中粮地产 财务报表分析

1. 中粮地产财务报表分析

2. 中粮地产（集团）股份有限公司 • 股票简称：中粮地产 • 股票代码：000031 • 总股本　181373.1596万股 • 流通股　103472.8794万股 • 发行日期　1993-08-08 • 上市日期　1993-10-08 • 所属行业　房地产开发与经营业 • 所属地区　广东所得税率　15.0000%

3. 1981年11月，公司前身宝安县城建指挥部（简称“指挥部”）成立。 • 1982年4月，成立宝安县县城建设公司（简称“城建公司”）。 • 1984年2月，撤消宝安县城建设指挥部和宝安县县城建设公司，成立宝安县县城建建设发展总公司。 • 1993年2月，公司“宝安县县城建设发展总公司”更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。 • 1993年7月，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。10月8日，深圳宝恒（集团）股份有限公司在深圳证券交易所正式挂牌上市，简称为“深宝恒A”。 • 2004年12月31日，中粮集团与深圳市宝安区投资管理有限公司签署《深圳市宝恒（集团）股份有限公司股份转让协议》,拟收购深交所地产类上市公司深圳市宝恒（集团）股份有限公司的控股权。2005年11月4日，该次股权转让过户登记法律手续在中国证券登记结算有限公司深圳分公司全部办理完毕。 • 2005年12月，上市公司启动股权分置改革，并于2006年2月14日实施股权分置改革方案。实施后，公司原非流通股份转为有限售条件的流通股份，公司证券简称由“深宝恒A”变更为“G宝恒”。

4. 2006年，经公司第二次临时股东大会批准，并报经国家工商行政管理总局核准， G宝恒全称由原名“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”变更为“中粮地产（集团）股份有限公司”。经公司申请，并经深圳证券交易所核准，公司证券简称自2006年4月25日起发生变更，由“G宝恒”变更为“中粮地产”，公司证券代码不变。 中粮地产（集团）股份有限公司是由原深圳市宝安区城建发展公司经改制于1993年成立的公众股份公司。主营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业. 本公司经过10多年的发展，形成了以房地产为基础，以工业为依托的发展格局。并拥有全资、控股、参股企业及“三来一补”企业30余家，及房地产、建材、电子等多个行业。与日本的三菱、万宝至、业信精工、美国的艾默生、雅达和香港鹏丽国际、凯利集团等跨国企业建立了长期合作关系。 公司的主要经营范围有：房地产开发经营；国内商业；物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)；建筑技术咨询；进出口贸易等。

5. 海滨城广场三期→ ←中粮澜山 :于2006年10月10日破土动工。因该项目地形似一只高跟鞋，故又称“红舞鞋”项目。 公司经典楼盘 ←中粮地产集团中心 ：位于深圳市宝安区3区，紧邻宝安107国道和南头检查站，交通便利

6. 2008年中期资产负债表简表 单位:万元

7. 单位:万元 2008年中期利润表简表

8. 单位:万元 2008年中期现金流量表简表

9. 一.偿债能力和资本结构分析 二.营运能力分析 三.获利能力分析 四.投资报酬能力分析 五.现金流量分析 六.上市公司信息披露制度及特定指标分析 七.其他相关财务分析 八.总结及建议 目录

11. 短期偿债能力分析 • 1.流动比率 • 2.速动比率 • 3.超动比率 • 4.现金比率 Back

12. 1.流动比率 单位：万元 • 流动比率=流动资产÷流动负债 • 企业04~07年期间流动比率呈上升趋势，07年为合理水平。说明企业的偿债能力不断提高，债权人利益的安全程度也不断提高。

13. 2.速动比率 单位：万元 • 速动比率=（流动资产－存货）÷流动负债 • 2007年公司的速动比率反映公司每一元流动负债有1.41元的速动资产作保障。 • 2007年企业存货数量猛增究其原因是企业该年有多个在建项目竣工，转为企业存货。从表中我们可以看到，2004~2007年企业速动比率不断提高，表明企业短期偿还债务的压力在慢慢变小。

14. 3.超动比率 单位：万元 • 超动比率=（流动资产－存货-待摊费用）÷流动负债 • 企业2004~2006年的超动比率都不高，直到2007年达到较高水平1.40。因此，企业应加强应收帐款的收回，减少流动负债，提高超动比率，增强企业的偿债能力。

