/M2.北紧邻宝成铁路，东接富临丽景花城和沿河商业街道，南临安昌河，西边为村民安置房和凯丽滨江楼盘:均价3200元/M2，多层返回

300亩项目区域竞争楼盘 布鲁斯国际新城用地21.5万M2，总建面54万M2 容积率2.22,共4022户其中一期均价3200元/ M2 容积率 1.86，建筑面积14.2万M2 1097户，于2007年售磬开发商:四川龙都实业电话:2546666 / 2548888

300亩项目区域竞争楼盘 丽景花城高层 143亩，总建面25万M2 容积率2.22,共4022户户型面积80-190平方米 2007年售磬均价2600元/ M2 二手房均价4000元/ M2 开发商:四川富临实业电话:2227998

300亩项目区域竞争楼盘 凯丽滨江总用地面积28669.78M2 总建筑面积: 51965.66 M2容积率:1.78 停车位:160个绿地率:37.6% 建筑密度:30%总户数:510户3300元/平方米多层开发商:绵阳道奇地产电话2546777

300亩项目区域竞争楼盘 阳光·曼哈顿均价 3900 元/M2 开盘时间07.12.06 占地面积80亩,建筑面积约20万M2 总户数约2000套,容积率:3.63 绿地率37.3%。17栋高层开发商:绵阳恒业地产电话:2393888/2393999

300亩项目区域竞争楼盘 亚川铂金海岸桂园逸景住宅3080元/ M2 商铺6700 M2 ,一楼8000元/ M2,二楼5000元/ M2 143亩，总建面25万M2 开发商:绵阳亚川地产电话:2375188

竞争楼盘分析 项目周边在售楼盘价格约3200元/平方米（多层），2006-2007年已售楼盘丽景花城价格约2700元/平方米(高层),二受房价格约3500-4000元/平方米。由于本项目比邻宝成线，对楼盘品质有一定的负面影响，难以打造高品质滨江社区。返回

300亩项目SWOT分析 项目优势地块形状呈长方形，且较为平整规则，便于规划临近火车站、汽车站，交通优越，便利性强靠近安昌河，沿街沿河面宽，便于打造滨江商业休闲街商业金融、教育、医疗等配套较完善用地规模大，便于规划，打造区域大盘返回

300亩项目SWOT分析 项目劣势项目受宝成铁路线噪音影响，难以打造高档住宅区不临绵兴主干道，不利于酒店、大型商业业态的建设紧临宝成铁路线，最少后退距离限制用地范围，影响建筑规模周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。返回

300亩项目SWOT分析 项目机会位于中心老程区边缘，目前市场价值未被充分挖掘，有较强的升值前景高新区规划，石桥铺北区核心建设，对项目有一定价格的拉升作用周边项目沿安昌河商业氛围已经形成，可以打造商业风情步行街，连接两边的商业带整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对入城购房人员采取鼓励返回

300亩项目SWOT分析 威胁项目受宝成铁路线噪音影响，投资客群可能因环境影响向外转移周边高中档盘多，且区位优势较好，竞争楼盘多，若本项目没有特色，项目投资回收期拉长政策风险：通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大临近的科创园板块大量存量土地的开发返回

宝成铁路 绿化隔音带高层住宅小户型居多多层花园洋房大型餐饮、休闲和商务酒店安昌河 300亩项目产品建议定位依据 • 经过与周边竞争楼盘对比及项目SWOT分析，本项目沿街沿河打造大型餐饮、休闲和商务酒店，小户型精品江景住宅，高档花园洋房的组合。规划建议返回

300亩项目产品建议 产品建议 A 高层4.8米挑高的LOFT B 多层花园洋房 C 沿街商业休闲街高层小户型住宅：户型面积设定从30—70平米，以面宽来区分户型大小，在户型设计时灵活空间划分，为使用者提供更多的空间划分方案。低总价功能齐全，满足居住需求。返回

300亩项目产品价格预测 价格预测静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为3000元/㎡；动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3400元/㎡。产品价格：高层3200元/㎡，洋房3400元/㎡，商业4200元/㎡

300项目经济评价——成本 返回

300项目经济评价——利润 说明： 1、考虑到2007年绵阳楼市价格上涨幅度过大，可能存在泡沫，故对2009年销售价格预测较为保守。 2、因项目没有选址意见书和概念性方案设计，根据项目规模和容积率初步估算，税前利润为17115万元。税前利润率为14.6%。返回

