Le marché de l’immobilier d’entreprise en Guadeloupe

1. Le marché de l’immobilier d’entreprise en Guadeloupe Rapport vague 1 Mai 2007 QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

2. Sommaire • Sommaire • Présentation de l’étude • DONNÉES STATISTIQUES • Évolution du nombre de permis de construire attribués entre 2001 et 2005 Page 6 • Ventilation des permis de construire délivrées entre 2001 et 2005 Page 7 • Évolution de la surface (SHON) autorisée de 2001 à 2005 Page 8 • Ventilation des surfaces autorisées entre 2001 et 2005 Page 9 • LES MISES EN CHANTIER Page 11 • LA DEMANDE EN MATIÈRE D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE • Typologie des entreprises enquêtées Page 13 • Ancienneté d’occupation du local Page 19 • Superficie des locaux actuellement occupés Page 22 • Utilisation du local Page 25 • Statut d’occupation du local Page 26 • Les locataires • Les transactions Page 28 • Les prix de l’immobilier d’entreprise à la location Page 29 • Niveau de satisfaction des locataires Page 35 • Déménagement éventuel des locataires Page 37 • Caractéristiques recherchées Page 38 • Nouvelle zone d’implantation souhaitée Page 40 • Superficie souhaitée Page 41 • Souhaits d’accession à la propriété Page 43 • Montages financiers Page 44 • Lieu d’implantation souhaité Page 46 QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

3. Mode d’achat souhaité Page 47 • Niveau de finition souhaité Page 48 • Les propriétaires • Niveau de finition du local lors de l’acquisition Page 50 • Réalisation d’une opération immobilière Page 51 • Prix du marché Page 52 • Financement de l’immobilier d’entreprise Page 53 • Appréciation générale de l’offre • Appréciation générale de l’offre Page 56 • L’OFFRE EN MATIÈRE D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE • Un marché dominé par la location… Page 61 • …encore en progression Page 62 • Des prix amenés à grimper dans le futur Page 63 • Des entreprises plutôt exigeantes Page 64 • SYNTHESE QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

4. Présentation de l’étude Le présent document expose les résultats de l’étude du marché guadeloupéen de l’immobilier d’entreprise menée par QualiStat pour le compte de la CCI de Pointe à Pitre. L’activité d’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, bâtiments industriels ou agricoles) en Guadeloupe, dopée par les différents dispositifs de défiscalisation, le développement des zones industrielles et des ZAC, connaît un véritable essor depuis 2 décennies. Toutefois, ce développement est particulièrement contrasté en fonction des zones géographiques et cristallise le déséquilibre spatial du territoire guadeloupéen. L’évolution de l’immobilier d’entreprise est étroitement liée à la démographie des entreprise, tant en terme quantitatif que qualitatif et alimente considérablement le secteur du BTP. Dans ce contexte, l’immobilier d’entreprise apparaît comme un indicateur économique qu’il convient de maîtriser. Pour mener à bien cette étude, QualiStat s’est attaché à analyser la demande des entreprises en matière d’immobilier spécialisé ainsi que l’offre disponible. Ce marché a été abordé en tenant compte des deux sous-marchés qui le composent (vente et location). Ainsi, une enquête auprès de 350 professionnels a été réalisée afin d’identifier les surfaces actuellement occupées, les prix du marché, les statuts d’occupation mais aussi les besoins non satisfaits. Dans un deuxième temps, des entretiens avec des agences immobilières ont été menés dans le but de d’appréhender le marché de l’offre et de poser un regard qualitatif sur ce marché et ses évolutions possibles. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

