Onderzoekprogramma Maatschappelijk Vastgoed Lezingenreeks vanuit SSRD

1. Onderzoekprogramma Maatschappelijk VastgoedLezingenreeks vanuit SSRD 12 september 2013 drs Cor Worms RBA Lector Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum SustainableSolutions/IOI Hoofddocent Instituut voor de Gebouwde Omgeving

2. Missie en doelstellingen Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed 2012-2016 Focus op vastgoed, ingezet bij maatschappelijke dienstverlening Maatschappelijke taken corporaties, zorg, onderwijs (en cultuur?) Missie: ondersteuning maatschappelijke dienstverleners/corporaties Basis: theoretisch onderbouwing en conceptualisering Daarop gebouwd: advisering en implementatiemodellen

3. Nadere invulling missie Missie 1 Sparring Business Partner van maatschappelijke dienstverleners Herkennen, analyseren, mobiliseren van hun grote vastgoedvraagstukken Professionaliseren van hun vastgoedstrategie- en besluitvorming Adviseren m.b.t. customized optimalisatie van de vastgoedinzet Begeleiden bij implementatie Missie 2 Bijdrage maatschappelijke, academische,bestuurlijke discussie Missie 3Profilering KSS als kenniscentrum, ook op dit gebied

4. Sectoren van maatschappelijk vastgoed € 122 mrd waarvan zorg € 20-25 mrd en hoger onderwijs € 20 mrd ?? • Zorgvastgoed • Onderwijsvastgoed • Maatschappelijke dienstverlening corporaties • Peuteropvang • Sportvastgoed • PPS-Infraprojecten • Gebouwen voor overheidsdiensten • Kunst & Cultuur • Musea • Vermaakvastgoed (?) • Muziekscholen • Gevangenissen en kazernes • Brugge- en boswachterhuisjes

5. Enkele cijfers • - Voorraad groter dan kantoren + winkels - Totale oppervlak circa 85 mln m2 - BVO: onderwijs (30 mln m2) en zorg (30 mln m2) • Jaarlijkse investeringen historisch ca euro 15 mrd • Waarvan zorg ca euro 6 mrd

6. Enorme vraagstukken en urgentie - nu en op komst - Overheid trekt zich terug als financier, subsidieverlener, normensteller Maatschappelijk Vastgoedvraagstukken worden onbeheersbaar complex Financiële situatie en risicotolerantie van dienstverleners kwetsbaar Niet te matchen eisen van vastgoedexpertise Grote druk op re-focussing op kerntaken Groeiende maatschappelijke bewustzijn en nonacceptatie onderrendement

7. Enorme vraagstukken en urgentie op komst voor maatschappelijk vastgoed Overheid trekt zich terug als financier, subsidieverlener, normensteller Maatschappelijk Vastgoedvraagstukken onbeheersbaar en complex Financiële situatie en risicotolerantie van dienstverleners kwetsbaar Niet te matchen eisen van vastgoedexpertise Grote druk op re-focussing op kerntaken Groeiende maatschappelijke bewustzijn Nonacceptatie onderrendement

8. Gordiaanse knoop - complex, riskant en intransparant -

9. Verkleving maatschappelijke dienstverlening en vastgoedexploitatie

10. Centrale onderzoek- en implementatieoptie maatschappelijk vastgoed

11. Verbinding met Strategisch Programma KSS 2011 – 2014 ”Building”: focus op Duurzaam en Adaptief Bouwen Vooral Duurzaamheid is sleutel van 1 : 1 verbinding met thema Lectoraat Duurzaamheid, niet alleen in termen van ecologie en energiegebruik Maar ook in bedrijfseconomische termen En in termen van Environment, Social en Governance (ESG) B.v. transformatie!!

