הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב
Download
1 / 17

Frenkel High Rise Buildings - PowerPoint PPT Presentation


  • 311 Views
  • Updated On :

הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב – התבדרות מול התכנסות הבנייה הגבוהה • אספקטים מרחביים אמנון פרנקל המרכז לחקר העיר והאזור הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים הטכניון חיפה המחקר על הבנייה הגבוהה הבנייה הגבוהה • היבטים שנחקרו

Related searches for Frenkel High Rise Buildings

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Frenkel High Rise Buildings' - ostinmannual


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
Slide1 l.jpg

הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב – התבדרות מול התכנסות

הבנייההגבוהה • אספקטים מרחביים

אמנון פרנקל

המרכז לחקר העיר והאזור

הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים

הטכניון חיפה


Slide2 l.jpg

המחקר על הבנייה הגבוהה

הבנייההגבוהה • היבטים שנחקרו

ההיבט האדריכלי - עוסק בעיקר בסוגיית עיצוב הבניינים הגבוהים והחזיתות שלהן

ההיבט העיצובי עירוני - מתמקד בתרומתם וההשלכות שיש לבניינים גבוהים על עיצוב המרקם הפיסי, ובייחוד נדונות סוגיות הנוגעות לפגיעה בקו הרקיע ובמבטי הנוף בעיר

ההיבט כלכלי - מתמקד במדידת התועלת היחסית הנובעת מהבנייה הגבוהה למשתמשים בה ולציבור כולו, ובמדידת העלויות הכרוכות בתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקת הבניינים הגבוהים

ההיבט החברתי - מתמקד בבנייני המגורים ובהשלכות המגורים בהם על התפקוד היום יומי של קבוצות שונות באוכלוסייה.


Slide3 l.jpg

מטרת המחקר

הבנייההגבוהה במטרופולין תל אביב • אספקטים מרחביים

העדרו של מחקר אמפירי הבוחן את המבנה המרחבי של הבנייה הגבוהה, מותיר בידנו הבנה מועטה לגבי העוצמה של תופעה זו ומגמות התפשטותה בתוך המרקם העירוני לחלקי העיר השונים, כמו גם במערכת המרחבית המטרופולינית על חלקיה.

?

מטרת העבודה לנתח את התבנית המרחבית של הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב ולזהות את השפעת המיקום על מאפייני התופעה ועל שכיחותה במרחב כיום ובעתיד.

הנחות המחקר:

  • הבנייה הגבוהה מייצגת צורת ניצול אינטנסיבי של הקרקע לשימושים שונים.

  • הניצול האינטנסיבי של הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בין ביתר בגובה הבניינים מושפע ממחירי הקרקע באזור המטרופוליני.

בחינת הפרישה של הבנייה הגבוהה במרחב תוכל לספק עדויות אמפיריות אשר ייבחנו על רקע העקרונות של תיאורית המיקום ושלבי ההתפתחות של האזור המטרופוליני.


Slide4 l.jpg

Probability

השערות

Pi

Probability

t1

t0

Core

Distance


Slide5 l.jpg

מודל השלבים במחזור חיים של מטרופולין

מטרופולין• מחזור חיים •

The stages of urban development model: classification type – A=absolute; R=relative; C=centralization; D=decentralization. Hall, 1971; Klaassen et al., 1981; Berg et al., 1982; Champion, 2001.


