二 O 一三年十二月

深圳市中科国富天宇投资管理合伙企业（有限合伙）深圳市中科国富天宇投资管理合伙企业（有限合伙）二O一三年十二月

目录 一、旧城改造投资机会二、项目投资情况介绍三、管理人及管理团队介绍四、中科国富天宇投资管理合伙企业方案要点

地产行业投资机会 一、城市化进程的加快经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。二、中国的传统观念自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。三、投资需求房地产本身除了有社会属性及商品属性外，也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下，房地产投资仍是风险最低，获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产，推动房地产不断向前发展。四、改善性需求的增加随着经济的发展，部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求，故会产生重新购房置业的需求，这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。

供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺商品房用地比例： 28.7% ×30% × 70% ×80% =4.82%

供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺（续）供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺（续） • 土地供给由政府控制，土地供应严重低于住宅销售面积。住宅销售面积与出让土地面积统计数据来源：国家统计局、Economist；2011年6月

供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺（续）供给受限：城市优质住宅、商业和工业地块日臻稀缺（续） • 调控的局限性——永远不能代替需求。 • 如果调控的对象是小麦，那么消费者会用其他粮食替代，解除调控后，消费者对小麦的需求恢复，但不会将调控期内的需求补回。但房地产调控则有严重不同。 • 中央要求地方政府加强保障房建设，但建设资金并未由中央政府下拨，而地方政府又严重依赖土地财政，造成不可调和的矛盾。 • 调控面对的压力——来自政府内部。 • 地方负债率目前达到87%，土地收入约占财政收入的50%。而今年1－5月的限购城市土地收入同比下降48%，全年目标只完成30%。 • 2011年至2013年是地方债务集中到期，还债压力巨大。 • 佛山、芜湖、上海……背后反映的分税制度下，中央与地方政府存在的利益冲突。主要限购城市1-5月土地出让收入占比去年土地收入数据来源：光大证券研究所；2011年6月

项目选择标准 地块特征周期可控 • 项目涉及拆迁产权所有者旧改意愿较强，旧改可行性较高 • 项目位于人口密集区域 • 周边配套设置齐全 • 项目所在地居民消费能力强 • 项目地块商业价值高价值低估回报率高 • 楼面地价低于或者最多等于周边区 • 预计项目IRR不低于30%

项目位置说明 • 该项目位于深圳市龙岗区坂田街道杨美社区，东面紧靠上品雅园及万科金色半山小区，南面为布龙路，西面为旺塘一巷，北面为发达路及三号路。 • 项目距离深圳中心区仅二十分钟车程，周边交通网络发达，紧靠布龙路，距离南坪快速、清平高速、水官高速、地铁环中线杨美站都只有五分钟车程。水官高速五分钟项目清平高速五分钟深圳中心区二十分钟南坪快速五分钟

项目规划 • 项目地块附件为高端住宅区，区位价值优越。本项目目前为空地，占地面积36891.68㎡，根据深圳市规划院编制的《深圳市中部综合组团分区规划（2005-2020）》，发展用地性质为二类居住用地，规划建筑覆盖面积184458.40㎡，容积率为5.0。周边同类产品分析

项目投资收益分析

中科创金融控股集团 集团简介中科创金融控股集团有限公司成立于2004年，注册资本2.11亿元人民币，净资产10.3亿元，是一家领先的融财富管理、资产管理，小额贷款业务和融资担保服务为一体的综合金融集团。公司专注于为中国超高净值人群及关联企业提供定制化服务及一揽子解决方案，包括财富管理产品开发、设计、分销、以及家族财富管理顾问，同时还为机构客户及中小企业提供融资担保业务，小额贷款等金融服务。2012年，集团旗下财富管理公司累计发行产品 21个，为1125名客户提供财富管理服务，管理资产达24.5亿元。中科创集团2007年荣获“深圳市福田区总部企业”，2008年荣获“中国国际金融博览会最佳创意设计奖”，2009年荣获“深圳市金融服务总部企业”，2010年荣获 “深圳市第七届知名品牌企业”和“中国平安金融年会一体化金融服务提供商创新奖”等荣誉称号，是国内首家获得英国ＢＳＩ颁发的ISO9001：2000质量管理体制认证证书的金融服务机构。经过多年的发展，中科创集团与全球最富盛名的海外私人银行罗斯柴尔德银行成为金融服务合作伙伴，提供包括健康医疗、子女教育、高端旅游、信托计划、并购重组、投资移民等跨境金融顾问服务。集团旗下的中国财富俱乐部在北京、上海、深圳设有商务私密会所，汇集众多企业界精英会员，定期举办以经济学家为主讲嘉宾的中国财富大讲堂。

