Современное состояние и перспективы развития рынков

1. Современное состояние и перспективы развития рынков складской и торговой недвижимости в Новосибирске Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru

2. «Если производительные силы растут в геометрической прогрессии, то рынки расширяются, в лучшем случае, в арифметической. Десятилетний цикл застоя, процветания, перепроизводства и кризиса, постоянно повторяющийся с 1825 по 1867 г., кажется, действительно завершил свой путь, но лишь затем, чтобы повергнуть нас в трясину безнадежности перманентной и хронической депрессии. Столь страстно ожидаемый период процветания не хочет наступать. Как только мы начинаем замечать симптомы, как будто свидетельствующие о его приближении, симптомы эти тотчас же опять исчезают…» (Ф. Энгельс, предисловие к английскому изданию «Капитала», 1886)

3. Рынок торговых площадей Новосибирска: взятие Казани

4. Что такое «Казань»? «Впрочем в отдельных городах, например, в Казани, перепроизводство уже есть – 50% площадей торговых центров не заполнено» (ИА «Альянс-Медиа», 25.10.2006). «По обеспеченности ТЦ некоторые крупные города Поволжья приближаются к Москве: в Казани (второе место поле Москвы) на 1000 жителей приходится 811 кв. м., в Самаре – 121 кв. м., в Нижнем Новгороде – 158 кв. м. Казань, столица Татарстана, – первый город Поволжья, с которого началась массовая экспансия крупнейших федеральных и зарубежных ритейлеров в регионы. Этот интерес был во многом обусловлен стабильно высокими макроэкономическими показателями. Как следствие – потребность в торговых площадях возросла, и вслед за этим началось масштабное строительство крупных торговых объектов, которое местные игроки единодушно окрестили «бумом торговых центров». Сегодня, по словам ряда экспертов, в Казани имеется ощутимый излишек торговых площадей. «К началу 2007 г. на казанском рынке должно было образоваться порядка 500 000 кв. м невостребованных торговых площадей», – рассказывает Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора сервейинговой компании «Единая арендная система» (А. Минибаева, А. Гончарова, Commercial Real Estate, 10.09.2007).

5. «Предельная потребность Новосибирска в торговых помещениях (уровень насыщения рынка торговых площадей) ныне, скорее всего, находится около 800 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей. Этот вывод следует из простого сравнительного анализа: насыщение рынка торговых помещений в Казани наступило в 2005 г. при показателе около 700 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей. В Москве насыщение рынка торговых помещений наступит в 2006 г. при показателе более 1 тыс. кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, в Санкт-Петербурге насыщение рынка торговых помещений наступит в 2006-2007 гг. также при показателе около 1 тыс. кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей города. Главное отличие Казани от Москвы и Санкт-Петербурга – отсутствие больших туристических потоков, увеличивающих потребности города в торговых помещениях. Принимая Новосибирск за «среднее» между Казанью и российскими столицами («ближе к Казани»), имеем оценку, полученную выше. Под насыщением рынка торговых помещений здесь понимается такое его состояние, при котором средние сроки окупаемости объектов, предназначенных для сдачи в аренду, находятся в диапазоне 6-8 лет. Именно таково сейчас состояние казанского рынка… Легко видеть, что до насыщения рынка торговых помещений Новосибирска можно ввести еще до 900 тыс. кв. м общей площади (что соответствует примерно 540 тыс. кв. м торговой площади) торговых предприятий…» (DSO Consulting, март 2006 г.)

6. Обеспеченность торговыми площадями жителей Новосибирска в начале 2008 г. составляла около 640 кв. м торговой площади на 1 тыс. чел., в начале 2009 г. – около 780 кв. м торговой площади на 1 тыс. чел. Летом 2008 г. на рынке торговых помещений Новосибирска сформировалось явное перепроизводство. Динамика площадей торговых предприятий Новосибирска в 2006-2009 гг., тыс. кв. м (по состоянию на начало года; мэрия Новосибирска, оценки)

7. Перспективы развития рынка В 2009-2010 гг. объемы ввода новых торговых центров в Новосибирске, скорее всего, не будут превышать 50 тыс. кв. м в год. Рублевые арендные ставкибольшинства торговых центров города Новосибирска за 2009 г. снизятся на 10-30%. Исключения могут составить только объекты с наилучшим местоположением и самым высоким уровнем «проходимости». Сроки окупаемости имеющихся торговых центров ныне удлинились до 8-10 лет, новые подобные объекты будут иметь еще более долгие сроки окупаемости. Новые рыночные возможности для девелоперов торговых центров появятся не раньше, чем начнется стабильный рост реальных доходов населения, то есть не ранее середины 2010 г.

