Convegno abiformazione roma 3 4 novembre 2004
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CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004. ANTONIO MAZZA . “ PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”. Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie:. per l’acquisto di immobili. per la ristrutturazione / riconversione di immobili. per operazioni edilizie.

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CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004

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Convegno abiformazione roma 3 4 novembre 2004

CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004

ANTONIO MAZZA

“ PROBLEMATICHE OPERATIVE

NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”


Convegno abiformazione roma 3

Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie:

per l’acquisto di immobili

per la ristrutturazione / riconversione di immobili

per operazioni edilizie

per la sostituzione di altri finanziamenti ipotecari


Convegno abiformazione roma 3

Immobili finanziati:

- immobili residenziali

- centri direzionali / uffici- centri commerciali / factory outlets- centri logistici- centri di intrattenimento / parchi tematici- multiplex- hotel- case di cura- portafogli immobiliari


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Costruzione dell’operazione…………..

1. analisi delle esigenze finanziarie del cliente

2. analisi di fattibilità del progetto immobiliare:- analisi dei costi e dei ricavi- analisi dei flussi reddituali - studio di mercato / catchment area - stima del valore dell’immobile

3. analisi di solvibilità dei soggetti coinvolti: - sviluppatore - costruttore

- acquirente - conduttore


Convegno abiformazione roma 3

………..costruzione dell’operazione:

Istruttoria tecnica

Istruttoria legale

4. analisi del rischio

5. individuazione delle garanzie:

- security package - covenants economico-reddituali-finanziari- debt service coverage ratio

- rapporti di valore (loan to value ratio,

exit yield)

6. definizione del timing dell’operazione

7. delibera / offerta al cliente

8. prosecuzione istruttoria tecnico/legale

9. stipula contratto di finanziamento

10. erogazione / rilascio somma


Convegno abiformazione roma 3

Garanzie

Ipoteca di 1° grado

Cessione dei canoni di locazione

Pegno su azioni / quote della mutuataria

Fideiussioni / lettere di patronage

Cessione dei diritti delle polizze assicurative

Procura a vendere / locare il cespite cauzionale

Cessione dei diritti del contratto d’appalto

Cessione dei diritti del “performance bond”


Convegno abiformazione roma 3

Covenants

- debt service coverage ratio > 110%

- loan to value < 80%

- altri impegni relativi al mantenimento di

determinati rapporti di bilancio:

- patrimoniali

- finanziari

- reddituali


Convegno abiformazione roma 3

Servizi accessori

- syndication

- securitisation

- organizzazione di spin-off immobiliari

- asseverazione di progetti immobiliari

- consulenza immobiliare:

- due diligence

- analisi di mercato

- valutazioni di immobili


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Istruttoria del mutuo

La norma che definisce il credito fondiario, l’art.38 del D.Lgs. 385/93, parla espressamente di “finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

L’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile da ipotecare.

E’ possibile finanziare ricorrendo al credito fondiario in presenza di altre ipoteche; la somma di tutti i finanziamenti residui, più il nuovo finanziamento, non può superare l’80% del valore dell’immobile.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria del mutuo

Istruttoria legale

Istruttoria tecnica


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

L’istruttoria legale ha come obiettivi essenziali tre requisiti oggettivi:

accertamento della piena proprietà dell’immobile ipotecando

da parte di chi offrirà la garanzia;

accertamento sulla libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e privilegi,

nonché da ogni altra formalità risultante dai pubblici registri immobiliari

comunque pregiudizievole della garanzia ipotecaria;

accertamento dei poteri di firma per mutuatari, datore di ipoteca ed altri garanti.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

L’istruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali:

a) individuazione del cespite da sottoporre ad ipoteca, solitamente riportato in una nota descrittiva

(che viene poi trasfusa sia nel contratto sia nell’iscrizione ipotecaria) con l’indicazione

di ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dell’immobile cauzionale secondo le

prescrizioni dell’art.2826 Cod.Civ. e dell’art.29 della Legge n.52/1985

b) verifica dei titoli di proprietà in base ai quali l’immobile risulta essere intestato al soggetto

