GRENDEPOSTEN Hoffsgrenda Borettslag Julen 2012

1. GRENDEPOSTENHoffsgrenda BorettslagJulen 2012

2. Innlegg fra styreleder Også i år kommer Grendeposten ut før Jul. Grendeposten er tiltenkt å være et talerør fra Styret ut til beboere i Hoffsgrenda borettslag. Jeg håper årets lesning blir interessant. Etter det nye styret overtok, har vi hatt fokus på tre hovedsaker. Disse er økonomi, personell og utearealer. Jeg håper at årets grendepost gir dere et bedre innblikk i akkurat disse tre hovedsakene. I kort, ønsker jeg å kommentere de tre hovedsakene. Vi har jobbet mye i år med å få oversikt over økonomien vår. Det er skjedd store ting i borettsalgets økonomi. Husbanklånet ble nedbetalt i sommer, og et vedlikeholdsfond ble etablert. Vedlikeholdsfondet ble vedtatt på generalforsamlingen i år, og er dedikert til større vedlikehold. Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 15% fra 1.3.2013, for å kunne dekke driften gjennom innkrevede felleskostnader. Grunnen til dette er beskrevet under punktet ”Vår økonomi”, som kommer som et eget innlegg senere i Grendeposten. Utearealer er et mye diskutert tema. Vi har et innlegg her i Grendeposten om lekeområdene, hagegruppe og skiltplan. Disse er alle innlegg som omhandler uteområdene våre. Styret ser fortløpende på hvordan vi best mulig kan forvalte utearealene våre. Vi har siden i sommer hatt Tobias Bjerve jobbende som ekstrahjelp til vaktmester Jan Kåre Strand. Tobias er tømrer av utdannelse, og bidrar til å utføre oppgaver vi ellers har leid inn. Tobias har en midlertidig kontrakt, som går ut i sommer 2013. Styret tar derfor en avgjørelse på hvor mange prosjekter vi har gående, og om det er hensiktsmessig at Tobias fortsetter over sommeren. Daglig leder Kristian Bjerve, og vaktmester Jan Kåre Strand, er begge fast ansatte hos oss. Styret har jobbet med oppdatering av stillingsbeskrivelse og arbeidsinnstruks for daglig leder. Veggene i oppgangene har blitt støvsuget, slik det ble vedtatt på generalforsamlingen i 2012. Forhåpentligvis vil dette bedre inneklimaet i oppgangene. Prosjektet med rehabilitering av endeveggene går sin gang. Styret henter inn anbud fra arkitekter og entreprenører, og er i gang med å sammenligne anbudene. Det er et stort prosjekt, og viktig at vi bruker tid på å finne det beste anbudet. Jeg vil med dette ønske dere en God Jul, og et Godt Nytt År. Jeg oppfordrer også dere beboere til å sende mail til styret@hoffsgrenda.no for å nå meg, eller krstian@hoffsgrenda.no for å nå Daglig Leder.

3. På årets generalforsamling ble det valgt inn seks nye medlemmer i styret. Dessverre var det ett medlem som tidlig meldte forfall fra styrearbeidet. Styret består derfor av personene som under.

