De nouveaux outils financiers au service des projets
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De nouveaux outils financiers au service des projets. 30 mars 2010 - Aix-en-Provence - Jean Delour. UN CONTEXTE É CONOMIQUE DIFFICILE. mouvement de retrait des aides publiques directes exploitation de plus en plus tendue affaiblissement des moyens financiers

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Presentation Transcript


De nouveaux outils financiers au service des projets

De nouveaux outils financiers au service des projets

  • 30 mars 2010 - Aix-en-Provence - Jean Delour


Un contexte conomique difficile

UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE DIFFICILE

  • mouvement de retrait des aides publiques directes

  • exploitation de plus en plus tendue

  • affaiblissement des moyens financiers

  • difficultés pour monter les plans de financement des travaux de rénovation (fonds propres ou dette)


Questions

QUESTIONS

  • • Peut-on renforcer ses fonds propres en utilisant les circuits de financements « désintermédiés » ?

  • • Peut-on mobiliser le poste de l’actif correspondant à l’immobilier d’exploitation pour trouver des marges de manœuvre financières ?


Principe g n ral

EMISSION DE VALEURS MOBILIERES

PRINCIPE GÉNÉRAL

  • Finance désintermédiée : relation directe entre les investisseurs et les porteurs de projets sans passer par le bilan d’une banque.

  • Valeurs mobilières : parts sociales (sociétés), titres associatifs (associations), titres participatifs (coopératives), titres subordonnés à durée déterminée ou indéterminé (mutuelles), obligations, etc.

  • Le rôle de l’arrangeur : constituer le tour de table, rédiger les documents juridiques, effectuer la prise ferme et assurer le service du titre.


Un contexte favorable

EMISSION DE VALEURS MOBILIERES

UN CONTEXTE FAVORABLE

  • L’épargne salariale solidaire : contexte réglementaire et évolutions.

  • Entreprise solidaire : (i) employer 35% de contrats aidés ou (ii) avoir des statuts d’économie sociale et pratiquer une politique salariale « raisonnable ».


Principe g n ral1

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

PRINCIPE GÉNÉRAL

  • création d’un outil foncier : société dont l’unique objet est de détenir l’immobilier

  • externalisation de l’immobilier vers de la foncière

  • capitalisation et endettement de la foncière pour effectuer les travaux et entretenir l’immobilier

  • location des immeubles à l’association gestionnaire


Avantages du dispositif

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

AVANTAGES DU DISPOSITIF

  • mobilisation d’investisseurs et de banques rassurés par la visibilité d’un outil dédié

  • désynchronisation du cycle d’exploitation et du cycle immobilier


Les sp cificit s du secteur des organismes d int r t g n ral

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

LES SPÉCIFICITÉS DU SECTEUR DESORGANISMES D’INTÉRÊT GÉNÉRAL

  • avoir l’assurance que les immeubles resteront au service de l’objet social des associations gestionnaires et du mouvement sur le long terme

  • payer à la société foncière un loyer compatible avec la politique tarifaire adaptée au public cible


Volution juridique des outils

DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES

ÉVOLUTION JURIDIQUE DES OUTILS

  • Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

  • Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

  • Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC, 4 versions)

  • Organismes de Placement Collectifs Immobilier (OPCI), version SPPICV ou FCPI


De nouveaux outils financiers au service des projets

DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES


De nouveaux outils financiers au service des projets

DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES


De nouveaux outils financiers au service des projets

EXEMPLE CONCRETMontage de l’opération

INVESTISSEURS

Fonds propres

1.6 M€

Apport en nature

5 M€

Prêts

4 M€

GESTIONNAIRE

BANQUES


De nouveaux outils financiers au service des projets

EXEMPLE CONCRETPhase d’amortissement

INVESTISSEURS

Dividendes

0.1 M€

Travaux

Loyer

0.9 M€

GESTIONNAIRE

Échéances

0.6 M€

BANQUES


Questions1

QUESTIONS ?


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