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CH7 PHYS-FI: 設計經濟中各種決策間替換的模型

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CH7 PHYS-FI: 設計經濟中各種決策間替換的模型. 96257011 佑儒. PHYS-FI 是什麼?. PHYS-FI → Physical—Financial 的簡稱 實體 財務 不動產 在實體及財務之兩個向度之間各種替換 (trade-offs) 的決策,思考對於不動產怎樣的設計是好的設計?. 不動產. 設計的邏輯. 演繹推論法: Work1: 成本─所得─價值,探討這過程當中抵換 (Trade-offs) 的情況

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Presentation Transcript
phys fi
PHYS-FI是什麼?
  • PHYS-FI →Physical—Financial的簡稱

實體 財務

  • 不動產在實體及財務之兩個向度之間各種替換(trade-offs)的決策,思考對於不動產怎樣的設計是好的設計?

不動產

slide3
設計的邏輯

演繹推論法:

  • Work1:成本─所得─價值,探討這過程當中抵換(Trade-offs)的情況
  • Work2: 利用已開發成功的特定抵換案例,以歸納方式來將專家知識形成觀念(concepts)

→形成 不動產開發的概念:

歸納:對於實體部分透過連續的組合完成

演繹:對於財務部分切割找出目標群

graaskamp sharkway mdp model
Graaskamp-Sharkway MDP Model
  • 利用演繹法
  • 利用10要素來多原則開發(Multidisciplinary Development Planning)不動產:

目標與對象→市場分析→行銷分析→基地分析→環境分析→設備開發→ 綜合概念開發→理念設計/規劃→財務模擬→初步設計/規劃

  • 決策內容如下圖
slide5

財務

實體

1.主體和目的

4.基地數據

2.市場趨勢

5.環境分析(通合性/生態)

3.市場區隔和行銷

7.綜合概念

9.現金流量分析

6.規劃

8.一般基地規劃

10. 初步規劃

is mdpm good enough
Is MDPM good enough?
  • MDPM 利用演繹法來規劃設計,但是卻缺少對於設計經濟裡面抵換關係的探討,各個階段的連貫性,只有單一財務目標沒有建立成本─所得─價值的探討
  • 所以產生新的PHYS-FI的設計理念:

主要建立在TRADE-OFFS的概念,先定義抵換階層、種類,然後再設計方案

  • PHYS-FI對於有開發限制的基地會有獨一無二的設計概念
phys fi1
PHYS-FI設計理念
  • 1.成本
  • (資金成本最適化)
  • DC=EQd + CL
  • 總開發成本=自有資金+融資資金
  • DC=HC + SC+ LC
  • 總開發成本=硬體設備+軟體設備+土地成本
  • WAY:計算
  • 硬體成本
  • 軟體成本
  • 土地成本
  • 2.價值
  • (創造價值)
  • EQo = DC-(LVR*AVm)
  • 經營時自有資金=開發成本-(借款價值比*估計市場價值)
  • →利用降低自有資金及增加借款及銷售報酬來創造
  • WAY:
  • 環境(地理水文)
  • 產品組合(設施等)
  • 設計差異(主題/價值架構/相關理念等)
  • 3.所得
  • (營業現金流量最大化)
  • NOIt=EGIt-OEt
  • 淨經營收益=有效毛收益-經營支出
  • EGIt=(RtQ+Qt0)(1-vt)
  • 有效毛收益=(平均有效房租+其他收益)(1-空屋率)
  • OEt=α+βt(1-v)Qt
  • 經營支出=固定成本+每有一人居住變動成本
  • WAY:
  • 增進產品效律性
  • 增加出租率/降空屋率
  • 減少營業費用
slide8
國外相關實際案例
  • 用環境來創造價值

e.g.加州 Lecanto– Black Diamond Ranch

  • 用產品策略來創造價值

e.g. 明黎阿波里 University and Technology Center

  • 用文化概念來創造價值

e.g. 北佛州亞特蘭大海岸市 Amelia Island Plantation

→都是以”設計差異性”來創造不動產價值!!

slide9
台灣呢?
  • 台灣目前有多少設計呢?
  • 101算是個利用”高度差異化設計的產品”
  • 許多台灣民宿也創造很多差異化的產品
  • 但是目前還沒有看到運用這個PHYS-FI理念去運作的個案,接下來的CASE STUDY將為大家帶來PHYS-FI理念運用的實例~

THANK YOU FOR YOUR LISTENING!

lecanto black diamond ranch
加州 Lecanto– Black Diamond Ranch
  • 採石場變成高檔的高爾夫社區
  • 利用石灰岩地形弄成高爾夫球道,旁邊別墅變超貴!!
university and technology center
. 明黎阿波里 University and Technology Center
  • 提供類校園的工業園區
  • 提供一個工業園區,裡面有接待員、會議室、影印中心等,所以新公司租這個地方可以省下不少相關費用,也就是創造這個產品差異化的價值所在。
amelia island plantation
北佛州亞特蘭大海岸市 Amelia Island Plantation
  • 提供休閒住宅開發案
  • 打著自然主義的文化理念,以保護沙丘、沼澤地等,這樣對待自然的態度得到很大的迴響
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