De nouveaux outils financiers au service des projets
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De nouveaux outils financiers au service des projets. 30 mars 2010 - Aix-en-Provence - Jean Delour. UN CONTEXTE É CONOMIQUE DIFFICILE. mouvement de retrait des aides publiques directes exploitation de plus en plus tendue affaiblissement des moyens financiers

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Presentation Transcript
De nouveaux outils financiers au service des projets
De nouveaux outils financiers au service des projets

  • 30 mars 2010 - Aix-en-Provence - Jean Delour


Un contexte conomique difficile
UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE DIFFICILE

  • mouvement de retrait des aides publiques directes

  • exploitation de plus en plus tendue

  • affaiblissement des moyens financiers

  • difficultés pour monter les plans de financement des travaux de rénovation (fonds propres ou dette)


Questions
QUESTIONS

  • • Peut-on renforcer ses fonds propres en utilisant les circuits de financements « désintermédiés » ?

  • • Peut-on mobiliser le poste de l’actif correspondant à l’immobilier d’exploitation pour trouver des marges de manœuvre financières ?


Principe g n ral

EMISSION DE VALEURS MOBILIERES

PRINCIPE GÉNÉRAL

  • Finance désintermédiée : relation directe entre les investisseurs et les porteurs de projets sans passer par le bilan d’une banque.

  • Valeurs mobilières : parts sociales (sociétés), titres associatifs (associations), titres participatifs (coopératives), titres subordonnés à durée déterminée ou indéterminé (mutuelles), obligations, etc.

  • Le rôle de l’arrangeur : constituer le tour de table, rédiger les documents juridiques, effectuer la prise ferme et assurer le service du titre.


Un contexte favorable

EMISSION DE VALEURS MOBILIERES

UN CONTEXTE FAVORABLE

  • L’épargne salariale solidaire : contexte réglementaire et évolutions.

  • Entreprise solidaire : (i) employer 35% de contrats aidés ou (ii) avoir des statuts d’économie sociale et pratiquer une politique salariale « raisonnable ».


Principe g n ral1

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

PRINCIPE GÉNÉRAL

  • création d’un outil foncier : société dont l’unique objet est de détenir l’immobilier

  • externalisation de l’immobilier vers de la foncière

  • capitalisation et endettement de la foncière pour effectuer les travaux et entretenir l’immobilier

  • location des immeubles à l’association gestionnaire


Avantages du dispositif

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

AVANTAGES DU DISPOSITIF

  • mobilisation d’investisseurs et de banques rassurés par la visibilité d’un outil dédié

  • désynchronisation du cycle d’exploitation et du cycle immobilier


Les sp cificit s du secteur des organismes d int r t g n ral

PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION

LES SPÉCIFICITÉS DU SECTEUR DESORGANISMES D’INTÉRÊT GÉNÉRAL

  • avoir l’assurance que les immeubles resteront au service de l’objet social des associations gestionnaires et du mouvement sur le long terme

  • payer à la société foncière un loyer compatible avec la politique tarifaire adaptée au public cible


Volution juridique des outils

DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES

ÉVOLUTION JURIDIQUE DES OUTILS

  • Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

  • Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

  • Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC, 4 versions)

  • Organismes de Placement Collectifs Immobilier (OPCI), version SPPICV ou FCPI




EXEMPLE CONCRETMontage de l’opération

INVESTISSEURS

Fonds propres

1.6 M€

Apport en nature

5 M€

Prêts

4 M€

GESTIONNAIRE

BANQUES


EXEMPLE CONCRETPhase d’amortissement

INVESTISSEURS

Dividendes

0.1 M€

Travaux

Loyer

0.9 M€

GESTIONNAIRE

Échéances

0.6 M€

BANQUES



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