LVI-neuvonta Jaakko Laksola

1. Miten korjausvelka syntyy? • asuntokanta ikätyypeittäin • rakennusosien elinkaarisyklit LVI-neuvonta Jaakko Laksola

2. 19 Korjausrakentamisen suunnittelu Korjaustarpeen määrittely lopputuloksen laadunvarmistus Toteutussuunnittelu

3. 3a • Korjaustarpeen toteaminen • Hallituksella/yhtiökokouksella pitää olla näkemys! • Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? • kuntoarvio (aistinvarainen arvio ) • kuntotutkimus, tarkentaa kuntoarviota • korjaushistoriikki/huoltokirja • vuotovahinkohistoriikki/huoltokirja • Mihin suuntaan halutaan mennä? • riskinottokyky, mitkä syyt puoltavat uusimista? Mitkä säilyttämistä? Miten uusitaan? Asiat selvitetään Hankesuunnittelussa LVI-neuvonta Jaakko Laksola

4. 23 Kiinteistönhoitostrategia • varovainen taso • ei vuotokorjaus- • kustannuksia • elinkaarta jäljellä? • matala taso • vuotokorjauksia • osittamine on kalliimpi • korkea taso • suuriakin korjaus- • kustannuksia • asumishaitat • varovainen taso • uusinta etupainotteinen • matala taso • vuotoja • uusitaan vaiheittain • korkea taso • elinkaari loppuun € Riskit LVI-neuvonta Jaakko Laksola

5. 21 • Hankesuunnittelu hallinto: • Hanketyöryhmän perustaminen asukasedustajista • Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille • teknis/juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä • osakas- /asukaskysely • hyvittäminen? • tiedottaminen • projektiaikataulu Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

6. 22 • Hankesuunnittelu taloudellinen osio: • Alustava kustannusarvio € ja €/asuinneliö • Osakas/yhtiö rahoitusvaihtoehdot • Verotus asukas / sijoittaja • Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla • Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen • Arvio asunnon arvon noususta tai laskusta Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

7. 20 • Hankesuunnittelu tekninen osio: • kiinteistön piirustuksien saattaminen sähköiseen muotoon • selvitetään kuntotutkimuksien ja/tai huoltokirjan avulla muut samassa uusimissyklissä olevat rakenneosat • kuka on päähankesuunnittelija? arkkitehti? insinööri? • ”Innonavigointikapasiteettia” sisältävä perus- ja esisuunnittelu • eli PESSI teettäminen, suositus: kutsutaan PESSIN tekijä • toteutussuunnittelun kilpailuttaminen • laadunvarmistussuunnitelman teettäminen ja liittäminen tarjousasiakirjoihin sekä valvojan palkkaaminen, suositus: kutsutaan valvoja • huoltokirjan perustaminen ( täydentäminen, mikäli sellainen jo on) Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

8. 9 • Tiedottaminen • et tiedota koskaan liikaa! • avointa ja rehellistä • kirjalliset tiedotteet • asukasinfo-tilaisuudet (läsnä asiantuntijoita esim. puolueeton neuvontainsinöörinne, suunnittelijoita, urakoitsijoita) • kiinteistön kotisivut, huoltokirja LVI-neuvonta Jaakko Laksola

9. Valvonta • Valvonnalla tarkoitetaan, että varmistetaan rakentamisen laatu • hankesuunnittelun osalta tämä osio tulee kehittyä eniten rakentamiskulttuurissa, teollisuudessa se on ollut jo kauan selviö! • ei välttämättä aina kohteen suunnittelija(t) • useat insinööritoimistot ovat erikoistuneet suunnitelmalliseen yhteistyökykyiseen valvontaa • pätevä = koulutus ja eteenkin (elämän) kokemus (vähintään 35 vuotta, ja useamman vuoden kokemus valvontatehtävistä taloyhtiöissä, valvojan luonnetta) • valvontatarjousasiakirjamallit saat neuvontainsinööriltäsi 10 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

10. 11 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

11. 12 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

12. Yleistä • vain sukitusta voidaan verrata perinteeseen saneeraukseen • muut elinkaarta pidentäviä järjestelmiä • ”ostetaanko uusi auto, vai vaihdetaanko vanhaan autoon uusi moottori” • Hyvät puolet: • ei tarvitse rikkoa rakenteita • halvempi ratkaisu • Huonot puolet: • kestoikää ei tiedetä • hankesuunnitteluvaiheessa ei voida kaikkia putkia kuvata, • eli ei tiedetä täysin varmasti, voidaanko kaikki putket/viemärit • pinnoittaa • takuu tulee olla 10 vuotta / yritykset ovat varsin nuoria • laadunvarmistus, että epoksia on kaikkialla vähintään sovittu paksuus, asian voi todeta esim. kuntotutkija röntgenkuvasta. • laajennusmahdollisuus , palaako epoksi hitsatessa uutta cu-putkea, rikkoutuuko epoksi vaihdettaessa vesijohtoon venttiili 31 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

14. 3b • Hankesuunnittelussa • Luodaan taloyhtiöömme omaisuuden hoitostrategia • asunnon ajanmukaistaminen / saneerauksen taso • elinkaariajattelua, mikä ratkaisu on pitkässä juoksussa halvin • käyttöelinkaari, miten kauan keittiö tai laajakaistan on tarkoitus toimia tässä tarkoituksessa • onko normiperhe muuttunut? Halutaan asuttavuutta, ei neliöitä! • asunnon myyntiarvo ennen/jälkeen • onko ihmisillä tänään enemmän rahaa käytettävissä korjausrakentamiseen kun ennen? • ostanko asunnon taloyhtiöstä, jolla on esittää korjaushistoriikki / pts? Hyvä tulos tulee kertoa/kehua esim. kiinteistön kotisivuilla • kiinteistöjalostus, yleiset tilat hyötykäyttöön • rahoitus, myydäänkö jalostettuja tiloja? Valtion tuki?muu? • alustava kustannusarvio • alustava aikataulu • tarvitaan ”Innonavigointikapasitettia”, tehkää /teettäkää korjauskohteesta hankesuunnittelu, halvin ja kallein ratkaisu, silloin teillä on jo kaksi vaihtoehtoa LVI-neuvonta Jaakko Laksola

15. Uusitaanko putki vaiajanmukaistetaanko asuntoni ??????????????????? LVI-neuvonta Jaakko Laksola