Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 16.12. 2010 Pekka Luoto

1. HallituksenKunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 16.12. 2010Pekka Luoto

2. Uusi asunto-osakeyhtiölaki • ”yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistonkäyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin • sekä hallituksen kirjallinen selvitysyhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.”

3. Tavoitteet • Parempi huolenpito yhdestä Suomen huomattavimmasta omaisuusmassasta • Johdon ja osakkeenomistajien huomio pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen • Korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä ylläpidon suunnitelmallisuutta. • Huomiota asunto-osakeyhtiöiden arvon säilymiseen

4. Mitä kunnossapidolla tarkoitetaan? Kunnossapitoa on: • Kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta • Sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet • Kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta Kunnossapitoa ei ole esimerkiksi: • Esimerkiksi hissinjälkiasennus • Laajakaistayhteydet • Perusparannukset

5. Mitkä kunnossapitotyöt on ilmoitettava? Edellytykset: Olennainen vaikutus • osakehuoneiston käyttämiseen • yhtiövastikkeeseen

6. Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen • Laissa tai sen esitöissä ei ole asiaa avattu Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen: • käyttövesi-, viemäri-, lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat • ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorjaukset ja uusinnat • useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset • huoneistojen märkätilojen vedeneristyskorjaukset

7. Olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen • Ei ole kerrottu laissa eikä sen esitöissä • Yleensä olennaisena vaikutuksena voidaan pitää 20-30 %:n vaikutusta yhtiövastikkeeseen 20 % 30 % Vastike 2,60 0,52 0,78 15 huoneistoa 6000 e 9000 e 30 huoneistoa 12 000 e 18 000e 55 huoneistoa 22 000 e 33 000 e

8. Selvitys annettava kirjallisesti • Lähetetään yhtiökokousmateriaalin mukana osakkaille • Selvitys ( esim. isännöitsijä tai puheenjohtaja) esitetään yhtiökokoukselle • Pöytäkirjaan kirjataan esimerkiksi ”Isännöitsijä esitteli viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen osakkaille” • Vaikka laki ei määrä selvitystä liitettäväksi pöytäkirjaan, kannattaa se tehdä • Laki ei edellytä kustannusten ilmoittamista, mutta suuruusluokka kannattanee ilmoittaa

9. Selvitys jo tehdyistä kunnossapitotöistä • huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt ja niiden tekoajankohdat • Käytännössä vastaava kuin mitä isännöitsijäntodistuksessa annetaan

10. Tarvitaanko asiantuntijaa?

11. Mitä lain esityöt kertovat? • Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti • tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus • ”Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. • ”Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.”

12. Hallituksen ja isännöitsijän vastuu Lain esityöt: • Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti.

13. Johdon tehtäväas. oy-laki 1 luku 11 § 1 mom. • Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua = • Jos hallituksessa ei ole tarvittavaa asiantuntemusta, on sen huolellisuusvelvoitteensa perusteella turvauduttava ulkopuolisen asiantuntijan apuun selvityksen tekemisessä

14. Milloin kuntoarvio on tarpeen? Lain esityöt • tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus KiinteistöRYL 2009 (Hyvän kiinteistönpitotavan perusteos) • ”Kiinteistöstä on tehty kiinteistöstrategian tai kiinteistönhoitosuunnitelman mukainen kuntoarvio, jossa esitetään rakennusosien ja järjestelmien tekninen kunto ja korjaustarpeet” RIL 252-1-2009 • ”Suositeltavaa on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön ikä on noin 10-15 vuotta

15. Laissa ei määrämuotoa • Laissa ei määräyksiä millainen kunnossapitotarveselvitys on kirjalliselta asultaan • Tärkeämpää on, että sen tekemistä varten hallituksella on ollut käytettävissään riittävä tieto kiinteistön kunnosta • Huom. Kysymys ei ole korjausohjelmasta!

16. Malleja löytyy kiinteistöliiton ja yhdistyksen kotisivuilta

17. Kiitos