Slide6 l.jpg

Probability מטרופולין

2.2

2.3

3.2

Probability Pi

4.2

t1a

2.1

3.3

3.1

4.3

t1b

t0

4.1

Core

R1

Inner ring

R2

Outer ring

R4

Middle ring

R3

Distance

השערות

Reurbanization

Disurbanization


Slide7 l.jpg
השערות מטרופולין

Pi

Probability

Commercial and business

Mixed

Residential

Core

R1

Inner ring

R2

Outer ring

R4

Middle ring

R3

Distance


Slide8 l.jpg

לכן כאשר מטרופוליןP3 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה האינטנסיבית יותר (גובה קומות), ו-P1 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה הפחות אינטנסיבית , נצפה כי:

כאשר Ai1 הוא אינדיקאטור לגיל האוכלוסייה ו-Ai2 הוא אינדיקאטור לרמת ההכנסה של האוכלוסייה

השערות

ליוקרת האזור השפעה על מחירי הקרקע ולכן צפוי ניצול אינטנסיבי יותר של הקרקע באזורים יוקרתיים אשר יבוא לידי ביטוי בגובה הבנייה. לעומת זאת הבנייה הנמוכה יותר, המאופיינת במחירי דיור נמוכים, תידחק לאזורים הפחות יוקרתיים, בהם מתגוררות אוכלוסיות ממעמד סוציו-כלכלי נמוך יותר.


Slide9 l.jpg

Most of the buildings (1,678) contained 10-16 floors; 352 buildings, 17-24 floors; and 146 buildings had 25+ floors.

The Study Sample


Multinomial logit results l.jpg
Multinomial logit results buildings, 17-24 floors; and 146 buildings had 25+ floors.

N=2,176

-

Buildings with 25+ floors

Buildings with 17

24 floors

Parameter

Std. Error of

Parameter

Std. Error of

Estimate

Estimate

Estimate

Estimate

Explanatory Variable

Constant

-

13.149

1.35665*

-

3.657

0.41101*

Main effect

:

Location in core city (R

)

4.

910

1.07147*

-

0.621

0.32058***

1

Location in the inner ring (R

)

4.182

1.06125*

0.791

0.19846*

2

Location in the middle ring (R

)

3.052

1.04058*

0.402

0.16647**

3

Location in the CBD (L=1.0)

0.799

0.44720***

-

0.219

0.31560

Commercial and business (U

)

4.841

0.76077*

1.145

0.84754*

1

Mixed uses (U

)

4.395

0.76422*

2.588

0.44114

2

Proposed buildings (T

)

5.343

0.57812*

1.621

0.15279*

1

Average age of the population in the region

0.067

0.01942*

0.028

0.01223**

Percentage of residents who earn twice the

0.051

0.02055**

0.023

0.00979**

average income

Interactions

(V

):

ix

U

*T

-

3.911

0.73981*

-

3.144

0.60063*

1

1

U

*T

-

4.059

0.87935*

-

0.735

0.59680

2

1

* Significant at the 1% level; ** Significant at the 5% level; *** Significant at the 10% level.

The base alternative is high-rise buildings with 10-16 floors.

The log–likelihood value is 1249.07. All the differences in -2 log-likelihoods between explanatory variables in the final model and a reduced model are significant at the 99% level.


Average probabilities of existing and proposed high rise buildings by region l.jpg

a buildings, 17-24 floors; and 146 buildings had 25+ floors.

High-rise buildings

with 10-16 floors:

Existing (t1)

Proposed (t2)

High-rise buildings

with 25+ floors:

Existing (t1)

Proposed (t2)

a>b>c>d

b

c

d

Average probabilities of existing and proposed high-rise buildings, by region

1.0

0.9

0.8

0.7

0.6

Average Probabilities

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0.0

Core

Inner ring

Middle

ring

Outer ring


Average probabilities of high rise buildings with 25 floors by use and region l.jpg
Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use and region

1.0

Commercial

and business

Mixed uses

Residential uses

0.9

0.8

0.7

0.6

Average Probabilities

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0.0

Core

Inner ring

Middle

ring

Outer ring


Slide13 l.jpg
Changes in the average probabilities between proposed and existing high-rise buildings with 25+ floors, by use and region

0.8

Commercial

and business

Mixed uses

Residential uses

0.7

0.6

0.5

Change in the average probabilities

0.4

0.3

0.2

0.1

0.0

Core

Inner ring

ring

Outer ring

Middle


Average probabilities of high rise buildings with 25 floors by use location and time l.jpg
Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use, location, and time


Slide15 l.jpg
מסקנות floors, by use, location, and time

  • האזור המטרופוליני של תל אביב, בדומה למתרחש במטרופולינים מערביים אחרים, עובר תהפוכות ושינויים אבולוציוניים בהתאם לשלבים של מחזור החיים המטרופוליני.

