Ведущая семинар: Руководителя Комитета контроля МСНО-НП «ОПЭО» Козлова Светлана Владимировна

1. Семинар на тему: «Требования законодательства к содержанию и оформлению договора и отчета об оценке. Анализ типичных ошибок, содержащихся в структуре отчета»

2. Ведущая семинар: Руководителя Комитета контроля МСНО-НП «ОПЭО»Козлова Светлана Владимировна

3. Самостоятельно, занимаясь частной практикой (что в настоящее время реализуется в виде ИП) в виде На основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст.15.1 135-ФЗ Статья 4Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗСубъект оценочной деятельностиОЦЕНЩИКЭто физическое лицо:- являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;- и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями 135-ФЗ.Оценщик может осуществлять оценочную деятельность: в виде Основание для проведения оценки: Договор на проведение оценки, включая Задание на оценку (ст.10 135-ФЗ, пп.16а,17 ФСО №1).

4. Статья 10Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗ Договор на проведение оценки в обязательном порядке содержит следующие сведения: • Объект оценки; • Точное указание на объект(ы) оценки, а также описание этого объекта (объектов); • Вид стоимости имущества (способ оценки); • Размер денежного вознаграждения за проведение оценки; • ФИО Оценщика, который будет проводить оценку (в Договоре между Заказчиком и юридическим лицом – Исполнителем по Договору); • Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности Оценщика в соответствии со 135-ФЗ; • Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик, и место нахождения этой организации; • Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; • Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст.24.6 135-ФЗ, Оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

5. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ(пп.16а,17 ФСО №1)Задание на оценку должно содержать следующую обязательную информацию: • Объект оценки; • Имущественные права на объект оценки; • Цель оценки; • Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; • Вид стоимости; • Дата оценки; • Срок проведения оценки; • Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. *Задание на оценку включается в Договор или оформляется обязательным Приложением к нему, которое подписывается Заказчиком.

6. ОЦЕНЩИК (физическое лицо, являющееся Индивидуальным предпринимателем) и ЗАКАЗЧИК ИСПОЛНИТЕЛЬ (юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор) и ЗАКАЗЧИК При заключении Договора на проведение оценкиСтороны по Договору именуются:

7. Статья 10Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗ *В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, Договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным Собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

8. Пункт 5 Федерального стандарта оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) 4 вида стоимости: • Рыночная; • Инвестиционная; • Ликвидационная; • Кадастровая. *Вид стоимости определяется предполагаемым использованием результатов оценки. Предполагаемое использование результатов оценки – то же самое, что и Задача оценки или Назначение оценки (пп.4,7-10 ФСО №2).

9. Статья 7Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗ Если в нормативно-правовом акте, содержащем требование обязательного проведенияоценки какого-либо объекта оценки, либо в Договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативно-правовом акте не предусмотренных 135-ФЗ или стандартами оценки терминов, определяющих Вид стоимости.

10. Статья 5Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. №135-ФЗК объектам оценки относятся: • Отдельные материальные объекты (вещи); • Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • Права требования, обязательства (долги); • Работы, услуги, информация; • Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. *Формулировка Объекта оценки должна звучать одинаково и в Договоре, и в Задании на оценку, и по Отчету в целом.

11. РАЗДЕЛЫ ОТЧЕТАв соответствии с п.8 ФСО №31. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ6. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, а также АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ12 ПРИЛОЖЕНИЕ

12. 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки:Основание для проведения оценки: Договор № 74 от 30.03.2009 г.Объект оценки: встроенное нежилое помещение (лит.А) общей площадью 480 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. 8-го Марта, д.6Собственник: ОАО «Салют» (реквизиты)Балансовая (остаточная) стоимость: 700 (Семьсот тысяч) рублей1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:Наименование подхода Величина стоимости, руб.Затратный Не применялся Сравнительный 45 000 000 Доходный 47 200 0001.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки: Рыночная стоимость объекта оценки составляет округленно 46 100 000 рублей (Сорок шесть миллионов сто тысяч рублей)Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть рекомендована для целей совершения сделки с объектом оценки до 2 октября 2009 года (согласно п.26 ФСО №1)

13. 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

14. 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕЗаказчик:

15. Оценщик:

16. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой Договор (Исполнителе по договору на проведение оценки):

17. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах: (при наличии)

18. 4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ1.2.3.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2008г. № 135-ФЗ (в действующей редакции);2. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный 20.07.2009 г. приказом Минэкономразвития России № 256;3. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный 20.07.2009 г. приказом Минэкономразвития России № 255;4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный 20.07.2009 г. приказом Минэкономразвития России № 254;5. Стандарты и Правила МСНО-НП «ОПЭО»;6. Международные стандарты оценки(с обоснованием необходимости их использования при оценке данного объекта оценки!).

