Real Estate Finance and Securitization Atribuindo Ratings a Operações de Hipotecas Comerciais

1. Real Estate Finance and Securitization Atribuindo Ratings a Operações de Hipotecas Comerciais Jean-Pierre Cote Gil Associate Director, Structured Finance Ratings – Brazil Standard & Poor’s Ratings Services Outubro de 2007

2. Como é conduzido o processo de Rating em uma transação de CMBS? Tempo de análise: O processo de Rating leva entre 4 e 6 semanas Revisão da Documentação Incluindo documentos da oferta, contrato de administração, e todos os outros documentos relacionados à transação. A Análise Revisão completa das garantias (collateral), visitas às propriedades, avaliações e ajustes de fluxo de caixa, e revisão de todos relatórios relevantes de terceiros, tais como relatórios ambientais, avaliações, condições das propriedades e outros. Banco de Dados Para facilitar a revisão das garantias, o estruturador / emissor envia as informações de cada empréstimo incluído na carteira.

3. Tipos de propriedade mais comuns em transações de CMBS? • Varejo- Inclui Shopping Centers com lojas e/ou supermercados; • Escritórios- Propriedades de Classe A, B ou C. Propriedades são definidas pelas comodidades e não somente pela idade; • Industrial- Inclui centros de distribuição, centros de P&D, indústrias de pequeno porte; • Hotel- Inclui serviço completo ou limitado, flats, entre outros; • Multi-Família- Inclui propriedades periféricas, e complexos; CMBS Aluga-se Vende-se

4. Quais são as informações normalmente solicitadas? Informações Típicas Resumo do Ativo: Revisão de cada ativo, detalhando a localização da propriedade, histórico operacional, pontos fortes e pontos fracos, e descrição do devedor, entre outras. Histórico Financeiro: Três anos de resultados financeiros, demonstrativos operacionais, orçamento do tomador, procedimentos acordados. Análise do Fluxo de Caixa Normalizado: Inclui ajustes na receita, despesas, investimentos, benfeitorias e custos de leasing. Resumo do Empréstimo e Lista de Inquilinos: Deve mostrar o nome do inquilino, espaço ocupado, aluguel pago, data inicial e final do aluguel e qualquer outro dado relevante. Outras Informações Solicitadas Relatório de Avaliação e de Condição Atual da Propriedade: Avaliação da condição da propriedade, qualidade da edificação, necessidade imediata de reparos e futuras necessidades de capital ao longo da vida da operação. Relatórios Ambientais: Preparados de acordo com as regulamentações governamentais. Certificados de Seguro: Deve detalhar o nível de cobertura e nome do segurador. Relatórios Sísmicos: Solicitados para propriedades localizadas em zonas sísmicas.

5. Revisão da análise de fluxo de caixa • A análise de fluxo de caixa é utilizada para a estimativa de um fluxo de caixa líquido normalizado que se espera que a propriedade seja capaz de sustentar durante a vida da transação. • A análise não é focada em previsões de receitas ou despesas no longo prazo, nem é baseada no pior cenário de desempenho da propriedade. • Adicionalmente, toda despesa com investimentos e custos de re-aluguel que serão necessários durante a vida da transação são mensurados e descontados do NOI; • Nossa análise de fluxo de caixa usualmente incorpora a avaliação histórica e atual da lista de inquilinos, taxas de ocupação históricas e atuais, taxas de ocupação do mercado, entre outras. • Geralmente, propriedade que atualmente apresentam menores aluguéis e índices de ocupação, mas que demonstram desempenho histórico em linha com os níveis do mercado são normalizadas. • Durante a análise do fluxo de caixa nós revisaremos as hipóteses assumidas tanto pelo emissor quanto pelo avaliador.

6. Resultados finais da análise de Rating • Os resultados da análise propriedade-a-propriedade são agregados e modelados para gerar níveis de suporte de crédito adequados para cada categoria de Rating. • Para transações com um único devedor e transações com empréstimos significativos, os resultados da análise indicam o volume de dívida hipotecária permissível para cada categoria de Rating, com base nas análise de fluxo de caixa, volume financiado vs. valor da propriedade (LTV), e índices de cobertura (DSCRs). • Também são incorporados outros fatores na determinação do nível de suporte de crédito ou de alavancagem da transação. Por exemplo, a revisão de documentos como o relatório de impacto ambiental, relatório de condição da propriedade e relatórios sísmicos, podem indicar a necessidade de suporte de crédito adicional ou um nível de alavancagem menor de forma a cobrir de forma apropriada riscos não incorporados na modelagem do fluxo de caixa.

7. Operações built-to-suit – Caso Brasileiro • Transações com devedor-único – Risco de inadimplência intrinsecamente ligado à capacidade de pagamento do devedor. • Estrutura legal: • Contratos de built-to-suit, termo de securitização, termo de entrega; • True sale - Alienação fiduciária; • Segregação de contas; • Obrigação do devedor mesmo em circunstâncias de quebra de contratos; • Responsabilidade por despesas recorrentes e não-recorrentes, impostos, multas, etc. relativas às propriedades e à emissão; • Operações geralmente envolvem contratos cuja fase de construção (melhorias, ampliações, etc) já foi concluída. CDs, plantas e escritórios; • Fluxo de pagamento espelha fluxo de aluguéis esperado (pass through). • Operações classificadas pela S&P: Volume total de mais de R$ 500 milhões (8 transações).

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