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固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析

固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析. A Compari A Comparison between Fixed-Rate and Adjustable-Rate Reverse Mortgages 李秉芳* 楊屯山** 林哲群***. 指導老師：胡凱傑 老師 學生 :00753014 林 文 正. 住宅學報　第二十卷第二期　中華民國一百年十二月　學術論著　第 27 頁─ 46 頁 JOURNAL OF HOUSING STUDIES, VOLUME 20 NO. 2, DECEMBER 2011. 報告大綱. 摘要 研究 目的 文獻 回顧 研究 方法

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固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析

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  1. 固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析 A CompariA Comparison between Fixed-Rate and Adjustable-Rate Reverse Mortgages 李秉芳* 楊屯山** 林哲群*** 指導老師：胡凱傑 老師 學生:00753014林 文 正 住宅學報　第二十卷第二期　中華民國一百年十二月　學術論著　第27頁─46頁 JOURNALOFHOUSINGSTUDIES,VOLUME20NO.2,DECEMBER2011

  2. 報告大綱 • 摘要 • 研究目的 • 文獻回顧 • 研究方法 • 訂價結果 • 結論 • 建議

  3. 摘要 • 不動產逆向抵押貸款(RM)允許年長者擁有之房屋權益轉換成現金，以支付日常生活所需 • 使用2008台灣生命表之國民的平均餘命數據資料，根據性別、年齡、及模擬的房價與利率，估計最大可能的貸款成數，進而推估固定利率及指數型RM的年金水準。 • 研究結果顯示，借款者年紀越長，每月可得到的付款額也越多。 • 除了95歲女性借款者外，同性別年齡之借款人，其指數型RM的每月付 • 款額及總貸款成本，均較固定利率RM為高；而兩種RM的總貸款成本，隨著貸款之經過月數增 • 加而下降。

  4. 張金鶚(2009)提出三種以房養老選擇方案

  5. 逆向抵押貸款有兩種形式-定期型(term)和居住期(tenure)逆向抵押貸款有兩種形式-定期型(term)和居住期(tenure) 1.在定期型逆向抵押貸款下，借方在特定的期間得到收益。 2.居住期型逆向抵押貸款下，只要借方繼續居住在房子裡就能獲得收益。 逆向抵押貸款的借方有留置在原房屋的權利，且只有在借方不再居住在原房屋(搬離或死亡)才需清償借款。

  6. 貸方的觀點(銀行) • 逆向抵押貸款是一種延期付款的貸款。貸方支付一系列的款項(或一筆總款項)給房屋持有人，預期未來某日收回償還債務。 • 必須承擔利率風險、壽命風險及房價認知差異風險。 • 抵押風險(collateral risk):流動在外負債成長可能較資產價值來的快速(貸方所面臨最大 的 風險)

  7. 研究目的 • 美國已實施多年的HECM (home equity conversion mortgage program) 方案來做為台灣未來發展逆向抵押貸款之參考 • 不同借款人年齡、房價成長率及市場利率. 全部預期索賠損失的現值(PVEC) 全部預計抵押貸款保險費之現值(PVMIP)加上淨積存(RESV)的損益兩平情況下所得到之平衡 因子(β)

  8. 文獻回顧- HECM方案簡介1 • 1. 居住期型–只要至少有一個借款者存活且繼續居住， 並以此屋做為主要住所，付給相同的月付款額。 • 2. 定期型–在借方所選擇的固定期間月數裡，付給相同的月付款額。 • 3. 信貸額度(line of credit)–根據借方的借款選擇決定分期付款及總額直到信貸額度耗盡。 • 4. 修正後居住期型(modified tenure)–只要借方仍然居住在房屋裡，使用合併信貸額度及月付款。 • 5. 修正後定期型(modified term)–在借方選擇的固定期間月數內，使用合併信貸額度及月付款。

  9. 文獻回顧- HECM方案簡介2 • 抵押貸款必須為第一質權，本質上來說隱含任何先前的抵押貸款都必須被完全償付。 • HECM必須給房屋持有人延期償付貸款的機會直到他們死亡. • 借方需要向聯邦住宅管理局購買保險: (1)若最終貸款餘額超過房屋售出收益，保護貸方免於遭受損失 (2)若貸方違約，繼續提供月付款額給房屋持有人。

  10. 相關文獻回顧-Ma & Deng (2006) • 主要使用每年總貸款成本率 (TALCR) 去比較固定每月付款額及根據CPI變動之分級每月付款額，得到從借款者角度來看，根據CPI變動之分級每月付款額是較有效率的結論。 • Chen et al. (2010)，以Lee-Carter model with jump effects 去配適實際生命週期表藉以描述長壽風險。用ARMIA-GRACH process來建構房價指數。 本文主要延伸Ma & Deng (2006) 之研究

  11. 研究方法-使用美國HECM方案做為台灣未來發展 逆向抵押貸款研究之對象。 (一)逆向抵押貸款之訂價

  12. 固定型 指 數 型

  13. 訂價結果-房屋初始價值為600萬元，在固定契約利率7%之下使用蒙地卡羅方法模擬1000次之結果訂價結果-房屋初始價值為600萬元，在固定契約利率7%之下使用蒙地卡羅方法模擬1000次之結果

  14. 訂價結果-房屋初始價值為600萬元， ，使用每一年調整一次的浮動利率且初始利率為6.5%，藉著蒙地卡羅方法模擬1000次結果

  15. 每年總貸款成本率-男性

  16. 每年總貸款成本率-女性

  17. 結論1 • 不管固定型或是指數型反向房屋貸款都可得到若借款者年紀越長，進而每月可得到付款額也越多。 • 比較男女性差異，由於在90歲前女性之平均預期餘命較男性為長，故 相對較小，女性得到之每月付款額也較少，但在90歲以後，男性之平均預期餘命超越女性，因此90歲以後之男性得到每月付款額較女性為少。 • 在固定利率逆向抵押貸款下之平衡因子方面，運用試誤法找出平衡因子能使得預計抵押貸款保險費之現值(PVMIP )加上淨積存(PVEC )等於全部預期索賠損失現值(RESV ) 。 • 在指數型逆向抵押貸款下之平衡因子方面，借款人年紀越大，平衡因子呈現先上升後下降狀態。 • 每年總貸款成本率(TALCR ):無論在固定利率逆向抵押貸款或指數型逆向抵押貸款之情況下，每年總貸款成本率隨著貸款之經過月數(n)之增加而下降，而且在指數型逆向抵押貸款之情況下，每年總貸款成本率都是較固定利率逆向抵押貸款為低的，指數型逆向抵押貸款,對於借款者而言總成本花費較為低廉。

  18. 結論2 房價風險 逆向抵押貸款主要受到3種風險影響 利率風險 長壽風險 建議---後續研究可加入實證並針對模型測度 轉換相關問題作探討

  19. 目前政府規畫於-都會區試辦 END THANKS

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