12. Toespitsing op Maatschappelijk Vastgoed in het de Zorgsector en in het Hoger Onderwijs Zijn op dit moment ook de prioriteiten in het onderzoekprogramma Eerst de zorgsector

13. Publieke uitgaven aan zorg - internationale vergelijking -

14. Demografie (Bronnen: CBS, ABF Research)

15. Toename aantal ouderen tot 2040

16. Vergrijzing>dementie>vastgoedvraag

17. Positioneringgezondheidzorg

18. Stelselwijzigingen en de zorg(vastgoed)markt • Individualisering, demandforquality, kostenbesef • Overheid: zorg moet efficiënter en effectiever • Mondjesmaat (en met vertraging) naar marktwerking • Dus ook m.b.t. vastgoed: volledig eigen verantwoordelijkheid • Voor investerings- en exploitatierisico’s • In een aantal jaarlijkse stappen 2012 - 2017

19. Stelselwijzigingenen de zorg(vastgoed)markt 2 • Kapitaallasten huisvesting (~10%) nu voor eigen rekening • Te dekken uit prestatievergoeding (NHC) binnen tarieven • Dekking kosten nu dus gekoppeld aan de bezetting ipv budget • Geen vergoeding meer voor leegstand: eigen risico • Waarde-, cashflow- en renterisico’s, waardeveranderingen • Groot onderhoud: eveneens eigen risico • Vrije hand in investeringsbeleid, ondernemen, onzekerheden • Beperkter toegang tot en afbouw van financiële waarborgen • Extra risico opslag vreemd vermogen funding (euro 500 mlnpj extra)

20. Stelselwijzigingenen de zorg(vastgoed)markt 3 Ergo, • Van hiërarchie/centrale planning naar decentralisatie • Van overheidsgaranties > risico instellingen/externe financiers • Van positie aanbieders > positie verzekeraars en verzekerden • Prikkelt dat ondernemersgedrag? • Voorheen vastgoedvisie: functionaliteit, kosten en facilitair beheer • Inzet vastgoed nu ook strategisch en bedrijfseconomisch verantwoord

21. Aanpassingen zorgstelsel- gevolgen voor inzet vastgoed - • “Politieke groeicomponent” 25 to 50%”, wordt nu erg fors gecorrigeerd! • Politieke missie nu: van centrale regie naar voorwaardenscheppend • Vermogens- en exploitatieresultaten en -risico’s nu voor eigen rekening • Dus ook m.b.t. kapitaal- en exploitatielasten en risico’s vastgoedinzet • Dekking uit prestatievergoeding (Normatieve Huisvestingcomponent) • Respectievelijk: scheiden wonen en zorg • Daardoor tekorten mogelijk en waarschijnlijk, ten laste van EV

22. De financiele positievan de zorgsector(Bron: stageonderzoek, ook hierna tenzij anders vermeld) • Magere financiëleverhoudingen en resultaten • Ziekenhuizen 1-5% marge, grote spreiding naar < 0 • Solvabiliteit ziekenhuizen rond 10% • Care iets beter ca 15% • Banken eisen doorgaans 20-30 % (nu >?) ivmkapitaalintensiteit • 10-15% in nieuwe stelsel te weinig

23. Wat betekent dit voor de vastgoedvoorraad en de vastgoedvraagstukken in de zorgsector?

24. De zorg(vastgoed)markt • Grote stabiele vraagontwikkeling naar zorgdienstverlening • Sterk ondersteunende demografische ontwikkeling • Gereguleerde concurrentie en weinig of geen conjunctuur • Ouderdom bestaande voorraad: 80% >25 jaar • Vooral in cure • Sectorcultuur in een steeds dynamischer omgeving (?)

25. De zorg(vastgoed)markt 2 • Ondoorzichtige, potentieel grote beleggersmarkt • Balanswaardezorgvastgoed ca euro 22 miljard • Waarvan 2/3 in care en 1/3 in cure • Kapitaallasten ca euro 2,4 miljard per jaar (of veel meer?) • Jaarlijkse investeringen voor de crisis euro 2 – 3 miljard (nu 0?) • Belegbare deel, ca op termijn 25-50% via groei • Boekwaardeprobleem bestaande voorraad • Dus waarderingsproblematiek

26. Groei van de zorguitgaven en de vastgoedvoorraad .

27. Volumegroei zorgvastgoed Bron: Het kadaster, SARE&F 2011

28. Verschuiving tussen Cure en Care Bron: SA RE&F 2011

29. Scenarios vraag en feitelijkaanbod van • huisvestingfaciliteitenvoorbegeleid en • onafhankelijkwonen met zorgverlening (ABF Research, 2010)