5. Les statistiques de l’immobilier d’entreprise

6. Évolution du nombre de permis de construire attribués entre 2001 et 2005 Source : DDE Entre 2001 et 2005, 960 permis de construire relatifs à l’immobilier d’entreprise ont été attribués par les services de la DDE, ce qui constituent une moyenne de 192 par an. A titre de comparaison, entre 2004 et 2006 le nombre moyen de permis de construire attribués pour le logement s’élève à 2126 par an. Dans cette période, 24% des permis de construire ont été attribués pour des constructions à Baie-Mahault, 10% aux Abymes. Ces deux communes rassemblent donc plus d’un tiers de l’immobilier d’entreprise autorisé entre 2001 et 2005. Pour l’immobilier de logements, les permis de construire attribués sont mieux répartis sur le territoire. Aucune commune ne rassemble plus de 8% des autorisations accordées par la DDE. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

7. Ventilation des permis de construire délivrées entre 2001 et 2005 Source : DDE L’analyse de la ventilation des permis de construire délivrés indique que l’activité commerciale est à l’origine de 42% des permis de construire attribués entre 2001 et 2005. 34% des permis de construire ont été délivrés pour des bureaux. Les bâtiments industriels (15%) et agricoles (9%) sont à l’origine de moins d’un quart des autorisations. 27% des autorisations pour des bâtiments agricoles concernent les communes de Saint François et Capesterre BE. En revanche, 34% des permis de construire pour des bureaux et 28% des bâtiments commerciaux concernent la commune de Baie-Mahault. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

8. Évolution de la surface (SHON) autorisée de 2001 à 2005 Source : DDE 531 452 m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et 2005. 44% des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault qui accueille les projets de plus grande envergure (1 012 m² en moyenne contre 406 m² pour les autres communes). QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

9. 1 531 m² 759 m² 18 609 m² 560 m² 33 386 m² 6 964 m² 83 659 m² 9 732 m² 1 065 m² 20 415 m² 5 110 m² 11 376 m² 8 389 m² 8 612 m² 3 627 m² 937 m² 5 021 m² 8 963 m² 7 856 m² 26 139 m² 1 770 m² 398 m² Localisation des surfaces autorisées de 2000 à 2005 235 827 m² 531 452 m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et 2005. 44% des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

10. Ventilation des surfaces autorisées entre 2001 et 2005 • Surface moyenne des projets ayant donné lieu à un permis de construire • Bâtiments agricoles : 354 m² • Bâtiments commerciaux : 534 m² • Bâtiments industriels : 418 m² • Bureaux : 692 m² Source : DDE 531 452 m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et 2005. La ventilation des surfaces est relativement proche de celle des permis de construire. On note toutefois un équilibre entre la surface autorisée pour les bâtiments commerciaux et les bureaux, qui constituent chacun 41% de la surface autorisée, alors que les bureaux ne représentaient que 34% des permis de construire. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

11. Les mises en chantier

12. La construction dans le domaine de l’immobilier d’entreprise est principalement impulsée par des promoteurs privés. Notons tout de même que la SEMSAMAR et la SEMAG (sociétés d’économie mixte) sont à l’origine de quelques projets d’envergure comme le parc d’activité de la Jaille réalisé par la SEMSAMAR. Il est à noter que si le secteur public n’est pas souvent à l’origine de projets immobiliers, il constitue une clientèle non négligeable pour les promoteurs. La demande d’immobilier d’entreprise émanant du secteur public relève principalement de la location. Elle est particulièrement recherchée par les promoteurs qui assurent ainsi la rentabilité de leurs projets, grâce à des contrats de location sur 10 à 20 ans. Sur l’ensemble du territoire guadeloupéen on estime à 75 000 m² la surface en construction au 31 mai 2007. Les chantiers en cours sont principalement concentrés dans les communes de Baie-Mahault et des Abymes qui grâce au projet de la ZAC de Dothémare attire de nouveaux investisseurs. Ainsi, au 31 mai 2007, on recensait dans la zone industrielle de Jarry 17 000 m² d’immobilier d’entreprise (bureaux, bâtiments commerciaux et dépôts) en construction. Ces mises en chantier émanent exclusivement de promoteurs privés. A la même date, on recensait à Dothémare 35 000 m² d’immobilier d’entreprise en construction. Cette ZAC devrait comporter un réel pôle administratif où viendront s’implanter la branche assurance maladie de la CGSS, le siège de la CAF, un bâtiment de l’ANPE, l’état major du SDIS, les locaux de l’IEDOM ainsi que le rectorat. Dans cette ZAC les chantiers en cours sont initiés par des promoteurs privés mais aussi publics puisque à l’exception de l’ANPE, toutes les administrations citées ci-dessus ont choisi de conduire entièrement et en leur nom propre leur projet immobilier. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

