بسم الله الرحمن الرحيم

1. بسم الله الرحمن الرحيم

2. به اعتقاد ما، يکی ازمشکلات اصلی احيا و بازسازی بافت های فرسوده : فقدان مدل مفهومی جامع برای احيا و بازسازی است

3. در راستاي رفع موانع احياي سريع بافت‌هاي فرسوده مدل مفهومی لازم است مسائل زير را بررسي و حل نمايد: • مشكلات اقتصادي • مشكلات اجتماعي

4. تامين مالی مشکل اصلی اقتصادی بافت فرسوده دانسته می شود

6. شاخص های وضع موجود بافت مساحت کل بافت : 25000 متر مربع مساحت غير مسکونی : 8000 متر مربع مساحت مسکونی : 17000 متر مربع 240 واحد در 120 پلاک به طور متوسط 2طبقه (تراکم 120 درصد)

8. شاخص های وضعيت مطلوب بافت مساحت کل بافت : 25000 متر مربع مساحت غير مسکونی : 17930 متر مربع مساحت مسکونی : 7070 متر مربع مساحت آزاد شده: 9930 متر مربع 490 واحد با متراژ متوسط80 متر مربع در 7 بلوک 70 واحدی متوسط طبقات 6.5 در تراکم 270 درصد سطح اشغال مسکونی : 28 درصد

9. آناليز هزينه و درآمد مدت زمان پروژه 2 سال هزينه تملک: ميليارد تومان 8.50 = (m ) 17000*500000 هزينه ساخت: ميليارد تومان 7.84 = (واحد) 490* (m )80*200000 هزينه محوطه سازی : ميليارد تومان 0.27 = (m ) 18000* 15000 جمع هزينه: ميليارد تومان 16.61 جمع درآمد : ميليارد تومان 19.60=(واحد)490* (m ) 80*500000

10. 16.61 19.60 نرخ بازگشت سالانه 9 درصد عدم توجيه اقتصادی

11. سناريو های رايج : اوراق مشارکت يارانه دولتی وام خارجی ريتسا افزايش تراکم تجاری سازی

12. Land readjustment new approche to financing urban projerct

13. Capital flow engineering خواب سرمايه در طول پروژه بايدحداقل باشد

14. در رويکرد جديد ابتدا مراحل باز سازی و نوسازی بافت فرسوده تقسيم بندی می شود مرحله 1) ساخت 70 واحد مسکونی مرحله2) ساخت 105 واحدمسکونی مرحله3) ساخت 140 واحد مسکونی مرحله4) ساخت 175 واحد مسکونی مرحله5 )آزاد سازی زمين های مورد نيازشهرداری

15. 5.5 2.3 4 2 2.8 2.8 4 5.5 7.3 2 4 نرخ بازگشت سالانه 50 درصد

16. شهرداری يا سرمايه گذار(خرد يا کلان) کل هزينه مرحله اول را تامين می کند مرحله اول) تامين مالی مرحله دوم را انجام می دهد ادامهسرمايه گذاری بخش خصوصی به صورت پيش خريد واحد ها است مرحله دوم )تامين مالی مرحله سوم را انجام می دهد مرحله سوم )تامين مالی مرحله چهارم را انجام می دهد مرحله چهارم) تامين مالی مرحله پنجم را انجام می دهد مرحله پنجم )اصل و سود شهرداری يا سرمايه گذار را به همراه زمين های آزاد شده را تامين می کند

17. مرحله اول

18. مرحله دوم

19. مرحله سوم

20. مرحله چهارم

21. مرحله پنجم

22. روش تامين مالی شروع پروژه با ادامه پروژه متفاوت است 5.5 2.3 4 2 2.8 2.8 4 5.5 7.3 ضرورت نگاه ملی به احيای بافت به جای نگاه صرفا بنگاهی پیش فروش مطمئن مسکن، يکي از مهم‌ترين راه‌هاي تامين مسکن براي جامعه و کاهش هزينه مسکن در سبد هزينه خانوارها است که سرعت وحجم بازسازی را افزایش می دهد و فروش واحد ها را تضمین می کند.

23. برخي موانع اجتماعي و راهکارهاي پيشنهادي

24. 1- عدم تمايل به تخلية واحدها و مشارکت استراتژي برنده- برنده مالکان بايد سود قابل توجهي از احياي بافت ببرند

25. استراتژي برنده – برنده در بافت های فرسوده تقسيمارزش افزوده ناشي از بازسازي و نوسازي بين : • مالکان بافت ها با آورده زمين اوليه • سرمايه گذاران بخش خصوصي با آورده سرمايه ساخت به صورت پيش خريد • شهرداريها با آورده مديريت و بستر حقوقي و مجوزهاي لازم

26. 2- عدم تمايل به پيش‌خريد واحدها تبليغ دولت بر اين نکته که اين امتياز تنها به اقشار خاصي تعلق می‌گيرد هرگونه يارانه‌هاي دولتي را مي‌توان در اين بخش مصرف نمود تا اقشار کم‌درآمد نيز بتوانند پيش‌خريد کنند. وقتي اقشار خاصي در اولويت باشند، تلقي مي‌شود که اين پروژه‌ها بسيار سودآور است.

27. 3- عدم توجه به اقتضائات فرهنگي ساکنان بومي (به خصوص درشهرستانها) واگذاري مديريت کار به صورت "عامل چهارم" به موسسات بومي آن منطقه 4- عدم اعتماد پيمانکاران و سرمايه‌گذاران به دولت در نظر گرفتن مکانيزم LC ريالي و تبليغ روي آن و ارايه الگوهاي اوليه

30. مزيت های طراحي مفهومي ارائه شده • توانا سازي ساكنين بافت هاي فرسوده • بهره گيري از اقتصاد مقياس براي كاهش هزينه ها • رعايت اصول شهرسازي و معماري در يك بافت شهري • احيا وبازسازي كامل و سريع يك بافت فرسوده • توانا سازي مديريت شهري براي تملك بافت هاي واقع در طرحهاي شهري • توانا سازي بخش عمومي براي تامين مسكن گروههاي هدف

31. با تشکر