Modellen voor de woningbouwmarkt

1. Modellen voor de woningbouwmarkt Paul de Vries, Delft University of Technology Meeting the Flemish Delft 10-11 september 2009

2. Presentatie • Kort: segmenten woningmarkt • Modellen in het algemeen • Modellen OTB • Nieuwbouwmarkt • Aantallen en prijs • Woningmarkt • Simultaan: vraag, aanbod en prijs • Regionaal

3. Segmenten woningmarkt Huurwoningen Bestaande woningen Tussenvormen Hoog renovatie Huurwoningen Bestaande woningen Tussenvormen Hoog renovatie Nieuwbouw woningen Koopwoningen

4. Economisch kader: Neoklassiek • Refereren aan het nut van een product • Variatie in de woningprijs is het gevolg van vraag en aanbod • Vraag is een functie van demografische factoren, inkomen en rente • Aanbod is een functie van grondkosten, bouwkosten, kredietvoorwaarden en de woningvoorraad

5. De woningbouwmarkt Goed functionerende markt (in economische termen) • Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme • Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging • Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht • Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten Niet goed functionerende markt • Aanbod reageert onvoldoende op vraag • Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect • Productiekosten afhankelijk van prijs bestaande woning • Typering: voorraadmarkt

6. Modelleren Stable arm P** P*** P* Q* Q** Poterba (1984) Model voor woningproductie

7. Modelleren van het aanbod • Poterba (1984): asset market approach • DiPasquale & Wheaton (1994): stock-flow modellen • Meen (1996): ruimtelijk ordening heeft effect op regionale prijsvorming • Goodman (1998): Eigen regionale woningmarktdynamiek • Meen (1999), Berg (2002): Ripple effect. Regio’s zijn onderling afhankelijk • Vries & Boelhouwer (vanaf 1990): aantallen en prijs • Neuteboom & vd Heijden (2005): integraal woningmarktmodel

8. Modelleren woningprijs • Prijsmodellen • Muth (1960) : aanbod volkomen inelastisch • Follain (1979): bevestiging inelasticiteit • Stover (1986): invloed regionale verschillen op woningprijs • Olson (1987): misspecificatie doordat productiekosten en kwaliteit beide opgenomen worden in het prijsmodel • Nadien modellen met enkel kwaliteitskenmerken • Vries & Boelhouwer (1996, 2002, 2004, 2006,2009) • Neuteboom & vd Heijden (2005)

9. Model voor de koopwoningmarkt Nieuwbouw Bestaand nieuwbouw aantal nieuwbouw prijs bestaand aantal bestaand prijs Constante term Hypotheek rente Huishoud inkomen Seizoens effect Huur stijging Evenwicht lange term Koopwoningmarkt NVB/OTB-thermometer 1,00 Deelmarkten 0,60 0,40 Basisreeksen 0,40 0,20 0,16 0,24 Verklarende variabelen

10. Aanbod van nieuwbouwwoningen

11. Prijs van nieuwbouwwoningen

12. Integraal woningmarktmodel

13. Modelleren vraag en aanbod

14. Modelleren prijs .

15. Woningprijs en woningvoorraad

16. Prijsmodel bestaande voorraad

17. Prijsontwikkeling: reëel en nominaal

18. Prijsontwikkeling: een verklaring • Constant • Psychologisch • Inkomen • Rente • lange termijn evenwicht • seizoen

19. Prijsontwikkeling: een verklaring inkomen

20. Prijsontwikkeling: een verklaring Psychologie

21. Prijsontwikkeling: een verklaring rente

22. Prijsontwikkeling: een verklaring halfjaar

23. Prijsontwikkeling: een verklaring Evenwicht woonlasten en inkomen

24. Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs kennen een relatie

25. Prijsindex: verschil met gemiddelde Index geeft een meer stabiele ontwikkeling

26. Prijsindex: per woningtype

27. Prijsindex: stabiliteit

28. Finish