15. 4.现金比率 • 现金比率=（货币资金+交易性金融资产）÷流动负债 • 企业2004~2006年的现金比率比较稳定，维持在0.2左右的水平，2007年增幅相对较大，为0.88。说明企业在2007年度偿债能力有所加强。

16. 07年度主营业务分析 报告期内，公司共计销售住宅11万平米，签约销售128,588万元。 新增住宅地产项目2个（厦门项目及成都御岭湾项目），占地面积51.8万平米，规划总建筑面积28.0万平米。 截至2007年12月31日，公司在建拟建项目共8个，占地面积155.4万平米，规划总建筑面积124.3万平米。 另外，公司可出租工业地产物业面积92.3万平米，全年出租率达到94.39%，租金收取率99.08%，与上年基本持平。 商品房开发：商品房销售收入48,970.52万元，比上年同期增加48,617.13万元，增长了137.57倍，主要是深圳COLOR社区年内开盘销售并结算。 房屋租赁：房屋租赁业收入15,142.85万元，比上年同期14,624.34万元，增加518.51万元，增长3.55%，主要是中粮地产集团中心年内入伙招商租金收入增加。

17. 资本结构分析 • 1.资产负债率 • 2.权益比率 • 3.权益乘数 • 4.产权比率 Back

18. 单位：万元 1.资产负债率(%)=负债总额÷资产总额×100% 从上面的柱状图我们可以看到，该企业的资产负债率比较稳定，在2006年达到41.99%，但每年都低于行业平均值。 对债权人来说，资产负债率越低越好，说明所有者权益大，企业的财务实力很强，债权人的保证程度比较高。 但从投资人角度看，资产负债率的偏低可能意味着在财务杠杆的作用下，其资产收益率可能不高；在负债利息税前支付的情况下，税盾的效果也不显著；获得企业的控制权可能需要更加多的资本（或股本）等等。 另外，从经营者角度看，资产负债比率低说明企业对债权人提供的资金来维持其生产经营或资金周转的依赖性较小，如遇市场不景气现象或企业一时缺乏偿本付息的能力，也不会使企业陷入无力支付的困境，企业的安全性较有保障。

19. 单位：万元 2.权益比率（%）=所有者权益÷（负债+所有者权益）×100% 该公司的权益比率四年间一直处于波动状态，说明所有者对企业的控制权缺乏稳定性，债权人的债权缺乏一定的保障，对市场秩序的稳定不利，同时还说明企业所面对的偿还本息的压力较大。

20. 4.产权比率（%） = 负债÷（总资产－负债）×100% =负债÷所有者权益×100% 四年间企业产权比率有曲折上升趋势，表明企业的债务比重在波动中增大。 又∵产权比率与资产负债率是正相关的关系 ∴也说明了企业加大了财务杠杆的力度，同时偿债风险也有所增加。

22. 1.利息保障倍数=（净利润+所得税+财务费用）÷财务费用1.利息保障倍数=（净利润+所得税+财务费用）÷财务费用 公司前三年的利息保障倍数比较平均，维持在8倍上下浮动，2007年飙升至40倍，主要原因是2007年上半年获得税前投资收益及收到分红所致。由数据可以看出企业偿债能力不错，有足够的资金来偿还债务利息。 单位：万元

23. 4.有形净值债务率（%）=负债总额÷（所有者权益－无形资产净额）4.有形净值债务率（%）=负债总额÷（所有者权益－无形资产净额） 04至07年来，企业有形净值债务率在50~80%之间波动，表明企业经营风险较大，长期偿债能力较弱。 单位：万元

24. 营运能力指标分析 资产运用效率分析指标 资金运用效率分析指标 营业周期和现金营业周期

25. 资产运用效率分析指标

26. 企业值与行业平均值

27. 应收账款周转率 • 应收账款周转率=营业收入/应收账款平均值 • 从图表中可以看出，连续三年，企业的应收账款周转率不但呈现上升趋势，而且始终高于行业的平均值，表明企业应收账款的管理效率提高，从而相对的增加了企业流动资产的收益能力。

28. 存货周转率 • 存货周转率=营业成本/存货余额平均值 • 自05年以来，企业存货值一直呈上升趋势。06年和07年的增幅分别为29.2%和248.79%，而相对的，营业成本的增幅为-15.17%和98.08%。因而，企业的存货周转率一直呈现为下降的趋势。

