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Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE) en Chile. Marzo 2007. Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE): Característica Generales. Crédito que otorga una institución financiera.
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Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE): Característica Generales • Crédito que otorga una institución financiera. • Para comprar, construir, reparar o ampliar un bien raíz y para prepagar o refinanciar otros créditos hipotecarios con fines similares. • Puede tratarse de cualquier tipo de bien raíz. • El crédito puede ser tomado por personas naturales o jurídicas. • El crédito se perfecciona por escritura pública y tiene como garantía la primera hipoteca del bien raíz. • Financiamiento de hasta el 100 % del valor de la propiedad, pero en la práctica hasta el 80%.
MHE: Emisión • Pueden ser emitidos por cualquier institución financiera. • Las compañías de seguro lo hacen a través de sus filiales, • Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables. • Estos Agentes deben cumplir requisitos de constitución, capital mínimo y otros. • Ellos son los responsables de la eficacia de los contratos y garantías de los MHE que emiten. • Hay también Agentes Independientes, que no son filiales de compañías de seguro. También los bancos emiten MHE.
Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables. Requisitos que deben cumplir: • Inscripción en registro especial de SVS. • Estar constituidos legalmente en Chile. • Acreditar Capital mínimo de 10 000 UF (US$ 342 644). • Póliza de seguros de garantía. • Cumplir con las normas especiales para accionistas mayoritarios. • Endeudamiento inferior a 7 veces (deuda/patrimonio). • Cumplir sus obligaciones; • Recabar antecedentes interesado, estudiar títulos y efectuar tasaciones de propiedad • Informar a las partes sobre aprobación o rechazo crédito. • Redactar escritura pública. • Otorgar el MHE por cuenta propia o de entidades aseguradoras mandantes. • Percibir dividendos y pagos primas, si es el acuerdo de contrato. • Comunicar al deudor el vencimiento de su dividendo • Mantener actualizado el registro de mutuos. • Custodiar y guardar reserva de antecedentes. • Comunicar a la SVS los hechos relevantes. • Entre otras.
MHE y las Compañías de Seguro • Las compañías de seguro adquieren los MHE de Agentes. • Los MHE, cuyos montos otorgados no excedan del 80% del valor de tasación del bien raíz, pueden respaldar reservas técnicas y patrimonio de riesgo. • El MHE queda garantizado con 1era hipoteca del bien raíz. • La SVS está facultada para autorizar a las compañías de seguro a respaldar reservas y patrimonio con MHE otorgados para fines no habitacionales.
MHE en Compañías de Seguro Fuente: SVS Incluye Reaseguradoras
Riesgos • Prepago • Morosidad • Calidad de la garantía • Concentración • Comerciales
Ventajas de Los Mutuos Hipotecarios Para la Población: • Mayor porcentaje de financiamiento, 80% o más, vs 75% de Letras. • Se recibe el 100% del monto solicitado (no hay pérdida por diferencia con el valor par como en letras). • Puede optar a un plazo mayor, hasta 30 años. • En todo momento se conoce la tasa de financiamiento obtenida (no hay comisiones). • Tasa efectiva es igual a la tasa de la escritura. • El plazo para la entrega del monto solicitado es menor (fondos propios). • Puede prepagar el crédito en cualquier mes del año. • Es un “traje a la medida”, instrumentos únicos. • No constituye deuda en el Sistema Financiero.
Ventajas de Los Mutuos Hipotecarios Para la Economía del país y los inversionistas institucionales (cías. de seguros): • Amplia las posibilidades de financiamiento para la sociedad. • Disminuye los costos de financiamiento de viviendas y fomenta el sector inmobiliario del país. • Da mayor profundidad al mercado. • Es una buena alternativa de inversión para inversionistas. • Permite el desarrollo de instrumentos de inversión de muy largo plazo (más de 20 años). • Apoya los proyectos de infraestructura. • Otorga liquidez a ciertos activos ilíquidos.