5. Lekeområdene i Hoffsgrenda- på tide med oppgraderinger?Styret er i gang med å kartlegge framtidige behov i borettslaget og skal innhente tilstandsvurdering og vedlikeholdsplan/ rammeplan for utvikling av boligområdet Hoffgrenda over tid. Vi søker om tilskudd fra Husbanken til dette. Husbanken stiller til gjengjeld noen krav, blant annet at det lages en plan for å øke tilgjengeligheten for området vårt for alle beboere- spesielt gamle og barn.Vi har vært på befaring i andre borettslag og sett på områder for lek for bedre å kunne vurdere egne behov og å se hvor vi har forbedringspotensial. Tilgjengelighet generelt vil bli gjennomgått i forbindelse med utarbeidelse av planen.Hoffgrenda: Hva har vi i dag? Rom for forbedringer? Huske ved oppgang 3-4 ligger tett på gang- og sykkelvei som er en gjennomfartsåre i området. Det er også mye kjøring på gangveien bla. drosjer og håndverkeres biler samt av- og pålessing. Benken og bordet som står her virker tilfeldig plassert. Oppholdsarealene fremtrer som om de er i konflikt med trafikkareal og snuplass. Dette området kunne vært omdefinert til grillplass, sitteplasser, blomsterbed og plass til sykkelstativer mm. Sandkasse ved nr 28. Fungerer sikkert greit for de aller minste barna - men er det et ok sted å sitte på benken her? Plassen ser vel ikke funksjonell, vakker og veldefinert ut?

6. Klatreapparat for de minste barna ved oppgang 7. Dette lekestativet ligger inntil gang og sykkelveien og plassen virker for trang. Benken som står her virker tilfeldig plassert. De små barna må gjetes intenst for å unngå kollisjoner med sykler i stor fart og biler. Dette området kunne i likhet med de andre lekearealene inntil gangveien vært omdefinert til annen type ute-oppholdsareal eller beplantning og sykkelparkering. Lekeapparater ved oppgang 19.Disse apparatene har bedre plass rundt seg men kunne siden de framstår med mye slitasje kunne de med fordel vært oppgradert og kunne også vært skjermet bedre med f. eks beplantning. Høyden/gressletta mellom midtre og nedre rekke. Dette er allerede i bruk som lekeplass for mange av barna som bor her. Området kan utvikles slik at det gir et større tilbud med blant annet fysiske utfordringer.

7. Areal mellom ballplassen og høyden/gressletta. Dette området kan utvikles slik at det skapes et sammenhengende lekeareal fra ballplassen til høyden/sletta som er tilpasset barnas behov Eksempler fra andre borettslag.Hoffstunet Bilde: Lekeplassen på Hoffstunet er et godt eksempel på hvordan en lekeplass kan utformes på en spennende måte og skjermes for trafikk selv der det er begrenset med plass. Vegetasjonen danner her et rom som lekeplass og sitteplasser/benker er plassert inn i.

8. Lilletøyen Bildene fra Lilletøyen viser eksempel på bruken av felles gårdsrom der lekeplassen har fått en generøs og sentral plassering. Beboerne her har også egne parseller i tillegg til felles gårdsrom. Det er valgt lekeapparater med en skulpturell utforming som ikke forstyrrer visuelt men som er fine og miljøskapende elementer. Lilletøyens store brede sklier er verdt å merke seg.

9. BORETTSLAGETsSKILTPLAN Skilt skal kommunisere og vise vei! Siden jeg skrev om behov for en oppgradering og fornyelse av skiltingen i borettslaget for ett år siden, har styret besluttet å innhente tilbud på en slik plan med konkrete forslag til utforming av skiltene. Før styret går ut til aktuelle tilbydere, må det utarbeides en beskrivelse av hva borettslaget vil ha, med andre ord en god kravspesifikasjon som vil utgjøre en tydelig bestilling. Dette vil være en forutsetning for å få en godt designet løsning. Skilting i borettslaget vil på mange måter være borettslagets ansikt utad. Den skal vise besøkende , offentlige etater og andre hvem vi er og veien, på en god måte. Borettslaget har ansvaret for kravspesifikasjonen som i løpet av første kvartal 2013 går ut til aktuelle leverandører. Styrets ambisjon er å bidra til en enhetlig skilting i området hvor tydelighet og gjenkjennelighet blir viktig. Det vil være naturlig med oversiktsskisser i ytterkant av området vårt og detaljert informasjon ved hvert veivalg innover i borettslaget. Det blir viktig at fundament til hvert enkelt stolpe er solid og står støtt. Hovedskiltet som i dag står i rundkjøringa, vil bli skiftet ut. Samarbeid med våre naboer vil også være nødvendig dersom vi skal møte styrets ambisjoner om en helhetlig skiltløsning. Naboer som det vil være aktuelt å kontakte er: • Skøyen terrasse boligsameie • Seniorsenteret/Oslo kommune • Barnehagene (Hoffsgrenda barnehage og Skøyen Terrasse Barnehage) • Kirken • Matbutikken • Hoffsbekken • Den engelske parken • Frognerparken