29. 流动资产周转率 • 流动资产周转率=营业收入/流动资产平均值 • 从图表中我们可以看出，企业的流动资产率呈现一个下降的趋势，尤其是07年，甚至降到了行业均值以下。表明企业利用流动资产进行经营活动的能力在下降，效率降低。 • 流动资产是企业短期偿债能力的基础，企业应该有一个比较稳定的流动资产数额，并以次提高使用效率。

30. 固定资产周转率 • 固定资产周转率=营业收入/固定资产平均值 • 06年的固定资产周转率有小幅的下降。而到了07年，则出现了大幅的上升。究其原因，07年企业的固定资产出现了大幅的下降，由06年的118477.569238万元下降到了5025.494725万元。固定资产周转率的大幅提高，表明企业这一年对固定资产的利用比较充分，固定资产结构分布较合理，更好的发挥了固定资产的使用效率。 • 但是对比行业均值可发现，企业的固定资产周转率虽然有所上升，但是和整个行业相比，企业还处于远远落后的水平，应要引起足够的重视。

31. 总资产周转率 • 总资产周转率=营业收入/总资产平均值 • 从图表可以看出，企业总资产周转率保持了一个较稳定的趋势。在06年出现小幅下降后，07年又上升到和05年同样的水平。 • 将企业值和行业均值相比，企业的总资产周转率还是处于一个较低的水平。表明企业资产创造销售收入的能力还有待加强。

32. 企业各项指标与行业均值比较 • 2007年，楼市出现了极大的涨幅，在前三个季度中表现尤其火爆，新高迭出。在此轮财富行情中，房地产行业成为了热点中的热点，沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股股票均出现了大幅上涨。比如：碧桂园上市以后，在短短的时间内，股价已经接近翻番；保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在800%左右。 • 房地产行业2007年纳税总额达到3527亿元，较2006年的2382亿元增长了48.1%。纳税总额占全部行业总体利润的比例为6.2%，显著高于其营业收入和净利润所占比例。据统计分析，地产行业上市公司营业收入占全部行业总体收入的比例为3.5%，净利润占全部行业总体利润的比例为4%，而纳税总额占全部行业总体利润的比例为6.2%，显著高于营业收入和净利润所占比例。万科集团以纳税总额53.1亿元位列《中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜》第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。而在《中国企业集团纳税五百强排行榜》中，万科位列第49位。其纳税增幅达到119%，超过其营业收入98.3%和净利润110.8%的增幅。 • 反过来看中粮地产，虽然07年的营业收入等也有大幅度的提高，但是公司的一些指标增长，尤其是固定资产周转率的数值还是远远低于行业平均水平的。 • 应收账款周转率是资产运用效率指标中唯一始终保持在行业平均值以上的。表明企业对于应收账款的管理的效率较高。

33. 资金运用效率分析指标 单位：次数

34. 总负债周转率 • 总负债周转率=销售收入/平均负债总额 • 总负债周转率反映的是企业负债资金创造效益的能力。从图表可知，企业的总负债周转率比较低，表明企业利用负债实现销售收入的能力较低。

35. 所有者权益周转率 • 所有者权益周转率=营业收入/平均所有者权益总额 • 从图表可发现，所有者权益周转率在06年有较明显的下降。究其原因，06年所有者权益比上年增加了10.47%，而营业收入则下降了5.4%。

36. 营业周期和现金营业周期

37. 营业周期即企业的生产经营周期。一般情况下，企业营业周期短，说明资金周转速度快，流动性强，资产使用效率高。营业周期的长短，不仅体现了企业的资产管理水平，还会影响企业的偿债能力。营业周期即企业的生产经营周期。一般情况下，企业营业周期短，说明资金周转速度快，流动性强，资产使用效率高。营业周期的长短，不仅体现了企业的资产管理水平，还会影响企业的偿债能力。 现金营业周期是指企业在生产经营过程中完成现金资产周转所用的时间。与营业周期的分析类似，现金营业周期的长短反映了企业使用现金资产的效率，现金营业周期越短，表明企业现金资产的使用效率越高。 房地产行业属于一个比较特殊的行业，受其行业特点的影响，它的营业周期和现金营业周期一般比较长。 而我们从表中可以发现，中粮地产的营业周期和现金营业周期在近三年中都呈现出上升的趋势，而且上升的幅度较大。除了行业本身的特点限制外，也表明企业的资金周转相对比较缓慢。除了其自身资产管理水平较弱外，也与整个房地产行业出现的营业周期变长，资金压力过大有关。企业的这种情形对于企业的偿债能力和盈利能力也产生了一定的不利影响。