Financiamiento Habitacional Bancario Fuente: SVS
El número de viviendas nuevas creció a una tasa del 50% en una década. Crecimiento Número de Viviendas Nuevas
Securitización en Chile • Se origina en 1994 con la promulgación de la Ley Nº19.301 que modificó la Ley Nº18.045 de Mercado de Valores. • La ley incorpora al Mercado los títulos de securitización como alternativa de inversión (Fondos de Pensión y Compañía de Seguro). • Estos deben ser emitidos por sociedades de giro exclusivo, cuya característica principal es su capacidad legal de formar patrimonios separados a partir de la emisión de títulos respaldados por determinados créditos.
Securitización en Chile El objetivo es: • Disminuir el costo de financiamiento de las viviendas al aumentar la oferta y disponibilidad de créditos. • Fomentar el desarrollo del sector inmobiliario, por la vía de poner a su disposición recursos. • Instrumentos financieros como letras y mutuos hipotecarios. Posteriormente la ley se amplía y se incorporan nuevos activos susceptibles de ser securitizados: • Contratos de leasing generales sobre bienes muebles e inmuebles • Depósitos a plazo de bancos nacionales • Bonos de la Tesorería General de la República • Flujos futuros esperados provenientes de obras públicas, obras de infraestructura de uso público, bienes nacionales de uso público o de las concesiones de estos bienes u obras.
Securitización en Chile Objetivos Económicos Logrados: • Disminuir los costos de financiamiento. • De la construcción, • De obras de infraestructura, • Incremento de inversiones en general. Puesto que estos instrumentos aumentaron la oferta y por ende los recursos disponibles para los demandantes de créditos. • Ampliar las posibilidades de inversión de los inversionistas institucionales. • Compañías de Seguros de Vida, • Administradoras de Fondos de Pensiones. • Además, a través de la securitización, se permitió el acceso a algunos valores e instrumentos a los cuales no podían acceder directamente por normativa.
Activos Securitizables Actualmente en Chile • Letras Hipotecarias. • Mutuos hipotecarios endosables bancarios y de sociedades financieras; otorgados con recursos de los fondos de inversión inmobiliaria; y otorgados por asociaciones de ahorro y préstamos. • Créditos hipotecarios de la Asociación Nacional de Ahorro y Préstamo. • Mutuos de mediano y largo plazo con garantía hipotecaria o prendaria. • Depósitos a plazo emitidos por bancos establecidos en Chile. • Viviendas arrendadas con promesa de compraventa y sus contratos. • Contratos de Leasing sobre bienes muebles e inmuebles. • Títulos de renta fija emitidos por la Tesorería General de la República. • Pagarés originados por empresas de servicios sanitarios. • Bonos de reconocimiento emitidos por el Instituto de Normalización Previsional. • Bonos destinados al mercado de la Estados Unidos de Norteamérica. • Créditos y derechos sobre pago emanados de obra pública, de infraestructura de uso público, de bienes nacionales de uso público, o de las concesiones de éstos; y otros créditos y derechos que consten por escrito y que sean transferibles.
Securitización en Chile Ventajas para el mercado chileno: • Otorga mayor liquidez. • El emisor cambia activos de escasa liquidez por otros más líquidos, como son los pagos que por sus activos le hace el vehículo securitizador. • Posibilita un uso más eficiente del capital. • Habitualmente quien otorga crédito, mantiene cuentas por cobrar en su activo. • Sin embargo, la securitización permite dar utilidad a activos que mientras no se hagan exigibles, no reportan flujos de caja significativos. • Permite generar rentas adicionales por las prestaciones de servicios que pueden surgir en el proceso. • Por ejemplo, comisiones por conceptos de administración de los créditos.
Securitización en Chile: Evolución Participación por tipo de Activo
Securitización en Chile: Bonos Securitizados vs. Bonos Corporativos
Conclusiones • Los MHE son un instrumento financiero eficiente. • Atractivo • para el público, como alternativa de financiamiento. • para las Compañías de Seguro, como instrumento de inversión. • en las carteras de inversión de las compañías por su extendido plazo. • La estructura de operación existente en Chile funciona bien. • Su existencia mejora el rendimiento de las carteras de inversión de las compañías de seguro.
