Bienvenidos “ Como invertir en los Estados Unidos”

1. Bienvenidos“ Como invertir en los Estados Unidos”

2. Programa El mercado de bienes raices en USA El negocio de bienes raices Contrato para escrituracion Lo que usted debe de saber…. La cultura de negocios en USA.

3. El Mercado de Bienes Raices en USA • Por que este es el mejor momento para comprar? • Que necesito saber acerca del mercado local de bienes raices

4. Por que el mercado de bienes raices en USA es una buena inversion • No existen impedimentos significativos. • Una vez aprobado, el financiamiento es disponible. • Se tienen derechos de propiedad privada • “ Ofertas de consideracion”. • Se cuenta con propiedades de “grado de inversion”.

5. El Negocio de Bienes Raices • Como saber como los profesionales de bienes raices en USA trabajan con compradores y vendedores y reciben compensacion?.

6. La Licencia de Bienes Raices • Los Estados otorgan la licencia, NO el gobierno federal. • Cada estado establece el criterio para sus licencias. • La comision que supervisa y regula la actividad de las licencias es designada por la autoridad.

7. Brokers • Para obtener la licencia se requiere 4 años de experiencia. • 900 horas de entrenamiento o carrera profesional. • El responsible de la firma, generalmente es el propietario de esta. • Es responsible for las acciones de los agentes.

8. Agentes • Para obtener la licencia se requiere educacion preparatoria como minimo y 200 horas de clases de entrenamiento. • Debe de operar bajo la supervision de un broker. • Generalmente son trabajadores independientes ( no perciben salario, solo compensacion).

9. Comercial • Incluye: Venta, Inversion, Avaluo, Renta, Intercambio, Manejo de la propiedad, Desarrollo y Construccion. • Se enfoca a las necesidades del cliente. • Provee servicios de consultoria.

10. Datos Acerca de la Compensacion • SIEMPRE ES NEGOCIABLE • No existe un porcentaje o cuota fija • Solo licensatarios pueden recibir pago por comisiones.

11. Como se representa a los clientes compradores • Se provee informacion de propiedades de interes. • Se provee al comprador una perspectiva del mercado actual. • Se obtiene el mejor precio, valor y terminos para el comprador. • Se obtiene la mayor informacion posible acerca de la propiedad. • Toda la informacion del comprador de mantiene confidencial. • Se le comunica al comprador toda la informacion sabida de los vendedores.

12. Informacion Referente a Embargos • Ocasionalmente es una gran oportunidad • La mayoria se vende alrededor de 5% del precio total de mercado • Las propiedades que son significativamente bajas en precio muy frecuentemente requieren reparaciones, o estan ubicadas en areas de baja estabilidad. • Pueden incluir adeudos del anterior dueño embargado. • Tiene un periodo obligatorio de recuperacion del embargado. • Encuentre un especialista en embargos !!

13. Contratos para el “cierre” (Escrituracion) • El periodo de contrato y cierre es de intensa actividad para el comprador y el vendedor. • El profesional de bienes raices debe de saber los procesos y procedimientos y ser capaz de guiar a los clientes durante estos pasos a seguir.

14. Aspectos Importantes acerca de las Ofertas • Promesas verbales no tienen validez legal. • Se Acepta, Rechaza o se contra-oferta. • Una oferta aceptada es un contrato obligatorio. • Varias contra-ofertas pueden cancelar la transaccion.

15. Valuacion Comercial • Ingreso Operativo Neto ( NOI) • Valor Neto Presente (NPV) • Taza de Capitalizacion ( CAP) • Rentabilidad en referencia a retorno vs enganche. • Factor de rentas brutas ( GRM)

16. Mecanica de como hacer una oferta • El precio y terminos de pago se especifican en una forma predeterminada. • El deposito de la transaccion se hace con un cheque a nombre de la casa de titulos. • El vendedor acepta la oferta firmando el contrato. • Un contrato por ambas partes tiene validez legal. • La revision por parte de un abogado es un proceso ordinario.

17. Aspectos Comunes de un Contracto • Nombre completo de las partes y direcciones • Descripcion legal de la propiedad • Precio de compra, enganche y saldo a pagar • Zonificacion, condiciones, derecho de paso y otras restricciones. • Analisis de factibilidad/ periodo de investigacion. • Fecha de cierre. • Como avisos que afecten el contrato seran comunicados

18. Declaraciones • Permiten al comprador a estar informado para tomar una decision. • Incluye formas obligatorias por el Estado. • El restringir informacion pueda traer serias consecuencias legales. • Permite al comprador a obtener una completa inspeccion de la propiedad.

