Hedonisk modell
This presentation is the property of its rightful owner.
Sponsored Links
1 / 31

Hedonisk modell PowerPoint PPT Presentation


  • 116 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Hedonisk modell. Föreläsning Lund, 10/2-2011 Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans (KTH) Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet). 10 februari 2011. Förmiddag Föreläsning två artiklar Eftermiddag Presentation av sex artiklar Två grupper.

Download Presentation

Hedonisk modell

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Hedonisk modell

Hedonisk modell

Föreläsning Lund, 10/2-2011

Mats Wilhelmsson

Centrum för bank och finans (KTH)

Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)


10 februari 2011

10 februari 2011

  • Förmiddag

    • Föreläsning två artiklar

  • Eftermiddag

    • Presentation av sex artiklar

    • Två grupper


1 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(1) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Värdera kostnader och nyttigheter

  • Alla varor och nyttigheter har inte ett (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris

  • Två metoder

    • ”revealed preference” metod

      • fastighetsmarknaden

    • ”stated preference” metod


2 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(2) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Som värderingsmodell

  • Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en fastighet mha historisk prisinformation.


3 varf r anv nda sig av hedonisk metodik

(3) Varför använda sig av hedonisk metodik?

  • Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation


Gemensamt

Gemensamt

  • Regressionsanalys

  • Kontrollera för att fastigheter

    • ser olika ut

    • ligger på olika platser

    • har sålts vid olika tidpunkter


Prisvariation i rummet

Prisvariation i rummet

  • Varför varierar fastighetspriser i rummet?

    • Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av tvärsnittsdata?

  • Egenskaper

    • Fastighetsknutna

      • Storlek, kvalitet, ålder

    • Områdesknutna

      • Positiva och negativa externa effekter

      • Förekomst av kollektiva varor

      • Segmenterad marknad

  • Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.


Den hedoniska regressionen

Den hedoniska regressionen

  • Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper.

  • Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader.

  • Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna.

    • Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)


Den hedoniska v rdemodellen

Den hedoniska värdemodellen

  • Egenskaper(Z)

    • Fastighetsknutna(F)

    • Områdesknutna (O)

    • Tidsbundna (T)


Den hedoniska teorin

Den hedoniska teorin

Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.


Den hedoniska teorin1

Den hedoniska teorin

  • Första steget: estimera P(Z)

  • Andra steget: estimera

  • Det andra steget ger oss

    • Egenpriselasticitet

    • Inkomstelasticitet

Price

z


N r r den anv nd

När är den använd?

  • Värdering/fastighetstaxering

  • Skatta betalningsviljan på egenskaper

    • Områdesegenskaper

      • Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc

    • Fastighetsegenskaper

      • Storlek, kvalitet, antal rum

  • Tiden

    • Indexkonstruktion


Artikel 1 the impact of traffic noise on the values of single family houses

Artikel 1:“The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses”

  • Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur.

  • Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället.

  • Trafikbuller är den vanligaste källan till buller.

  • Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa.

  • “The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”


Buller och st rning

Buller och störning

  • 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta

  • 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd

  • 20 decibel viskningar

  • 50 decibel kraftigt regn

  • 60 decibel normalt samtal

  • 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd

  • 75 decibel tvättmaskin

  • 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd

  • 85 decibel stadstrafik

  • 90 decibel hårtork, gräsklippare

  • 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd

  • 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd

  • 120 decibel ambulans, knall från åska

  • 130 decibel gränsen för smärta

  • 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd

  • 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada

  • 200 decibel människor kan dö


Design av studien

Design av studien

  • Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell.

  • Mikrostudie (area 300 x 300 meter)

  • Förort till Stockholm

  • 1986-1995

  • Närhet till en större väg (Bergslagsvägen)

  • Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger)

    • (30% omsättning på 10 år)

  • Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.


Hedonisk modell

300 meter

1000 meter

NA

SA


Oberoende variabler

Oberoende variabler


Buller variabeln

Buller variabeln


Ekonometrisk analys

Ekonometrisk analys

  • Modelspecifikation

    Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3. age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7. FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA + b12. SAliving area + b13. SAquality + b14. SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17. Noiseexp + ei

  • Log-linjär specification


Resultat

Resultat


Resultat1

Resultat


Sammanfattning

Sammanfattning

  • Bullereffekten är stor.

  • Statistiskt och ekonomiskt signifikant

  • Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det.

  • Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.


Hedonisk modell

Artikel 2:“Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices”

  • Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan.

  • För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen.

  • “The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”


F rsta och andra steget

Första och andra steget

  • Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper  skattar hedoniska priser

  • Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut.

  • Dock problem med andra steget

    • Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala.

    • Två möjligheter att kontrollera för detta

      • Antag en nyttofunktion

      • Analys av flera marknader

    • Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här

      • Instrument variabel teknik.


Teoretisk modell

Teoretisk modell

Nyttofunktion:

Inkomstrestriktion:

Första-ordningens villkor:


F attribut

Få attribut


Funktionsform

Funktionsform

Box-Cox transformation:

Olikafunktionsformer

Linjär==0

Log-linjär==1

Semi-log linjär=1 and =0

Inverse semi-log linjär =0 and =1


F rsta steget

Första steget


Implicita priser och socioekonomiska egenskaper

Implicita priser och socioekonomiska egenskaper


Andra steget

Andra steget

Basbehov

Budgetandelar

Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %.

Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.


Sammanfattning1

Sammanfattning

  • Viktigt att skatta andra steget

  • Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen

  • Pris- och inkomstkänslighet kan användas

    • Samhällsekonomiska bedömningar

    • Planering av bostäder och bostadsområden

  • Resultatet här tyder bland annat på

    • Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan med 0,5 procent.

    • Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt

      • Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller.

    • Inkomstkänsligheten är större om du har barn

      • Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller.

    • Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig


  • Login