GANANCIAS DE CAPITAL

1. GANANCIAS DE CAPITAL • A partir del ejercicio 2004, las ganancias de capital derivadas de las ventas de inmuebles efectuadas por personas naturales, se encuentran consideradas como rentas afectas del Impuesto a la Renta en calidad de rentas de segunda categoría.

2. Reglas para la determinación de la ganancia de capital • Definición de ganancia de capital en la enajenación de inmuebles: • Los resultados de la enajenación de: • (i)   Terrenos rústicos o urbanos por el sistema de urbanización o lotización. • (ii) Inmuebles, comprendidos o no bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando hubieren sido adquiridos o edificados, total o parcialmente, para efectos de la enajenación.

3. Reglas para la determinación de la ganancia de capital • Para efectos de la Ley del Impuesto a la Renta, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital.  Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa. 

4. Reglas para la determinación de la ganancia de capital • No constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los inmuebles ocupados como casa habitación por el enajenante en calidad de persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría:

5. Reglas para la determinación de la ganancia de capital • Definición de venta: • Para los efectos de esta Ley, se entiende por enajenación la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.

6. Reglas para la determinación de la ganancia de capital • De acuerdo con el reglamento, los ingresos generados por la venta de terrenos e inmuebles están afectos al Impuesto aun cuando no provengan de actividad habitual.

7. Concepto de costo computable • Por costo computable de los bienes enajenados, se entenderá el costo de adquisición, producción o construcción, o, en su caso, el valor de ingreso al patrimonio o valor en el último inventario determinado conforme a Ley, ajustados de acuerdo a las normas de ajuste por inflación con incidencia tributaria. 

8. Concepto de costo de adquisición • La contraprestación pagada por el bien adquirido, incrementada en las mejoras incorporadas con carácter permanente y los gastos incurridos con motivo de su compra tales como: fletes, seguros, gastos de despacho, derechos aduaneros, instalación, montaje, comisiones normales, incluyendo las pagadas por el enajenante con motivo de la adquisición o enajenación de bienes, gastos notariales, impuestos y derechos pagados por el enajenante y otros gastos que resulten necesarios para colocar a los bienes en condiciones de ser usados, enajenados o aprovechados económicamente. En ningún caso los intereses formarán parte del costo de adquisición. 

9. Concepto de costo de adquisición • Para el caso de inmuebles:  • a)  Si el inmueble ha sido adquirido por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, se tendrá en cuenta lo siguiente:  • a.1 Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). 

10. Concepto de costo de adquisición • a.2 Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), salvo prueba en contrario constituida por contrato de fecha cierta inscrito en Registros Públicos y otros que señale el reglamento. 

11. Concepto de Costo Computable • b) Si el inmueble ha sido adquirido mediante  contrato de arrendamiento financiero o retroarrendamiento financiero o leaseback, celebrado por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría,  el costo computable para el arrendatario será el de adquisición, correspondiente a la opción de compra, incrementado en los importes por amortización del capital, mejoras incorporadas con carácter permanente y otros gastos relacionados, reajustados por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). 

12. PAGOS A CUENTA DE SEGUNDA CATEGORIA • En los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago a cuenta del impuesto que en definitiva le corresponda por el ejercicio gravable y dentro del mes siguiente de suscrita la minuta de compra venta o del negocio jurídico que corresponda, un importe equivalente al 0.5% del valor de venta.  • El enajenante deberá presentar ante el notario público el comprobante o el formulario de pago que acredite el pago del Impuesto al que se refiere este artículo, como requisito previo a la elevación de la Escritura Pública de la minuta respectiva. 

