Hedonisk modell - PowerPoint PPT Presentation

Hedonisk modell
Download
1 / 31

  • 159 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Hedonisk modell. Föreläsning Lund, 10/2-2011 Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans (KTH) Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet). 10 februari 2011. Förmiddag Föreläsning två artiklar Eftermiddag Presentation av sex artiklar Två grupper.

I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.

Download Presentation

Hedonisk modell

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Hedonisk modell

Hedonisk modell

Föreläsning Lund, 10/2-2011

Mats Wilhelmsson

Centrum för bank och finans (KTH)

Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)


10 februari 2011

10 februari 2011

  • Förmiddag

    • Föreläsning två artiklar

  • Eftermiddag

    • Presentation av sex artiklar

    • Två grupper


1 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(1) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Värdera kostnader och nyttigheter

  • Alla varor och nyttigheter har inte ett (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris

  • Två metoder

    • ”revealed preference” metod

      • fastighetsmarknaden

    • ”stated preference” metod


2 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(2) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Som värderingsmodell

  • Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en fastighet mha historisk prisinformation.


3 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(3) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation


Gemensamt

Gemensamt

  • Regressionsanalys

  • Kontrollera för att fastigheter

    • ser olika ut

    • ligger på olika platser

    • har sålts vid olika tidpunkter


Prisvariation i rummet

Prisvariation i rummet

  • Varför varierar fastighetspriser i rummet?

    • Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av tvärsnittsdata?

  • Egenskaper

    • Fastighetsknutna

      • Storlek, kvalitet, ålder

    • Områdesknutna

      • Positiva och negativa externa effekter

      • Förekomst av kollektiva varor

      • Segmenterad marknad

  • Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.


Den hedoniska regressionen

Den hedoniska regressionen

  • Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper.

  • Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader.

  • Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna.

    • Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)


Den hedoniska v rdemodellen

Den hedoniska värdemodellen

  • Egenskaper(Z)

    • Fastighetsknutna(F)

    • Områdesknutna (O)

    • Tidsbundna (T)


Den hedoniska teorin

Den hedoniska teorin

Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.


Den hedoniska teorin1

Den hedoniska teorin

  • Första steget: estimera P(Z)

  • Andra steget: estimera

  • Det andra steget ger oss

    • Egenpriselasticitet

    • Inkomstelasticitet

Price

z


N r r den anv nd

När är den använd?

  • Värdering/fastighetstaxering

  • Skatta betalningsviljan på egenskaper

    • Områdesegenskaper

      • Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc

    • Fastighetsegenskaper

      • Storlek, kvalitet, antal rum

  • Tiden

    • Indexkonstruktion


Artikel 1 the impact of traffic noise on the values of single family houses

Artikel 1:“The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses”

  • Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur.

  • Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället.

  • Trafikbuller är den vanligaste källan till buller.

  • Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa.

  • “The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”


Buller och st rning

Buller och störning

  • 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta

  • 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd

  • 20 decibel viskningar

  • 50 decibel kraftigt regn

  • 60 decibel normalt samtal

  • 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd

  • 75 decibel tvättmaskin

  • 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd

  • 85 decibel stadstrafik

  • 90 decibel hårtork, gräsklippare

  • 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd

  • 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd

  • 120 decibel ambulans, knall från åska

  • 130 decibel gränsen för smärta

  • 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd

  • 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada

  • 200 decibel människor kan dö


Design av studien

Design av studien

  • Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell.

  • Mikrostudie (area 300 x 300 meter)

  • Förort till Stockholm

  • 1986-1995

  • Närhet till en större väg (Bergslagsvägen)

  • Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger)

    • (30% omsättning på 10 år)

  • Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.


Hedonisk modell

300 meter

1000 meter

NA

SA


Oberoende variabler

Oberoende variabler


Buller variabeln

Buller variabeln


Ekonometrisk analys

Ekonometrisk analys

  • Modelspecifikation

    Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3. age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7. FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA + b12. SAliving area + b13. SAquality + b14. SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17. Noiseexp + ei

  • Log-linjär specification


Resultat

Resultat


Resultat1

Resultat


Sammanfattning

Sammanfattning

  • Bullereffekten är stor.

  • Statistiskt och ekonomiskt signifikant

  • Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det.

  • Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.


Hedonisk modell

Artikel 2:“Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices”

  • Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan.

  • För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen.

  • “The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”


F rsta och andra steget

Första och andra steget

  • Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper  skattar hedoniska priser

  • Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut.

  • Dock problem med andra steget

    • Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala.

    • Två möjligheter att kontrollera för detta

      • Antag en nyttofunktion

      • Analys av flera marknader

    • Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här

      • Instrument variabel teknik.


Teoretisk modell

Teoretisk modell

Nyttofunktion:

Inkomstrestriktion:

Första-ordningens villkor:


F attribut

Få attribut


Funktionsform

Funktionsform

Box-Cox transformation:

Olikafunktionsformer

Linjär==0

Log-linjär==1

Semi-log linjär=1 and =0

Inverse semi-log linjär =0 and =1


F rsta steget

Första steget


Implicita priser och socioekonomiska egenskaper

Implicita priser och socioekonomiska egenskaper


Andra steget

Andra steget

Basbehov

Budgetandelar

Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %.

Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.


Sammanfattning1

Sammanfattning

  • Viktigt att skatta andra steget

  • Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen

  • Pris- och inkomstkänslighet kan användas

    • Samhällsekonomiska bedömningar

    • Planering av bostäder och bostadsområden

  • Resultatet här tyder bland annat på

    • Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan med 0,5 procent.

    • Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt

      • Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller.

    • Inkomstkänsligheten är större om du har barn

      • Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller.

    • Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig


  • Login