Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering
Download
1 / 88

Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering - PowerPoint PPT Presentation


  • 95 Views
  • Uploaded on

Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering. Wie zijn wij. Onafhankelijk adviesbureau ruimtelijke economie en vastgoed In 1996 opgericht en voortgekomen uit MKB-Nederland Jarenlange ervaring, brede expertise, advisering in ruim 350 plaatsen. Wat doen wij.

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about ' Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering' - merrill-salas


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript

Wie zijn wij

  • Onafhankelijk adviesbureau ruimtelijke economie en vastgoed

  • In 1996 opgericht en voortgekomen uit MKB-Nederland

  • Jarenlange ervaring, brede expertise, advisering in ruim 350 plaatsen


Wat doen wij

  • Ruimtelijk-economisch onderzoek naar het functioneren van winkelgebieden, stads- en dorpscentra

  • Advisering over detailhandelsstructuren

  • Begeleiding van o.a. ondernemers en gemeenten bij herstructureringsprocessen

  • In opdracht van gemeenten, ondernemers-verenigingen, woningcorporaties en andere marktpartijen


Presentatie rapport ‘Prinsenbeek, een analyse van de toekomstmogelijkheden voor het centrum’


Aanleiding onderzoek en rapportage

  • Zorgen bij ondernemers en andere partijen over het toekomstig functioneren van het centrum

  • Rabobank Hage-Beek heeft MKB Reva benaderd voor een ruimtelijk-economische analyse voor het centrum van Prinsenbeek

  • Focus in eerste instantie op detailhandel, maar met een brede blik op het centrum vanuit de Prinsenbeekse samenleving


Doel

  • Opstellen ruimtelijk-economische analyse van het centrum van Prinsenbeek

  • Aangeven sterke en zwakke punten van het huidig functioneren

  • Aangeven kansen en bedreigingen voor de toekomst

  • Nadrukkelijk niet bedoeld als centrumvisie, detailhandelsvisie of andersoortige beleidsvisie


Onderzoeksmodules

  • Onderzoeksmodules

  • Ondernemersonderzoek (schriftelijke enquête en panelgesprekken met ondernemers)

  • Telefonisch consumentenonderzoek

  • Passantenonderzoek

  • Draagvlakanalyse

  • Analyse ruimtelijke en fysieke structuur

  • Gesprekken met vertegenwoordigers van een breed scala aan organisaties en instellingen in Prinsenbeek



Ondernemersonderzoek

  • Hoofdlijnen

  • Onderlinge samenwerking moeizaam, komt ook tot uiting in respons op enquête

  • Weinig knelpunten volgens ondernemers

  • Omzetontwikkeling goed

  • Vooral een verzorgende functie voor Prinsenbeek


Ondernemersonderzoek

  • Omzetherkomst

  • Prinsenbeek 70%

  • Breda 17%

  • Etten-Leur 5%

  • Overige plaatsen 8%

  • Toeristen 0%


Ondernemersonderzoek

Omzetontwikkeling afgelopen drie jaar


Ondernemersonderzoek

Omzetverwachting komende drie jaar


Ondernemersonderzoek

  • Knelpunten in de bedrijfsvoering

  • Parkeermogelijkheden 33%

  • Aantrekkelijkheid winkelgebied 25%

  • Structuur winkelgebied 17%


Ondernemersonderzoek

  • Waardering winkelaspecten

    • PrinsenbeekGem.

  • Parkeren doordeweeks 6,5 7,0

  • Parkeren zaterdag 6,2 6,0

  • Parkeren koopavond 7,3 6,7

  • Bereikbaarheid klanten 7,7 7,2

  • Bereikbaarheid bevoorrading 7,5 7,1


  • Ondernemersonderzoek

    • Waardering winkelaspecten

      • PrinsenbeekGem.

  • Branchepatroon 6,5 6,5

  • Keuzemogelijkheden 6,1 6,4

  • Winkelsfeer 6,1 6,2

  • Gezamenlijke reclame 3,7 5,1

  • Activiteiten winkeliers 5,0 5,6

  • Openingstijden 6,3 6,6

  • Presentatie winkelvoorzieningen 6,4 6,1



  • Consumentenonderzoek

    • Koopkrachtbinding food non-food

    • Prinsenbeek 89% 37%

    • Breda 8% 51%

    • Etten-Leur 2% 9%

    • Overige plaatsen 1% 3%


    Consumentenonderzoek

    Koopgedrag afgelopen twee jaar


    Consumentenonderzoek

    • Waarderingscijfers

      • PrinsenbeekGem.