集团公司荣誉 2010 深圳市福田区政府认定金融总部企业深圳市工商联（总商会）副会长 2012 金博会“最佳金融服务奖” 2012 金博会“最佳金融创新产品奖” 深圳市商业联合会副会长深圳市商业联合会常务副会长单位深圳市中小企业家联谊会创始会长深圳市福田区企业联合会、深圳市福田区企业家协会理事深圳市中小企业发展促进会副会长单位深圳外商投资企业协会会员深圳市中小企业家联谊会高尔夫球队Wedge万泽杯开杆赛突出贡献奖广东高科技产业商会名誉副会长广东高科技产业商会常务理事深圳市工业经济联合会副会长单位西安产权交易所会员广东高科技产业商会常务理事

集团公司奖章

管理团队

基金简介

基本要素

有限合伙人（LP） 威廉金融控股有限公司(GP) 管理架构深圳市中科国富天宇投资管理合伙企业（有限合伙）合伙人会议风控委员会投资决策委员会咨询（或顾问）委员会地产开发项目

投资流程 基金管理公司成立基金募集到位升级项目主体选择合适区域、地段收购土地或土地股权产品清算规划、开发、招商、管理基金分红取得土地、房产、管理等收益通过股权交易、产权交易等退出主导或推进城市更新获得股权、产权增值利润

风险控制（投资者保护） 富有特色的商业运作模式保障收益持股拟进入地产开发相关项目风险控制集团到期回购投资人所持有的基金份额财务监管控制资金风险

产品亮点总结 产品设计独特，市场竞争力强，资金回笼快，财富效应高。 01 瞄准有较大升值潜力地产物业，开创特色赢利模式。用高增值潜力土地和物业控制投资人风险，保障度高。 03 基金投资商业模式可行，预期回报稳定。 04 精英管理团队，资源背景深厚，投资管理经验丰富。 05 独特模式+优质地产开发+附加权益=投资人利益最大化。 06

风险提示 • 投资者在作出投资决策前，应认真阅读基金的募集介绍资料等文件的全部内容，了解与本投资相关的知识、业务规则、风险收益等内容，并确信自身已做好足够的风险评估与财务安排，避免因投资基金而承受超出自身负担能力的损失。 • 投资者投资基金可能面临各种风险，包括但不限于：投资风险、管理风险、法律风险、税务风险、流动性风险、信用风险、政策风险、经济周期风险、利率风险、操作风险、不可抗力因素导致的风险等。 • 基金的投资风险由投资者自行承担，基金的募集服务机构、托管机构及其他为基金提供服务的机构均不以任何方式对投资者作出保证投资本金安全的保本承诺及/或保证最低收益的保底承诺。 • 基金的执行事务合伙人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金募集的资金，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。执行事务合伙人的过往业绩不构成对基金业绩表现的保证。执行事务合伙人提醒投资者，在做出投资决策后，基金的运营状况引致的投资风险，由投资者自行负担。

温馨提示 请仔细阅读以下条款与条件：如果您阅读、转发或使用本推介资料，即表明您已同意接受以下条款与条件的约束。下列条款与条件可能会作出变更。 • 本推介资料属于深圳市威廉金融控股有限公司之商业机密；除非本公司授权，任何机构和个人对本资料之全部内容不得有复制、复印和向第三方传播之行为；本公司保留追诉之权利。 • 本推介所描述信息和资料的来源皆被本公司认为可靠，且本公司尽力严谨处理本说明书所载信息和资料，但本公司对其准确性、足够性、完整性及其使用的适当性等不作任何担保。 • 本推介资料介绍的信息、工具和资料并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、税收、会计或法律上的建议。 • 投资有风险，过往业绩并不预示其未来表现，您在作出投资决策前应认真审阅并自行承担投资风险；在您做出投资决策后，我们即认为您是合格的投资者，深刻理解并愿意承担投资活动所产生的一切权利和义务。 • 本推介资料的内容将定期更新或修正，相应信息仅供参考，最终关键信息以相关协议和法律文本为主。 • 本公司具有法律法规规定的其它有关免责规定项下所有的一切权利，本公司没有主张或迟延主张该等权利并不应当被视为威廉金融控股有限公司对于该等权利的弃权。 • 阅读、转发与使用本推介资料，以及本条款与条件受中华人民共和国法律管辖，并依照中华人民共和国法律解释。

二 O 一三年十二月

二 O 一三年十二月

Presentation Transcript