19. 6. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ1. Копия Свидетельства о собственности А-2347654 ПП от 12.04.1998г.;2. Копия Выписки из Техпаспорта от 28.03.2009 г. по состоянию на 25.03.2009г.;3. Копия поэтажного плана и экспликации;4. Договор аренды земельного участка № 432 от 22.01.2009 г.;5. Справка ОАО «Салют» о величине коммунальных расходов и земельных платежей в 2008-2009 гг.;6. и другое (подтверждающее сведения, используемые в отчете)

20. 7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИОбязательно должно быть отражено следующее:Наименование объекта оценки, его площадь и адресИмущественные права, обременения Текущее использованиеРасположение в рамках города (центр, середина, окраина, степень престижности)Расположение в рамках района (в середине массива или на первой линии домов)Транспортная доступность (близость остановок общественного транспорта, время в пути до центральной части города или ближайшего метро, удобство подъезда на а/м)Степень развитости инфраструктурыБлижайшее окружение (жилой массив, административно-деловая часть или промышленное окружение)Описание здания, в котором находится объект оценки (назначение, год постройки, этажность, состояние)Описание оцениваемого помещения: Этаж расположенияВход со двора, с улицы, с торца здания (отдельный или общий)Наличие прилегающей территории (возможность парковки), Планировка помещений, в т.ч. основная и вспомогательная площадиНаличие инженерных коммуникаций и дополнительных улучшенийУровень внутренней отделки (улучшенная, простая, без отделки)Состояние внутренней отделки (отличное, хорошее, удовлетворительное, требует ремонта, под чистовую отделку)Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость

21. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ • Должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. • АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ • Должен прозвучать итоговый вывод о конкретном наилучшем варианте использования - не «коммерческое», а конкретно: или офисное, или торговое, или складское)

22. 10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 10.1. Методология процесса оценки (В целом про подходы, их суть и возможность применения при оценке данного объекта) 10.2. Затратный подход (в данном случае должен прозвучать аргументированный отказ) 10.3. Сравнительный подход Обязательно должно быть отражено следующее: Обоснование выбора применяемого метода Описание последовательности определения стоимости, позволяющие понять логику процесса оценки (в т.ч. описание расчетов - теория) Подробное описание сопоставимых объектов (с приведением всех характеристик, используемых в последующем при проведении корректировок) Указание на конкретные источники информации по подобранным аналогам (плюс копия объявления в Приложении) Расчеты (с введением корректировок и согласованием результатов корректирования цен объектов-аналогов) Пояснения к расчету вводимых корректировок, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов (в т.ч. введение и обоснование шкалы корректировок; объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; указание на источники информации, позволившие сделать выводы о величинах вводимых корректировок)

23. 10.4 Доходный подход • Обязательно должно быть отражено следующее: • Обоснование выбора применяемого метода • Описание последовательности определения стоимости, позволяющие понять логику процесса оценки (в т.ч. описание расчетов - теория) • Пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов (в т.ч. обоснование принимаемых значений с указанием на источники информации, позволяющие сделать такой вывод) • Расчет

24. 11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ • (ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ) • Должно быть представлено: • обоснование способа согласования • приведение сделанных оценщиком при осуществлении согласования результатов суждений, допущений и использованной информации • обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов).

25. 12. ПРИЛОЖЕНИЕ • Должны быть представлены: • Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие • количественные и качественные характеристики ОО (правоустанавливающие, • провоподтверждающие, документы технической инвентаризации, заключения • специальных экспертиз и др.) • Материалы /распечатки с информацией по используемым объектам-аналогам • Документы Оценщика