〔 講義 11〕 都市開發 (1) - 택지개발촉진법 -

1. 〔講義 11〕都市開發(1)- 택지개발촉진법- 정우형 교수

2. 강의개요 1교시: 제정배경과 성과 2교시: 택지와 택지개발지구 3교시: 택지개발사업

3. 1교시: 제정배경과 성과

4. 1. 제정배경과 성과 • 제정배경 • 1978년 8월 8일 소위 8․8 조치라고 불리워지는 ｢부동산투기억제와 지가안정을 위한 종합대책｣을 발표하면서 사회․경제적인 문제로 대두된 토지 및 주택투기를 억제하기 위한 여러 법률들의 제․개정이 이루어 졌음

5. 1. 제정배경과 성과 • 성과 • 제5공화국의 시작과 함께 국가적으로는 복지사회의 건설, 국토계획에 있어서는 국토의 균형개발 목표달성을 위하여 먼저 택지개발의 원활화를 위한 택지개발촉진법을 제정함으로써 공영개발시대를 열게 되었음 • 제5공화국 : 500만호 • 제6공화국 : 200만호 • 1982년 이전까지는 주택지의 개발에 있어서 토지구획정리사업이나 주택단지조성사업(주택건설촉진법, 도시계획법)이 공영개발방식 보다 널리 사용되었음(토지구획정리사업: 대지면적의 21%) • 1980년대 초에는 공영개발방식이 전체의 50%를 상회하였고, 후반기에는 거의 80%에 이르고 있음

6. 2교시: 택지와 택지개발지구

7. 2. 택지와 택지개발지구 • 택지개발지구 • 택지개발지구: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역과 그 주변지역중 국토해양부장관 또는 특별시장·광역시장·도지사가 지정·고시하는 지구 (2011. 5. 30 개정) • 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사는 택지수급계획이 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 지구로 지정할 수 있음 • 2이상의 특별시·광역시·도 또는 특별자치도에 걸치는 경우에 관계 시·도지사가 협의하여 지정권자를 정함 • 예정지구의 면적이 330만제곱미터 이상인 경우에는 국토해양부장관의 승인을 받아야 함

8. 2. 택지와 택지개발지구 • 택지개발지구 • 국토해양부장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 예정지구로 지정할 수 있음(2009. 12. 29 신설, 2011. 5. 31 개정) • 1. 국가가 택지개발사업을 실시할 필요가 있는 경우 • 2. 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 • 3. 한국토지주택공사가 택지수급계획상 택지공급을 위하여 100만제곱미터 이상으로 예정지구의 지정을 제안하는 경우 • 4. 택지개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 2 이상의 특별시·광역시·도 또는 특별자치도에 걸치는 때에 따른 협의가 성립되지 아니하는 경우

9. 2. 택지와 택지개발지구 • 택지개발지구의 지정절차 지구의 지정제안(국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 공공시행자와 등록업자 공동출자법인) → 보안관리대책 수립ㆍ시행(예정지구의 지정제안자) → 토지조사(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 주민, 지방자치단체장, 관계 전문가 의견청취(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사)→ 국토해양부장관과 협의(특별시장·광역시장·도지사) → 관계중앙행정기관 장과 협의(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 주택정책심의위원회 심의(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 지구 지정(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 지구 고시(국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사)

10. 2. 택지와 택지개발지구 • 택지개발지구 • 택지개발지구안에서의 행위제한 • 지구안에서 토지형질의  변경·건축물의 건축·공작물의 설치 또는 토석·사력의 채취 등의 행위를 하고자 하는 자는 관할시장 또는 군수(특별시장 및 광역시장을 포함)의 허가를 받아야 함 • 허가를 받은 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개발행위허가를 받은 것으로 봄(도시계획위원회 심의없음)

11. 3교시: 택지개발사업

12. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업시행자 • 국가·지방자치단체 • 한국토지주택공사 • 지방공기업법에 의한 지방공사 (1999. 1. 25 신설) • 국가·지방자치단체․한국토지공사·대한주택공사(공공시행자)와 주택법 제9조의 규정에 의한 등록업자(주택건설등 사업자)가 지정하고자 하는 예정지구 안의 토지면적 중 일정한 비율 이상의 토지를 소유하거나 소유권 이전계약을 체결하고 도시지역의 주택난 해소를 위한 공익성 확보 등의 요건과 절차에 따라 공공시행자와 공동으로 개발사업을 시행하는 자 (1999. 1. 25 신설)

