hedonisk modell
Download
Skip this Video
Download Presentation
Hedonisk modell

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 31

Hedonisk modell - PowerPoint PPT Presentation


  • 184 Views
  • Uploaded on

Hedonisk modell. Föreläsning Lund, 10/2-2011 Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans (KTH) Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet). 10 februari 2011. Förmiddag Föreläsning två artiklar Eftermiddag Presentation av sex artiklar Två grupper.

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about ' Hedonisk modell' - oakes


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
hedonisk modell

Hedonisk modell

Föreläsning Lund, 10/2-2011

Mats Wilhelmsson

Centrum för bank och finans (KTH)

Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)

10 februari 2011
10 februari 2011
  • Förmiddag
    • Föreläsning två artiklar
  • Eftermiddag
    • Presentation av sex artiklar
    • Två grupper
1 varf r anv nda sig av hedonisk metodik
(1) Varför använda sig av hedonisk metodik?
  • Värdera kostnader och nyttigheter
  • Alla varor och nyttigheter har inte ett (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris
  • Två metoder
    • ”revealed preference” metod
      • fastighetsmarknaden
    • ”stated preference” metod
2 varf r anv nda sig av hedonisk metodik
(2) Varför använda sig av hedonisk metodik?
  • Som värderingsmodell
  • Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en fastighet mha historisk prisinformation.
3 varf r anv nda sig av hedonisk metodik
(3) Varför använda sig av hedonisk metodik?
  • Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation
gemensamt
Gemensamt
  • Regressionsanalys
  • Kontrollera för att fastigheter
    • ser olika ut
    • ligger på olika platser
    • har sålts vid olika tidpunkter
prisvariation i rummet
Prisvariation i rummet
  • Varför varierar fastighetspriser i rummet?
    • Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av tvärsnittsdata?
  • Egenskaper
    • Fastighetsknutna
      • Storlek, kvalitet, ålder
    • Områdesknutna
      • Positiva och negativa externa effekter
      • Förekomst av kollektiva varor
      • Segmenterad marknad
  • Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.
den hedoniska regressionen
Den hedoniska regressionen
  • Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper.
  • Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader.
  • Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna.
    • Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)
den hedoniska v rdemodellen
Den hedoniska värdemodellen
  • Egenskaper(Z)
    • Fastighetsknutna(F)
    • Områdesknutna (O)
    • Tidsbundna (T)
den hedoniska teorin
Den hedoniska teorin

Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.

den hedoniska teorin1
Den hedoniska teorin
  • Första steget: estimera P(Z)
  • Andra steget: estimera
  • Det andra steget ger oss
    • Egenpriselasticitet
    • Inkomstelasticitet

Price

z

n r r den anv nd
När är den använd?
  • Värdering/fastighetstaxering
  • Skatta betalningsviljan på egenskaper
    • Områdesegenskaper
      • Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc
    • Fastighetsegenskaper
      • Storlek, kvalitet, antal rum
  • Tiden
      • Indexkonstruktion
artikel 1 the impact of traffic noise on the values of single family houses
Artikel 1:“The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses”
  • Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur.
  • Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället.
  • Trafikbuller är den vanligaste källan till buller.
  • Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa.
  • “The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”
buller och st rning
Buller och störning
  • 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta
  • 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd
  • 20 decibel viskningar
  • 50 decibel kraftigt regn
  • 60 decibel normalt samtal
  • 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd
  • 75 decibel tvättmaskin
  • 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd
  • 85 decibel stadstrafik
  • 90 decibel hårtork, gräsklippare
  • 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd
  • 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd
  • 120 decibel ambulans, knall från åska
  • 130 decibel gränsen för smärta
  • 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd
  • 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada
  • 200 decibel människor kan dö
design av studien
Design av studien
  • Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell.
  • Mikrostudie (area 300 x 300 meter)
  • Förort till Stockholm
  • 1986-1995
  • Närhet till en större väg (Bergslagsvägen)
  • Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger)
    • (30% omsättning på 10 år)
  • Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.
slide16

300 meter

1000 meter

NA

SA

ekonometrisk analys
Ekonometrisk analys
  • Modelspecifikation

Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3. age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7. FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA + b12. SAliving area + b13. SAquality + b14. SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17. Noiseexp + ei

  • Log-linjär specification
sammanfattning
Sammanfattning
  • Bullereffekten är stor.
  • Statistiskt och ekonomiskt signifikant
  • Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det.
  • Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.
slide23
Artikel 2:“Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices”
  • Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan.
  • För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen.
  • “The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”
f rsta och andra steget
Första och andra steget
  • Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper  skattar hedoniska priser
  • Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut.
  • Dock problem med andra steget
    • Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala.
    • Två möjligheter att kontrollera för detta
      • Antag en nyttofunktion
      • Analys av flera marknader
    • Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här
      • Instrument variabel teknik.
teoretisk modell
Teoretisk modell

Nyttofunktion:

Inkomstrestriktion:

Första-ordningens villkor:

funktionsform
Funktionsform

Box-Cox transformation:

Olikafunktionsformer

Linjär==0

Log-linjär==1

Semi-log linjär=1 and =0

Inverse semi-log linjär =0 and =1

andra steget
Andra steget

Basbehov

Budgetandelar

Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %.

Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.

sammanfattning1
Sammanfattning
  • Viktigt att skatta andra steget
  • Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen
  • Pris- och inkomstkänslighet kan användas
    • Samhällsekonomiska bedömningar
    • Planering av bostäder och bostadsområden
  • Resultatet här tyder bland annat på
    • Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan med 0,5 procent.
    • Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt
      • Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller.
    • Inkomstkänsligheten är större om du har barn
      • Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller.
    • Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig
ad