10. Erfaringene viser at mange velger å gå gjennom vårt område for å komme til bl.a. kirken og parkene på andre siden. Derfor vil det være naturlig å vise dette også. • Styret har startet arbeidet med å samtale med naboene for å få alle med gjennom prosessen og ikke minst bidra økonomisk når regninga kommer. Så langt har alle vi har vært i kontakt med vært positive og faktisk ventet på et slikt initiativ. • skilt ved rundkjøringa? • Type informasjon som bør ivaretas i skiltingen vil være: • Kartskisse – oversikt • Hoffsgrenda borettslag • Skøyen terr. boligsameie • Adresser - husnummer • Parkeringsanvisninger • Gangvei – barn leker - fartsdempere • Ballplass/akebakke • Seniorsenter • Skøyen kirke • Hoffsbekken • Barnehagene • Parkene • Diskusjonen om innhold i skiltplanen er ikke sluttført. Styret ønsker innspill på dette fra beboerne velkommen. Planen er å sette strek for kravspesifikasjonen rett over nyttår, slik at vi kan gå ut i markedet og få forslag til løsninger og pristilbud i løpet av 1.kvartal. • Se for øvrig kartskisse over området på midtsidene. Ved å ta bort noe av detaljene i dette kartet vil det kunne gi god oversiktsinformasjon

12. Vår økonomi En viktig del av styrearbeidet er å holde orden på vår økonomi og ha god kontroll på våre kostnader. Høsten er tid for budsjettering og kostnadsanalyser. I 2013 vil vi også utarbeide en vedlikeholdsplan for flere år. Denne vil gi oss grunnlag for å budsjettere fremtidig kapitalbehov i borettslaget og er et viktig hjelpemiddel for å beregne hvordan fremtidig vedlikeholdsarbeid skal finansieres. Borettslagets inntekter (husleieinntekter) utgjør ca 11 900 000,- i 2012 Disse dekker faste kostnader etter denne fordelingen: Lønn 15% Søppelsuget, renhold, container 15% Kabel tv 9% Energi/fyring 26% Forsikring og kommunale avgifter 22% De resterende 13 % skal dekke drift og vedlikehold av maskiner, bygninger og ute anlegg, samt renter og avdrag, Litt historikk om felleskostnadene og husleie i Hoffsgrenda Borettslag. De første 5 årene (1981-1986) var det ingen husleieøkning. Dette var mulig på grunn av avdragsfritt husbanklån og etter forholdene lav rente. En stigende rente gjorde det nødvendig å øke husleien med 15% i 1987 og 1988, og med 10% i 1989. I 1990-93, var det en økning på ca 3% pr år. Dette var i takt med den generelle prisveksten. En reduksjon i renten gjorde det mulig å sette ned felleskostnadene igjen i perioden 1994 til 1996. I perioden 1997 til 2002 var det ingen endring i husleien. Rehabilitering av terrassene ble delvis finansiert med lån og husleien økte med 10 % i 2003 og 4% i 2004. Det har ikke vært noen økning i husleien siden 2004. Generalforsamlingen 2012 vedtok å etablere et vedlikeholdsfond. Pengene til fondet settes i dag inn på en høyrentekonto, og midlene skal brukes på større vedlikeholdsprosjekter. Våre faste kostnader er økt med ca 40 % siden 2007. Den største økningen finner vi innen forsikring, noe som skyldes at våre bygninger blir eldre og det oppstår flere skader på bygningsmassen. Det dreier seg i første rekke om vannskader. Også Canal Digital er blitt vesentlig dyrere. Kostnader til fyring og energi varierer fra år til år, og er avhengig av pris på energi og vårt forbruk, som til stor grad påvirkes av været. For å holde tritt med kostnadsutviklingen ser styret et behov for å øke felleskostnadene med 15% med virkning fra 01.03.13. Økningen beregnes av felleskostnadene. Vi er i dialog med OBOS om å spesifisere annerledes på husleiegiroene fra 01.03.13. Den nye oppdelingen vil spesifisere hva som er felleskostnader, innbetaling til vedlikeholdsfond og hvis mulig andel kapitalkostnader.

