İnşaat İşlerinde Hasılat Paylaşımı ve Yap İşlet Devret

1. İnşaat İşlerinde Hasılat Paylaşımı ve Yap İşlet Devret Vehbi KARABIYIK,YMM RSMKapitalKarden Kurucu Ortak Ceylan Intercontinental,İstanbul, 19 Haz.2012

2. Bölüm: Mevzuatın Yorumu Bölüm: -Modeller -Sonuç ve Öneriler

3. I.Bölüm:Mevzuatın Yorumu İnşaat Hizmeti Bedelinin Ödenme Biçimi Vergiyi Doğuran Olayın Tespitinde Yasal Kavramlar Vergiyi Doğuran Olayın Tespitinde Kullanılan ve İçtihat Olarak kabul Edilen Teknik Deyimler

4. A.İnşaat Hizmetinin Ödenme Biçimi 1-Para İnşaat hizmeti, müteahhit tarafından parasal bedel karşılığında yapılır. Bina (diğer her türlü yapım), inşaatı yaptırana (arsa sahibi veya işverene) teslim edilir. Fatura kesilir.ilgili KDV oranı uygulanır. 2- Diğer kat karşılığı Hasılat paylaşımı Yap işlet devret Arsa ve inşaatın ayrı ayrı satışı

5. B.Vergiyi Doğuran Olayın Tespitinde Yasal Kavramlar Arsanın teslimi Bağımsız birimlerin teslimi Bağımsız birimlerin iktisap tarihi Arızi ticari kazanç Şahıslarda 5 yıllık gayrimenkul satış istisnası Şirketlerde gayrimenkul satış istisnası

6. C.Vergiyi Doğuran Olayın Tespitinde Kullanılan ve İçtihat Olarak kabul Edilen Teknik Deyimler TESLİM Tapuda devir Kat irtifakı İskan ruhsatı Teslim tutanağı Kullanım karineleri Kiraya verme Su,elektrik,gaz İkametgah belgesi ARIZİ KAZANÇ birden fazla gayrimenkul satışı birden fazla kişiye satış

7. Sonuç: • İnşaat işlerinde, kişiler arasındaki gerçek ekonomik işlemlere göre vergilendirme yapmak gerekir. • Yukarıdaki unsurların görünüşteki durumları yanlış hükümlere meydan verebilmektedir.

8. II.Bölüm:İnşaat hizmetinin ifasında modeller Kat karşılığı Hasılat paylaşımı Yap işlet devret Diğer

9. Hasılat paylaşımı Hasılat paylaşımı arsa satışıdır. Alıcıya fatura tamamen müteahhit tarafından kesilmektedir. Arsa sahibi arsa bedelini hasılata endekslemiştir. Ancak İdare, arsa karşılığı inşaat olarak değerlendirmektedir. Bunun nedeni kat irtifakı tesisinde arsa sahibinin de işin içinde olması gibi nedenlerdir.Yani işin özüne bakılmadan mevzuattaki kavram ve deyimlerin otomatik değerlendirilmesinden sorun doğmaktadır.

10. Bu nedenle aşağıdaki sorunlar gündeme gelmektedir. - Kurumlarda istisna hakkının kaybolması -Müteahhit tarafından arsa sahibine fatura kesilmesi,gider pusulası Bunlara karşılık bu yöntemde ; şahıslar için konut veya işyerlerinin satışı esnasında, arızi ticari kazanç durumu söz konusu olmamaktadır.

11. Yap İşlet Devret Modelde kamu ve özel sektöre farklı uygulama yapılmaktadır. KDV Geç.29,118 nolu KDV G.T. 60 ve 13 no.lu sirküler. Dönem sonundaki devirde; KDV 27/1 ‘e göre yapılan yorum tartışmalı durumdadır. Sağlık tesisi yatırımları, tam bir YİD durumunda olmayabilmektedir. İade uygulamasında ;118 no.lu tebliğdeki ‘’doğrudan proje ile ilgili olmayan alımlar’’ yorumu önemlidir.

