간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안 2009. 06. 16.

1. With sound confidence, stable earnings, and experts, KORAMCO leads the Korea REITs Market. 간접투자기구를 활용한 개발사업 추진방안 2009. 06. 16.

2. INDEX • 부동산개발사업 간접투자기구 • 개발사업에 대한 REIT 활용방안 • 개발사업에 대한 REIT 활용사례 • ※ 참고자료 `

3. I. 부동산개발사업 간접투자기구 `

4. I. 부동산개발사업 간접투자기구 가. 부동산 간접투자기구 개요 • 간접투자기구: 투자대상 자산(투자증권, 파생상품, 부동산, 실물자산 등)에 따라 광범위하게 분류∙설명될 수 있음. • 부동산 간접투자기구: - 투자자와 자본시장, 그리고 부동산 실물시장을 연결하는 매개체임. - 투자자는 지분투자를 통해 부동산(개발 및 실물)에 간접적으로 투자하고 수익을 배당 받음. □ 부동산 개발사업관련 간접투자기구

5. I. 부동산개발사업 간접투자기구 나. REIT관련 동향 (개발사업 관련) • 리츠제도의 근간인 부동산투자회사법 제정(2001) 이후 지속적인 보완,발전이 이루어져 개발사업 추진을 위한 제도적 기틀 마련 부동산 시장 선진화, 효율화 정책 추진 기 대 효 과 ㅇ 부동산투자회사법 개정(’07.10)으로 부동산개발사업에 전적으로 투자하는 개발전문리츠가 도입 → 사업범위가 오피스 매입․임대사업 위주에서 공장·호텔·물류시설·상가 등의 개발사업으로 다각화 → 위험성이 높은 부동산개발사업에 대해 개발전문리츠의안정성 및 신뢰도 제고로 투자자 보호 ㅇ 최근 리츠 설립과 자산운용요건을 대폭 완화하는 등 각종 설립 요건이 완화됨. (부동산 투자회사법 시행령 개정, ’09.4) - 리츠의 주식공모 예외기관 확대 (3개→14개기관) - 개발전문 법인의 지분 취득시 부동산 매입으로 인정- 외부 차입기관을 건설공제조합, 여신전문금융회사, 외국 금융기관 등으로 확대 → 법개정으로 연기금과 각종 공제회의 투자기회가 열리고, 중소규모 리츠의 설립이 활성화되며, 개발전문 리츠의 자금 운용에 대한 제약이 풀림에 따라 리츠 투자의 다양화 기대 ㅇ2008년 이후 정부 주도 리츠 시장 활성화 연구 추진 - 부동산시장선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구(국토연구원, 2008년) - 부동산개발사업 시행시 리츠 활성화 방안 연구(건설산업연구원, 2009년 수행 중) → 리츠 제도의 효용성 제고 기대 - 개발사업의 유력한 vehicle로서의 리츠 역할 명확화 및 위상 강화

6. II. 개발사업에 대한 REIT 활용방안 `

7. II. 개발사업에 대한 REIT 활용방안 가. 국내 개발사업 현황 및 REIT의 역할 국내 개발사업 현황 및 문제점 개발사업에서의 리츠(REIT) 역할 ㅇ 시행사의 자본금(Equity) 및 사업수행능력 부족, 낮은 신뢰도(Credit) →시행사가 사업주체로서 충분한 역할과 지분출자 못함 ㅇ 토지매입 및 인허가 불확실성 등 사업리스크를 건설사에게 전가시키려는 금융기관 성향 →비소구적(non-recourse) 금융회피 ㅇ 건설사의 지급보증이나 채무인수 등의 신용보강으로 인해 사업리스크가 건설사에게 집중되면서 공사비용 증가→사업성 감소 ㅇ 금융기관이 프로젝트의 사업타당성보다는 시공사의 신용보강을 더 중요하게 인식하는 경향이 있음. →프로젝트의 실패~시공사의 지급보증 및 채무인수 불이행, 시공사 default ~대출금융기관 부실화라는 악순환 지속 ㅇ 리츠는 명확한 지분의 권리관계에 의한 사업 컨트롤이 가능하기 때문에 금융권의 리스크 분담 및 지분투자를 유도 → 리츠를 실질적으로 운용하는 자산운용사(AMC)의 사업추진능력 등 전문적인 역량이 중시됨 ㅇ 리츠는 건설사의 과도한 리스크를 분산시킬 수 있는 대안 →사업 참여자들이 보다 적극적으로 리스크를 분담하고 그에 상응하는 수익배당 가능함 ㅇ 건설사는 PF 대출의 지급보증, 채무인수의 부담을 경감. →간접투자기구 지분참여를 통해 사업의 위험과 수익을 공평하게 Sharing 가능함

