Zabezpieczenia rzeczowe kredytów
This presentation is the property of its rightful owner.
Sponsored Links
1 / 33

Zabezpieczenia rzeczowe kredytów PowerPoint PPT Presentation


  • 228 Views
  • Uploaded on
  • Presentation posted in: General

Zabezpieczenia rzeczowe kredytów. Istota.

Download Presentation

Zabezpieczenia rzeczowe kredytów

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Presentation Transcript


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Zabezpieczenia rzeczowe kredytów


Istota

Istota

  • Istota zabezpieczeń rzeczowych polega na tym, że ich przedmiotem jest składnik majątku dłużnika, z którego wierzyciel może się zaspokoić z pierwszeństwem przed innymi jego wierzycielami i to nawet wtedy, gdy własność przedmiotu zabezpieczenia zostanie przez dłużnika przeniesiona na inna osobę.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Wśród zabezpieczeń rzeczowych wyróżnia się:

  • Kaucję

  • Blokadę środków na rachunku bankowym

  • Przewłaszczenie na zabezpieczenie

  • Zastaw

  • Hipotekę


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Kaucja

W umowie kaucji kredytobiorca (lub inna osoba trzecia) zobowiązuje się przelać określoną kwotę pieniężną na rachunek banku (zwany rachunkiem kaucji), który zobowiązuje się, że zwróci tę kwotę po spłacie kredytu przez kredytobiorcę.

Jako przedmiot kaucji banki dopuszczają również papiery wartościowe na okaziciela (np.bony oszczędnościowe i lokacyjne) oraz rzeczy oznaczone co do gatunku (sztabki złota, platyny, złote monety itp.)


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Blokada środków na rachunku bankowym

  • Blokadę środków na rachunku bankowym ustanawia posiadacz rachunku (na podstawie pisemnej dyspozycji) w celu zabezpieczenia wierzytelności banku (np. zabezpieczenia kredytu), jednocześnie udzielając bankowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do pobrania z rachunku całej zablokowanej kwoty lub jej części w razie nieuregulowania w terminie zobowiązań wobec banku. Blokadę można ustanowić na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach: oszczędnościowych, oszczędnościowo-rozliczeniowych, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub na lokatach terminowych.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Polega na tym, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność swej rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem wierzyciela, że będzie on korzystał z tej własności tylko w granicach zakreślonych w umowie, a także z zastrzeżeniem, że po zaspokojeniu wierzytelności wierzyciel przeniesie własność z powrotem na dłużnika


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Przedmiot przewłaszczenia

Przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie mogą być zarówno rzeczy ruchome oznaczone co do tożsamości, jak i rzeczy oznaczone co do gatunku lub przyszłe. Co istotne - zgodnie z art. 155 kodeksu cywilnego - do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku lub przyszłych konieczne jest także przeniesienie posiadania.

Warto pamiętać, że jeżeli przenoszona jest własność rzeczy określonej co do gatunku lub zbiór rzeczy, to dłużnik lub osoba trzecia muszą wyodrębnić i oznaczyć tę rzecz lub zbiór rzeczy oraz - jeżeli umowa nie mówi inaczej - prowadzić ewidencję zmian w zakresie przedmiotu przewłaszczenia (zgodnie z art. 101 ust. 2 prawa bankowego).


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Przewłaszczenie nieruchomości

Istnieją spory co do dopuszczalności przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości. Jednak orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie pozwala uznać, że takie przewłaszczenie jest możliwe i ważne. W szczególności w orzeczeniu z 29 maja 2000 r. (III CKN 246/00) Sąd Najwyższy uznał, że "umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 k.c.)".


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Na co warto zwrócić uwagę zawierając tę umowę

  • Powrotne przejście własności: celem umowy przewłaszczenia jest zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Po dokonaniu spłaty własność przewłaszczonej rzeczy powinna wrócić do dłużnika.

    Cel ten może być realizowany w umowie:

  • z warunkiem rozwiązującym w postaci spłaty wierzytelności - który skutkuje tym, że z chwilą jego spełnienia (spłaty wierzytelności) ustają skutki przewłaszczenia, a własność rzeczy przechodzi z powrotem na dłużnika. W takiej sytuacji zasadniczo nie ma obowiązku zawarcia odrębnej umowy przenoszącej z powrotem własność na dłużnika;

  • z warunkiem zawieszającym w postaci spłaty wierzytelności - który skutkuje tym, że z chwilą jego spełnienia (spłaty wierzytelności) wierzyciel ma obowiązek przeniesienia własności na rzecz dłużnika. W takiej sytuacji zasadniczo przeniesienie własności na dłużnika powinno nastąpić na podstawie odrębnej umowy rozporządzającej.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Na co warto zwrócić uwagę zawierając tę umowę

Obowiązki i uprawnienia przewłaszczającego:

  • Zasadniczo przewłaszczający (dłużnik) może używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. W praktyce jednak jest również zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania rzeczy, a także niejednokrotnie jej ubezpieczenia i przeniesienia uprawnień z polisy na rzecz wierzyciela. Istotnym jego obowiązkiem jest także wyraźne oznaczenie rzeczy pozwalające na jej identyfikację.