13. La demande en matière d’immobilier d’entreprise

14. Typologie des entreprises enquêtées 350 entreprises ont été interrogées. 47% des entreprises sondées exercent leur activité dans le secteur des services. 29% des entreprises interrogées ont une activité commerciale. La construction regroupe 15% des entreprises sondées. Enfin, l’industrie rassemble la proportion la plus faible (9% des entreprises). Secteur d’activité des entreprises interrogées Les entreprises interrogées sont en majorité de petite taille. Les entreprises sans salarié constituent 10% de l’échantillon. 83% des entreprises enquêtées ont 1 à 9 salariés. Nombre de salariés des entreprises interrogées QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

15. Nombre de salariés en fonction du secteur d’activité QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

16. Les entreprises interrogées sont majoritairement implantées dans les communes de Baie-Mahault (31%), des Abymes (21%), et de Pointe-à-Pitre (13%). L’agglomération pointoise regroupe 71% de l’échantillon. Il est vrai que l’activité économique de l’île est fortement concentrée dans ces communes. En particulier, la zone industrielle de Jarry, souvent décrite comme le poumon économique de la Guadeloupe rassemble plus d’un quart des entreprises interrogées. Zone d’implantation des entreprises interrogées Commune d’implantation des entreprises interrogées QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

17. Plusieurs facteurs peuvent expliquer la localisation de certaines communes dans certaines communes: • La situation géographique (pour la proximité d’un lieu stratégique); • les possibilités d’extension (pour la disponibilité foncière et un aménagement futur); • la recherche d’externalités (pour se situer à proximité d’un fournisseur ou d’un client); • la fiscalité locale (les taux d’imposition étant variables d’une commune à l’autre). Les impôts locaux par commune (2006) Source : www.impots.gouv.fr Ainsi, alors que la commune de Pointe-à-Pitre enregistre un taux d’imposition sur le foncier non bâti le plus faible (absence d’un patrimoine nu foncier important), Baie-Mahault se caractérise par un faible niveau de taxe foncière bâtie. Toutefois, l’existence d’une forte pression foncière pourrait expliquer le fort niveau d’imposition sur le non bâti dans cette commune: la commune de Baie-Mahault semble chercher à décourager les propriétaires de terrains laissés vierges de construction. Il semble donc plus avantageux de louer dans la commune de Baie-Mahault mais d’acheter du foncier à Pointe-à-Pitre où la taxe foncière non bâtie est la moins élevée. Notons que la taxe professionnelle à Pointe-à-Pitre a effectué un bond de plus 6 points entre 1998 et 2006. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

18. TH: 4,80 FB: 4,60 TP: 4,53 TH: 2,19 FB: 0,00 FNB: 0,00 TP: 0,00 FNB: 7,84 TP: 4,59 Notre département affiche l’un des niveaux de taxe d’habitation les plus élevés de France (11,74) sensiblement les mêmes que ceux des départements du Sud, où les taux d’imposition sont les plus lourds de France. La Guyane entre dans ces départements. FB: 4,74 FNB: 7,50 TP: 5,68 TH: 11,74 FB: 19,03 FNB: 23,99 TP: 9,64 TH: 7,51 FB: 13,50 FNB: 11,92 TP: 6,10 A l’opposé, ce sont les départements situés au Nord, et plus précisément dans la région parisienne qui présentent les taux d’imposition les plus faibles de France. TH: 11,41 FB: 25,98 FNB: 15,70 TP: 11,87 TH: 4,16 FB: 5,91 FNB: 8,56 TP: 4,43 TP: 14,86 TH: 10,96 FB: 21,50 FNB: 83,31 TP: 14,57 FB: 19,09 FNB: 71,46 QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