38. 获利能力分析指标 销售获利能力分析指标 成本费用获利能力分析指标

39. 销售获利能力分析指标 单位：%

40. 销售净利率 • 销售净利率=（净利润÷营业收入）×100% • 销售净利率反映了企业每单位销售收入中所获得的净利润的数额。从图表中可看到，自05年以后，企业的销售净利率一直处于上升的趋势。表明企业的获利能力一直都在提高。

41. 销售毛利率 • 销售毛利率=[（营业收入-营业成本）÷营业收入] ×100% • 销售毛利率反映的是企业主营务收入的获利水平。从图表可以看出，企业自05年以后，销售毛利率一直呈上升趋势。对于房地产这样营业周期长，固定费用高的行业来说，一般都要求有较高的销售毛利率，以弥补其巨大的固定成本。因而对于企业来说，应该尽量保持较高的销售毛利率。

42. 营业利润率 • 营业利润率=（营业利润÷销售收入）×100% • 营业利润率反映企业每单位销售收入中获得的营业利润的金额。从图表中可以看到，企业在07年的营业利润率有一个较大幅度的提高。究其原因，07年企业的营业利润比上年增加了643.998%，销售收入则比上年增加了138.22%，远小于营业利润的增长幅度。营业利润率的增长，表明企业通过日常经营活动获得收益的能力增强。

43. 成本费用获利能力分析指标 单位：%

44. 成本费用利润率 • 成本费用利润率=[利润总额÷（营业成本+销售费用+管理费用+财务费用）] ×100% • 成本费用利润率反映的是企业成本费用与利润总额之间的关系，是从企业耗费的角度考虑企业获利情况的主要指标。在07年，企业的成本费用利润率有一个较大幅度的增长。究其原因，在07年，其利润总额比上年上升了183.46%，而06年的费用总额为27091万元，07年的费用总额为49095万元，比上年增长了81.22%。成本费用率的提高，表明企业的盈利能力增强。

45. 主营业务成本毛利率 • 主营业务成本毛利率=[（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本] ×100% • 统计发现，企业的主营业务成本毛利率呈现U形变化趋势，从05年以后持续上升。表明企业的获利能力自05年以后有所增强。

46. 税后成本利润率 • 税后成本利润率=[净利润÷（税前成本+所得税）] ×100% • 税后成本利润率评价的是企业全部成本支出与净利润的关系，以揭示企业各项成本费用开支的使用效果。 • 从图表中可以看到，企业的税后利润率一直呈现上升趋势，而且06年以后，该指标值超过了50%，可见企业的获利能力增强，而且保持在一个比较好的水平。

47. 投资报酬率 • 投资报酬率是指企业投资回报与投入资本的比率，反映了企业向长期资金提供着支付报酬的能力及企业吸收未来资金提供者的能力。它是从资本投入角度对企业盈利能力作出评价。

48. 分析投资报酬能力的作用 • 帮助报表使用者了解其企业盈利水平 • 评价企业管理者经营业绩 • 分析未来发展趋势 • 做好企业内部决策及控制

49. 总资产报酬率 • 企业一定时期内实现的收益额与该时期企业平均资产总额的比率。是反映企业资产综合利用效果的核心指标，及衡量企业总资产盈利能力的重要指标。 • 公式=（利润总额/平均资产总额）×100%

50. 该指标体现资产运用效率和资金利用效果之间关系；总资产报酬率越大，反应企业投资回报能力越强。从数据可看出，企业利润总额逐年上升，虽然资产平均总额也在上升，但上升幅度小于收益上升幅度，所以06-07年总资产报酬率还是提高的。今后应注意控制资产平均占用率，提高运用效率，优化资产结构。该指标体现资产运用效率和资金利用效果之间关系；总资产报酬率越大，反应企业投资回报能力越强。从数据可看出，企业利润总额逐年上升，虽然资产平均总额也在上升，但上升幅度小于收益上升幅度，所以06-07年总资产报酬率还是提高的。今后应注意控制资产平均占用率，提高运用效率，优化资产结构。