8. II. 개발사업에 대한 REIT 활용방안 나. 리츠 투자구도: ①선매입형 REIT • 일반적으로 신축 건물을 리츠(위탁관리 REIT)가 인허가/공사단계에서 선매입하는 사업구도로서, 시행주체와의 매매계약을 통해 공사기간 중 계약금과 중도금을 지급하고 완공 후 건물 소유권 이전과 동시에 잔금을 지급함. • 리츠의 역할: - 개발사업의 end-user 역할을 하며, paper company 형태로서 실질적인 부동산 운용은 자산관리회사(AMC)가 수행. - 건물 준공 후 운영기간(5~10년)동안 투자자에게 수익 배당 후 자산 매각. • 자산관리회사(AMC)의 역할: 투자대상 발굴, 투자자 모집, 자산운용 등 리츠설립부터 자산의 운영관리까지 총괄 업무수행. • 건설사의 역할: - 도급공사 수행(책임준공)하며, PF 지급보증(연대보증)에 의한 채무이행 부담이 상당부분 감소. - 리츠의 지분출자자로 참여 가능하여 배당 및 매각차익을 통한 투자이익 실현. 투 자 자 (금융기관, 시공사 등) 출자 및 대출 수익배당 준공후 건물양도 시설임차 REIT - 주주총회, 이사회 매 도 인 (시행자) 임 차 인 선 매매계약 임대료 업무 위탁 도급계약 시공(책임준공) 시 공 사 사무수탁 자산보관 자산관리 (AMC)

9. II. 개발사업에 대한 REIT 활용방안 다. 리츠 투자구도: ②개발 REIT • 개발 REIT(개발전문부동산투자회사)가 사업시행자로서 토지매입~인허가~착공~준공~분양/임대까지 일괄 책임 하에 사업추진. • 리츠의 역할: - 사업시행자로서 부동산 개발사업 수행을 위한 Vehicle의 역할 수행. - 개발사업에 따른 수익(분양 및 임대수익)을 투자자에게 배당. • 자산관리회사(AMC): 투자대상 발굴, 투자자 모집, 분양 및 임대 등 리츠설립부터 분양,임대까지 총괄 업무수행. • 건설사의 역할: - 리츠와의 공사도급계약으로 시공 참여하며, 개발REIT의 지분투자자로 참여 가능. 투 자 자 (금융기관, 시공사 등) 금융기관 (은행) 출자 및 대출 수익배당 PF대출 소유권이전 개발 REIT - 주주총회, 이사회 토 지 주 도급계약 매매대금 시 공 사 업무 위탁 시공 사무수탁 자산보관 자산관리 (AMC)

10. III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 `

11. III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 가. REIT 투자대상 • REIT의 투자대상은 오피스, 리테일, 아파트형공장, 호텔, 물류시설, 골프장, 아파트, 복합개발사업 등으로 다각화되는 추세 • 공공개발 택지 또는 대규모 기업보유 부동산을 필두로 앞으로 개발사업 수행시 REIT 활용 확대 전망