19. Les entreprises interrogées ont été créées en moyenne depuis 10 ans. 35% des entreprises sondées sont de « jeunes » entreprises, créées il y a moins de 5 ans. 29% des entreprises enquêtées ont été créées il y a 6 à 10 ans. Ancienneté de la création de l’entreprise QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

20. Ancienneté d’occupation du local En moyenne, le local actuel est occupé depuis 8 ans. Les entreprises interrogées se sont majoritairement installées dans leur local actuel depuis peu : 49% occupent leur local depuis moins de 5 ans. Seules 8% des entreprises occupent leur local depuis plus de 20 ans. Ancienneté d’occupation du local En réalité l’ancienneté d’occupation du local est très fortement corrélée à l’âge des entreprises comme le montre le tableau présenté en page suivante. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

21. Ancienneté d’occupation du local en fonction de l’ancienneté de l’entreprise Ainsi, il apparaît que l’installation de l’entreprise dans son local actuel et la création de celle-ci sont très proches: les tranches d’ancienneté de création des entreprises et d’occupation des locaux concordent majoritairement entre elles. En effet, 53% des entreprises qui ont été créées il y a 16 à 20 ans, occupent leur local actuel depuis 16 à 20 ans. De même, 76% des entreprises créées il y a 6 à 10 ans occupent leur local depuis 6 à 10 ans. Au total, on estime que 75% des entreprises occupent leur local actuel peu de temps après la création de leur entreprise. Ce résultat témoigne d’une stabilité des effectifs au sein de ces entreprises. En effet, il est permis de supposer que les besoins en superficie ont peu évolué depuis la création des entreprises, sans doute en raison d’un effectif qui a lui-même peu évolué. Notons toutefois que 46% des entreprises interrogées ayant été créées il y a 11 à 15 ans, occupent leur local actuel depuis moins de 5 ans. Ce chiffre indique qu’il y existe tout de même des déménagements de la part des entreprises interrogées. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

22. Les nouvelles entreprises se concentrent en grande partie dans les communes de Baie-Mahault, des Abymes et de Basse-Terre. Leur implantation dans des zones en plein essor, telle Jarry, présente l’avantage d’une forte attractivité tant au niveau des activités que des prestations offertes. Pointe-à-Pitre héberge des entreprises moins récentes. Cette ville constituait le cœur économique de l’île avec sa forte concentration de commerces et d’activités diverses. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

23. Superficie des locaux actuellement occupés Surface moyenne occupée : 195 m² Corollaire du faible effectif salarié des entreprises interrogées, 51% d’entre elles occupent des locaux de moins de 100 m². Soulignons que certaines entreprises (6% de l’échantillon) occupent un local d’une superficie inférieure à 20 m². Le tableau présenté ci-dessous confirme le lien entre l’effectif de l’entreprise et la surface de son local. Surface du local occupé par les entreprises interrogées Surface du local en fonction de la taille de l’entreprise QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

24. Surface moyenne du local occupé en fonction de la commune d’implantation de l’entreprise La commune de Baie-Mahault et plus précisément la zone industrielle de Jarry abrite les plus grandes superficies. La surface moyenne occupée par les entreprises baie-mahaultienne s’élève à près de 300 m². Les entreprises implantées aux Abymes occupent en moyenne des locaux de 166 m² A Pointe à Pitre, la surface moyenne occupée s’élève à 82 m². QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

25. Utilisation du local Utilisation du local (Plusieurs réponses possibles) Les entreprises utilisent principalement leur local à des fins commerciales ou en font un usage de bureaux comme pouvait le laisser penser la typologie des permis de construire accordés par la DDE entre 2001 et 2005. Il en est de même pour la plupart de grandes villes françaises telles Paris, Nice ou Toulouse, où les bureaux l’emportent sur les autres types de locaux. Soulignons que 17% des entreprises interrogées utilisent également une surface à usage de dépôt, il s’agit pour la plupart d’entreprises ayant une activité commerciale. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