30. Drivers voor de vastgoedbelegger • Groot trendmatig vraagoverschot naar zorgdienstverlening, m.n. varianten woon/zorg • Zeer grote ontwikkeling- en bouwopgave: > 80 % verouderd • Nauwelijks conjunctuurgevoelig • Maatschappelijk middenveld: betrokkenheid (institutionele) beleggers • Steeds professioneler huurders en beheerders • Lange, geïndexeerde huurcontracten,stabiele en voorspelbare cash flows • Dus normaal rendement (IRR 7%) bij normaal en beheersbaar risico (+ en -) • Diversificatie portefeuille en verbreding belegginggebied • Nog wel heel veel politieke risico’s

31. Meerwaarde van beleggers voor de zorgsector • Aantrekkelijke financieringsbron en lagere lasten • Alternatief voor traditionele (bancaire) financiering • Risicotransfer naar belegger • De-risken van balans (nieuwe stelsel!) • Inzet vermogen voor kerntaken en balanssanering • L.tcommitment en beleggingskracht van beleggers • Professionalisme Asset Management

32. Een globale rekenoefening ter illustratie . • Bronnen: eigen inzichten Worms, mede o.b.v. externe studies (w.o. ORTEC) . • Statische doorrekening tot het jaar 2022 beleggingtotaal totale pensioenfondssector • nominaal 4,5 en reëel 2,5% gemiddeld per jaar

33. De vastgoedvraagstukken in het hoger onderwijs In relatie tot innovatie en verduurzaming

34. Missie onderzoek hoger onderwijs vastgoed Onderzoek maakt onderdeel uit van een advies voor de strategische bezinning op vastgoedbezit en –gebruik aan het College van Bestuur van de Hogeschool Rotterdam. Onderzoek doel tevens validering onderzoekmodel- en methode . Probleemstelling Wat zijn voor de Hogeschool Rotterdam argumenten op het gebied van fysieke en financieel-economische efficiency om een sale & leaseback constructie voor de locaties van de Hogeschool wel of niet toe te passen? Wat zijn in dit verband de innovatie opties, mn in de richting van innovatie i.c.m. internationale studentenhuisvesting

35. Literatuurstudie • Vastgoedvraagstukken en regulering publiek hoger onderwijs • Nederland, België, Duitsland, Denemarken, Finland, Noorwegen & Zweden; • Een werkelijk afwegingsmodel tussen huur en eigendom ontbreekt; • Beperkt marktaandeel institutionele beleggers in hoger onderwijsvastgoed. • In Nederland • Fysieke gebruiksefficiency • Geen normen en beperkingen in Nederlandse wet- en regelgeving onderwijsruimten; • Arbonorm kantoorruimten 7m2 FNO per werkplek. • Financieel-economische efficiency • Rijksbijdrage aan hoger onderwijsinstellingen kunnen naar eigen inzicht • worden besteed. • Strategische efficiency

36. Efficiency > innovatieoptie >verduurzaming/studentenhuisvesting Waargenomen (in)efficiencies in de vastgoedinzet Innovatie/oplossingsopties Verduurzaming Studentenhuisvesting internationaal/mix nationaal en internationaal

37. Fysieke gebruiksefficiency Onderzocht wordt of de optimale situatie die wordt verkregen door de optimale verhouding tussen de kosten en de activiteiten die in het vastgoed plaatsvinden, mede wordt beïnvloed door het feit dat gebouwen/complexen in eigendom dan wel in huur ter beschikking van de organisatie staan. Uitkomsten worden, voordat beleidsconclusies worden getrokken, zo mogelijk vergeleken met relevante externe benchmarks en onderworpen aan attributie analyse.