12. III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 나. STX 남산타워 개발 프로젝트 • 시공사(대우건설)는 사업주체(시행/시공)로서 시공중인 양동2지구 오피스를 리츠(코크렙11호)에게 선매각(05년 11월). • 리츠(코크렙 11호)가 완공 후 소유권 인수하여 운영. • 건물명: STX 남산타워 (구.대우양동빌딩) • 위 치: 서울 중구 남대문로5가 • 대 지: 5,435.43 ㎡ / 1,644.21 평 • 연면적: 67,283.44 ㎡ / 20,353.15 평 • 완공일: 2007년 2월 • 코람코자산신탁 역할: 리츠의 자산관리회사로 코크렙 제 11호(CR리츠) 설립(07년 4월) Equity Loan S P C (공동출자) PF(60%) 은행 STX 기관투자자 계약금 중도금 PF 장기대출전환 수익배당 투자 이자 R E I T s(코크렙11호) 매 도 인 (대우건설) 임 차 인 (STX, 일반) 건물매입 임대차 계 약 잔금(40%)

13. III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 다. 경방 K 프로젝트 • 시공사(GS건설)는 ㈜경방이 추진중인 대형복합시설 개발사업에 시공 참여. • 리츠(코크렙 14호)는 오피스 2동을 선매입하여 완공 후 소유권 인수 예정. • 건물명: 영등포 경방 오피스 • 위 치: 서울 영등포구 영등포동 • 대 지: 5,561.62 ㎡ / 1,682.39 평 • 연면적: 42,762.58 ㎡ / 12,935.68 평 • 완공일: 2009년 8월 • 사업내용: - 코크렙 14호(위탁관리리츠) 소유/운영: 오피스 - ㈜경방 소유/운영: 백화점, 호텔, 대형할인점,쇼핑몰, 영화관 • 코람코자산신탁 역할- 리츠의 자산관리회사로 코크렙 제14호 설립(07년 12월) R E I T s(코크렙14호) S 은행 Consortium 토지 담보 제공 오피스 매 입 • 책임준공 • 채무인수 사전 임대차 계약 체결 PF 대출 도급계약 주식회사 경방 (시행사/ 지주) 시 공 사 (GS건설) 임 차 인 공사비 사전 임대차 계약 체결

14. III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 라. 판교 디지털 밸리 SD-II 개발 프로젝트 • 시공사(한화건설)가 주관한 한화 Consortium이 PFV (판교 에스디투㈜)에 출자 및 PF 대출하고 PFV와의 도급계약으로 시공 참여. • PFV (판교 에스디투㈜) 가 시행 및 운영 후 2020년 자산매각 예정. • 건물명: 판교테크노밸리 연구지원시설 SD-2 빌딩 • 위 치: 경기도 성남시 판교신도시내 • 대 지: 18,394.10 ㎡ / 5,564.19평 연면적: 127,784.08 ㎡ / 38,654.51평 • 완공일: 2010년 • 총 250여개의 벤처 기업과 대기업 계열사 등의 사옥 및 연구지원기능의 오피스 개발 • 코람코자산신탁 역할: PFV의 자산관리회사로 판교 에스디투㈜ 설립(07년 4월) 한 화 Consortium 임 차 인 임대차계 약 • 배당 • 이자 • 출자 • PF대출 • 책임준공 • PF지급보증 P F V(판교에스디투) 시 공 사(한화건설) 도급계약 경 기 도(용지매도자) 용지매매계약 공사비

15. 책임준공 및 지급보증 토지비/ 공사비 PF 금융기관 (은행) 시행사 시공사 토지매입 관리형토지신탁 토지주 매도인 매매계약(준공 후 소유권 이전) 투자기관 코크렙 (REITs) 투자 및 대출 REITs 설립 및 자산관리 코람코 (AMC) III. 개발사업에 대한 REIT 활용사례 마. T 프로젝트 • 원 사업시행자의 부도로 인해 지하층 상태에서 공사가 중단된 상태로서, 새로운 시행사가 사업부지 및 구조물을 공사중단 상태로 인수함 • 위탁관리 리츠 설립 후 착공시점에 매매계약 체결 및 준공시점 소유권 이전 후 운영

