공공관리자 제도의 효과 와 바람직한 공공 의 역할

1. 건주포럼 세미나 공공관리자 제도의 효과와 바람직한 공공의 역할 2009. 10. 15. 주택산업연구원 김 덕 례

2. 4 1 발 표 순 서 2 공공관리자 제도 도입배경 및 추진현황 공공관리자 제도 도입 예상 효과 3 공공관리자 제도의 한계와 문제점 도시정비사업에서 바람직한 공공의 역할

3. 1 공공관리자 제도 도입배경 및 추진현황

4. 4/ 30 1. 공공관리자 제도 도입배경 및 추진 현황 1.1 공공관리자 제도 도입배경 • 재개발, 재건축 사업의 제도개선 필요성 대두 공공의 적극적 대응 : 공공관리제도 도입 조합의 전문성 부족, 자금조달 능력 미비 정비업체 등 관련기관과 유착 등 비리 발생 재개발, 재건축 사업의 추진절차의 합리적 개선 조합원간 갈등에 따른 사업장기화로 사업비 증가 정비업체, 설계자, 시공자 등 공정한 업체 선정 지원 • 공공관리자 자격 : 구청장 / SH공사, 토지주택공사, 감정원, 신탁사 1.2 서울시의 정비사업 프로세스 개선안 • 공공관리자 지정시기 : 정비계획 수립단계에서 구청장 직접 수행 또는 대행 비용 부담 : 시공사 선정시까지 공공 자료: 서울특별시 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/)

5. 5/ 30 1. 공공관리자 제도 도입배경 및 추진 현황 1.3 공공관리제도 도입을 위한 서울시의 7대 약속 자료: 서울특별시 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/)

6. 6/ 30 1. 공공관리자 제도 도입배경 및 추진 현황 1.4 시범사업지구 11곳 지정 및 향후 추진계획 • (7월)첫 시범지구 : 성수동 전략사업지구(4구역) • - 성동구청장(공공관리자)이 정비업체 선정, 추진위원회 구성시까지 공공관리 시행 • 사업경비 : 서울시 부담 • 관리기관 : 추진위 구성시까지, 이후 공공관리 지속 여부 추진위 선택 • 8월 정비업체 선정, 9월 추진위원장 선출 • 정비업체 역할 : 추진위 승인시(약 3개월)까지 소유자 • 명부작성, 주민설명회, 동의서 징구, 추진위 • 원회 승인신청서류 작성 등 업무 지원 • 추진위원장 선출 : 서울시 선거관리위원회, 전자투표 <투표율> 41.5% • 서울시 약 1억 5천만원 비용 소요 • 추진위원회 승인(10월) → 조합설립인가 및 • 관리처분(2010년) → 철거 및 준공(2011년) • → 준공(2016년) : 총 사업기간 8년(09~16년) 자료: 서울특별시 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/)

7. 7/ 30 1. 공공관리자 제도 도입배경 및 추진 현황 1.4 시범사업지구 11곳 지정 및 향후 추진계획 • (8월)한남 재정비촉진지구 등 6곳 지정 • (10월) 방화 6구역 등 4곳 지정 1. 강서구 방화재정비촉진지구 6개 구역 중 방화6구역 지정 1. 용산구 한남동 재정비촉진지구 (5개 구역) - 2003.11월 뉴타운 지정 - 2003.11월 뉴타운 지정 - 2006.12월 재정비촉진지구 지정 - 2009.4월 재정비촉진계획(안) 주민공람 “ 조합설립추진위원회 승인관련 업무처리지침”공고 - 2007.10월 재정비촉진계획 변경 - 2009.8월 공공사업관리 시범지구 선정 - 2008.1월 긴등마을 주택재건축 관리처분인가 “ 조합설립추진위원회 승인관련 업무처리지침”폐지 - 2009.10월 재정비촉진계획 결정고시 2. 재개발 예정구역 (4개 구역) 2. 재개발 예정구역 (2개 구역) 동대문구 신설동, 서대문구 홍제동, 성북구 돈암동, 강북구 수유2동 성북구 정릉3동, 성동구 금호4가 3. 단독주택재건축 예정구역 (1개 구역) 3. 공동재건축 예정구역 (1개 구역) : 서대문 홍제동 : 금천구 시흥동 • 사업추진 단계별 적용방안 • -재개발/재건축 484개 사업장 중 329사업장(전체 68%)에 공공관리자 적용 의무 • - 정비구역 지정 41개 사업장 , 조합설립 114개 사업장은 주민선택(자금 융자와 연계) 추진위 미구성(175개) + 추진위 구성(154개) • 향후 추진계획 • -연내 도정법 개정을 통한 공공관리자 제도 관련 사항 현실화

