Grenznahe shopping center und deren auswirkungen auf kaufkraftstr me
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Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftstr ö me. RegioPlan Consulting GmbH Theobaldgasse 8 1060 Wien T: + 43 1 586 04 53 F: +43 1 586 04 53- 20 www.regioplan.eu DI Michael Oberweger Prag, 22.05.2008. Ausgangssituation. Einige Trends und Megatrends im Einzelhandel:

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Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftstr ö me

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Presentation Transcript


Grenznahe shopping center und deren auswirkungen auf kaufkraftstr me

Grenznahe Shopping Centerund deren Auswirkungen auf Kaufkraftströme

RegioPlan Consulting GmbH

Theobaldgasse 8

1060 Wien

T: + 43 1 586 04 53

F: +43 1 586 04 53- 20

www.regioplan.eu

DI Michael Oberweger

Prag, 22.05.2008


Ausgangssituation

Ausgangssituation

Einige Trends und Megatrends im Einzelhandel:

  • Dynamisches Wachstum der Kaufkraft in CEE

  • Projektboom bei Handelsimmobilien

  • Sukzessive Öffnung der Grenzen

  • Freizügigkeit des Personen- und Warenverkehrs

  • Vereinheitlichung des Zahlungsverkehrs

  • Vereinheitlichung der Handelslandschaft

  • …und all dies innerhalb von 15 Jahren…

  • Generell: Hemmnisse und Grenzen werden abgebaut– aber was hat das für Folgen für den Einzelhandel?


Was macht regioplan consulting

Was macht RegioPlan Consulting?

  • Standortberatung

    • Potenzialberechnung

    • Standortanalyse

    • Expansionsbegleitung

    • Optimierungskonzepte

    • Liegenschaftsverwertung

  • Marktanalyse, Marktuntersuchungen

  • Gutachten

    • Raumverträglichkeitsprüfungen, Handelsstrukturgutachten

    • Handelskonzepte

  • Jahresconsulting


Wer sind unsere kunden zu unseren kunden z hlen 3 000 unternehmen aus folgenden bereichen

Wer sind unsere Kunden?Zu unseren Kunden zählen 3.000 Unternehmen aus folgenden Bereichen:

  • Einzelhandel

  • Großhandel

  • Immobilienbranche

  • Bauträger

  • Projektentwickler

  • Finanzierungssektor

  • Produzierende Unternehmen


Wo ist regioplan t tig

Wo ist RegioPlan tätig?

Daten und Fakten:

seit 1984

20 Mitarbeiter

3.000 Studien

500 Analysen in CEE


Typen von handelszonen gr e waren einflussbereich

Typen von HandelszonenGröße WarenEinflussbereich

500 - 1.500 m² Vkfl.

Supermarket, Ladenzeile

kurzfristig

lokal

5.000 - 10.000 m² Vkfl.

Ortszentrum, Hypermarket,Retail Center

kurzfristig + mittelfristig

kleinregional

25.000 - 35.000 m² Vkfl.

City Center, Einkaufsstraße, regionales SC, Fachmarktzentrum

kurzfristig + mittelfristig + langfristig

regional

40.000 - 100.000 m² Vkfl.

Einkaufsstraße, überregionales SC, Fachmarktzone

kurzfristig + mittelfristig + langfristig

überregional


Typen von handelszonen einflussbereich beispiele einzugsgebiet

Typen von HandelszonenEinflussbereich BeispieleEinzugsgebiet

Billa, Albert, Lidl

Fußläufig, Kurzfahrten mit PKW

5-10 min Fahrzeit

hohe Abschöpfung im nahen Umfeld des Standortes

lokal

Tesco, stop shop,Family Center,My Box

ÖV, Fahrrad, PKW

15-20 min Fahrzeit

Versorgungszentrum, LMH (Frequenzbringer) + Grundbedarf

kleinregional

Futurum SC,Olympia SC,Globus SC

ÖV, PKW

30-45 min Fahrzeit

vollständiges Warenangebot, wichtigste Zone im EZG

regional

Avion SC, Nový Smíchov, Letňany OC,Ö: Shopping City Süd

vor allem PKW, zu Teil ÖV

60-90 min Fahrzeit

Warenangebot wie regionales SC, jedoch einzigartige Mieter/Fachmärkte

überregional


Typen von handelszonen

Typen von Handelszonen

km / min Anzahl

lokal

kleinregional

regional

Trend in CEE

überregional


Beispiele aus sterreich

Beispiele aus Österreich

~6.000 m² Vkfl.

Kleinregionale Bedeutung

LMH + Grundbedarf

~25.000 m² Vkfl.

regionale Bedeutung

Fachmarktzentrum

Shopping City SüdDonauzentrum

Plus City

DOC Parndorfüberregionale Bedeutung

70.000-125.000 m² Vkfl.,

einzigartig im jeweiligen EZG


Gr te sc in grenzn he

Größte SC in Grenznähe

Quelle: RegioPlan Consulting, SC Top 100 in Österreich - Ausgabe 2008

  • keines der Top 10 SC befindet sich nahe einer Grenze

  • Parndorf (~30.000 m²) ist zweifellos ein Paradebeispiel für den grenzüberschreitenden Einkauf - ein Konzept, das zur richtigen Zeit am richtigen Standort umgesetzt worden ist!