26. Statut d’occupation du local Statut d’occupation du local Les locataires représentent 76% des entreprises interrogées. 22% des entreprises enquêtées sont propriétaires de leur local. La répartition par commune et par zone ne révèle pas de dépendance significative : locataires et propriétaires sont répartis équitablement. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

27. LES LOCATAIRES QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

28. Les transactions On estime entre 500 et 600 le nombre de transactions effectuées entre 2001 et 2005. Dans cette première partie il n’a pas été permis de ventiler ce nombre de transactions par commune, ni de définir la surface totale transactée et le montant total transacté. Ces données n’étant pas disponible auprès des agences immobilières contactées. Toutefois, nous nous attacherons à collecter ces données pour la mise à jour du rapport final. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

29. Les prix de l’immobilier d’entreprise à la location Loyer mensuel Le loyer mensuel moyen hors charge et hors taxe s’élève à 1 456,36 €. La classe modale se situe entre 500 et 999€ (elle regroupe 32% des entreprises). Le montant des loyers est bien sûr à rapprocher de la surface occupée par les entreprises. Ces données sont présentées en page suivante. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

30. Le prix moyen du m² à la location se situerait à 16,8 € Toutefois cette moyenne dissimule de vraies disparités entre les communes mais également entre les entreprises d’une même commune. Ainsi, on observe que 29% des entreprises supportent un loyer compris entre 5 et 9 €/m². Une proportion similaire (28%) consentent un loyer compris entre 10 et 14 €/m². Un tiers des entreprises interrogées sur l’ensemble du territoire de Guadeloupe s’acquittent chaque mois d’un loyer supérieur à 14 €/m². Répartition par tranche des prix du m² à la location QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

31. Prix par zone QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

32. Evolution du prix moyen de l’immobilier d’entreprise à la location QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

33. Prix du m² les plus élevés Paris: 25,09€/m² 2 125 141 habitants Les Hauts de Seine: 19,71€/m² 1 428 478 habitants Sur les 100 départements français, un référentiel a été établi à partir de 59 départements. Ce référentiel indique que le prix moyen du m² à la location des 60 départements français (Guadeloupe compris) est de 11,34€/m², la médiane s’élève ainsi à 10,7€/m² . La Guadeloupe se situe au dessus de la médiane, avec un prix du m² à 16,8€. Elle fait donc partie des départements où le prix du m² à la location sont les plus chers de France. Notons la prééminence de l’Île de France dans le trio de tête des départements dont les prix du m² sont les plus onéreux : Paris (25,09€/m²), les Hauts de Seine (19,71€/m²) et le Val de Marne (17,18€/m²). Le Jura, l’Allier, les Côtes d’Armor, les Vosges et la Moselle représentent les départements où le prix à la location du m² sont les moins onéreux, variant de 7,09€ à 7,98€. Val de Marne: 17,18€/m² 1 226 961 habitants La Guadeloupe: 16,8€/m² 453 000 habitants Les Yvelines: 16,72€/m² 1 353 957 habitants Seine Saint-Denis: 16,11€/m² 1 382 938 habitants ... Médiane: 10,7€/m² ... Moselle: 7,98€/m² 1 023 199 habitants Les Vosges: 7,59€/m² 381 008 habitants Les Côtes d’Armor: 7,22€/m² 542 580 habitants L’Allier: 7,12€/m² 344 615 habitants Jura: 7,09€/m² 111 906 habitants QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise Prix du m² les moins élevés