8. 8/ 30 1. 공공관리자 제도 도입배경 및 추진 현황 1.4 시범사업지구 11곳 지정 및 향후 추진계획 • 공공관리제도 관련 주요 도정법 개정 추진사항 자료: 서울특별시, 2009.7.1, “서울시 주거환경개선정책 실행계획”

9. 2 서론: 문제제기 공공관리자 제도 도입 예상 효과

10. 10/ 30 2. 공공관리자 제도 도입 예상 효과 • 서울시는 공공관리제도 도입으로 3가지 효과 기대 1. 공사비 절감(세대당 부담금 1억 이상 절감), 2. 사업기간 단축(8년 →6년), 3. 투명성 확보(정보공개:클린업) • 조합원 부담금 감소 효과 예시 • - 공사비 : 낙찰율 80%, 설계변경율 5%, 물가연동율 3% • 대여금 : 이자율 7.5% → 4.3%, 사업기간 :8년 → 6년 • 예비비 : 공사비의 6% → 공사비의 2% A지구(조합원 660명, 세대수 1,230세대), B지구(조합원 1,250명, 세대수 1,600세대) (단위 : 억원) • 공사비(약 20%), 대여금 이자(약 50%),예비비(약 70%) 감소에 따른 사업비 감소 • 기타경비(약 40%~80%), 설계감리비(약 10%~21%)증가

11. 3 서론: 문제제기 공공관리자 제도의 한계와 문제점

12. 12/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 1 2 3 4 5

13. 13/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 부담금 감소 효과 추정방식이 적절한가? 3.1 • 사업비 추정을 위한 사업장 선정의 한계 • 정비사업비는 정비기반시설설치율(무상귀속, 무상양여), 국공유지비율, 미동의자 비율등 • 사업장 여건에 따라 달라지기 때문에 동일 기준으로 계량화 할 수 없음 • 따라서 2개 대표 사업장 추정 결과로, 타 사업장에 대한 절감효과 예측 한계 • 오히려, 공공관리 도입 후 부담금 1억원 감소효과 없을시, 역 민원 발생 우려 • 대표 사업장의 평당공사비 과다 (그림1), 예비비 과다 (그림2) • 따라서 2개 사업장을 대표성 있는 일반사업장으로 보는 것에 한계가 있음 (그림2) 공사비(철거비+본공사비)당 예비비 비교(단위:%) (그림1) 평당공사비(철거비 제외) 비교(단위:백만원)

14. 14/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 부담금 감소 효과 추정방식이 적절한가? 3.1 • 낙찰률80%를 적용한 공사비 20% 절감 효과의 오류 • 금리 인하에 따른 대여금 이자 절감 효과의 한계 • 입찰방식 개선을 전제로 한 절감효과임. 현재 시공사의 공사비는 설계가 확정된 기본설계를 • 토대로 경쟁입찰로 확정하는 방식임따라서, 낙찰률 적용은 관련규정 개정 없이 불가 • 대여금 이자 금리는 공공관리자 뿐 아니라 조합이 추진하는 일반사업장에도 적용 가능 • 따라서, 공공관리제도를 도입/적용하는 사업장만의 효과로 보는 것에 한계가 있음 • 특히, 국토부는정비사업 실효성 확보를 위해 ‘공공재원 지원 강화 조치’실시 • => 기초조사비, 정비기반시설 및 임시수용시설의 사업비, 세입자보상비, 주민 이주비 등 • 50% 이내 보조, 80%이내 융자 또는 융자 알선(법 63조, 영60조) • => 그 외에 시/도 조례가 정하는 경우는 그 이상의 융자 및 융자 알선 가능(영60조제4항제5호) • 설계자 감축(2개 → 1개), 공공관리에도 불구하고 설계감리비, 기타경비 오히려 증가