16. Thank You! 서울시 강남구 역삼동 736-1번지 캐피탈타워 14층 Tel: (02)-787-0000 / Fax: (02)2088-6622 www.koramco.co.kr

17. 참고자료 가. 리츠 시장 규모 • 2001년 7월 제도시행 이후 리츠의 설정누계액은 약 6.4조원이며, 약 5.2조원의 펀드 운용중 (09년4월말 기준) (’02년 최초 상품 출시 후 현재까지 28개 펀드가 설립되었고, 8개 펀드가 청산해 20개 펀드 운용 중) • 투자자산은 오피스에 편중되는 특성을 보임: 업무용빌딩 74%, 상업시설 21% (08년말 기준) REIT 설정액 추이 투자자산 유형별 비중 (단위:개) (단위:억원) (단위:억원) 설정액(누적,억원) 설정펀드(누적,개) * 출처: 코람코자산신탁 * 출처: 국토해양부, 코람코자산신탁

18. □ 취/등록세 50% 감면 • 직접 매입시 매입가의 4.6%이나 REITs를 통한 매입시 2.3%로 감소. • 조세특례제한법 제119조, 제120조 참조. □ 법인세 면제 • 선배당/후과세로 운영수익 또는 매각차익에 대해 90% 이상 배당시 배당소득 공제(법인세 면제효과). • 부동산투자회사법 제28조, 법인세법 제51조의2 참조. □ 보유과세 절감 • 직접 매입시(종합합산 및 별도합산) 누진세 부과 및 종합부동산세에 적용되나, REITs를 통한 매입시 공정시장가액의 0.2% 단일세율(분리과세)을 적용받으며 종합부동산세에 해당되지 아니함. • 지방세법 제182조, 지방세법 시행령 132조 참조. □ REIT의 주주로서 건물 소유주와 유사한 형태의 지위 확보 • REIT의 지분출자를 통한 실질 주주로서 의결권 행사를 통한 경영 참여 • REIT의 주주로서 배당수익 향유 (운영수익 및 매각시 자산가치 상승에 따른 처분이익) 참고자료 나. 리츠의 장점

19. 참고자료 다. 국내 리츠 현황 2009.4.30 기준 (단위: 억원) (*) 최소자본금에 미달하는 2개의 자기관리 리츠는 제외함

20. 참고자료 라. 코람코 자산신탁 소개 • 2001년 설립이래 자산규모 3.7조원에 이르는 총 14개의 리츠와 PFV를 설립. • 현재 약 3조원의 리츠와 PFV를 운용하고 있는 국내 최대의 자산관리회사 (리츠시장 점유율 52%). • 2006년 3월 부동산 신탁업을 병행하여 사업영역을 확대하고 있으며, • 최근에는 오피스와 리테일 외에도 주거, 아파트형 공장, 호텔, 골프장, 물류센터 등으로 포트폴리오의 다양화를 지속적으로 추진. 회사 연혁 2001. 10. 24 : ㈜코람코 자본금 70억원으로 설립 2001. 11. 17 : 자산관리회사 건교부 인가 2002. 02. 15 : 자본금 증자 (70억원→ 85.5억원)  2003. 01. 13 : 본점 이전(한화증권빌딩 25층)  2006. 02. 27 : 자본금 증자 (85.5억원→ 100억원)  2006. 03. 06 : 본점 이전(한솔빌딩 14층)  2006. 03. 24 : 신탁업 인가 2006. 03. 27 : ㈜코람코자산신탁으로 회사명 변경 주주 현황 (2009. 5월 기준)

21. 참고자료 마. 코크렙펀드(리츠) 시장점유율 (2009.4.30 기준) • 설립규모 Market Share (PFV 1개 제외) • 운용규모 Market Share