(persona fisica o giuridica, mutuatario o terzo datore di ipoteca) che presterà la garanzia a

favore della Banca;

c) verifica delle eventuali formalità pregiudizievoli che, essendo state pubblicate prima dell’ipoteca,

possano pregiudicare, in caso di procedura esecutiva immobiliare, il pieno realizzo delle ragioni

di credito della Banca. Verifica continuità trascrizione (art. 2650 cc);

d) accertamenti dei poteri di firma in capo ai legali rappresentanti delle società (anche

alla luce della Riforma del Diritto Societario);

e) nel caso di terzo datore di ipoteca e/o fideiussore, verifica dell’interesse a prestare la garanzia.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

L'istruttoria potrà considerarsi chiusa soltanto allorché siano stati documentalmente dimostrati tutti i passaggi di proprietà trascritti nel ventennio e tutte le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi nello stesso periodo.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale:

1) analisi dei titoli e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso le Conservatorie)

interamente a cura di addetti interni alla Banca;

2) acquisizione di relazioni notarili attestanti la proprietà e libertà degli immobili

cauzionali.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE

Con la relazione notarile

preliminare il professionista

può fornire lo stato degli immobili da ipotecare, dopo

l’esame dei documenti

catastali, dei titoli di

proprietà e delle risultanze

di quanto pubblicato nei registri immobiliari

(Agenzia del Territorio)


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE

La relazione notarile

preliminare potrà avere, a

scelta della

Banca, la forma di mera

attestazione sullo stato attuale

dell'immobile, o la forma "storica“ di elencazione

estesa di tutti i proprietari succedutisi nel

ventennio con

indicazione dei

relativi titoli di proprietà.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

Nella Dichiarazione del

Notaio abbiamo poi una

duplice attestazione, di

solito resa con assunzione

di responsabilità

professionale,

da cui si evince:

La piena proprietà

dell’immobile a favore

del soggetto e dei

soggetti che nel

contratto, sia quali

contraenti il

finanziamento

sia quali terzi datori

d’ipoteca, consentono

la costituzione

dell’ipoteca

La conferma se i Beni

cauzionali siano gravati o

meno da precedenti

formalità o privilegi

pregiudizievoli all’ipoteca,

che qualora sussistano

devono essere

dettagliatamente

descritti dal notaio, non

solo quanto agli estremi

di pubblicazione ma

anche con riferimento agli

importi ad essi relativi


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

La relazione notarile contiene le seguenti attestazioni:

- i dati anagrafici o sociali essenziali del mutuatario e del terzo, eventuale, datore di ipoteca;

- la descrizione degli immobili cauzionali;

- le risultanze dell’ispezione presso gli uffici del Catasto, della Conservatoria dei RR.II.

e di ogni altra struttura competente sia quanto alla titolarità dei beni cauzionali, sia

quanto alla capacità degli stessi di costituire o meno valida ed efficace garanzia reale

ipotecaria di primo grado.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

Sulla base di questa attestazione la Banca è già in grado di poter stipulare

il contratto di finanziamento nella forma di contratto unico o

di contratto condizionato, mentre l'erogazione o il rilascio della somma

dal deposito cauzionale avviene con l'aggiornamento della relazione

stessa fino alla data in cui è avvenuta l'iscrizione dell'ipoteca consentita

con la stipula del finanziamento.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria legale del mutuo

Con la relazione notarile definitiva, da acquisire dopo la stipula del contratto, il notaio

completa tutte le indagini e gli accertamenti già avviati con quella preliminare.

Nella dichiarazione finale si effettua in sostanza l'aggiornamento di quanto

già attestato con la relazione notarile preliminare.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria dei finanziamenti in presenza

di donazioni/successioni

  • Problema relazione notarile “abbreviata” o “ventennale”;

  • Norme fondamentali: artt. 553 e seguenti in materia di reintegrazione delle

  • quote riservate ai legittimari (coniuge, figli naturali e legittimi, ascendenti

  • legittimi);

  • Azione di riduzione proposta dai legittimari e/o aventi causa per reintegrare

  • la loro quota.


Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni successioni

Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni

  • Per DONAZIONI:

  • Riduzione delle donazioni. Non è possibile rinunciare a tale diritto finché vive il donante, né con dichiarazione espressa né con assenso a donazione.

  • Le donazioni il cui valore eccede la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione.

  • Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da pesi/ipoteca, salvo che la domanda di riduzione sia trascritta 10 anni dopo apertura della successione.

  • Il terzo acquirente dell’immobile donato può liberarsi dell’obbligo della restituzione pagando l’equivalente in denaro.


Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni successioni1

Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni

  • DONANTE IN VITA:

  • E’ necessario effettuare una valutazione globale del suo patrimonio in chiave prospettica sulla base degli scenari che si aprirebbero in caso di successione;

  • Costituisco l’ ipoteca sull’immobile donato quando ritengo sia remota l’ipotesi di esperibilità – azione riduzione;

  • Fideiussione donante e legittimari per scoraggiare azione riduzione.


Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni successioni2

Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni

  • Altre garanzie:

  • Fideiussione bancaria / assicurativa

  • Deposito cauzionale presso Notaio

  • Mutuo dissenso (art. 1372 cc)

  • Il contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Le parti del contratto di donazione pongono fine al contratto al fine di ripristinare l’originaria situazione giuridica.

  • Problemi giuridici e fiscali.


Convegno abiformazione roma 3

Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni

  • DONANTE MORTO:

  • Valuto la remota esperibilità dell’azione di riduzione (valutazione dei beni caduti in successione);

  • Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (art. 2698 n. 8 cc);

  • Ottengo una rinuncia dei legittimari o aventi causa all’azione di riduzione.


Convegno abiformazione roma 3

Problema della revocazione delle donazioni per ingratitudine o sopravvenienza dei figli

  • Il donatario deve restituire i beni in natura e se alienati deve restituire il valore (art. 807 cc);

  • nessun pregiudizio per terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda di riduzione;

  • il donatario che, prima della domanda di trascrizione ha costituito diritti reali che diminuiscono il valore, deve indennizzare il donante della diminuzione di valore sofferta dei beni;

  • soluzione: fideiussione donante.


Convegno abiformazione roma 3

Acquisto immobile per successione

  • Procedere all’accertamento degli eredi con atto notarile

    • tacita

  • Fare accettare l’eredità

    • espressa

    • espressa con beneficio di inventario

  • (entro 10 anni dall’apertura

    della successione)

    La denuncia di successione non è accettazione di eredità.

    • Successione legittima – Successione testamentaria

    • Verificare proprietà dell’immobile in capo all’erede

    • Problema azione riduzione per legati

    • Continuità trascrizione ed accettazione eredità – art. 2648


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di

    credito fondiario

    I finanziamenti bancari, se di durata superiore a 18 mesi, fruiscono del regime agevolativo

    previsto dagli art. 15 e seg. del D.P.R. 601/73.

    In luogo delle ordinarie imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali, dette operazioni

    scontano un'unica imposta pari allo 0,25% (imposta sostitutiva) dell’importo erogato.

    Per le aperture di credito si calcola sull’ammontare del fido concesso.

    I finanziamenti ipotecari non soggetti a sostitutiva scontano un’imposta di registro dello 0,5%

    sull’importo del finanziamento ed una imposta ipotecaria (sull’importo iscritto) del 2%.

    Presupposto oggettivo

    Presupposto soggettivo

    Copertura dell’imposta

    Problema della cessione dei crediti e delle sindacazioni

    Problema della durata del finanziamento: possibilità di estinguere prima dei 18 mesi a

    condizione che tale anticipata estinzione sia collegata a circostanze di fatto obiettivamente

    accertabili e non rimesse al mero arbitrio della Banca.

    ./..