15. 15/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 모든 지자체에 다 적용가능한가? 3.2 공공관리비용의 공공부담 원칙에 따라, 각 지자체의 재정여력이 가장 중요함 • 지자체의 재정확보가 어려움 : 정비기금의 지역간 편차 심각 • 사업장당 지원 가능액(재개발만을 고려할 경우) • 서울시 : 22.3억원, 부산시 : 7.6억원 • ※ 서울시는 부산시보다 • 구역수는 3.4배 많지만, • 정비기금은 10배가 많음. • 구역당 지원가능한금액도 2.9배가 많음 • 경기도 : 재정비촉진사업 12개시 22곳 추진 중, 재정비촉진 특별회계 및 정비기금 약 390억원 • → 지구당 지원 가능액 : 17억원(자료:경기도, 2009.9.23, 경기도 뉴타운 업그레이드 전략발표 및 세미나) • 지구당 지원금액으로 구역별로 지원 가능액은 훨씬 작아짐 • 예) 부천 고강지구 13개 구역 : 구역당 지원 가능액 1.3억원 • 재개발사업 추진현황과 정비기금(서울시, 부산시) 부산시 정비기금 출처: http://www.koreapost.com

16. 16/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 모든 지자체에 다 적용가능한가? 3.2 • 재정여력이 있는 서울, 성남, 인천 등 일부 지자체만 적용 가능 • 시급도시 중 74%는 재정자립도가 전국 평균(53.9%)에도 못미침 • 도시/주거환경정비기본계획 수립의무 도시의 재정자립도(2008년) : 34.6%~88.3% • 서울(88.3%), 성남(74%), 인천(71%) vs. 전주시(34.6%), 남양주시(40.6%), 청주시(43.2%) 서울(88.3) (그림4) 인구50만 이상도시(20개 도시)의 재정자립도 (그림3) 시급도시(81개 도시)의 재정자립도 전국 평균 재정자립도 : 53.9 재정열악 : 지자체의 공공관리 한계

17. 17/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 정비사업지원 양호 모든 지자체에 다 적용가능한가? 3.2 구별 평균 사업장수 : 20개 • 서울시 자치구별 재정여력과 사업장수 차이 (그림5) 서울시 자치구별 재정여력과 사업장수 관계 • 자치구별 재정여력이 충분하면 • 공공관리를 위한 별도 예산 책정 가능 • but,재정여력이 충분하지 못할 경우 • 공공관리를 위한 별도 예산 확보 불가 • 특히, 정비사업장이 많지만 • 재정여력이 낮은 지역의 경우, • 공공관리를 위한 지원 한계 • - 따라서, 재정여건이 좋은 지역과 • 그렇지 못한 지역의 정비사업 • 양극화 발생 가능성 있음 구별 평균 재정자립도 : 50 정비사업지원 어려움 서울시 재개발/재건축사업장 523개 분석

18. 18/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 도시정비사업의 근본적 문제해결이 가능한가? 3.3 • 사업추진단계에서 발생하는 부조리 방지 한계 참여주체(정비업체, 조합, 시공사, 행정관청, 기타 관련업체)의 이해관 계에 따라 다른 사업주체와 금품으로 해결하려는 과정에서 발생 재개발/재건축 비리 23% ‘공무원 연루’ <도시정비사업 뇌물 수수자수 사건수> (1993~2006년 사이) 부패 발생 원인 및 구조 부패 발생 유형 부패 방지 한계 1. 추진위원회 단계 업체선정을 둘러싼 비리 2. 안전진단 단계 안전진단 심사위원에게 뇌물 제공 3. 조합설립 단계 업체선정 비리, 조합운영비리 시의원/관련 공무원 뇌물지급 4. 사업시행인가 단계 담당공무원 로비 5. 관리처분단계 공사비 증액 관련 뇌물 제공, 계약체결과정의 비리 6. 이주 및 철거 / 착공 후 공무원상대 아파트 특혜분양, 공무 원매수, 조합장 개인비리 등 사업실무 (주민동의, 법률지원) 사업실무 (주민동의, 법률지원) 정비업체 정비업체 자료: 서울시,2009.7, 주거환경개선정책 실행계획 자금 지원 자금 지원 주민동의 시공사 확보대리전 주민동의 시공사 확보대리전 용역이권 부여 용역이권 부여 시 공 사 시 공 사 조 합 조 합 조합, 행정관청, 시공자 사이에서 발생하고 있는 부패는 공공관리자 제도 도입으로 방지되기 어려움. 오히려 증가할 개연성이 높음 운영자금 지원 설계변경 요구 설계변경 승낙 고분양가 유도 사업승인편의 청산절차 승인 편의 사업승인편의 청산절차 승인 편의 금품제공 금품제공 행정관정 행정관정 금품제공 금품제공 설계변경 분양승인 편의 설계변경 분양승인 편의 자료: 한국주택학회, 2005, 재개발재건축분야 부조리 방지대책, p.55~63.