13. Kildesortering Vi har fått en del spørsmål vedr. kildesortering i Hoffsgrenda Borettslag. Vi har dessverre ikke pr. i dag muligheten til å kildesortere søppel da vårt søppelsug ødelegger og slår i stykker søppelposene. Når søppelsuget settes i gang blir det dannet et kraftig vakum. Vi åpner en sjaktventil slik at vi få en kraftig luftstrøm og deretter åpner vi en ventil og slipper søppelet ned i luftstrømmen . Søppelet blir tatt av luftstrømmen og farer gjennom rørene med en hastighet på rund 150 km/t. Ingen søppelposer overlever en slik ferd igjennom rørene og de blir derfor ødelagt. Det er grunnen til at det ikke er mulig å kildesortere avfallet vår ter en slik behandling. Vi har vært i kontakt med Oslo kommune renholdsetaten får å se på alternative løsninger for å kildesortere. Den eneste løsningen vi har pr. i dag er å sette ut en egen container for blå og grønne poser, men vi har dessverre ikke noe egnet sted å sette en slik container. Vi får trøste oss med at Oslo kommune trenger søppel til å brenne slik at vi kan få fjernvarme.

14. VIL DU BLI MED I HOFFSGRENDAS HAGEGRUPPE? • Vi har store og fine utearealer i vår borettslag, men de kan bli enda finere. • For at det skal se velstelt og fint ut rundt oss, kreves det at trær og busker stelles og klippes, blomster må plantes og ikke minst ugress må lukes. Døde trær og busker må erstattes med nye, og mange steder kan det sikkert også plantes flere blomster og busker. • Dette er en oppgave som blir for omfattende for vår vaktmester og daglige leder. Vi kan selvfølgelig leie inn gartnertjenester, men styret ønsker først å kartlegge om vi har beboere som kunne tenke seg å bli med i en hagegruppe som får ansvaret for å holde våre grønne områder pene og velstelte. • Hagegruppen vil få et budsjett og ”rammene” for arbeidet fastsettes i samarbeid med styret. • Ta kontakt med Kristian Bjerve hvis dette er noe du kunne tenke deg å være med på.

15. HMS – vernerunde mandag 3. september 2012 Styre og daglig leder gjennomførte en HMS – vernerunde av borettslagets områder 3. september i år. Vurderingen inkluderer kontroll av renhold og generell orden i oppganger, barnevognrom, kjellere, sykkelboder, vaktmesterens verksted, garasjeanlegg, lekeplasser, uteomåder, avfallshåndtering, brannsikkerhet, El-tilsyn etc. Alle merknader er registrert i eget skjema og de fleste merknadene er behandlet og utbedret. Større arbeider vil bli vurdert og planlagt gjennomført nest år, for eksempel skilting av området, og oppgradering av uteområder med lekeplasser etc. De viktiste funnene : Oppgangene er generelt ryddige og i orden, men det er enkelte toppetasjer som bruker gangen til privat lagring av sko osv. Det er nødvendig med rydding i noen av barnevognrommene. Enkelte kjellere brukes til privat oppbevaring av møbler etc. Noen bruker også kjellere som dumping plass av skrot. Dette må bli bedere. I garasjeanlegget ble det funnet flasker med brennbart innhold! Dette må fjernes. Garasjeplassene skal ikke brukes som lagingsplass og den enkelte beboer må holde sin plass ryddig. Uteområdet er generelt i god stand sett i et HMS perspektiv, men det er en del ugress rundt om kring. Lekeapparatene bør beises/males og sand byttes i sandkassene. Det kan gjøres på en dugnad. Det er en del sykler på området vårt og det er fortsatt en del eldre sykler som er hensatt i sykkelstativene og som ikke har vært i bruk på lang tid. Vi oppfordre beboere til å fjerne sykler som ikke er i bruk. Det ble også registrert en del ødelagte fliser foran inngangspartiene som må utbedres til våren. Til orientering jobber styret med en større plan for uteområdene som også innbefatter lekeplasser.

