Áhrif fjarlægðar og annarra gæðaþátta á fasteignaverð

1. Áhrif fjarlægðar og annarra gæðaþátta á fasteignaverð Ásdís Kristjánsdóttir Hagfræðingur hjá fjármálaráðuneytinu Janúar 2006

2. Þróun höfuðborgarsvæðisins • Byggð tók að myndast í Reykjavík í kringum aldarmótin 1900 • Árið 1912 voru íbúar á höfuðborgarsvæðinu rétt innan við 20% þjóðarinnar en voru orðnir rúmlega 62% árið 2004 • Hlutfall Reykvíkinga hefur staðið í stað síðan árið 1945, í kringum 38%-40%. • Á sama tíma hefur hlutfall íbúa í nágrannasveitarfélögunum vaxið úr 5% í 24%

3. Staðsetning fasteigna • Við kaup á fasteign er greitt ákveðið verð fyrir staðsetningu sem metið er inn í heildarfasteignaverðið • Þættir líkt og fjarlægð frá vinnu, skóla, verslun, þjónustu og ýmis konar afþreyingu geta skipt máli. Einnig geta þættir eins og fallegt útsýni eða falleg hverfi skipt máli • Þegar einstaklingur er tilbúinn að greiða ákveðið verð fyrir staðsetningu þá er hann í raun að greiða verð til að spara sér akstur vegna ofangreindra þátta

4. Ferðakostnaður • Ferðakostnaður ræðst annars vegar af aksturskostnaði s.s. bensínverði, sliti bíls og hins vegar af aksturstíma þ.e. þeim tíma er fer í akstur sem hægt væri að nota til annarrar iðju • Vísitala raunkostnaðar við akstur byggist á þróun bensínverðs miðað við launavísitölu að teknu tilliti til sparneytni bíla • Ekki er t.t.t. þróun aksturstíma

5. Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar • Hægt er að lýsa sambandi fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar með eftirfarandi hætti: dx< Dt og i >g • Þar sem Lt(dx) er leiguverð fasteignar í hverfi x í fjarlægð dx frá miðkjarna, a er almennt landverð eða virði byggingarlands til annarra nota, Dt er fjarlægð frá miðkjarna til útjaðars borgarinnar á tíma t, k er ferðakostnaður, g er væntanlegur vöxtur á jaðarmörkum borgarinnar og i er vaxtakostnaður

6. Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar • Af ofangreindri jöfnu er hægt að draga eftirfarandi ályktanir 1.Fasteignaverð fer lækkandi með aukinni fjarlægð frá miðpunkti

7. Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar • Þegar ferðakostnaður hækkar þá hækkar verð á fasteignum miðsvæðis • aksturskostnaður hækkar vegna hærra bensínverðs • umferðatími eykst vegna aukins umferðaþunga • Þegar vextir lækka þá eykst kaupmáttur einstaklinga sem leiðir til þess að almennt fasteignaverð fer hækkandi. Hlutfallslega mesta hækkunin er á fasteignum miðsvæðis • Um leið og vextir lækka kjósa einstaklingar frekar að greiða hærra verð fyrir staðsetningu og í leiðinni spara sér ferðakostnaðinn • Almennt fasteignaverð út frá miðju hækkar ef gert er ráð fyrir að byggð muni þenjast út í framtíðinni (þ.e. g>0)

8. Samband fasteignaverðs, staðsetningar og ferðakostnaðar Launahækkanir hafa tvenns konar áhrif • eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis eykst þar sem fórnarkostnaður einstaklinga hækkar við að verja frítíma sínum í akstur • eftirspurn eykst eftir gæðameiri fasteignum

9. Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka

10. Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka • Árið 1990 var fasteignaverð í miðbænum lægra en í nærliggjandi hverfum. Hins vegar urðu straumhvörf í þessu efni eftir 1995 en eftir þann tíma hefur fasteignaverð hækkað mun hraðar nálægt miðju borgarinnar en utar. Kemur þar líklega þrennt til:

11. Ferðmetraverð eftir svæðum í Reykjavík- Greining KB banka • Frelsisvæðing á fjármálamarkaði, afnám fjármagnsskömmtunar og lækkun vaxta, sem leiddi til þess að verðmyndun innan borgarinnar varð mun skilvirkari • Nýtt hagvaxtarskeið hófst, er einkum hefur verið leitt áfram af þekkingar- og þjónustuiðnaði, sem einkum hefur fundið sér bólfestu í miðju Reykjavíkur. Jafnframt hækkuðu launin töluvert á sama tíma • Sívaxandi umferðarþungi vegna fjölgunar bíla og samhliða því að lítið sem ekkert hefur verið fjárfest í aðalsamgönguæðum borgarinnar

12. Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)

13. Verðlína fasteigna á höfuðborgarsvæðinum.v. fjarlægð frá miðpunkti (hér skilgr. Austurvöll)

14. Samanburður á verðlínumm.v. sama fasta en mismunandi hallatölu

15. Samanburður á verðlínumm.v. sama fasta en mismunandi hallatölu Y = 198,91 – 0,0012x Y = 198,91 – 0,0024x

16. Samspil vaxta og fasteignaverðs í miðbænum

17. Niðurstaðan er því þessi... • Fasteignir miðsvæðis hafa hækkað hlutfallslega meira í verði en aðrar fasteignir. Einstaklingar eru tilbúnir að greiða hærra verð en áður fyrir ákjósanlega staðsetningu. Ástæðan er einkum vegna eftirfarandi þátta, • Lægri vextir húsnæðislána, lengri lánstími og hærri laun hafa leitt til aukins kaupmáttar einstaklinga á fasteignamarkaði • Umferð hefur þyngst á meginstofnvegum samhliða fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu og aksturstími því aukist • Samhliða fólksfjölgun hefur útjaðar borgarinnar færst út. Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli

18. Langtímaáhrif á miðbæinn • Þrýstingur skapast á iðnaðarfyrirtæki að flytja í úthverfin þar sem lóðaverð er lægra • Niðurrif húsa mun aukast þar sem óhagkvæmt verður að hafa léleg eða lítil hús á dýrum lóðum • Varanleg vaxtalækkun mun stuðla enn frekar að þéttingu byggðar

19. Samspil gæðaþátta og fasteignaverð • Húsnæðiskaup eru að jafnaði stærstu fjárhagslegu ákvarðanir sem einstaklingar taka á lífsleiðinni • Húsnæði er misleitt bæði hvað varðar gæði og staðsetningu • Væntanlegir húsnæðiskaupendur eru einnig misleitir - kaupendur horfa til mismunandi þátta þegar þeir velja sér húsnæði

20. Gögn til grundvallar rannsókninni • Kaupsamningar seldra eigna á höfuðborgarsvæðinu • Gögn frá tímabilinu 01.03.2000 – 29.06.2005 • Alls 36.000 kaupsamningar • Fjögurra mánaða mat – þróun síðustu mánaða • Fimm ára mat – þróun yfir lengra tímabil • Ýmsir gæðaþættir fasteigna s.s. staðsetning, stærð, tegund, byggingarár, herbergjafjöldi, byggingarefni, bílskúr, svalir, bílastæði

21. Aðferðafræði • Aðhvarfsgreiningu beitt til að leiðrétta fasteignaverð fyrir ýmsum gæðaþáttum eigna • Niðurstöður gefa: • Jaðar- og teygniáhrif ýmissa gæðaþátta á fasteignaverð • t.d. hvaða áhrif hefur breyting á stærð eigna á fasteignaverð • Gæðaleiðrétt fasteigna- og lóðaverð • Hægt að bera saman samsvarandi eign yfir ákveðin tíma

22. Niðurstöður úr fjögurra mánaða matinu

23. Áhrif staðsetningar í dag

24. Áhrif staðsetningar síðustu 5 ár

25. Staðsetning fasteigna • Niðurstöður rannsóknar gefa til kynna að áhrif staðsetningar hafa aukist með árunum. Marktæk breyting er á hallatölum línanna miðað við árið 2005 • Niðurstöður eru því í takt við það sem fjallað var um hér að framan. Staðsetning skiptir meira máli í dag en áður, hlutfallslega mesta hækkunin hefur átt sér stað á fasteignum miðsvæðis.

26. Áhrif tegundar • Mismunur á verði sérbýlis- og fjölbýlishúsa, miðað við að öðrum gæðum sé haldið föstum, hefur verið að aukast með árunum • Marktæk breyting er á áhrifum tegundar í framhaldi af breytingum á húsnæðislánamarkaði haustið 2004

27. Áhrif stærðar á fasteignaverð • Áhrif stærðar á fasteignaverð hefur aukist marktækt frá haustinu 2004 • Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á fasteignamarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum

28. Áhrif aldurs fasteigna • Áhrif aldurs eru neikvæð og sveiflast í kringum ákveðið jafnvægi (rauða punktalínan) • Áhrifin eru að minnka samhliða auknum kaupmætti á húsnæðismarkaði • Meðalaldur fasteigna miðsvæðis er hlutfallslega hærri en í öðrum hverfum

29. Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs • Vísitala fasteignaverðs skv. FMR • Tekur einungis tillit til stærðar og tegunda seldra eigna • Vísitalan getur því á ákveðnu tímabili gefið skakka mynd af þróun fasteignaverðs • Gæðaleiðrétt vísitala fasteignaverðs • Leiðréttir fyrir mismunandi gæðaþáttum fasteigna

30. Fimm ára gæðaleiðrétting- fjölbýlishús

31. Fimm ára gæðaleiðrétting- sérbýlishús

32. Gæði seldra eigna • 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna >0% → ofmat á vísitölu FMR • 12 mánaða breyting á gæðum seldra eigna <0% → vanmat á vísitölu FMR

33. Gæðaleiðrétting lóðaverðs • Engin nákvæm gögn eru til um þróun lóðaverðs á höfuðborgarsvæðinu • Beitt var þeirri nálgun að draga byggingarvísitölu Hagstofu Íslands frá fasteignaverðsvísitölu FMR • Gæðaleiðrétt lóðaverð fæst þá með því að draga byggingarvísitöluna frá gæðaleiðréttri vísitölu fasteignaverðs

34. Gæðaleiðrétt vísitala lóðaverðs

35. Helstu niðurstöður rannsóknar • Staðsetning innan höfuðborgarsvæðisins skiptir meira máli í dag en áður • Eftirspurn eftir fasteignum miðsvæðis hefur aukist • Samhliða auknum kaupmætti einstaklinga á húsnæðismarkaði hefur eftirspurn aukist eftir gæðameiri fasteignum • Vísitala FMR getur gefið skakka mynd af þróun fasteignaverðs

36. Helstu niðurstöður rannsóknar • Gæðaleiðrétt lóðaverð fjölbýlishúsa hefur hækkað um 38% frá byrjun árs 2004. • Á sama tíma hefur gæðaleiðrétt lóðaverð sérbýlishúsa hækkað um 65%