  • גידול משמעותי צפוי בעתיד בהופעתם של בניינים גבוהים מעל 25 קומות, בייחוד בגלעין המטרופולין של ת"א ובטבעת הפנימית.

  • שלב הפיזור אשר אפיין את מטרופולין תל אביב, בייחוד מאז מחצית שנות ה-80, ככל הנראה לא לווה בעלייה משמעותית של מחירי הקרקע בשוליים בהשוואה למרכז, ולא הביא לעלייה באינטנסיביות השימוש בקרקע שם.

  • התחזקות השיפוע השלילי של אינטנסיביות הבנייה הגבוהה בין הגלעין לשולים כצפוי בעתיד מרמזת על תחילתו של תהליך של התכנסות במבנה המטרופולין של תל אביב, התואם את השלב הרביעי במחזור החיים של המטרופולינים.

  • במרקם הבנוי של הערים, ההתפרסות של הבנייה הגבוהה האינטנסיבית מצביעה על שבירה של המבנה הקלאסי של מרכז - שוליים ועל החדירה צפויה של בניינים גבוהים מעל 25 קומות והמיועדים לשימושים מסחריים אל תוך שכונות מגורים מחוץ למרכזי הערים.


Slide16 l.jpg
מסקנות floors, by use, location, and time

  • ההשלכות של פריסה זו על מערך שימושי הקרקע באזורי המגורים יכולה לבוא לידי ביטוי בפגיעה לא רצויה במרקם העדין של שימושי הקרקע באזורים אלה.

  • במקביל צפויה כניסה של בנייני מגורים בני 25+ קומות אל אזורי המע"ר. לתופעה זו עשויות להיות השלכות חיוביות אשר יביאו רבגוניות רבה יותר בבנייה הגבוהה, להתחדשות המע"ר וליצירת מערך עירוני מאוזן יותר.

  • תוצאות העבודה מצביעות על נטייה חיובית של הקמת בנייני מגורים בני 25 קומות ומעלה המכוונת עצמה לאזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה מבוגרת ועשירה.

  • במקביל זוהתה נטייה להקים בנייני מגורים גבוהים-נמוכים (16-10 קומות) באזורים בהם מתגוררים אוכלוסיות פחות מבוססות.

  • תופעה זו שהיא תוצאה ישירה של הכוונת כוחות השוק צריכה להיות מווסתת בעזרת מדיניות מכוונת על מנת למנוע השלכות שליליות שלה על המרקם העירוני.


Multinomial logistic l.jpg
המודל - floors, by use, location, and timeMultinomial Logistic

Piההסתברות לבחירת הקמת בניין גבוה מקבוצת גובה .i

Rijוקטור משתנה המיקום j של בניין מקבוצת גובה i במרחב המטרופוליני (גלעין – שולים)

Licמשתנה דמי למיקום בניין מקבוצת גובה i במרקם בנוי בעיר (מע"ר – שולי העיר).

Uixוקטור משתנה השימוש x בבניין מקבוצת גובה i (מסחר ועסקים, שימוש מעורב, מגורים)

Ayzמאפיין z של האוכלוסייה המתגוררת באזור סטטיסטי y בו ממוקם בניין מקבוצת גובה i

Ti משתנה דמי המתייחס לממד הזמן (בנוי/מוצע). מאפשר לבחון השתנות על פני הזמן

a, b, g, d, l, f - פרמטרים לאמידה.

e טעות השגיאה


ad