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di

    credito fondiario

    Legge 30 luglio 2004 n. 191 che ha convertito il decreto legge 12 luglio 168 n. 2004

    Testo originario della legge (entrato in vigore il 1° agosto 2004)

    “Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, l’aliquota si applica nella misura del 2% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti di cui all’art. 15 erogati in ciascun esercizio”

    ./..


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario

    Testo attuale dopo la conversione del decreto legge 220/2004 con la legge 19 ottobre 2004 n. 257:

    “La legge si interpreta nel senso che l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali non ricorrano le condizioni per le agevolazioni prima casa previste dal D.P.R. 131/1986”

    ./..


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario

    • I finanziamenti bancari a medio e lungo termine scontano a titolo di imposta

    • sostitutiva:

    • aliquota del 2% ove siano contratti per finanziare iniziative del mutuatario per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di edifici abitativi il cui proprietario non sia nelle condizioni prescritte dalla legge per avvalersi delle agevolazioni fiscali prima casa;

    • 2. aliquota dello 0,25% per tutti gli altri casi.

    ./..


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di

    credito fondiario

    • Condizioni per trattamento fiscale per acquisto prima casa:

    • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei

      diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

    • l’acquirente non deve essere titolare dei suindicati diritti relative a case di abitazione acquisite con agevolazione nell’intero territorio nazionale;

    • l’acquirente deve risiedere (o deve stabilire la residenza antro 18 mesi dall’acquisto) nello stesso Comune ove è ubicata la casa acquistata (oppure deve svolgere in quel Comune la sua attività lavorativa);

    • l’abitazione trasferita deve essere abitazione non di lusso.

    ./..


    Convegno abiformazione roma 3

    Regime fiscale delle operazioni di

    credito fondiario

    • Sarebbero pertanto estranei all’aumento di imposta:

    • i finanziamenti per l’esercizio di attività di impresa o professionale;

    • i finanziamenti che non siano finalizzati ad acquistare costruire o ristrutturare la

    • “seconda casa”.

    • Problema dell’assoggettabilità dell’accollo ad imposta di registro o del recupero della sostitutiva del 2% (qualora non ricorrano per l’acquirente i presupposti dello 0,25%)

    • Risposta negativa poiché l’accollo costituisce parte del prezzo di compravendita, una modalità di pagamento del prezzo e quindi sconta l’imposta relativa al contratto di compravendita.


    Istruttoria tecnica

    Istruttoria tecnica

    Stimare un bene immobiliare significa determinarne il valore espresso in quantità monetaria.in altre parole:riportare il grado di utilità di un bene economico ad una data quantità monetaria


    Istruttoria tecnica1

    Istruttoria tecnica

    • In Italia sono diffusi principalmente tre differenti criteri di stima:

      • di mercato

    • al costo di costruzione

    • finanziario (D.C.F.)


    Istruttoria tecnica2

    Istruttoria tecnica

    • Criterio di mercato Approccio commerciale

    Esprime il valore di un determinato bene per comparazione dei prezzi espressi in transazioni di beni assimilabili a quello oggetto di stima


    Istruttoria tecnica3

    Istruttoria tecnica

    • Criterio di mercato Principio

    Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore

    al costo di acquisto di beni similari che presentino lo stesso grado di utilità.


    Istruttoria tecnica4

    Criterio di mercato Percorso metodologico

    Identificazione di elementi di comparazione (ubicazione, destinazione d’uso, consistenza, stato di conservazione, etc.);

    selezione del campione di riferimento sulla base degli elementi di cui al punto precedente;

    identificazione delle unità di misura (prezzo per superficie lorda o netta, prezzo per posto letto, etc.);

    individuazione di fonti attendibili e raccolta dei dati;

    determinazione del valore, anche tramite un processo di rettificazione che tenga conto di eventuali differenze.

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica5

    Criterio al costo di costruzioneApproccio tecnico

    Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica6

    Criterio al costo di costruzionePrincipio

    Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e l’utilità desiderate.