34. Prix du m² en fonction de l’ancienneté du local Il semble indéniable que les prix du marché aient évolué avec le temps : le prix du m² à la location décroît avec l’ancienneté du local. En effet, le prix moyen du m² pour les entreprises occupant leur local depuis moins de 5 ans est de 19,6€, ce qui est supérieur au prix moyen du marché (16,8€). En revanche, les entreprises occupant leur local depuis 6 à 10 ans payent en moyenne 14,1 € le m². 39% de ces entreprises ont une surface leur revenant de 5 à 9 € le m². Pour les entreprises occupant leur local depuis 11 à 15 ans, le prix moyen du m² est encore plus bas. Il se situe à 13,1€ alors que celui des entreprises installées dans leur local depuis 16 à 20 ans est actuellement de 10,8€. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

35. Niveau de satisfaction des locataires Niveau de satisfaction (Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) Les locataires s’estiment globalement satisfaits de leur local actuel. En effet, la superficie et l’emplacement du local actuel enregistrent des taux de satisfaction élevés, atteignant respectivement 70% et 77%. Soulignons toutefois que dans le même temps, 30% des sondés se déclarent insatisfaits de la superficie de leur local actuel. Aucune dépendance significative avec les secteurs d’activité, la taille de l’entreprise ou la zone géographique n’a pu être mise en évidence…. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

36. ZI de Jarry Pointe à Pitre / Abymes Pointe à Pitre / Basse Terre 24% des locataires sont insatisfaits de l’emplacement du local actuel. Cette insatisfaction porte principalement sur l’accessibilité (pour 50% de ces insatisfaits). La sécurité est jugée insuffisante par 27% des chefs d’entreprise concernés par cette question. Enfin, le parking constitue la préoccupation principale de 10% des locataires interrogés. Causes d’insatisfaction de l’emplacement du local (Cette question ne concerne que les 24% des entreprises insatisfaites de l’emplacement du local) L’accessibilité semble un véritable handicap pour les entreprises locataires installées principalement à Baie-Mahault (28%) et plus précisément dans la Zone Industrielle de Jarry(20%). Les entreprises situées aux Abymes et à Pointe-à-Pitre sont celles qui mettent le plus en avant la problématique de l’insécurité. Parmi les entreprises se plaignant de l’insécurité, 38% sont situés à Pointe à Pitre et 25% sont aux Abymes. Les parkings et plus généralement les disponibilités de stationnement seraient à améliorerpour les entreprises implantées dans les périmètres urbains (67% pour celles situées à Basse-Terre, 33% pour celles de Pointe-à-Pitre). C’est effectivement dans ces zones que la problématique du stationnement se pose avec le plus d’acuité. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

37. La mobilité des locataires Proportion des entreprises locataires envisageant un déménagement (Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) La majorité des entreprises locataires interrogées n’envisage pas de déménager dans un autre secteur dans les 12 prochains mois. Seules 20% entreverraient un déménagement éventuel. On retiendra que parmi les chefs d’entreprise qui envisagent un déménagement, on retrouve en proportion quasi équivalente des satisfaits et des insatisfaits par rapport à l’emplacement actuel de leur local. Si 59% des chefs d’entreprise satisfaits de leur emplacement souhaitent tout de même déménager, il y a donc fort à parier que la motivation de ces déménagements se trouve ailleurs (superficie, niveau de loyer…) Niveau de satisfaction concernant l’emplacement en fonction de la proportion des locataires envisageant un déménagement QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

38. Caractéristiques recherchées Caractéristiques recherchées par les locataires envisageant un déménagement dans les 12 mois (Plusieurs réponses possibles; cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) La superficie est en effet, la principale motivation aux déménagements des entreprises interrogées. 50% des entreprises locataires envisageant un déménagement souhaitent un local plus grand. Soulignons que 25% des entreprises locataires souhaiteraient déménager afin de bénéficier d’une aire de stationnement. 21% des entreprises interrogées souhaiteraient s’installer dans un zone plus attractive. C’est notamment le cas des entreprises souhaitant s’installer dans la zone de Jarry. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