38. Relevante variabelen • Prognoses op lange termijn m.b.t. aantallen management- en stafleden, resp. studenten • Objectkenmerken, zoals locatie, ouderdom, oppervlak en type gebouw (eenmalig), (markt)waarde, WOZ-waarde (zo hoog mogelijke frequentie) • Investeringen in het vastgoed; (alle afzonderlijke jaren) • Exploitatiekosten (alle afzonderlijke jaren) • Betaalde huren (alle afzonderlijke jaren), incl. incentives en indexaties • De gebruiksefficiency wordt dus mede aan de hand van bovengenoemde huisvestingkosten geanalyseerd, onder meer op basis van het oppervlak en het gebruik daarvan (per m²) per student, resp. docent, management en staf, en van de kostendekking per m²; alles zowel in het geval van eigendom als van huur. • Intern in rekening gebrachte gebruiksvergoeding voor het beschikbaar stellen van het gebouw. • Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor inbouwpakketten (niet de investering) • Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor de afwerking van wanden, plafonds en vloeren (niet de investering) • Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor de vaste inrichting zoals collegezaalmeubilair, prikborden en keukenblokken (niet de investering) • Dagelijks klein onderhoud op basis van de afspraken in de reguliere ROZ huurovereenkomst, energiekosten • Waterverbruikkosten, schoonmaakkosten, kosten afvalinzameling • Gebruikersgedeelte OZB en waterschapslasten • Premies voor de verzekering van het zogeheten ‘huurderbelang’.

39. Output • De gebruiksefficiency wordt dus mede aan de hand van bovengenoemde huisvestingkosten geanalyseerd, onder meer op basis van het oppervlak en het gebruik daarvan (per m²) per student, resp. docent, management en staf, en van de kostendekking per m²; alles zowel in het geval van eigendom als van huur. • De in deze analyse te betrekken kosten bestaan uit de kosten voor het beschikbaar hebben van het vastgoed vanuit de eindgebruiker (in deze case de betrokken afdelingen/instituten/opleidingen/onderzoekscentra). • Het betreft hier de kosten voor het enkel beschikbaar hebben van het vastgoed op basis van de intern verrekende gebruiksvergoedingen. Daarenboven worden de facilitaire kosten, die in een normale huurrelatie niet voor rekening zijn van de verhuurder, in de analyse betrokken. De indeling van deze facilitaire kosten is gerelateerd aan de NEN norm 2748, welke norm zich in het bijzonder concentreert op de indeling van facilitaire kosten. Investeringen worden buiten beschouwing gelaten.

40. Financieel-economische efficiency Total costs of Ownership (TCO) TCO = - ( MW(t) – MW(t-1) ) + INV + Exp + ( WACC * MW (t-1) ) Beter: de 10-jarige Contante Waarden: CW ( TCO) = - CW ( MW(n) – MW(t)) + ∑ (CW (INV (i))) + ∑ (CW (Exp (i))) + ∑ (CW ( WACC (i) * MW (i))) Waarin: CW = Contante waarde MW = Marktwaarde object/complex INV = Kapitaalsinvesteringen Exp = Exploitatiekosten WACC = Weightedaveragecost of capital t = begin rekenhorizon n = einde rekenhorizon i = individuele jaren

41. Total cost of Tenancy (TCT) • TCT = CH – HHP – HK + HEC • Beter: • CW(TCT) = CW (∑ (CH (i) – HHP (i) – HK (i) + HEC (i))) • Waarin: • CW = contante waarde • CH = contractuele huursom • HHP = huursom tijdens huurvrije perioden • HK = huurkorting • HEC = aan huurder toe te rekenen exploitatiekosten • i = individuele jaren Financieel-economische efficiency

42. Analyse op basis van confrontatie TCO : TCT

43. Methodiek fysieke gebruiksefficiency + Pilot • Conclusie per instituut i.p.v. per gebouw; • Zelfgemaakte studentenprognoses; • Optimale verhouding aantal medewerkers t.o.v. • het aantal studenten. • Gehanteerde normen per instituut: • 0,9m2 FNO onderwijsruimte per student; • Vaklokalencorrectie; • 8m2 FNO kantoorruimte per fte. Vaklokalencorrectie 60%

44. Fysieke gebruiksefficiency: Pilot • Academieplein • Onderwijsruimten • Maximale capaciteit instituten EAS & IGO: 12.332 studenten; • Huidig aantal studenten instituten EAS & IGO: 4.651 studenten; • Maximaal aantal studenten volgens prognose: 4.841 studenten; • Meer dan 60% van de beschikbare onderwijsruimten wordt structureel niet benut. • Kantoorruimten • Maximale capaciteit aantal werkplekken: 358 werkplekken; • Huidig aantal fte’s instituten EAS & IGO: 272,1 fte’s; • Maximaal aantal fte’s volgens prognose: 283,3 fte’s; • Meer dan 20% van de beschikbare kantoorruimten wordt structureel niet • wordt benut.