    Przewłaszczający korzysta z przewłaszczonej rzeczy jako:

    • biorący ją do używania (najczęściej, jeżeli przedmiotem przewłaszczenia są rzeczy oznaczone co do tożsamości) lub

    • przechowawca lub dzierżawca, ale bez prawa do wynagrodzenia (najczęściej, jeżeli przedmiotem przewłaszczenia są rzeczy oznaczone co do gatunku).

  • Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy umowa przyznaje przewłaszczającemu prawo do pobierania pożytków.

  • Istotne może być też przyznanie przewłaszczającemu prawa do oddawania przedmiotu przewłaszczenia do używania osobom trzecim lub uzależnienie takiej możliwości od zgody wierzyciela.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

  • Gdy rzeczy są oznaczone co do gatunku, to istotne może być przyznanie przewłaszczającemu prawa do:

    • zbywania tych rzeczy,

    • używania tych rzeczy do dalszej produkcji albo przetworzenia, pod warunkiem zastąpienia tych rzeczy innymi tego samego rodzaju, jakości i wartości. Niejednokrotnie z takim uprawnieniem wiąże się obowiązek informowania wierzyciela (np. raz na kwartał) o rzeczach stanowiących w tej chwili przedmiot zabezpieczenia.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Na co warto zwrócić uwagę zawierając tę umowę

Uprawnienia wierzyciela:

  • Ponieważ celem przewłaszczenia jest zabezpieczenie wierzytelności, więc wierzyciel powinien korzystać ze swojego prawa jedynie w tym celu.

    Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przewłaszczenie na zabezpieczenie jest jedynie sposobem zabezpieczenia wierzytelności, a nie jej zaspokojenia.

    To oznacza dla wierzyciela ograniczenia co do korzystania z własności. Wierzyciel zobowiązuje się przykładowo do niezbywania rzeczy, nieniszczenia jej i niedokonywania żadnej czynności, która uniemożliwiłaby zwrot własności po wygaśnięciu zabezpieczonej wierzytelności (roszczenia).


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Co będzie gdy kredyt nie będzie spłacony?

W praktyce w umowach spotyka się trzy sposoby zaspokojenia wierzyciela:

  • Zbycierzeczywdrodze:

    • umowy sprzedaży

    • na giełdzie

    • licytacji

    • przetargu

  • Wydzierżawienie lub wynajęcie rzeczy

  • Zatrzymanie rzeczy


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Zastaw

Rodzaje zastawu:

  • Zastaw ogólny (zwykły)

  • Zastaw rejestrowy

  • Zastaw na prawach


Zastaw og lny zwyk y

Zastaw ogólny (zwykły)

Według art.306 k.c., w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego bank będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym, z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.


Cechy zastawu

Cechy zastawu

Charakterystyczną cechą zastawu jest akcesoryjność ujmowania jako związanie tego prawa z wierzytelnością. Za przejawy akcesoryjności zastawu uznaje się przede wszystkim to, że zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą zabezpiecza, oraz że przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu. Przeniesienie wierzytelności z wyłączeniem zastawu spowoduje jego wygaśnięcie.

Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.


Przedmiot zastawu og lnego

Przedmiot zastawu ogólnego

  • Wyłącznie rzeczy ruchome, które w chwili ustanowienia zastawu ogólnego istnieją oraz stanowią własność zastawcy (wyjątki: rezerwy państwowe, rzeczy których własność zastrzegł sobie sprzedawca, będące częścią składową innej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, będące przynależnością nieruchomości)

  • Rzeczy oznaczone co do tożsamości, jak i co do gatunku takie jak:

    • Maszyny

    • Pojazdy mechaniczne

    • Przedmioty wartościowe

    • Towary

    • Surowce i półfabrykaty

    • Statki morskie niewpisane do rejestru okrętów


Zastawem og lnym mo na zabezpieczy

Zastawem ogólnym można zabezpieczyć:

  • Kredyt już udzielony lub kredyt przyszły

  • Pożyczkę już udzieloną oraz pożyczkę przyszłą

  • Gwarancję bankową

  • Poręczenie udzielone przez bank

  • Otwartą przez bank akredytywę

  • Inne wierzytelności banków


Zastaw rejestrowy

Zastaw rejestrowy

Najważniejsze cechy odróżniające go od zastawu ogólnego:

  • przedmiot zastawu może pozostać w posiadaniu kredytobiorcy lub osoby trzeciej,

  • umowa pod rygorem nieważności zawarta na piśmie i określa przedmiot zastawu

  • powstaje z chwilą wpisania go do rejestru zastawów

  • może dotyczyć praw majątkowych jeśli są zbywalne


Przedmiot zastawu rejestrowego

Przedmiot zastawu rejestrowego

Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, a także prawa majątkowe jeśli są zbywalne.

Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:

  • Rzeczy oznaczone co do tożsamości (każda z nich musi być określona w umowie zastawniczej)

  • Rzeczy oznaczone co do gatunku (w umowie zastawniczej musi zostać określona, oprócz rodzaju rzeczy, ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku)

  • Zbiór rzeczy ruchomych i praw stanowiący całość gospodarczą

  • Wierzytelności

  • Prawa na dobrach niematerialnych np. patent i prawo do patentu

  • Prawa z papierów wartościowych: weksle, akcje, obligacje i bony skarbowe


Tryb zaspokojenia roszcze

Tryb zaspokojenia roszczeń

Wierzytelność zabezpieczona zastawem rejestrowym podlega zaspokojeniu z przedmiotu tego zastawu z pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami.

Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, jeżeli postanowienia umowy zastawniczej nie stanowią inaczej.

Umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika:

  • Przez przyjęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu

  • Przez sprzedaż przedmiotu zastawu w drodze przetargu publicznego

  • Z dochodu, jaki przynosi przedsiębiorstwo, w skład którego wchodzi przedmiot zastawu


Hipoteka

Hipoteka

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Ogólna charakterystyka hipoteki:

  • Jest ograniczonym prawem rzeczowym

  • Ma charakter akcesoryjny tzn. że jest nierozerwalnie związana z wierzytelnością

  • Zasadą jest, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną tzn. już istniejącą i oznaczoną co do wysokości, a także wierzytelność nieprzedawnioną

  • Nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę, pozostaje nadal we władaniu jej właściciela

  • W razie zbycia nieruchomości lub jej części, zbywca pozostaje dłużnikiem osobistym i odpowiada wobec wierzyciela całym swoim majątkiem

  • Nabywca nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym i odpowiada za dług do wysokości obciążonej hipoteką nieruchomości

  • Właścicielowi nieruchomości nie wolno dokonywać czynności, które doprowadziłyby do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności

  • W przypadku, gdy nieruchomość obciążono więcej niż jedną hipoteką o kolejności przyznawania wierzytelności decyduje data złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej

  • Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Przed przyjęciem zabezpieczenia w formie hipoteki bank powinien żądać od kredytobiorcy przedłożenia:

  • Odpisu z czwartego działu księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka

  • Aktualnej wyceny nieruchomości dokonanej przez uprawnione do tego osoby lub urzędy

  • Cesji praw z polisy ubezpieczeniowej

  • Innych dokumentów według uznania banku


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Ad.1

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i są prowadzone przez sąd rejonowy. Podstawą wpisu hipoteki na nieruchomości do księgi wieczystej stanowi:

  • Wniosek o dokonanie wpisu

  • Oświadczenie banku, stwierdzające udzielenie kredytu, wysokość oprocentowania, warunki spłaty wraz z oświadczeniem woli właściciela nieruchomości

  • Oświadczenie właściciela lub współwłaściciela nieruchomości sporządzone w formie aktu notarialnego, gdy nieruchomość ta jest własnością lub współwłasnością osoby trzeciej


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

Ad.2

Wycena może być dokonana przez rzeczoznawców banku – wówczas kredytobiorca nie musi zajmować się formalnościami z tym związanymi, a prowizja za tę usługę może zostać włączona do kwoty kredytu. Można również wycenić nieruchomość we własnym zakresie, korzystając z pomocy niezależnych rzeczoznawców. Wizyta inspektora kredytowego na budowie będzie również niezbędna w celu sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydanych środków. Niektóre banki nie wymagają przedstawienia faktur za wydatki, a wystarczają jedynie zdjęcia z budowy.


Przedmiot hipoteki

Przedmiot hipoteki

Przedmiotem hipoteki są :

  • Nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokale

  • Użytkowanie wieczyste i udział w tym prawie

  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

  • Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

  • Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

  • Wierzytelność zabezpieczona hipoteką

    Hipoteka wraz z nieruchomością obciąża:

  • Jej części składowe

  • Jej przynależności

  • Niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, czynsz dierżawy)


Rodzaje hipotek

Rodzaje hipotek

Ze względu na sposób powstania hipotekę dzielimy na:

  • Umowną czyli zwykłą ( zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem; właściciel składa oświadczenie w formie aktu notarialnego a wierzyciel w dowolnej formie; wierzytelność istniejąca o znanej wartości)

  • Kaucyjną - polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania i nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia (stosowana przy kredytach walutowych)