300亩项目建议 1、项目靠近宝成线，噪音影响大，项目采用高标准的隔音材料和园林绿化带，减弱火车噪音对小区的影响。 2、因地段已经较为成熟，不适合写字楼和大型商业的开发，经过调查，产品初定位为LOFT公寓和花园洋房及沿街商业休闲娱乐餐饮。 3、项目产品开发LOFT公寓，4.8米层高，可以分割为两层。小户型总价小，便于投资。 4、项目沿街沿河休闲商业街要延续富临地产的商业氛围，打造独立的商业风格：餐饮娱乐休闲会所商务酒店。返回

恒馨苑 绵山路村民安置房电视塔 164亩项目概况项目西临绵山路，南紧靠电视塔，最窄处仅5米。北与恒馨苑隔小路相望，东面为成规模的村民安置小区。根访问调查，电视塔的辐射对周遍居民居住生活有负面影响，难以打造成高档住宅小区。本案太湖路返回

164亩项目概况 宗地现状项目用地约164亩，约155万元/亩。宗地现状为国营纺织厂，生产车间已经搬离，但办公楼仍在继续使用。地势较为平坦，西北角有一小土坡。据调查该区域地质条件较差，高层建筑基础费用大。返回

164亩项目周边竞争楼盘 芙蓉金城:均价2900元/M2, 多层,80-180㎡总规模26.85万M2,2201户建筑密度29.7％；绿地率30.2％一期08.5交房，二期08.7交房电话:2270666/2270555 开发商:四川聚融地产

164亩项目周边竞争楼盘 小岛花园城 :均价4000元/M2, 车位5万/个 2026.5亩,总建筑面积74.25万㎡。总规模26.85万M2,2201户多层公寓、别墅、高层住宅容积率：1.7 电话:2692233 开发商:绵阳小岛建设

恒馨苑:均价1880元/M2，多层 用地面积 3.07万M2 总规模6.15万M2,容积率2 2007年交房，二手房2800元/M2 户型:79.7-217.1 开发商:四川恒友地产电话:2280673 164亩项目周边竞争楼盘

164亩项目周边竞争楼盘 富临原山:15-18层用地面积68000 M2，126亩总规模23万M2,容积率2.49 开盘时间2008-09 户型:79.7-217.1 M2 建筑密度19.6%,绿化率:48% 开发商:四川富临地产电话:2279999

164亩项目周边竞争楼盘 汇川－汉城 12栋5层 33.8亩，容积率1.8, 总户数367户，商业面积5063m2 门面100个，90平方米精品小户型80%以上,2008年4月开盘，预计均价3000元/m2 建筑密度31.7%,绿化率35% 开发商:绵阳汇川地产电话:2289666 300亩

164亩项目周边竞争楼盘 芙蓉世纪阳光占地30856 ㎡ 46亩,08年4月动工建筑面积12.5 万㎡商业3.6万㎡ 1000户,9座21-27层，2座26层容积率4.0,绿化率40% 户型面积90-140平方米开发商:绵阳兴金城地产电话:2379999

164亩项目周边竞争楼盘 香河世家 436户,8栋多层总建筑面积5.9万M2 均价2800元/M2，于2007年售磬开发商:四川嘉益地产电话:2991568

164亩项目周边竞争楼盘 滨江世纪花园占地50亩，20万M2，1700户 08年1月初开工,10月15日开盘 2栋29层和4栋32层容积率6，建筑密度21.6% 绿化率48.8% 开发商:四川应得地产电话:8113113

164亩项目SWOT分析 项目优势地块形状呈长方形，且沿绵山路商业面长，较为规整，便于规划离市中心较近，处于市中心区及游仙区中间，区域价值被低估项目周边基础设施配套较为完善，生活氛围较浓厚返回

164亩项目SWOT分析 项目劣势项目受电视塔辐射影响，化解难度较大，对高知人群尤甚不临城市干道，不利于酒店、大型商业业态的建设项目地质条件较差，高层、小高层项目基础费用较高项目周边商业氛围不浓厚，难以聚集人气周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造返回

164亩项目SWOT分析 项目机会位于中心老程区与游仙区结合部，目前市场价值未被充分挖掘，有较强的升值前景项目周边缺乏大型商业配套设施，而本项目沿街面宽，可考虑在此处建设大型商业广场，以解决科学城及绵山路片区的购物娱乐休闲需求临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈返回

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