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica7

    Criterio al costo di costruzione Percorso metodologico

    Stima del valore dell’area (metodo della comparazione);

    determinazione del costo pieno di costruzione (costi diretti e indiretti, oneri finanziari e profitto del promotore);

    stima dei fattori di deprezzamento.

    Valore = A + C + OF + P +/- deprezzamento

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica8

    Criterio finanziario Approccio economico

    Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei flussi di reddito che sarà in grado di generare

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica9

    Criterio finanziarioPrincipio

    Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene immobiliare sarà in grado di produrre.

    Istruttoria tecnica


    Istruttoria tecnica10

    Criterio finanziario Percorso metodologico

    Individuazione dell’ orizzonte temporale;

    Stima dei flussi di cassa lordi e netti durante l’arco temporale fissato;

    stima del presumibile valore finale di realizzo (capitalizzazione diretta del reddito);

    determinazione del tasso di attualizzazione K;

    attualizzazione dei flussi di cassa generati alla data della stima.

    Istruttoria tecnica


    Convegno abiformazione roma 3

    Istruttoria tecnica

    Stimare immobili da costituire in garanzia

    Determinarne il valore di mercato e il valore cauzionale


    Convegno abiformazione roma 3

    Istruttoria tecnica

    Valore di mercato

    • Indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) del bene immobiliare. E’ determinato nel presupposto dei seguenti assunti:

    • libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza

      condizionamenti coercitivi della volontà;

    • una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili

      usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti

      sul libero mercato;

    • l’ipotesi che la proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo

      corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un

      compratore.


    Convegno abiformazione roma 3

    Istruttoria tecnica

    Valore cauzionale

    Indica la frazione di valore di un bene immobiliare che esprime l’importo massimo finanziabile tenendo conto della sua commerciabilità futura, degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali di mercato, dell’uso corrente e dei possibili usi appropriati alternativi.


    Convegno abiformazione roma 3

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    Definizione di coefficiente patrimoniale:

    Coefficiente patrimoniale

    Capitale a disposizione

    di una banca/rischi

    cui questa è esposta

    =


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • In sostanza ogni volta che la Banca concede un finanziamento deve accantonare una quota di capitale a garanzia dei rischi cui essa è esposta raggiungendo un coefficiente patrimoniale minimo, indicato dal Comitato di Basilea.

    • Più il rischio dell’operazione aumenta, più è necessario accantonare capitale a garanzia dei rischi, più il costo dell’operazione, in termini di spread, deve aumentare a parità di redditività dell’operazione.


    Convegno abiformazione roma 3

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    Nell’ accordo di Basilea del 1988, vengono presi in considerazione due soli rischi:

    1

    2

    Rischio di credito

    Rischio di mercato

    Il coefficiente patrimoniale in Basilea I, deve essere non inferiore all’8%.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii1

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • Nell’accordo di Basilea II:

    • 1) mutamenti sostanziali al trattamento del rischio di credito previsto dall’accordo attuale; rimane peraltro immutato il coefficiente patrimoniale dell’8% calcolato sul rischio di credito;

    • 2)introduzione di un esplicito trattamento del rischio operativo, da cui origina una misura che andrà ad integrare i requisiti patrimoniali della banca, attraverso l’introduzione di coefficienti specifici;

    • 3) introduzione di tre distinte opzioni di calcolo per il rischio di credito e altre tre per il rischio operativo.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii2

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • Opzioni di calcolo per il rischio di credito:

    • 1) metodo standard

    • le banche sono tenute a suddividere le loro esposizioni creditizie in categorie

      prudenziali basate sulle caratteristiche degli impieghi (es. cespiti verso imprese,

      mutui su immobili residenziali, etc.);

    • vengono stabilite dall’Accordo di Basilea II delle ponderazioni fisse di rischio,

      corrispondenti a ciascuna categoria prudenziale;

    • ci si avvale di valutazioni esterne del merito del credito (qualità del cliente) per

      rafforzare la sensibilità del rischio;