  • Parkeergelegenheid 6,5 6,3

  • Verkeerssituatie 6,6 6,0

  • Bereikbaarheid 7,2 7,0

  • Sfeer en gezelligheid 7,2 6,8

  • Activiteiten winkeliers 6,9 6,7

  • Service en bediening 7,6 7,3

  • Uiterlijk van de winkels 7,2 6,9

  • Keuze levensmiddelenwinkels 7,6 7,3

  • Keuze overige winkels 6,8 6,4

  • Veiligheid 7,3 7,0


  • Consumentenonderzoek

    • Gemiste winkels

    • Huishoudelijke artikelen 24%

    • Kleding 16%

    • Viswinkel 12%

    • Gewenste maatregelen

    • Meer winkels 14%

    • Gezelliger inrichting/verlichting 9%

    • Omgeving Markt wordt als zeer belangrijk thema ervaren



    Passantenonderzoek

    • Herkomst passanten

    • Prinsenbeek 75%

    • Breda 18%

    • Etten-Leur 3%

    • Overige plaatsen 4%


    Passantenonderzoek

    • Bezoekgedrag

    • Belangrijkste bezoekreden: dichtbij (56%)

    • Gemiddeld een korte bezoekduur (40 minuten)

    • Gem. bezochte winkels: 2

    • Bezochte voorzieningen: levensmiddelenwinkel 93%; niet-lev. winkel 31%; horeca 3%

    • Hoge bezoekfrequentie: 72% komt meerdere keren per week

    • Auto meest gebruikte vervoermiddel: 43%


    Passantenonderzoek

    • Overige uitkomsten

    • Lagere waarderingscijfers dan gemiddeld: 6,5 (tegenover 6,7 gemiddeld)

    • Bij de telefonische enquête was het beeld omgekeerd: hoger dan gemiddeld (7,1 tegen 6,8)

    • Gemiste winkels: huishoudelijke artikelen (34%) en vis (17%)

    • Gewenste maatregelen: meer parkeerplaatsen (20%) en meer winkels (12%)



    Food Non-food

    Besteding per hoofd € 2.174,- € 3.164,-

    Koopkrachtbinding 89% 37%

    Koopkrachttoevloeiing 15% 30%

    Potentieel aanwezige omzet € 26,2 mln. € 19,2 mln.

    Gem. omzet per m² vvo € 6.400,- € 2.100,-

    Haalbaar vvo 4.100 m² 9.100 m²

    Huidig vvo 3.660 m² 13.625 m²

    Draagvlakanalyse


    Draagvlakanalyse

    • Analyse op brancheniveau

    • Foodsector: in diverse branches kleine mogelijkheden voor versterking

    • Oververtegenwoordiging non-food geheel veroorzaakt door tuincentrum

    • Als deze niet wordt meegeteld, heeft Prinsenbeek een klein detailhandelsaanbod

    • Verder een wisselend beeld per branche

    • Kwaliteit van de ondernemer zeker zo belangrijk als kwantitatieve mogelijkheden!!!



    Conclusies vanuit gesprekken

    • Sterke punten

    • Grote sociale samenhang

    • Veel evenementen

    • Ligging bij grote stad en goede bereikbaarheid

    • Aantrekkelijke plaats om te wonen

    • Hoog inkomensniveau

    • Belang glastuinbouw


    Conclusies vanuit gesprekken

    • Minder goede punten

    • Ontbreken dorpshart

    • Schril contrast tussen centrum en woonwijken

    • Behoefte aan dorpshuis in centrum

    • Ondernemerscollectief zwak

    • Langere lijnen naar gemeente sinds herindeling


    Conclusies vanuit gesprekken

    • Nieuwbouw Markt

    • Wisselende geluiden

    • Positief dat woningen worden toegevoegd en dat de Markt aandacht krijgt

    • Twijfels over bebouwing op de Markt

    • Plannen passen niet bij karakter Prinsenbeek

    • Er leeft zorg dat er nog meer ‘verpest’ wordt

    • Twijfels of er met dit plan het gewenste dorpshart ontstaat



    Conclusies veldwerk

    • Lage betrokkenheid ondernemers

    • Detailhandel moet het voornamelijk van eigen dorp hebben

    • Koopkrachtbinding staat onder druk

    • Betrokkenheid/samenhang dorp niet direct terug te vinden in kooporiëntatie

    • Twijfels over (toekomstig) functioneren detailhandelscollectief


    Conclusies veldwerk

    • Centrum heeft voornamelijk een boodschappenfunctie

    • Relatief weinig knelpunten volgens ondernemers

    • Passanten geven een opvallend lage waardering aan het centrum, vooral parkeren en keuzemogelijkheden