8. Рынок складов Новосибирска: пустая амбиция

9. Кто составлял эти прогнозы? «По оценкам участников рынка, потребность в новых складах превысила 1 млн. кв. м. Новосибирск готовится стать складской столицей региона уже в ближайшие два-три года» (Я. Янушкевич, «Ведомости», 30.11.2005). «Потребность в современных складских площадях оценивается на уровне около 1,2 млн. кв. м» (web-сайт ОАО «Аэропорт «Толмачево», www.tolmachevo.ru/page.php?id=206). «К 2011 г. Новосибирску понадобится около 2 млн. кв. м современных [складских] площадей, считает директор департамента по связям с общественностью компании «Евразия логистик» Наталья Полухина» (Н. Воронинская, М. Кутькина, П. Пинтусов, «Ведомости», 20.12.2007). «По данным администрации Новосибирской области, потребность города в логистических комплексах класса «А» составляет не менее 700 тыс. кв. м» (П. Велев, «Строительство и городское хозяйство Сибири», N 4/2008). «Спрос на складскую недвижимость в Новосибирске по-прежнему превышает предложение. К такому выводу пришли участники бизнес-конференции «Складская логистика Сибири», организованной компанией «Евразия логистик» (О. Мочалова, «Континент Сибирь», N 37, 19.09.2008).

10. Что такое «Варшава»? «Как долго еще рынок аренды складов будет «рынком продавца»? Сегодняшняя ситуация в Москве напоминает ту, что была шесть лет назад в Варшаве, где тогда также случился складской бум, связанный с приходом западных фондов и появлением у девелоперов дешевых денег. Они пустили их на строительство складов. Но не учли, что рост товарооборота может не успевать за бурным строительством, и в результате понастроили лишнего. Сейчас в Варшаве, по данным Jones Lang LaSalle, 14% свободных площадей, что сразу сказалось на ставках аренды – склад в польской столице можно арендовать всего по $80 за 1 кв. м в год» (Л. Лобанова, Ю. Говорун, SmartMoney, N 7/2006). «Компания Maris Properties in association with CB Richard Ellis сравнила обеспеченность складской недвижимостью Санкт-Петербурга и равнозначных ему по социально-экономическим показателям европейских городов. Оказалось, что северная столица России обладает не более чем 300 кв. м. на 1 тыс. жителей. В то время как, лидирующий по данному показателю немецкий Франкфурт вмещает более 1100 кв. метров на одну тысячу городских жителей. Между тем, находящаяся на втором месте Варшава содержит около 900 кв. метров складов на 1 тыс. жителей. В Праге данный показатель чуть менее 800 кв. м. В Будапеште на 1 тыс. жителей приходится около 600 кв. м. складов, а в Москве около 450 кв. м» (март 2009 г.).

11. Насыщение рынка складских площадей в Новосибирске произошло осенью 2008 г. – на уровне около 150 тыс. кв. м складских комплексов класса А. В феврале 2009 г. в городе был введен еще один объект класса А – Megalogix-Новосибирскплощадью 121 тыс. кв. м Динамика объема складских площадей Новосибирской агломерации в 2007-2009 гг., тыс. кв. м (по состоянию на начало года)

12. Перспективы развития рынка До конца 2009 г. могут быть сданы два складских объекта класса А (ItellaNLC и PNK-Group) суммарной площадью около 60 тыс. кв. м.Первая очередь складского комплекса Green Gate компании «Евразии логистик» общей площадью 95 тыс. кв. м, скорее всего, «зависнет» как минимум до 2010 г. Долларовые арендные ставкивсех складских объектов класса А Новосибирской агломерации за 2009 г. снизятся на 40-60%. Сроки окупаемости имеющихся складских объектов классов А и В ныне удлинились до 12-15 лет, новые складские комплексы будут иметь еще более долгие сроки окупаемости. Новые рыночные возможности для девелоперов складских комплексов на ближайшие годы исчерпаны – здравомыслящие предприниматели будут выбирать другие объекты и бизнесы для инвестирования.

13. Время спекулятивных рынков и быстрых «подъемов» на коммерческой недвижимости завершилось в 2008 г. На рынках торговых и складских площадей всех мегаполисов России настала эпоха тяжелой конкурентной борьбы.

14. Удачи Вам! DSO Consulting www.dso-consulting.ru