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii3

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • se il cliente non ha rating, si applica la ponderazione di rischio 100%;

    • i finanziamenti in mora avranno una ponderazione di rischio 150%;

    • è accresciuta la gamma di garanzie reali, personali e derivati sui crediti che

    • hanno la funzione di mitigare il rischio di credito;

    • vantaggio di questo metodo è che la banca che lo adotta, non deve essere strutturata

      adeguatamente per individuare i rating dei propri clienti;

    • svantaggio è che la Banca dovrà adottare dei coefficienti di misurazione dei rischi

      generali forniti dal Comitato di Basilea che sono molto prudenziali (il denominatore della

      formula iniziale risulterà alto) e quindi il costo delle operazioni, in termini di spread, sarà

      molto più caro.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii4

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • 2) IRB - metodo basato sui rating interni

    • (“internal raiting- based approaches”)

    • il metodo IRB si discosta in misura sostanziale da quello standard perché, a fungere da

      input primari per il computo del patrimonio, sono le valutazioni delle determinate chiavi di

      rischio, effettuate dalle banche al loro interno;

    • il metodo si fonda su valutazioni interne del rischio di credito e quindi si dovrebbe

    • ottenere un coefficiente che rispecchia più sensibilmente il rischio dell’operazione;

    • non tutti gli elementi per calcolare questi indici sono determinati dalle banche ma la

    • ponderazione di rischio viene ricavata dalla combinazione di input quantitativi forniti

    • dalle banche e di formule indicate dal Comitato di Basilea;


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii5

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • le formule fornite dal Comitato convertono l’input della Banca in uno specifico requisito

      patrimoniale;

    • per le esposizioni verso imprese, governi e banche va attribuito un rating ad ogni affidato

      e ad ogni garante riconosciuto e a ciascuna esposizione va associato un apposito rating

      nel quadro del processo di autorizzazione del credito;

    • l’attribuzione dei rating e la loro revisione annuale devono essere compiute ed approvate

      da soggetti che non traggono un diretto beneficio dalla concessione del credito.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii6

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • Gli input quantitativi che devono essere determinati sono:

    • la probabilità di inadempienza (“probabiliy of default” – PD) misura la probabilità che il mutuatario si renda inadempiente nell’arco di un dato orizzonte temporale;

    • la perdita in caso di inadempienza (“loss given default” – LGD) rileva la parte dell’esposizione che andrà perduta all’eventuale verificarsi dell’inadempienza; è importante sottolineare che i tempi giudiziali di recupero del credito incidono sensibilmente su questo dato: più il tempo di recupero è lungo, più la perdita in caso di inadempienza è alta, più l’operazione è considerata rischiosa: in Italia i tempi medi di recupero sono di 6 anni; nel resto dell’Europa oscillano tra 1 e 2 anni: la conseguenza è che il costo del denaro in Italia sarà più alto rispetto agli altri paesi Europei;

    • l’esposizione in caso di inadempienza (“exposure at default” – EAD) che, per gli impegni di prestito, stima l’ammontare della linea creditizia accordata, destinata ad essere restituita dal cliente in caso di sua inadempienza;

    • la durata (“maturity – M) che esprime la scadenza economica residua dell’esposizione.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii7

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • Stabilito un valore per ciascuno di questi quattro input, la funzione di ponderazione del

    • rischio IRB fornita dal Comitato di Basilea genera uno specifico requisito patrimoniale per

    • ogni operazione, cioè stabilisce la quantità di capitale che la Banca deve accantonare a

    • garanzia dell’operazione creditizia;

    • il metodo IRB può essere di base o avanzato;

    • nel metodo IRB di base solo il PD viene fornito dalla Banca in base alle proprie stime,

    • mentre tutti gli altri input sono fissati dal Comitato di Basilea in base a valori prudenziali;

    • nel metodo IRB avanzato tutti gli input quantitativi sono forniti dalla banca in base alle

    • proprie stime;

    • importante sottolineare che il metodo IRB tiene in grande considerazione gli

    • strumenti di mitigazione del rischio di credito, ossia le garanzie reali, personali e i

    • derivati sui crediti:

    • a) nell’IRB base, i valori prudenziali di LGD contenuti nell’Accordo di Basilea rispecchiano l’esistenza di svariate tipologie di garanzie reali;

    • b) nell’IRB avanzato, le banche dispongono di un grado di flessibilità ancora più avanzato.


