Bau und immobilienfinanzierung
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Bau- und Immobilienfinanzierung. Liegenschaftsbewertung 1 VU Wintersemester 2010/2011 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst. Liegenschaftsbewertung. Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Formen der Wertermittlung Verkehrswert Beleihungswert Substanzwert Versicherungswert.

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Presentation Transcript


Bau und immobilienfinanzierung

Bau- und Immobilienfinanzierung

Liegenschaftsbewertung

1 VU

Wintersemester 2010/2011

Vortragender

Dipl.-Ing. Andreas Fürst


Liegenschaftsbewertung

Liegenschaftsbewertung

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Formen der Wertermittlung

Verkehrswert

Beleihungswert

Substanzwert

Versicherungswert


Liegenschaftsbewertung1

Liegenschaftsbewertung

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)

Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren

Bewertungsgrundsatz

Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann

besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben


Liegenschaftsbewertung2

Liegenschaftsbewertung

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren


Liegenschaftsbewertung3

Liegenschaftsbewertung

Vergleichswertverfahren

Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt

Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.)

Geänderte Marktverhältnisse

=> Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses

Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag

=> Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet


Liegenschaftsbewertung4

Liegenschaftsbewertung

Ertragswertverfahren

Grundlage :bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung);

Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Anwendung:Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke


Liegenschaftsbewertung5

Liegenschaftsbewertung

Ertragswertverfahren


Liegenschaftsbewertung6

Liegenschaftsbewertung

Ertragswertverfahren


Liegenschaftsbewertung7

Ertragswertverfahren

Verzinsung des Bodenwertes:

- Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren

Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz

100

Zinssatz:

Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden

Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude angewendet

Liegenschaftsbewertung


Liegenschaftsbewertung8

Ertragswertverfahren

Vervielfältiger :

-Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Zeitrente gleichgesetzt

Vervielfältiger richtet sich nach

- Kapitalisierungszinsatz

- Restnutzungsdauer des Gebäudes

qu = 1 + p/100

p = Kapitalisierungszinssatz

n = Restnutzungsdauer

Liegenschaftsbewertung


Liegenschaftsbewertung9

Ertragswertverfahren

Kapitalisierungszinssatz :

Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet

Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist

Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung

- großes Risiko -> hohe Verzinsung

- Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz

Sekundärmarktrendite

- Geldwertanpassungsabschlag

+ Allgemeines Risiko

+ geringe Mobilität der Investition

= Kapitalisierungszinssatz

Liegenschaftsbewertung


Liegenschaftsbewertung10

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Grundlage= Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile

Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften

Bauwert=Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag;

Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung


Liegenschaftsbewertung11

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Ermittlung: Summieren des Bodenwertes (Vergleichswert) mit dem Bauwert

Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt

xzeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten

+Baunebenkosten

=Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen

./.technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel)

=Gebäudezeitwert

+Zeitwert der Außenanlagen

+Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen

+eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände

./.eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände

=Wert baulicher Anlagen insgesamt

+Bodenwert im bebauten Zustand

=Verkehrswert als Sachwert

+eventuell Zuschläge wegen Rechten

./.eventuell Abschläge wegen Belastungen

=Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten


Liegenschaftsbewertung12

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Herstellungskosten:

Ermittlung mit Richtpreisen:

- Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart

- Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung

- Region der bewerteten Liegenschaft

- Käuferinteresse (Ust.)

- Baupreisindex


Liegenschaftsbewertung13

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Technische Lebensdauer

- Qualität des Baumaterials

- Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile

Wirtschaftliche Nutzungsdauer:

- Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen

entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist

Verkürzung möglich durch

nicht entsprechen moderner Bedürfnissen

zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung

- technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen


Liegenschaftsbewertung14

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Übliche Gesamtnutzungsdauer


Liegenschaftsbewertung15

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Verlängerung der Restnutzungsdauer

- durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen

- Ermittlung eines fiktiven Baujahres


Liegenschaftsbewertung16

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Berechnung der Alterswertminderung

- Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung)

W=A/D*100 (in %)

- Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung)

W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %)

- parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung)

W=A²/D²*100 (in %)

A ……. Alter des Gebäudes in Jahren

D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren


Liegenschaftsbewertung17

Liegenschaftsbewertung

Sachwertverfahren

Bauwert der Außenanlagen

=> Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze

- Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten

- einfache Anlagen 2-4 %

- durchschnittliche Anlagen5-7 %

- aufwändige Anlagen8-12%


Liegenschaftsbewertung18

Liegenschaftsbewertung

Discounted Cash-Flow Verfahren

Berechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors

Vorteil:

ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen

=>Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme


Sachwertermittlung

Sachwertermittlung


Sachwertermittlung1

Sachwertermittlung


Sachwertermittlung2

Sachwertermittlung


Bau und immobilienfinanzierung

Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK

Lessingstraße 25/II

8010 Graz

Tel +43 (0) 316 873 - 6251

Fax +43 (0) 316 873 – 6752

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