19. 19/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 도시정비사업의 근본적 문제해결이 가능한가? 3.3 • 사업시행 인가 후 조합원 소송으로 인한 사업지연 문제 • 사업시행인가 후 조합과 비상대책위원회 등의 갈등 발생 • ->소송진행으로 인해 사업추진 답보 상태 • 예1. 서초구 잠원동 반포한양 : 시공사 GS건설 선정, 2006년 9월 20일 관리처분 인가 신청 • → 업무정지 가처분 신청 계류 상태로 사업진행 정지 상태 • 예2. 반포동 신반포(한신1차) : 시공사 대림산업 선정 → 관리처분인가 반려 취소 계류 중 • 예3. 송파구 가락동 시영1/2차 아파트 : 시공사 현대건설, 삼성건설, 현대산업개발 • →사업시행계획 승인 결의 무효판결 • 예4. 용두제5구역 : 시공사 대림산업 선정 • → 비대위 측에서 조합설립인가 소송을 내고 승소해 조합측에서 항고한 상태 • 자료) 건설경제(2009.10.6) • - 공공관리를 통해서도 현재 조합과 비상대책위원회의 갈등 문제는 해결하기 어려움 • 특히, 성수전략사업지구의 경우 추진위원장 선거율이 41.5%(2구역 27.6%)로 낮기 • 때문에 향후 조합설립 과정이나 그 이후에도 조합원간 갈등 발생 가능성 상존

20. 20/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 도시정비사업의 근본적 문제해결이 가능한가? 3.3 • 사업성 부족으로 인한 사업지연 문제 • 비용부담 주체에 대한 문제 • 신설되는 정비기반시설(도로, 공공공지, 공원용지, 학교 등)의 비용부담 주체에 대한 논란 • 공공관리를 통해 초기자금을 • 투입해도 사업성이 매우 낮은 • 지역은 사업진행에 한계가 있음 • 따라서, 공공예산 투입에 비효율성 • 초래 가능성 상존 • 특히, 사업성이 매우 낮아 • 주민이 100% 공공관리를 원해도 • 재정여력이 낮은 지자체는 사업추진이 곤란해, 새로운 갈등 유발 < 재정비촉진지구내 주택재개발사업지의 순이익률 > 사업성이 낮은 지역 자료: 졸고, 재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구, p.120.

21. 21/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 새로운 사회문제 발생 소지는 없는가? 3.4 • 중앙정부, 지자체간 이해 상충으로 정책에 대한 신뢰성 저하 • 국토부, ‘공공성,투명성’강화정책 기 추진 ⇚⇛서울시의 도정법 개정 자료: 한국주택협회 내부 검토 자료

