IX Национальный Конгресс по недвижимости

1. «ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ ОДНОСЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА» Тимур Фаизов, к.т.н., MBA, CCIM старший аналитик Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» IX Национальный Конгресс по недвижимости Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

2. Цели и задачи анализа до выбора и покупки участка: • - поиск наиболее перспективного рынка недвижимости. после покупки участка: • - анализ спроса; • - анализ предложения; • - идентификация района исследования; • - анализ конкурентной среды; • - идентификация типов продукта и возможности маркетинговых ниш; • - определение уровня поглощения. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. Категории объектов на рынке загородного жилья Цель анализа рынка до выбора участка – выявить, где и в каких сегментах существует недостаток предложения. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4. Процесс анализа рынка в структуре анализа экономической целесообразности девелопмента коттеджного поселка. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

5. Анализ спроса: -демографические характеристики домовладельцев; -экономические характеристики домовладельцев. Анализ спроса в России в настоящее время невозможен или некорректен Факторы спроса • - занятость; • - количество домовладельцев; • - доход домовладельцев; • - размер семьи домовладельцев, возраст, соотношение семейных и несемейных, одиноких. • В настоящее время, возможно лишь определять предпочтения покупателей объектов загородной жилой методом опроса опытных экспертов (риэлторов). Опрос самих покупателей на рынке загородной односемейной недвижимости – очень дорогостоящ и может отпугнуть покупателя коттеджа. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

6. Анализ предложения - ценовые тенденции - поглощение - исследование конкурирующих проектов Анализ рынка сдаваемых жилых домов и домов на продажу должен проводиться отдельно. Начинать сбор данных необходимо минимум за девять месяцев до начала проекта. Факторы предложения • - существующие и планируемые объемы застройки. • - общее количество объектов по типам, уровню цен, и поглощению. Эти факторы позволяют аналитику транслировать данные о занятости, населении, домовладельцах, и доходе в расчеты о потенциальном спросе на определенный тип девелопмента. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

7. Идентификация района исследования Границы района - физические границы, которые образуются вдоль транспортных коридоров. -район со всеми объектами на расстоянии 40 минут проезда от места будущего проекта Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

8. Факторы, которые ограничивают район исследования: • - время проезда до главного центра занятости. • - общественный транспорт (электричка, метро), высокоскоростные магистрали; • - существующие и ожидаемые строительные проекты; • - социоэкономическая композиция. Сочетание доходов, возраста, и характеристик домовладений в районе влияет на выбор дома. • - административные границы. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

9. Анализ конкурентной среды - информацию о количестве проданных или сданных в аренду объектах, - ценах, - площадях, - цене квадратного метра - информация о стандартных свойствах проектов домов, о доступных улучшений проектов домов. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

10. Пример: Данные по продажам конкурентов на Калужском шоссе в ноябре 2004 (сокращенная таблица). Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

11. Особенности анализа удельной цены предложения земли - выбор объекта анализа зависит от стратегии продаж Список возможных комбинаций: - опт с коммуникациями и без, с лесными деревьями и без них, - розница с коммуникациями и без них, с лесными деревьями и без них. Пример определения наиболее вероятной удельной цены предложения земли. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

12. Особенности определении площадей строений в проекте. Поиск свободной рыночной ниши. Вторичный рынок. - определение характерных площадей. - концентрации предложения Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

13. Особенности определение площадей строений и участка в проекте • - типичная ситуация: прайс-лист конкурентов недоступен; • - известны минимальные и максимальные значения. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

14. Пример нахождения наиболее характерных площадей на 30 км. Калужского шоссе в 2004 г. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

15. Таблица наиболее характерных значений Для расчета в бизнес план принимаем следующие дефицитные площади В результате становится возможным: - подсчитать количество и тип продукта, который будет поглощен; - сделать формальное определение реализуемости и подсчет скорости поглощения. Секция АНАЛИЗА И ПРОГНОЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