39. 42% des entreprises envisageant de déménager en vue d’une superficie plus importante sont situées dans la commune de Baie-Mahault. 25% sont implantées dans la commune de Pointe-à-Pitre. La même proportion se trouve aux Abymes. Notons que parmi les entreprises installées à Basse-Terre envisageant un déménagement, aucune ne souhaiterait une plus grande superficie. Recherche d’une plus grande superficie par communes (Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) Recherche d’une plus grande superficie par secteur d’activités (Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) 58% des entreprises envisageant un déménagement et recherchant une superficie plus importante relèvent du secteur des services. Peu d’entreprises recherchant ce critère appartiennent au secteur de l’industrie ou du commerce (16%). QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

40. Nouvelle zone d’implantation souhaitée Un quart des entreprises qui envisagent un déménagement dans les 12 prochains mois n’a pas été en mesure de préciser la nouvelle zone d’implantation souhaitée. Lieu de déménagement souhaité (Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un déménagement) La plupart des entreprises souhaitant déménager chercheraient un local situé dans leur commune d’implantation actuelle (54% de l’ensemble).Cette tendance est particulièrement forte à Baie-Mahault et en particulier à Jarry (30% des entreprises souhaitant déménager tout en restant dans leur zone actuelle sont implantées à Jarry). Ces déplacements d’entreprises peuvent en partie s’expliquer par le renouvellement de l’offre d’immobilier d’entreprises dans la Zone Industrielle de Jarry. Les managers seraient donc attirés par des locaux neufs plus fonctionnels. 8% des entreprises envisageant un déménagement souhaiterait se rendre aux Abymes. Ces souhaits émanent principalement d’entreprises installées à Pointe-à-Pitre. Il est permis de s’interroger sur le lien éventuel entre ces souhaits et le développement de la zone d’activité de Dothémare. Notons également que 8% des entreprises qui envisagent un déménagement souhaiteraient s’installer à Petit-Bourg. Il s’agit principalement d’entreprises implantées à Jarry. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

41. Superficie souhaitée Superficie souhaitée (Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un déménagement) Pour 21% des entreprises qui envisagent un déménagement, la superficie recherchée se situe entre 20 et 49 m². 37% des entreprises envisageant un déménagement souhaiteraient un local d’une superficie comprise entre 50 et 99 m². La même proportion souhaite un local de 100 à 499 m². QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

42. Le ratio superficie souhaitée/superficie actuelle indique qu’enmoyenne, les entreprises souhaiteraient avoir une surface qui soit 1,6 fois supérieure à celle occupée actuellement. • Ainsi, il apparaît que parmi les entreprises qui envisagent de déménager: • 16% souhaiteraient une surface équivalente à leur surface actuelle; • 16% désireraient une surface inférieure à leur surface actuelle; • 63% aimeraient une surface supérieure à leur surface actuelle. En particulier, parmi ces dernières, la moitié souhaiterait que leur surface soit 1,5 fois à 2 fois supérieure à la surface actuellement occupée. L’autre moitié voudrait plus que doubler sa superficie. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

43. Souhaits d’accession à la propriété Souhaits d’accession à la propriété (Cette question ne concerne que les 76% des entreprises locataires) Le statut de locataire semble convenir à la majorité des chefs d’entreprise sondés: 65% d’entre eux ne souhaiteraient pas devenir propriétaires de leur local. L’analyse des freins à l’accession à la propriété indique que celle-ci ne fait pas partie des priorités des managers. Certains avouent même ne jamais avoir envisagé de devenir propriétaire de leur local. Derrière ces affirmations c’est tout de même le frein financier qui s’inscrit en filigrane. Pour beaucoup d’entreprises ou d’entrepreneurs, l’investissement nécessaire est trop important ce qui annihile d’emblée toute éventualité d’acquisition d’un local. 32% des chefs d’entreprise interrogés seraient intéressés par un changement de statut. Il s’agit en grande partie d’entreprises récemment installées dans leur local actuel (41% d’entre eux). QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

