EPSG : séance plénière La détention immobilière au Luxembourg par un non-résident Vincent Cornilleau & Bernard G

1. EPSG : séance plénière La détention immobilière au Luxembourg par un non-résidentVincent Cornilleau & Bernard Goffaux

2. L’acquisition d’un immeuble • La détention d’un immeuble • La transmission d’un immeuble

3. L’acquisition d’un immeuble • Acquisition en personne physique • Droits d’enregistrement • 6% sur la valeur de marché du bien • Ville de Luxembourg ; surtaxe communale de 50% (soit taux de 9%) sauf sur l’acquisition d’un immeuble d’habitation • Crédit d’impôt de 20.000 EUR/personne lors de l’acquisition d’une résidence principale (pas pour l’acquisition d’un autre immeuble) • Droits de transcription : 1%

4. L’acquisition d’un immeuble • Acquisition en personne physique • TVA • Assujettissement de plein droit : Vente d’immeuble à construire • Assujettissement optionnel : Vente entre 2 assujettis d’un immeuble qui sera affecté à l’exercice d’une activité assujettie à la TVA • Octroi d’un taux super réduit de 3% pour la construction de logements • Peu importe qu’il soit occupé personnellement ou non par le constructeur • Gain fiscal plafonné à 60.000 EUR

5. L’acquisition d’un immeuble • Acquisition en société (société résidente ou non, de capital ou transparente) • Acquisition des parts d’une société immobilière : • Société de capitaux : Pas de droit d’enregistrement ou de TVA • Société transparente : Droits ordinaires de vente • Acquisition de l’immeuble par la société • Droits d’enregistrement : idem qu’en personne physique mais pas de crédit d’impôt • TVA : Idem qu’en personne physique

6. L’acquisition d’un immeuble • La détention d’un immeuble • La transmission d’un immeuble

7. La détention d’un immeuble Remarques préalables En matière d’impôt sur les revenus : Suivant les CDI habituellement conclue par le Luxembourg, les revenus immobiliers sont imposables dans l’Etat de situation du bien  les revenus immobiliers restent donc imposables au Luxembourg sous réserve d’une clause de progressivité dans le pays de résidence du contribuable

8. La détention d’un immeuble I. Impôts fonciers • Impôt prélevé au profit des communes • Impôt à charge du propriétaire (pas du locataire) • Calcul • 2 étapes : • Base d’assiette : Valeur Unitaire X taux d’assiette (entre 7 et 10‰) • Impôt = Base d’assiette X taux communal • Taux (Luxembourg) varie suivant catégorie de bien (250% pour maison unifamiliale ou de rapport, 500% pour immeuble à usage mixte ou non-bâti, 750% pour immeuble commercial, …)

9. La détention d’un immeuble I. Impôts fonciers • Impôt prélevé au profit des communes • Impôt à charge du propriétaire (pas du locataire) • Calcul • Exemple : Maison d’habitation VU = 5.000 EUR Base d’assiette = 5.000 X 10‰ = 50 Impôt = 50 X 250% = 125 EUR

10. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Occupation personnelle - Base imposable • Valeur locative Valeur forfaitaire déterminée sur la base de la valeur unitaire du bien Ex : VU = 5.000 EUR VL = (3.800 X 4%) + (1.200 X 6%) = 224 EUR

11. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Occupation personnelle • Base imposable • Dépenses déductibles • Frais d’obtention • Intérêts débiteurs plafonnés Années 1 à 6 : 1.500 EUR par contribuable + enfants Années 7 à 11 : 1.125 EUR Après : 750 EUR • Intérêts débiteurs déductibles pour la résidence principale (pas pour la résidence secondaire) • Pas de plafond tant que l’immeuble n’est pas occupé

12. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Occupation personnelle • Base imposable • Dépenses déductibles • Frais d’obtention • Pas d’autres frais d’obtention en cas d’occupation personnelle • Aucun frais déductible pour une résidence secondaire

13. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Occupation personnelle • Base imposable • Dépenses déductibles 2. Dépenses spéciales : Primes assurance solde restant dû • Prime annuelle : 672 EUR/contribuable + enfants • Prime unique : 6.000 EUR/contribuable + enfants • Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max. + contribution de crise et contribution de dépendance)

14. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Mise en location • Base imposable • Loyers effectivement perçus + autres prestations éventuelles supportées par le locataire • Dépenses déductibles : • Frais d’obtention : • Frais réels avec possibilité d’opter pour des frais forfaitaires • Frais réels (entretien, réparations, taxes, intérêts débiteurs, primes assurances, amortissements,…)

15. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Mise en location • Base imposable • Loyers effectivement perçus • Dépenses déductibles : • Frais d’obtention : • Amortissements • Base : Prix d’acquisition (prix du terrain exclu) + frais d’acte + dépenses d’investissement • Taux : Immeuble de – de 6 ans : 6% Immeuble entre 6 et 60 ans : 2% Immeuble de + de 60 ans : 3%

16. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Mise en location • Base imposable • Loyers effectivement perçus • Dépenses déductibles : • Frais d’obtention : • Intérêts débiteurs intégralement déductibles sans plafond

17. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Occupation personnelle • Base imposable • Dépenses déductibles • Frais d’obtention • Possibilité d’opter pour les frais forfaitaires • 35% des loyers bruts sans excéder 2.700 EUR à majorer des intérêts débiteurs et taxes locales

18. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en personne physique • Mise en location • Base imposable • Loyers effectivement perçus • Dépenses déductibles : • Dépenses spéciales : Primes d’assurance non déductibles comme dépenses spéciales (déduite au titre de frais d’obtention) • Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max.)

19. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en société • Société de capital • Société résidente : assujettissement à IRC et ICC sur revenus mondiaux • Société non résidente : assujettissement à IRC et ICC sur revenus de source luxembourgeoise seulement • Base imposable = Loyers perçus – charges déductibles (intérêts d’emprunt, amortissements et autres frais) • Taux d’imposition : 28,80% (IRC : 22,05% et ICC : 6,75%)

20. La détention d’un immeuble II. Les revenus locatifs • Détention en société • Société transparente (SC) • Transparence fiscale : bénéfices réalisés au niveau de la société sont répartis entre les associés en fonction de leur participation • Nature des revenus : bénéfices commerciaux ou revenus locatifs ? • Imposition des revenus à l’IR dans le chef des associés • Assujettissement de la société à l’ICC si activité commerciale

21. La détention d’un immeuble III. Impôt sur le patrimoine • Détention en personne physique : pas d’impôt sur la fortune au Luxembourg • Détention en société • Assujettissement à l’ISF luxembourgeois tant des société résidente que non résidente (uniquement sur la valeur des biens indigènes dans ce dernier cas) • Base imposable : VU du bien • Taux : 0,5%

22. L’acquisition d’un immeuble • La détention d’un immeuble • La transmission d’un immeuble

23. La transmission d’un immeuble Remarques préalables • En matière d’impôt sur les revenus : Suivant les CDI habituellement conclue par le Luxembourg, les gains en capital réalisés lors de la vente d’un immeuble sont imposables dans l’état de situation et les gains en capital réalisés lors de la cession d’autres biens sont imposables dans le pays de résidence du cédant • En matière de droits de donation et de succession, pas de CDI signée par la Luxembourg et donc risque de double imposition dans le pays de situation et dans le pays de résidence du donateur/défunt ou du donataire/héritier

24. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en personne physique • Plus-value imposable au titre de revenu divers • Revente dans les 2 ans : +value de spéculation • Base imposable : Prix de cession - Prix d’acquisition (prix d’achat + frais acte +dépenses d’investissement)- frais d’obtention (frais de vente) • Taux d’imposition : taux marginal (41,34% max.)

25. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en personne physique • Plus-value imposable au titre de revenu divers • Revente après 2 ans : Plus-value de cession • Base imposable : Prix de cession - Prix d’acquisition réévalué (prix d’achat + frais acte +dépenses d’investissement)- frais d’obtention (frais de vente) • Taux d’imposition : demi taux global (20,67% max) • Abattements : • 50.000 EUR (doublé pour les couples imposés collectivement) • 75.000 EUR aliénation d’un immeuble bâti acquis par succession en ligne directe

26. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en personne physique • Plus-value imposable au titre de revenu divers • Exemption générale pour la cession de sa résidence principale (pas applicable dans le cas d’un non résident)

27. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en société • Sociétés de capitaux • Vente de l’immeuble • Plus-value = bénéfice commercial imposable à l’IRC et à l’ICC • Base imposable = Prix de cession – prix d’acquisition réévalué – amortissement – frais d’obtention de vente • Taux d’imposition : 28,80%

28. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en société • Sociétés de capitaux • Vente de parts de la société CDI signée par le Luxembourg réserve normalement l’imposition de ces gains au pays de résidence du cédant

29. La transmission d’un immeuble I. Transmission à titre onéreux • Détention en société • Sociétés transparentes • Vente de l’immeuble : Plus-value imposable dans le chef des associés proportionnellement à leur participation • Vente des parts sociales : Transparence fiscale = même situation que si vente des immeubles par les associés. Imposition des associés comme si ils détenaient l’immeuble directement

30. La transmission d’un immeuble II. Transmission à titre gratuit • Transmission entre vifs - Donation • Acte notarié obligatoire • Imposition au Luxembourg (suivant droit interne) • Base imposable : • Donation en pleine propriété : valeur de marche du bien • Donation de la nue-propriété : valeur usufruit déductible

31. La transmission d’un immeuble II. Transmission à titre gratuit • Transmission entre vifs • Taux d’imposition En ligne directe • 1,8 % sans dispense de rapport • 2,4 % avec dispense de rapport Entre époux ou entre partenaires : 4,8 % Entre frères et sœurs : 6 % Entre oncles/tantes et neveux/nièces : 8,4 % Entre grands-oncles/grands-tantes et petits neveux/nièces : 9,6 % Entre autres personnes : 14,4 %

32. La transmission d’un immeuble II. Transmission à titre gratuit • Transmission pour cause de mort - Succession • Imposition aux droits de mutation par décès au Luxembourg (suivant droit interne) • Déclaration de droits de mutation par décès obligatoire au Luxembourg (même si pas de droit dû) • Base imposable : • Actif : valeur de marché du bien au jour du décès • Passif : admission seulement des dettes garanties par l’immeuble et les dettes contractées en vue de son acquisition, son amélioration ou sa conservation

33. La transmission d’un immeuble II. Transmission à titre gratuit • Transmission pour cause de mort – droits de mutation par décès • Taux d’imposition En ligne directe : pas de droits • sauf sur part extra-légale : • 2,5 – 8 % sur la quotité disponible léguée par préciput et hors part • 5 – 16 % sur le surplus Entre époux ou entre partenaires : • avec enfant communs : pas de droit • sans enfants communs : 5 – 16 % Entre frères et sœurs : • 6 – 19,2 % sur la part ab intestat • 15 – 48 % sur la part extra-légale Entre oncles/tantes et neveux/nièces : • 9 – 28,8 % sur la part ab intestat • 15 – 48 % sur la part extra-légale Entre grands-oncles/grands-tantes et petits neveux/nièces : • 10 – 32 % sur la part ab intestat • 15 – 48 % sur la part extra-légale Entre autres personnes : 15 – 48 %

34. La transmission d’un immeuble II. Transmission à titre gratuit • Utilisation du démembrement comme technique de planification • Acquisition en démembrement Pas de disposition équivalente à celle de l’article 9 C. succ. Belge ou de l’article751 CGI français • Vente avec réserve d’usufruit ou moyennant rente viagère Fiction successorale : réintégration de la pleine propriété du bien vendu dans l’actif successoral si la vente est intervenue dans les trois mois du décès (= Art. 11 C. succ. Belge)

35. Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations • Acquisition immobilière • Risques d’interrogation du fisc luxembourgeois sur la provenance des fonds lors de l’acquisition • Echange d’informations possibles : • Pas d’échange automatique • Eventuellement un échange spontané • Echange sur demande

36. Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations • Détention immobilière Echange d’informations possibles : • Pas d’échange automatique • Echange spontané éventuel • Echange sur demande

37. Le fisc luxembourgeois face à l’échange d’informations • Transmission immobilière Echange d’informations possibles : • Pas d’échange automatique • Echange spontané éventuel • Echange sur demande