19. Comprador- Durante el contrato y cierre • Obtencion de financiamiento. • Se ordena un avaluo e inspeccion de la propiedad. • Se asegura la propiedad. • Se transfieren las cuentas de los servicios a comenzar en la fecha de cierre

20. Vendedor- Durante el Contrato y Cierre • Selecciona a la compañia de titulos. • Se provee un reporte de titulo preliminar. • Se solicita una carta de satisfaccion del banco que tiene el prestamo. • Se presenta la propiedad accesible para el avaluo • Se prepara la escritura para transferir el titulo de propiedad.

21. Estudio de Factibilidad • Examinacion de la propiedad. • Libre de reclamos o gravamenes. • La transaccion comercial incluye la investigacion de rentas y asignaciones de los montos • Servicios, zonificacion, drenaje, estudios ambientales.

22. La labor de un notario en USA • Muy limitada autoridad. • Verifica la auntenticidad de las firmas. • No participa en procesos de resolucion, no mantiene record de la propiedad o cobra impuestos.

23. Comprador- Que pasa en el cierre • Firma los documentos de escritura e hipoteca. • Endosa cheque o cheque de caja para el pago del saldo. • Cubre el saldo comprometido anteriormente despues del enganche. • Recibe las llaves y el titulo de la propiedad

24. Pagos Hipotecarios • Pagos mensuales con una fecha especifica. • PITI- Capital, interes, impuestos de propiedad y seguro. • Los impuestos de propiedad son retenidos en un fondo y cubiertos por el prestamista a la autoridad. • Los pagos directos al capital o liquidacion del adeudo previo al vencimiento del contrato sin penalizacion son permitidos.

25. Tipos de Prestamos • Taza fija o variable con un pago final. • 20 %- 40% de enganche. • 6% - 7% taza de interes ( promedio).

26. Que deben de esperar los clientes extranjeros. • Divulgar la informacion financiera. • Transferir y cambiar fondos • Realizar pagos con cheque de caja • Obtener un numero de identificacion de causante (TIN) • Obtener documentos de migracion o visa • Planear a futuro el como poseer el titulo de propiedad.

27. Reglamentaciones Locales • Zonificacion comercial, industrial, residencial y agricola. • Limitaciones • Codigos de construccion, permisos e inspecciones.

28. Visa Permamente- EB 5 • Programa de Migracion • $ 500,000 • Obtencion de 10 empleos • Se obtiene en 2 años.

29. Numero de Identificacion para el pago de impuestos • Numero de Seguro Social • Aplicar con mucho tiempo de anticipacion de la transaccion. • El periodo de proceso pueda ser de 8-12 semanas. • Ausencia del numero de identificacion pueda retrasar el cierre.

30. Impuestos Federales • Extranjeros pagan impuestos sobre los ingresos en USA solamente. • Todas las transacciones de bienes en USA son consideradas taxables

31. Impuestos Estatales, Municipales y del Condado • Cada Estado, condado, municipalidad mantiene su propia autoridad tributaria. • Impuestos en ingreso, dividendos, ventas comerciales, bienes y herencias.

32. Reglas Basicas 1031 • La propiedad debe ser retenida para inversion. • Intercambio por otra propiedad de iguales caracteristicas. • Debe ser identificada durante 45 dias. • Debe ser concluida en 180 dias. • Las propiedades intercambiadas y cedidas deben ser localizadas en USA

33. Tiempo es Dinero ! • Acciones dirijidas y funcionales • Puntualidad y fechas de vencimiento son importantes. • conversaciones cortas y directas al negocio a tratar. • Objetivo: el obtener el mejor negocio. • Actuar con decision y rapidez

34. Negociaciones • La meta es la ganancia mutua • Compradores/Vendedores NO negocian cara a cara

35. Agradecemos su Participacion

36. Adrian A. Arriaga, CCIM, CIPS • AAA Real Estate & Investments • Chase Bank Tower, 9th Floor, Suite 904 • McAllen Texas • 956-682-1111 office • 956-605-2747 mobile • adrian@aaare.com • www.aaare.com