13. CASO PRACTICO 1 ADQUISICION INMUEBLES A TITULO ONEROSO • EL SEÑOR JUAN PEREZ, PERSONA NATURAL, HA ADQUIRIDO UN INMUEBLE EN EL MES DE MAYO DE 2004. EL COSTO DE ADQUISICION FUE DE S/. 80,000. • EN EL MES DE JULIO DE 2005 DECIDE VENDERLO EN S/. 100,000. EN FEBRERO DE 2005 SE PUBLICA EL FACTOR DE AJUSTE EQUIVALENTE A 1.008 • SE PIDE DETERMINAR LA RENTA ANUAL TRIBUTARIA COMO EL PAGO A CUENTA MENSUAL

14. CASO PRACTICO 1 ADQUISICION INMUEBLES A TITULO ONEROSO • 1.- SE PROCEDE A ACTUALIZAR EL VALOR DEL INMUEBLE POR EL FACTOR: S/. 80,000 X 1.008 = S/. 80,640

15. CASO PRACTICO 1 ADQUISICION INMUEBLES A TITULO ONEROSO • 2.- SE PROCEDE A COMPARAR EL COSTO DE ADQUISICION CON EL VALOR DE VENTA: • S/. 100,000 – S/. 80, 640 = S/. 19,360 • TAL CONSTITUYE LA RENTA BRUTA DE SEGUNDA CATEGORÍA

16. CASO PRACTICO 1 ADQUISICION INMUEBLES A TITULO ONEROSO • 3.- SOBRE LA RENTA BRUTA SE PROCEDE A DEDUCIR EL 10% Y A APLICAR LA TASA DEL IMPUESTO QUE EN ESTE CASO ES EL 15% SEGÚN LA ESCALA DEL IMPUESTO A LA RENTA: • S/. 19,360 – 20% X 15%= S/. 2,323

17. CASO PRACTICO 1 ADQUISICION INMUEBLES A TITULO ONEROSO 4. Luego se procede a aplicar contra el Impuesto, el pago a cuenta realizado en el mes de julio de 2005: S/. 100,000 X 0.5% = S/. 500 IMPUESTO A REGULARIZAR: S/. 2,323- 500= S/. 1,823

18. CASO PRACTICO 2ADQUISICION INMUEBLES A TITULO GRATUITO • EL SEÑOR MARIO LOPEZ, PERSONA NATURAL, ADQUIERE UN INMUEBLE A TITULO GRATUITO POR DONACION. SEGÚN CONTRATO PRIVADO DE FECHA CIERTA, EL VALOR DE LA DONACION ES DE S/. 50,000. • EN EL EJERCICIO 2004 Y LO VENDE EN MAYO DE 2005 EN S/. 65,000. • EL VALOR DEL AUTOAVALUO DEL AÑO 2005 DEL REFERIDO INMUEBLE ASCIENDE A S/. 45,000. EL FACTOR DE AJUSTE APROBADO POR EL MEF ES DE 1.009

19. CASO PRACTICO 2ADQUISICION INMUEBLES A TITULO GRATUITO • 1. SE PROCEDE A ACTUALIZAR EL VALOR DEL AUTOAVALUO POR EL FACTOR DE AJUSTE: S/. 45,000 X 1.009 = S/. 45, 405 2.- SE PROCEDE A COMPARAR ESTE VALOR CONTRA EL VALOR DE VENTA: S/. 65,000-S/. 45,405=S/. 19,595 TAL CONSTITUIRIA, EN PRINCIPIO, LA RENTA bruta

20. CASO PRACTICO 2ADQUISICION INMUEBLES A TITULO GRATUITO • 3.- SOBRE LA RENTA BRUTA SE DEDUCE EL 20% , LUEGO SE PROCEDE A APLICAR LA TASA DEL IMPUESTO QUE EN ESTE CASO ES EL 15% SEGÚN LA ESCALA DEL IMPUESTO A LA RENTA: • S/. 19,595 X 15%= S/. 2,351

21. CASO PRACTICO 2ADQUISICION INMUEBLES A TITULO GRATUITO 4. Luego se procede a aplicar contra el Impuesto, el pago a cuenta realizado en el mes de julio de 2005: S/. 65,000 X 0.5% = S/. 325 IMPUESTO A REGULARIZAR: S/. 2,351- 325= S/. 2,026

22. CASO PRACTICO 2ADQUISICION INMUEBLES A TITULO GRATUITO • En el presente caso, tenemos que la persona natural cuenta con un escrito de fecha cierta en el cual consta que la donación equivale solamente a S/. 50,000. • Pero dicho documento no está inscrito en Registros Públicos, por lo cual, se mantendrá el costo computable al valor del autoavalúo ajustado.