22. 22/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 새로운 사회문제 발생 소지는 없는가? 3.4 • 부담금 1억원 인하에 대한 기대감으로 주민들 갈등 증폭 • 사업재검토에 따른 사회적 비용 발생 • 담당 공무원의 전문성 결여 및 관리인력의 부족 • 서울시의 경우 공공관리제도 시행을 위해 공공관리과 신설(1과장 3팀장 9팀원, 총 13명) • ※ 추정의 전제 : a. 평균 추진위 및 조합운영비 26억원(서울시 검토 사업장 2개, 조사 사업장 9개 평균치) • b. 조합설립 사업장 26억원 적용, 추진위 구성 사업장 전체의 50% 투입 가정 • 추진위 구성, 조합설립 등 484개 사업장 전면 적용시 : 8,307억원 손실 예상 • 추진위 구성 등 329개 사업장 적용시 : 4,277억원 손실 예상 • 재개발/재건축사업이 시행되고 있거나 시행이 예정되어 있는 구역내 주민들 • 공공관리 도입을 주장하며 새로운 사업검토 요구 → 새로운 법정소송 발생 • 예) 가락시영 : (조합)종상향(2종 일반→3종 일반) vs. (비대위)조합해산 후 공공관리 도입(자료:한국경제, 9.18)

23. 23/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 도시정비를 위한 세계적 패러다임에 순응적인가? 3.5 • 도시정비는 도심회귀에 따른 세계적 추세 → 도시재생 정책 • 신도시, 신시가지 위주의 도시 확장 정책 → 기존 도시의 새로운 기능 도입 및 창출 • 우리나라 도시재생 관련 시장규모 : 최소 200조원 상회 추정 • 지역별: 서울 54%, 부산 17%, 대전 6% 등 사업별: 주택재개발 50%, 주택재건축 39% 자료: 도시재생사업단, 2007, 사전기획보고서, pp.58~59. • 영국, 미국, 일본 등 주요 선진국 : 다양한 지원정책 및 제도 등을 통해 도시재생 사업 활성화 유도 • 일본 : 다양한 공공과 민간의 파트너쉽(PPP : public private partnership) 을 통한 시가지 정비

24. 24/ 30 3. 공공관리자 제도의 한계와 문제점 참여주체 재개발추진협회의, 매니지먼트협회, 간담회, 치요다구, 동경도, 재생본부 동경도의 역할 -국가와 민간, 민간과 치요다구간의 중간적 입장에서 중재와 의견의 전달자 역할 -민간의 원활한 추진을 위해 제도 개선, 절차의 간소화 등에 신속하게 대응 → 지역의 사업방식 제도화 - 구체적인 정비방안 제시 - 재원확보 및 주변지역 정비 유도 특징 중앙과 지방정부간 다층적 협력, 민관의 파트너쉽, 다양한 자금지원 쉐필드시의 역할 - 민간부문 투자유치 - 민간업체의 개발 및 계획허가 관련 행정지원 및 상담 - 재생관련 사업에 대한 주민설명 및 광고 - 기반시설 설치 - 공적지원→ 민간개발자의 적극적 참여와 협력 유도 일본 하루미 트리톤스퀘어 특징 1계획 2시행자(동지구:도시공단, 서지구:재개발조합)에 의하여 단계적 정비 민간사업자에 대한 지원 -공적기관 융자제도 : 사업에 대해 주택금융공고(주택), 일본정책 투자은행(상업,오피스)의 융자 -세제감면 사업에 대한 세제(조합) 부동산 관한 세제(권리자) -보조금 사업성 확보를 위한 국가와 지자체에 의한 보조 영국 쉐필드시 일본 동경 마루노우치 • 공공은 참여주체간 의견조정 및 전달을 위한 중간자 • 사업추진 촉진을 위한 제도 / 절차 간소화, 행정지원 및 상담 • 공적지원(보조금 등)을 통한 민간사업자 적극적 참여 유도 우리는 어떠한가?