45. Fysieke gebruiksefficiency: Pilot • Wijnhaven 107 • Onderwijsruimten • Maximale capaciteit instituut CMI: 2.703 studenten; • Huidig aantal studenten instituten CMI: 2.799 studenten; • Maximaal aantal studenten volgens prognose: 3.015 studenten; • Huidige ondercapaciteit van 3,6% van het aantal m2 FNO aan onderwijsruimten; • Toekomstige ondercapaciteit van 11,6% van het aantal m2 FNO aan onderwijsruimten. • Kantoorruimten • Maximale capaciteit aantal werkplekken: 140 werkplekken; • Huidig aantal fte’s instituut CMI: 128,5 fte’s; • Maximaal aantal fte’s volgens prognose: 138,5 fte’s; • Het aantal m2 FNO aan kantoorruimten wordt de komende vijf jaar • bijna optimaal worden benut.

46. Nadere toelichting methodiek financieel-economische efficiency • Total Cost of Ownership • De contante waarde van de som beleggingswaarde 2018 - beleggingswaarde 2014; • De som van de contante waarden van jaarlijkse onderhoudskosten + exploitatielasten • t.b.v. Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018; • De som van de contante waarden van de jaarlijkseWeighted Average Cost of Capital (WACC) vermenigvuldigt met de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. • Total Cost of Tenancy • De som van de contante waarden van totale huuruitgaven en de bijbehorende servicekosten per jaar gedurende de periode 2014 t/m 2018; • De som van de contante waarden van jaarlijkse onderhoudskosten • + exploitatielasten t.b.v. Total Cost of Tenancy gedurende de periode • 2014 t/m 2018. • Weighted Average Cost of Capital van 6,00% en rendementseis van 6,50%; • De beleggingswaarden zijn berekend aan de hand van een DCF-model.

47. Financieel-economische efficiency: pilot • Academieplein • Huurprijs van €115,- per m2 VVO per jaar exclusief btw en inclusief incentives; • Exit yield van 7,15%; • Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € 20.706.000; • Total Cost of Tenancy gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € 18.068.000; • Kostenbesparing van circa 12,7% uit deze berekeningen. • Wijnhaven 107 • Huurprijs van €135,- per m2 VVO per jaar exclusief btw en inclusief incentives; • Exit yield van 6,60%; • Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € 4.220.000; • Total Cost of Tenancy gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € 4.106.000; • Kostenbesparing van circa 2,7% uit deze berekeningen. Een vastgoedonderzoek naar de fysieke en financieel-economische efficiency van Academieplein & Wijnhaven 107

48. Conclusie & aanbevelingen • Het is niet mogelijk om een relevant oordeel te geven over het ruimtegebruik per instituut in relatie tot een • mogelijke sale & leaseback constructie per locatie; • De Total Cost of Tenancy zijn voor zowel locatie Academieplein als Wijnhaven 107 lager dan de Total Cost of • Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018, respectievelijk 12,7% en 2,7%. • Aanbevelingen aan Hogeschool Rotterdam • Onderzoek doen naar hun gewenste rendementseis en gemiddelde kostenvoet voor het eigen vermogen; • Heroverweging maken omtrent het ruimtegebruik van de instituten EAS & IGO op locatie • Academieplein vanwege respectievelijk meer dan 60% en 20% overcapaciteit van totaal aantal • beschikbare m2 FNO aan onderwijs- en kantoorruimten; • Onderwijsruimten toevoegen aan het instituut CMI om de berekende onder- • capaciteit van circa 11,6% te verminderen; • Normen per instituut opstellen i.p.v. één algemene norm voor onderwijsruimte en • het opstellen van studentenprognoses. Inmiddels gecorrigeerde normen. Een vastgoedonderzoek naar de fysieke en financieel-economische efficiency van Academieplein & Wijnhaven 107

49. Toegevoegde waarde onderzoek • Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed • Methodiek van het onderzoek zal worden toegepast op de andere eigendomsobjecten van de • Hogeschool Rotterdam. • College van Bestuur en Facilitaire Dienst Hogeschool Rotterdam • Uitkomsten van het onderzoek zullen worden meegenomen in een strategisch advies • aan het College van Bestuur van de Hogeschool Rotterdam.

50. Dank jullie Vragen?