44. Montages financiers Moyen envisagé par les entreprises souhaitant devenir propriétaires (Cette question ne concerne que les 32% des entreprises souhaitant devenir propriétaire) 39% des managers souhaitant devenir propriétaires envisagent de faire un achat direct. A part égale, les autres envisagent une opération de défiscalisation ou un montage par le biais d’une SCI. La défiscalisation présente un certain nombre d’avantages fiscaux accordés: récupération de la TVA ou une réduction d’impôts. Cependant, les investissements y donnant droit ne sont pas sans risques (achat d’un produit surpayé, charges sous-estimés, revenus surestimés…). L’avantage d’une SCI réside dans la souplesse de répartition des pouvoirs et des décisions de gestion compte tenu du nombre d’associés présents en son sein. Toutefois, la lourdeur de sa gestion constitue l’une des principale difficulté de cette opération. Les inconvénients liées à ces 2 types d’opération pourraient expliquer le recours de la majorité des entreprises vers l’achat direct. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

45. Montage financier en fonction du secteur d’activité Une analyse plus fine des résultats indique que les entreprises issues des secteurs de l’industrie et des services sont davantage intéressées par un achat direct afin de devenir propriétaires. Les commerces préfèreraient majoritairement passer par la défiscalisation pour devenir propriétaires. Soulignons qu’une fois encore les entreprises qui souhaitent acquérir un local privilégieraient la zone industrielle de Jarry. En second lieu, elles seraient attirées par la ville des Abymes et sa nouvelle zone d’activités de Dothémare. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

46. Lieu d’implantation souhaité Lieu d’implantation souhaité (Cette question ne concerne que les 32% des entreprises souhaitant devenir propriétaire) Avec 38% de citations, Jarry reste la zone privilégiée des entreprises. Seules 7% des entreprises locataires sont issues du périmètre urbain de Pointe-à-Pitre.Il importe de souligner que 71% des entreprises locataires actuellement localisées à Jarry souhaiteraient demeurer dans cette zone en devenant propriétaire: la zone d’implantation semble peu influer leur volonté de déménager. Avoir une plus grande superficie est la cause principale. Les Abymes intéresseraient 15% des entreprises désireuses de devenir propriétaires. Pointe-à-Pitre attireraient 8% des entreprises locataires souhaitant acquérir leur local. QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

47. Mode d’achat souhaité Mode d’achat souhaité (Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un déménagement) Les avis sont partagés en ce qui concerne le type de local. Ils sont autant à envisager de réaliser une opération immobilière , à acheter un local pas forcément neuf et à acheter le local qu’ils occupent actuellement (28%). Ils sont moins nombreux à s’être prononcés en faveur d’un local neuf (21%). QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

48. Niveau de finition souhaité La majorité des futurs propriétaires souhaiteraient acheter leur local entièrement fini (51%).Cette tendance concerne plus particulièrement les entreprises des secteurs du commerce et des services. Ainsi, 64% des entreprises commerciales et 54% de sociétés de service envisageant d’être propriétaires souhaiteraient acheter leur local entièrement fini. 28% préfèreraient faire l’acquisition d’un local brut de décoffrage. Ce souhait est principalement l’apanage des entreprises relevant du domaine de la construction dont émanent 67% des demandes pour un local brut de décoffrage. Une faible proportion (soit 13%) apprécierait un local avec un niveau de finition intermédiaire. Type de local souhaité (Cette question ne concerne que les 20% des entreprises envisageant un déménagement) QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

49. LES PROPRIETAIRES QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise

50. Niveau de finition 58% des propriétaires interrogés déclarent avoir acheté leur local entièrement fini ou avec un niveau de finition intermédiaire. Seuls 18% déclarent avoir opté pour un local brut de décoffrage. Ces données confirment que la préférence des entreprises se portent de moins en moins vers le brut de décoffrage. Type de local souhaité (Cette question ne concerne que les 22% des entreprises propriétaires) QualiStat - Mai 2007 : Etude du marché de l'immobilier d'entreprise