    Istruttoria delle pratiche di mutuo e basilea ii8

    Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II

    • per l’IRB avanzato il Comitato ha comunque stabilito una serie rigorosa di criteri

    • minimi di idoneità all’utilizzo di tali metodologie; in sostanza, la Banca deve dimostrare di

    • essere opportunamente strutturata per potere generare i quattro input sopra indicati;

    • vantaggi: con questo sistema, il rischio di ogni operazione e di ogni singolo cliente sarà

    • puntualmente misurato e, quindi, a differenza del metodo standard, le operazioni a basso

    • profilo di rischio avranno coefficienti di ponderazione del rischio molto più bassi:

    • conseguenza il costo dell’operazione sarà più basso;

    • svantaggi: la banca che adotta questo metodo dovrà essere perfettamente

    • strutturata.


    Rating per i finanziamenti immobiliari

    Rating per i finanziamenti immobiliari

    Ogni sub-rating assume un valore compreso tra 1 (ottimo) e 6 (pessimo).

    Il rating finale assume un valore compreso tra 1 e 10.


    Rating qualit cliente

    Rating qualità cliente

    • I principali elementi che influenzano la decisione sono:

    • Analisi dei bilanci, ratios patrimoniali, economici, e capacità di produrre cash flow;

    • Entità del capitale proprio inserito nell’operazione;

    • Giudizio sulla qualità e competenza del management aziendale;

    • Qualità del sistema di controllo interno, livello di trasparenza verso la Banca di dati

    • gestionali e previsionali;

    • Esperienza della società e del gruppo di appartenenza;

    • “Credit history” della società e del gruppo di appartenenza;

    • Trasparenza, attendibilità e chiarezza delle informazioni fornite;

    • Presenza di giudizi di terzi soggetti professionali, quali Società di certificazione, agenzie di

    • Rating, Analisti.


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    Rating qualità cliente Management e controllo interno

    Ad ogni soggetto coinvolto nell’operazione viene attribuito un rating (tra 1 e 6)

    relativo alla qualità del management e del controllo interno:


    Rating qualit cliente stress analysis

    Rating qualità cliente – “stress analysis”

    Esempio di attribuzione di rating in base alla “stress analysis”


    Convegno abiformazione roma 3

    Rating qualità immobile

    • Il rischio di un immobile risulta dipendente dalle caratteristiche di efficienza e affidabilità del mercato immobiliare locale. Si possono così sinteticamente elencare i parametri di riferimento del rischio:

    • Andamento del valore degli immobili;

    • Numero delle transazioni concluse;

    • Delta tra il prezzo chiesto dal venditore e quello effettivamente corrisposto dal

      compratore;

    • I tempi di vendita e di locazione.


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    Rating qualità immobile

    La localizzazione dell’immobile all’interno del contesto urbano è un elemento strategico di valutazione. Generalmente, la location incide sul valore di un immobile a seconda della destinazione d’uso:

    L’uso residenziale: la prossimità al centro, la disponibilità di verde pubblico, la prossimità di punti vendita al dettaglio e la vicinanza ad attrezzature collettive (es.: scuole, mercati);

    L’uso commerciale: presenza di parcheggi, facile accessibilità, ricettività commerciale dell’area, etc.;

    L’uso terziario: presenza di un adeguato cablaggio, di provider qualificati, disponibilità di energia, strutture complementari, l’inserimento in un business district.