    • Beperkte (kwantitatieve) versterking winkelaanbod mogelijk bij huidige kooporiëntatie

    • Hogere kooporiëntatie zou meer mogelijkheden bieden voor versterking van het centrum


    Analyse ruimtelijke en

    fysieke structuur


    Ruimtelijke structuur

    • Vier hoofdpunten ruimtelijke structuur

    • Ontbreken dorpshart

    • Verspreide bewinkeling

    • Weinig samenhang

    • Onduidelijke verkeersstructuur


    Fysieke structuur

    • Hoofdpunten fysieke structuur

    • Beeldkwaliteit is zeer divers

    • De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot

    • Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid

    • Diverse authentieke elementen, maar deze worden niet altijd optimaal benut

    • Groen vormt een herkenbaar element langs het lint en draag bij aan dorps karakter


    Ruimtelijke en fysieke structuur

    Analyse verduidelijkt aan de hand van een wandeling door Prinsenbeek


    Ruimtelijke en fysieke structuur

    • De Markt

    • De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot

    • Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid

    • Commerciële uitstraling beperkt

    • Geen duidelijk (functie)profiel

    • Zwakke westelijke wand


    Ruimtelijke en fysieke structuur

    • Aansluiting Markt – Groenstraat zwak

    • Functioneert niet als scharnierpunt tussen twee belangrijke deelgebieden van het centrum


    Ruimtelijke en fysieke structuur

    • Conclusie ruimtelijke en fysieke structuur

    • Het authentieke karakter van Prinsenbeek is weinig meer zichtbaar

    • De Markt is geen dorpshart en zorgt niet voor samenhang

    • Het is moeilijk om overzicht te krijgen in het centrum

    • Groot contrast in uitstraling en kwaliteit tussen panden

    • Het beeld dat overblijft is een diffuus beeld van het centrum zonder de noodzakelijke samenhang


    Conclusie

    • Meest pakkende conclusie uit de gesprekken:

    • “Het karakter van Prinsenbeek zit in de mensen en niet in de stenen!”



    Kansen en bedreigingen

    • Visie op centrum gewenst

    • Veel van de plannen voor het centrum van Prinsenbeek kennen een ad hoc karakter

    • De echte problemen – zoals het ontbreken van een hart en eigen karakter – worden hierdoor niet opgelost

    • Integrale visie op centrum is gewenst, voordat afzonderlijke plannen worden gemaakt

    • Visie moet antwoord geven op welke functies wààr gewenst zijn en welke locaties ‘ter beschikking’ staan of komen


    Kansen en bedreigingen

    • Elementen voor oplossingsrichtingen

    • Creëren dorpshart

    • Concentreren detailhandel en overige centrumvoorzieningen

    • Versterking functioneren centrumvoorzieningen


    Kansen en bedreigingen

    • 1. Creëren dorpshart

    • De Markt moet de vanzelfsprekende plek worden waar mensen elkaar treffen, zeker met oog op sterke verenigingsleven

    • Authentieke elementen als ‘trouwlaantje’, het groen en historische bebouwing als referentie

    • Visie op uitstraling en invulling pleinwanden, inclusief westelijke wand

    • Prominentere rol voor horeca rond Markt

    • Markt als samenbindend element tussen de deelgebieden


    Kansen en bedreigingen

    • 2. Concentreren detailhandel en centrumvoorzieningen

    • In dorpen als Prinsenbeek horen supermarkten in het centrum

    • Zij moeten als klantentrekker fungeren

    • Aanzuigende werking voor overige voorzieningen

    • Behoefte aan een ‘dorpshuis’, waar verenigingen kunnen samenkomen, meenemen in discussie over concentratie


    Kansen en bedreigingen

    • 3. Versterking functioneren centrumvoorzieningen

    • Voldoende mogelijkheden om het centrum van Prinsenbeek een eigen positie in de regio te geven

    • De dorpse schaal, persoonlijke benadering en goede kwaliteit zullen sleutelbegrippen moeten zijn.



    ad