12. Kamu,Özel Sektör Ayrımı: • 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanuna göre yap-işlet-devret modeli çerçevesinde gerçekleştirilecek projeler, • - 3359 sayılı Sağlık Hizmetleri Temel Kanununun ek 7 nci maddesine göre Yüksek Planlama Kurulu tarafından kiralama karşılığı yaptırılmasına karar verilen sağlık tesislerine ilişkin projeler

13. Dönem Sonu Devir • KDV Sirküler 60 Md. 1.5: • KDV Kanununun 27/1 inci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın, işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu, 27/2 nci maddesinde bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücretinin esas alınacağı hükmüne yer verilmiştir. • 3996 sayılı Kanun kapsamındaki yap-işlet-devret modelinde ilgili kurumca süre sonunda tesisin kendisine devri karşılığında işleticiye doğrudan bir bedel ödenmemektedir. Bir finansman türü olan bu modelde işletici tesisin devrine ilişkin bedeli, tesisi sözleşme ile öngörülen süre içinde işletmek suretiyle elde ettiği kazanç ile karşılamaktadır. • Bu çerçevede, yap-işlet-devret modelinde, süre sonunda tesisin işletici tarafından ilgili kuruma tesliminde emsal bedel üzerinden KDV aranılmayacaktır.

14. Dönem Sonu Devir: G.V. Md.72: Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.

15. Sağlık Yatırımları: Bu modelde; inşaat bittiğinde hastane esas olarak devlet tarafından yönetilmektedir. Yatırımcıya kira ödenmektedir.

16. İade Uygulaması: KDV G.T.118 Md.1.3: Ancak, doğrudan proje ile ilgili olmayan mobilya, mefruşat ve benzeri demirbaşlar ile binek otomobili, insan taşımaya mahsus otobüs, minibüs ve benzeri araç alımları istisna kapsamında değerlendirilmeyecektir. İstisna kapsamında değerlendirilmeyecek olan bu alımların yedek parça, yakıt, tadil, bakım ve onarım masrafları ile idari hizmet birimlerinin tadil, bakım, onarım, ısıtma, aydınlatma giderleri, her türlü büro malzemesi, kırtasiye, yiyecek, giyecek gibi alımlar ve temizlik hizmetlerinde de istisna uygulanmayacaktır.

17. KDV G.T. 93 Md.1.3 Bu istisnanın uygulanabilmesi için satın alınan mal ve hizmetlerin liman ve hava meydanlarının inşası, yenilenmesi ve genişletilmesi faaliyetlerinde kullanılması gerekmektedir. Bu nedenle mobilya, mefruşat ve benzeri demirbaşlar ile binek otomobili, insan taşımaya mahsus otobüs, minibüs ve benzeri araç alımları istisna kapsamında değerlendirilmeyecektir. İstisna kapsamında değerlendirilmeyecek olan bu alımların yedek parça, yakıt, tadil, bakım ve onarım masrafları ile ana hizmet birimlerinin tadil, bakım, onarım, ısıtma, aydınlatma giderleri, her türlü büro malzemesi, kırtasiye, yiyecek, giyecek gibi alımlar ve temizlik hizmetlerinde istisna uygulanmayacaktır

18. III.Sonuç Ve Öneriler • İdare tarafından; inşaat işleri ,VUK Md.3 kapsamında yeniden toplu bir şekilde değerlendirilmelidir.Her olayda, arsa sahibi ve inşaatı yapan arasındaki gerçek sözleşme ve gerçek niyet esas alınmalıdır. • Şahısların gayrimenkul satışlarında; sorununun ana kaynağı olan istisna hükmü gözden geçirilebilir. • ‘Arsa Karşılığı İnşaat ‘deyimi ,’Arsa Payı Karşılığı İnşaat ‘olarak düzeltilmelidir. • Y.İ.D. Modelinde mevzuata uygun yorum yapılmalıdır.Bu yorum tüm mükellefleri kapsamalıdır.Gerekirse mevzuat değiştirilmelidir.