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    Rating qualità immobile

    • La qualità dell’immobile dipende, chiaramente, anche da aspetti tipologici e qualitativi. Possiamo riassumerli in:

    • Anno di costruzione, esecuzione periodica delle opere di manutenzione, dotazioni

    • impiantistiche, materiali di costruzione, rifiniture, l’immagine architettonica, etc.;

    • Presenza di una certificazione di qualità dell’edificio, come quelle che riguardano

    • le performance energetiche;

    • Adeguati modelli di gestione dell’immobile che consentano un ottimale stato di

    • conservazione ed una riduzione dei costi;

    • Fungibilità dell’immobile al fine di consentire un utilizzo alternativo;

    • Presenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù pubbliche e private, contenzioso, etc.


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    Qualità dell’immobile

    I rendimenti di locazione possono infatti differire per il verificarsi di eventi sia esterni e comuni a qualsiasi investimento immobiliare (rischio macroeconomico), sia specifici del singolo cespite. In sintesi, possono essere così elencati:

    Variazione delle condizioni economiche generali, oscillazione dei tassi d’interesse, tasso di occupazione e di inflazione, novità fiscali e politica governativa;

    Rischio relativo all’utilizzatore dell’unità immobiliare;

    Rischio relativo al contesto di localizzazione;

    Rischio relativo alle caratteristiche intrinseche del bene oggetto di valutazione.


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    Rischio utilizzatore

    L’analisi del rischio dell’utilizzatore che assicura la redditività dell’immobile è disaggregabile nei

    seguenti elementi:

    Settore di appartenenza dell’utilizzatore: valuta il grado di correlazione tra l’andamento del ciclo economico generale e quello del comparto in cui opera l’utilizzatore;

    Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata: analizza soprattutto la congruità tra specificità del business e caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare;


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    Rischio utilizzatore

    Grado di solvibilità attribuibile all’azienda: calcola i flussi finanziari, gli indici di liquidità e di solidità patrimoniale dell’utilizzatore;

    Numerosità degli utilizzatori: è chiaro che l’incidenza di questo rischio, in prima battuta, dipende dal numero degli utilizzatori;

    Appartenenza o meno dell’utilizzatore allo stesso gruppo dell’affidato

    (contratti infragruppo);

    Caratteristiche contratti di godimento: durata, poteri di risoluzione anticipata,

    garanzie, etc.


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    Rischio – Contesto

    • La redditività di locazione di un immobile comprende le variabili relative al contesto in cui il cespite risulta inserito. Tra queste variabili, assumono particolare importanza:

    • Il macro-contesto;

    • Le caratteristiche del mercato immobiliare locale;

    • La posizione dell’edificio all’interno del contesto urbano.


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    Macro-contesto:

    • Efficienza pubblica amministrazione locale;

    • Progetti di sviluppo della macro-area (infrastrutture, investimenti privati) e analisi

      strumenti urbanistici;

    • Competitività del territorio: capacità di attrarre investimenti.


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    Rating operazione

    • Durata

    • Garanzie e covenants contrattuali

    • Tasso / Hedging (Copertura rischio di oscillazione interessi)

    • LTV (Loan to value) = rapporto tra l’importo del finanziamento ed il valore

      commerciale/cauzionale

    • DSCR (Debt Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e la rata del finanziamento

    • ICR (Interest Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e gli interessi


    Convegno abiformazione roma 3

    Rating

    1,2

    2,4

    4,0

    Nuovo concetto della procedura di Rating

    Valutazione dei singoli criteri di rischio e riassunto in un Rating globale

    Rating


    Convegno abiformazione roma 3

    RATING

    1,2

    2,4

    4,0

    4,2 1

    PD

    Probabilità di default


    Convegno abiformazione roma 3

    Quali fattori hanno un impatto nell‘entità del Loss Given Default ?

    Costi di procedura esecutiva

    Tipologia / qualità /

    valore dell‘immobile

    Durata della procedura

    esecutiva

    Loss Given Default

    (LGD)

    Ricavi derivanti dalla

    procedura esecutiva

    Garanzie accessorie

    Caratteristiche del finanziamento


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