13. 3. 택지개발사업 • 택지개발계획 • 국토해양부장관은 예정지구를 지정하고자 하는 때에는 택지개발계획을 수립함 (2007. 4. 20 전문개정) • 개발계획의 개요 • 개발기간 • 토지이용에 관한 계획 및 주요 기반시설의 설치계획 • 수용할 토지등의 소재지, 지번 및 지목, 면적, 소유권 및 소유권외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명·주소

14. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업실시계획 • 택지개발사업시행자는 택지개발사업실시계획을 작성하고 , 다음 사항을 기재한 택지개발사업실시계획승인신청서를 국토해양부장관에게 제출하여 승인을 얻어야 함 • 사업시행지 • 사업의 종류 및 명칭 • 시행자의 명칭ㆍ주소 및 대표자의 성명 • 시행기간

15. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업실시계획 • 택지개발사업실시계획에는 제1종지구단위계획 및 택지의 공급에 관한 계획이 포함되어야 함 • 국토해양부장관은 예정지구가 고시된 날부터 3년 이내에 택지개발사업실시계획의 승인을 신청하지 아니한 때에는 그 지정을 해제하여야 함 • 국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사가토지 등의 수용을 요하는 실시계획을 승인한 때에는 시행자의 성명, 사업의 종류와 수용할 토지 등의 세목을 관보에 고시하고 그 토지 등의 소유자 및 권리자에게 이를 통지하여야 함 ⇒ 지형도면의 고시가 아님

16. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업실시계획 • 택지개발실시계획의 작성(시행자) → 관할 시장․군수 의견 청취 (국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 관계기관의 장과 협의 (국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 승인 (국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사) → 고시 (국토부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사)

17. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업실시계획 • 택지개발사업시행자가 실시계획의 승인을 얻은 때에는 22개 법률에 의한 결정ㆍ인가ㆍ허가ㆍ협의ㆍ동의ㆍ면허ㆍ승인ㆍ처분ㆍ해제ㆍ명령 또는 지정을 받은 것으로 보며, 국토해양부장관이 실시계획의 승인을 고시한 때에는 관계 법률에 의한 인ㆍ허가 등의 고시 또는 공고가 있은 것으로 봄 (1980. 12. 31) • 신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법: 40개 • 기업도시개발특별법: 41개 • 도시개발법: 30개 • 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법: 37개 • 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법: 37개

18. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업실시계획 • 시행자는 택지개발사업을 시행함에 있어서 다음과 같은 특별한 사유가 있는 때에는 도시개발사업을 실시할 수 있음 (2007. 7. 30 개정신설) • 예정지구 지정당시 이미 환지방식에 의하여 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발구역으로 결정고시된 지역에 해당하는 때 • 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 환지방식 이외의 방법으로써는 택지개발이 심히 곤란한 때 • 예정지구 안에 집단취락이나 건축물 등이 다수 포함되어 있어 주민의 이주 및 생활대책 수립, 그 밖에 사업지구의 특성 등을 고려하여 환지 또는 혼용방식에 따른 사업시행이 필요하다고 인정되는 때

19. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업의 시행 • 타인토지에의 출입 등 • 예정지구안에서 토지·물건 또는 권리의 수용 또는 사용: 택지개발계획의 승인·고시가 있은 때에는  사업인정 및 사업인정의  고시가 있은 것으로 봄 • 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 공공시행자가 토지 등을 수용한 경우에는 예정지구 안의 전체 토지면적에서 수용한 토지의 면적에 해당하는 지분의 토지를 포함하여 예정지구 안의 전체 토지면적의 100분의 30 이상의 토지를 수용한 공공시행자가 택지로 활용하여야 함

20. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업의 시행 • 시행자는 택지개발지구 안에 있는 기존의 건축물, 그 밖의 시설을 이전 또는 철거하지 아니하여도 택지개발사업에 지장이 없다고 인정하여 다음의 요건을 충족하는 때에는 이를 존치하게 할 수 있음 (2007. 4. 20 개정신설) • 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 • 건축물 및 영업장 등이 관계 법령에 따라 인ㆍ허가 등을 받았을 것 • 해당 사업지구 토지이용계획상 받아들일 수 있을 것 • 해당 건축물 등을 존치하는 것이 공익상 또는 경제적으로 현저히 유익할 것

21. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업의 시행 • 해당 건축물 등이 해당 택지개발사업의 준공 이후까지 장기간 활용될 것으로 예상될 것 • 지방자치단체 등 관계 행정기관의 장이 문화ㆍ예술적 가치가 있다고 인정하여 그 존치를 요청하는 경우로서 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거친 경우

22. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업의 시행 • 환매: 택지개발지구의 지정의 해제 또는 변경, 개발계획 또는 실시계획의 승인의 취소 또는 변경 기타 등의 사유로 수용한 토지 등의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때에는 수용 당시의 토지 등의 소유자 또는 그 포괄승계인(환매권자)은 필요 없게 된 날로부터 1년 내에 토지 등의 수용 당시 지급받은 보상금에 보상금지급일로부터 환매일까지의 법정이자를 가산하여 시행자에게 지급하고 이를 환매할 수 있음

23. 3. 택지개발사업 • 택지개발사업의 시행 • 간선시설의 설치 • 간선시설:도로․상하수도․전기시설․가스시설․통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지안의 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설 • 준공검사 • 보상업무의 위탁: 지방자치단체가 아닌 시행자는 위탁목적물 및 위탁조건을 명시한 서면을 관할 도지사 또는 시장․군수에게 제출하여 택지개발사업을 위한 토지매수업무와 손실보상업무를 위탁할 수 있음

24. 3. 택지개발사업 • 택지의 공급 • 택지를 공급하고자 하는 자는 공급신청서에 토지이용계획에서 정한 택지의 용도 및 공급대상자별 분할도면을 첨부하여 국토해양부장관에게 제출하여 승인을 얻어야 함 • 시행자는 개발한 택지를 국민주택규모의 주택건설용지와 기타의 주택건설용지 및 공공시설용지로 구분하여 공급하되, 공공시설용지를 제외하고는 국민주택규모의 주택건설용지로 우선 공급하여야 함

25. 3. 택지개발사업 • 택지의 공급 • 택지의 공급은 시행자가 미리 정한 가격으로 추첨의 방법에 의하여 분양 또는 임대함 • 다음의 1에 해당하는 택지는 경쟁입찰의 방법에 의하여 공급함 • 판매시설용지등 영리를 목적으로 사용될 택지 • 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 공동주택의 건설용지외의 택지 • 시행자는 주택법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있음

26. 3. 택지개발사업 • 택지의 공급 • 택지를 공급함에 있어서 당해 택지가 학교시설용지․의료시설용지 등 국토해양부령이 정하는 특정 시설용지인 경우에는 택지공급 대상자의 자격을 제한할 수 있음 • 다음에 해당하는 택지 등은 수의계약의 방법에 의하여 공급함(1-8호) • 주택법에 의한 사업주체 중 국가․지방자치단체 또는 국토해양부령이 정하는 공공기관에 공급할 경우 • 도로․학교․공원․공용의 청사 등 일반에게 분양할 수 없는 공공시설용지를 국가․지방자치단체 기타 법령에 의하여 당해 공공시설을 설치할 수 있는 자에게 공급할 경우

27. 3. 택지개발사업 • 택지의 공급 • 택지를 공급받은 자 또는 그로부터 당해 택지를 취득한 자는 승인을 얻은 용도에 따라 주택 등을 건설하여야 함 • 선수금: 시행자는 택지를 공급받을 자로부터 그 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있음 (1980. 12. 31) • 토지상환채권: 시행자는 택지를 공급받을 자에게 택지로 상환하는 채권을 발행할 수 있음 (1980. 12. 31)

28. 3. 택지개발사업 • 택지개발원가의 공개 • 택지를 공급하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 기준에 따라 택지조성원가를 공시하여야 함 • 택지조성원가는 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 그 밖에 국토해양부령이 정하는 비용으로 구성됨

29. 3. 택지개발사업 • 택지의 전매행위제한 • 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권이전등기 시까지 해당 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 않은 채 그대로 전매할 수 없음 • 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 다음의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우에 전매할 수 있음(1-9호) • 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우

30. 3. 택지개발사업 • 택지의 전매행위제한 • 특정시설용지(학교시설용지ㆍ의료시설용지등)로서 국토해양부령으로 정하는 용지의 경우 • 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 지방공사에 공급하는 택지의 경우 • 택지를 공급받은 자가 국가, 지방자치단체, 공공기관 또는 지방공사에 소유권을 이전하는 경우 • 협의양도한 자에게 공급하는 택지의 경우 • 주택건설사업자의 부도 등으로 분양보증을 한 자에게 보증내용에 따른 시공을 이행하게 하기 위하여 소유권을 이전하는 경우

31. 3. 택지개발사업 • 택지의 전매행위제한 • 회사분할로 설립되는 회사가 분할되는 회사로부터 해당 택지를 최초 택지공급가액으로 승계받은 경우 • 판매시설용지 등 영리를 목적으로 사용될 택지를 공급받은 자가 신탁회사와 해당 택지의 개발 또는 분양관리를 목적으로 신탁계약을 체결하는 경우 • 택지를 공급받은 자가 시행자로부터 공급받은 가격 이하로 전매하는 경우 • 택지를 공급받은 자가 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 하며, 택지를 전매한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처함 (2007. 4. 20 개정신설)