Sc projekte in grenzn he

SC Projekte in Grenznähe

  • wichtigste Projekte mit Bedeutung für Tschechien:

  • Erweiterung Donauzentrum auf ~ 90.000 m² Verkaufsfläche

  • Neubau SC Gerasdorf (Brünner Straße), SC + Retail Park mit

  • insgesamt 60.000 m² Verkaufsfläche

  • 4 Projekte nahe Parndorf, zT. in der Größenordnung der SCS


Fazit handelszonen

Fazit Handelszonen

  • Welche Handelszonen finden sich grenznahe in Ö?1) Supermärkte und Fachmarktzentren2) SC/Stadtzentren mit kleinregionaler bis maximal regionaler Bedeutung3) Factory Outlet Center, zB.:

  • McArthur Glenn DOC Parndorf: profitiert von hoher Einwohnerzahl im nahe Umfeld (Wien, Bratislava, Györ)

  • Freeport: grenznah, jedoch max. mit regionaler Wirkung

    (! Es finden sich jedoch keine klassischen Shopping Center mit überregionaler Wirkung nahe der Grenzen – diese finden sich ausschließlich in bzw. nahe den Großstädten


Wann entstehen kaufkraftstr me

Wann entstehen Kaufkraftströme?

  • durch räumliche Nähe: der Konsument ist trotz der Grenze Teil des natürlichen Einzugsbereiches (Folie 6)

    beeinflusst v.a. durch die „Barrierewirkung“ der Grenze (je kleiner das EZG desto sensibler reagiert der Kunde) und das Warenangebot

  • durch (vom Konsumenten empfundene) Unterschiede: betreffen zB Preis, Auswahl, Qualität, Ladenöffnung,… - zT. sind diese Unterschiede nicht real (Bsp. Tarvisio)

    mit dem Abbau der Unterschiede reduzieren sich die Kaufkraftströme auf den „kleinen Grenzverkehr“ (1)


Kaufkraftabfl sse aus sterreich

Kaufkraftabflüsse aus Österreich

Von 604 befragten Österreichern an den Grenzen, die in CZ, SK, PL, HU oder RO eingekauft haben, war

  • nur für 50 % der Grund der Reise der Einkauf selbst,

  • dennoch kommen 35% mindestens 1x pro Monat

  • 29% der Ausgaben für kurzfristige Waren (LMH), 27% für Dienstleistungen, 21% für Bekleidung

  • Grund des Einkaufs?- Billiger als zu Hause: 42% (!)- Sonntagsöffnung : 11%- Ausflug: 9%

  • Und: ~50% des Kaufkraftabflusses aus Ostösterreich in grenznahe SC fließen dabei zuFreeport & Excalibur City!


Kaufkraftabfl sse aus tschechien nach

Kaufkraftabflüsse aus Tschechien nach Ö

Von den befragten tschechischen Bürgern an den Grenzen, war

  • ebenso nur für 55 % der Grund der Reise der Einkauf selbst,

  • jedoch kommen 74% mindestens 1x pro Monat!

  • 43% der Ausgaben entfielen auf Bekleidung, nur rund 25% auf Lebensmittel

  • Grund des Einkaufs?- Auswahl besser als zu Hause: 35%- Billiger als zu Hause : 29%- Qualität besser als zu Hause: 27%

  • 87% planen, innerhalb von 3 Monaten wieder zu kommen!

  • Höchster Kaufkraftzufluss zu: SCS, Parndorf, Wien– Mariahilfer Straße und Kärntner Straße


Bilanz der kaufkraftstr me

35 Mio. €/Jahr

Tschechien

Österreich

300 Mio. €/Jahr

Bilanz der Kaufkraftströme

  • Kaufkraftstrom im „grenznahen“ Bereich (zB exkl. Tourismus)

  • Die Ströme reduzieren sich allerdings sukzessive - in beide Richtungen haben sich die Kaufkraftströme in den letzten Jahren um rund 35-40% reduziert!-> Preisniveau hat sich angeglichen,-> der Wegfall der Mehrwertsteuerrückvergütung, und-> v.a Warenangebot & Handelszonen haben sich stark verbessert


Bilanz der kaufkraftstr me1

Bilanz der Kaufkraftströme

  • Die Gewinner dieser Kaufkraftströme sind v.a. die größten, bekanntesten, renommiertesten Handelszonen – die SCS, das DOC Parndorf, die Wiener Innerstadt;die Verlierer sind die grenznahen Einkaufsorte mit (klein)regionaler Bedeutung (Hollabrunn, Mistelbach, Zwettl,…) – der Kaufkraftzufluss früherer Tage bleibt zunehmend ausAusnahme: grenznah & mit Zufluss: Excalibur City + Freeport

  • Sowohl Österreicher als auch Tschechen kaufen im Ausland, weil es „billiger als zu Hause“ sei!

  • Kaufkraftströme werden v.a. durch „Stammgäste“ gebildet


Prognose 2013

Prognose 2013

  • Die Vereinheitlichung in punkto Preis, Händler, Angebot udgl. geht weiter – Anreize für Kaufkraftströme sinken!

  • Versorgung als Kaufanreiz verschwindet, wichtiger wird mit steigender Kaufkraft das Renommee, Trends daher: Innenstadt Wien, Urlaubs-/Ausflugsdestinationen Ö, hochpreisige Waren (zB Uhren/Schmuck)

  • Die größten Handelszonen werden profitieren, selbst wenn diese nicht unmittelbar an der Grenze liegen!

  • Und: es werden sich keine erfolgreichen neuen grenzüberschreitenden Handelszonen im grenznahen Bereich entwickeln in den nächsten Jahren – erfolglose Versuche gibt es mehrere!


Prognose 20131

Prognose 2013

  • Die Errichtung eines SC mit dem Ziel grenzüberschreitender Kaufkraftzuflüsse ist ein reines Spekulationsgeschäft, getrieben vom Erfolg einiger weniger Projekte!

  • Das Risiko dabei ist hoch, die Voraussetzungen günstig und ungünstig zugleich, die Positionierung schwierig, aber dennoch notwendig!

    DI Michael OberwegerHead of Consulting


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