  • Przymusową – powstaje na skutek jednostronnego żądania wierzyciela, czyli powstaje bez zgody właściciela nieruchomości. Nie służy uzyskaniu kredytu lecz zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności już istniejącej. W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi uzyskać odpowiednie orzeczenie, które stanowi podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Najczęściej jest to orzeczenie sądu cywilnego. Gdy chodzi o tytuły pochodzące od tego sądu, podstawa wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, mogą być następujące orzeczenia:tytuł wykonawczy, klauzula wykonalności i tymczasowe zarządzenie sądu


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

  • Łączną – występuje gdy jedna wierzytelność zabezpieczona jest jednocześnie na kilku nieruchomościach w taki sposób, że każda z nieruchomości gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, wierzyciel zaś ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zapłaty. Powstaje z podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.

  • Morską – jej przedmiotem jest statek morski wpisany do rejestru okrętowego prowadzonego przez izbę morską właściwą dla portu macierzystego statku


Egzekucja

Egzekucja

Według art. 75 u.k.w. zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. Ponieważ organ egzekucyjny nie może prowadzić egzekucji na rzecz banku, w przypadku niespłacenia długu w przewidzianym w umowie terminie zaspokojenie roszczeń bank z nieruchomości obciążonej hipoteką może nastąpić wyłącznie w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.

Podstawą wszczęcia egzekucji jest tytuł wykonawczy, a tym samym bankowy tytuł egzekucyjny opatrzony klauzulą wykonalności.


Wyga ni cie hipoteki

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka wygasa w następujących wypadkach:

  • Spłaty długu lub jego umorzenia

  • Zrzeczenia się hipoteki przez bank oraz jej wykreślenia z księgi wieczystej

  • Wykreślenia z księgi wieczystej bez wyraźnej podstawy prawnej

  • Nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego

  • Przejęcia długu jeżeli był zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości nie będącej własnością dłużnika

  • W skutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego

  • Odnowienia długu


Koszty

Koszty

  • Oprocentowanie – średnia dla 21 banków wynosi 7,18% dla kredytu hipotecznego w złotych i 4,29% we frankach szwajcarskich

  • Marża – jest ona jednym z niewielu parametrów kredytu, który można, a więc warto negocjować. Od czego zależy:

    • Kwoty kredytu

    • Wkładu własnego

    • Od tego czy korzystamy z innych usług banku

    • Waluty kredytu

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – ubezpieczenia bank zażąda wtedy gdy poprosisz o sfinansowanie 100% kosztów zakupu mieszkania. Musisz więc być przygotowany na wydatek rzędu 3,5% od kwoty stanowiącej 20% wartości nieruchomości

  • Ubezpieczenie pomostowe – dotyczy ono okresu poprzedzającego moment zakończenia budowy i podpisania umowy notarialnej przenoszącej prawo własności. Ważne jest czy to ubezpieczenie trzeba zapłacić za rok z góry, czy co miesiąc. W pierwszym przypadku dla kredytu w wysokości 300 tys. zł jest to wydatek rzędu 2 tys. zł

  • Ubezpieczenie na życie – wymagane przez niektóre banki, a zależne od firmy ubezpieczeniowej i wieku klient. Można przyjąć, że jest to wydatek nawet 100 zł za każde 100 tys. zł kredytu.


Zabezpieczenia rzeczowe kredyt w

  • Ubezpieczenie nieruchomości – wymagane przez każdy bank. Kosztuje około 0,08% wartości nieruchomości za rok. Wymagane przed uruchomieniem kredytu.

  • Spread (jeżeli kredyt jest w obcej walucie) – jest to różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży. W zależności od banku wynosi on od 3,5% do nawet 8%.

  • Prowizja – waha się od 0 do 3,5%

  • Opłata za prowadzenie rachunku – większość banków wymaga założenia rachunku bankowego, z którego pobierają miesięczne raty spłaty kredytu. Opłata wynosi około 15 zł miesięcznie.

  • Koszty związane z transakcją:

    • Taksa (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego) – zależy od wartości nieruchomości np. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000 zł; przy czym jest to wartość maksymalna

    • 244 zł za wniosek do sądu o wpis twojego nazwiska do księgi wieczystej

    • Wpis hipoteki do księgi wieczystej 200 zł

    • Opłata w urzędzie skarbowym – 2% podatek od czynności cywilnoprawnych

    • Opłata w sądzie za założenie księgi wieczystej - 60 zł

  • Wydatki w czasie spłaty – koszty przewalutowania ( najczęściej prowizja w w wysokości 0,25 – 1,5% kwoty podlegającej przewalutowaniu); prowizja za za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu np. w ciągu pierwszych trzech – pięciu lat od 1 do 2% tej kwoty.


  • Login