25. 4 서론: 문제제기 도시정비사업에서 바람직한 공공의 역할

26. 26/ 30 4. 도시정비사업 에서 바람직한 공공의 역할 • 시장실패를 전제로 한 공공개입, 공공개입이 용인되기 위해서는 • 첫째, 공공이 시장실패 정도를 계산할 수 있어야 하며 • 둘째, 공공이 시장에 효율적으로 개입할 수 있어야 하며 • 셋째, 공공이 공익을 위해 최선을 다할 수 있어야 함 • 공공개입으로 주워지는 공공의 역할은 • 첫째, 계획적인 정비사업의 추진과 계획의 공공성 확보 • 둘째, 민간 참여를 위한 수단으로 공공의 개입 • 셋째, 부동산 시장의 교란 방지 그러나 해결해야 할 문제 및 정책 수행과 관련된 비용 및 편익 정확히 모름 그로 인해, 추가적으로 정책집행을 위해 막대한 비용 지불 불가피 자료: 졸고, p.27. <그림 6> 도시정비의 시장실패와 공공개입

27. 27/ 30 4. 도시정비사업 에서 바람직한 공공의 역할 • 정책수립단계에서 공공은? • 중앙정부(국토부)와 지방정부의 정책공조 수립 • 공공개입의 정당성 확보 • 정책발표 이전에 관련기관간의 충분한 협의 절차 완료 → 시장 혼란 방지 • 중앙-지방-사업지구 차원의 도시재생사업 전반을 총괄하는 전담기구 설치 • 예) 영국의 도시재생회사(URC), 일본의 도시재생기구 등 • 공공자금 소요되는 사업에는 명분이 있어야 함 → 문제 사업장으로 한정하여 개입 • ※ 사업초기의 탈법과 비리방지를 위한 초기자금 지원, 지나친 분쟁으로 인한 사업지연 장기화, • 대상지내 높은 국공유지 비율, 매우 낮은 사업성 등의 경우는 공공개입을 통한 사업시행 정당화 • 주민 요구만으로 공공지원이 필요 없는 사업장, 시급하지 않는 사업장에 대한 개입 재검토 • → 당해 지역에 대한 특혜, 기 추진 사업장에서의 새로운 갈등 유발

28. 28/ 30 4. 도시정비사업 에서 바람직한 공공의 역할 • 공공부문 역할의 명확화 → 공공과 민간의 공조체계 구축 • - 공공과 민간이 역할분담을 하여, 사업진행을 촉진하는 파트너로 기능할 수 있음 • → 공공의 과도한 사업참여는 민간업체를 단순 하도업체로 전락시킬 수 있음 • 사업주체별 개발특성을 고려해 공공과 민간의 적정한 공조체계 통해 구축 → 바람직한 정비사업 • ※ 공공(공공성, 사업관리) vs. 민간(창의력, 효율성) • 공공(사업구상 및 계획수립 단계)vs. 민간(사업시행단계) • 사업주체별 개발의 특성 자료: 유천용, 2005, 강북균형개발 활성화의 제도적 실천방안, p.69.( 우수(●), 보통(△), 불리(×))

29. 29/ 30 4. 도시정비사업 에서 바람직한 공공의 역할 • 정책집행단계에서 공공은? • 정책집행을 위해 필요한 법/제도적 장치의 사전적 정비 • 실효성 있는 제도 개선 및 사업지원 방안 모색 • 서울시 개선방안의 대부분은 도정법 개정을 전제로 하고 있음 • 현재 도정법 개정안이 국회 계류중으로 도정법이 개정되지 않을 경우, 사업추진에 차질 발생 • 불필요한 인허가 절차 개선 및 기간 개선 → 사업기간 단축 → 총사업비 감축 • ※ 재개발/재건축사업 환경영향평가 단계(3단계 → 2단계) 단축, • 그로 인해 사업기간 13개월에서 8개월 단축 가능(건설경제, 10.8) • 참여주체의 이해관계 조정 → 조합원간 충돌로 발생하는 법정소송의 합리적 조정 • ※ 수도권내 주택재건축재개발 관련 소송건수 : (2004년) 741건 → (2008년) 2,265건 : 약 3배 증가 • ※ 최근 대법원이 ‘조합설립무효’ 및 ‘관리처분무효’을 행정소송으로 판시함에 따른 재개발재건축관련 • 소송 감소 예상 → 불필요한 소송관련 사회적 비용 절감, 사업추진 가속화(한국경제, 10.8) • 사업부진구역에 대한 적극적 지원 방안 모색 → 공공관리 도입 • - 사업비 지원 방안 모색 : 정비기반시설 설치 비용 지원 및 부담, 다양한 금융지원 방안 도입 등

30. 자료협조에 도움을 주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.