16. Året gjennom i Hoffsgrenda borettslags barnehage. Nå er den fine lekeplassen vår oppgradert ute! De dagene som gravmaskinen var inne på barnehageområdet, fant vi på annet utenfor barnehagen. Det er fint at vi har så flotte lekeapparater i borettslaget som vi kunne gå til. Vi følger tradisjonen med å synge for beboere, ansatte og besøkende på Skøyen Eldresenter 17. mai sammen med de andre nærmiljøbarnehagene. Nå til Lucia går vi til eldresenteret igjen og da har vi med oss pepperkaker som vi har bakt! Rett før sommeren hadde vi innsamlingsaksjon for Kreftforeningen med 50-øringer som tema. Da samlet våre engasjerte barn inn mange mynter gjennom rydding av skuffer og skap, sang på CC Vest og bidrag fra beboere i nærmiljøet. Alle barna fikk laget egne spareglass. Pengene leverte vi til slutt ved besøk i banken.

17. Vi forundrer oss sammen over saker i hverdagen i barnehagen… Hvor skal den lille sneglen? Finnes det nok vann til å fylle opp bøtten? Hvor ble det av vannet? Vi har i løpet av året mange ulike temaer i barnehagen. Her trener barna på språk gjennom hverdagslige ord og ordner med klær i forskjellige farger. Barna er flinke til å vente på sin tur til å få henge dem opp. Samarbeid er gøy! Bjørnen sover”Mitt selvportrett”

18. Å høre på eventyr på flanellograftavlen og ha sangsamling hører dagen til. Fjøsbesøk før jul hos dyrene på Lindeberg gård. Fakta om barnehagenBarnehagen er foreldredrevet, dvs. at foreldrerepresentanter sitter i styret og isamarbeidsutvalg, i tillegg til andre oppgaver samt foreldredugnad to ganger i året. Lokaleneleies av borettslaget, og barn tilhørende borettslaget prioriteres ved opptak. Søsken av barn ibarnehagen bosatt i borettslaget prioriteres også. Søknadsskjema og elektronisk søknadsmulighet er tilgjengelig på http://www.oslo.kommune.no og www.oslo.kommune.no Her kan man også lese vår årsplan som er lagt ut under private barnehager i bydel Ullern. Barnehagens åpningstid er fra 07.45 til 16.45 og barnehagen holder stengt fire uker hver sommer samt i romjulen og påsken. Barnehagen har fem faste planleggingsdager i løpet av barnehageåret. Barnehagen fyller 30 år 2013!! Dette skal vi feire! Se etter oppslag i deres trappoppgang under våren…

19. Julegrantenning i Hoffsgrenda Tradisjonen tro ble julegranen tent i Hoffsgrenda 1. søndag i advent. Styreleder Fredrik Bjørnødegård ønsket velkommen og nestleder Arne Erik Hennum tente granen. Det var klart og ned mot 10 kuldegrader. 50-60 stk. både små og store hadde trosset kulden og møtte frem. Nisseorkesteret fra Smestad skolekorps spilte noen julesanger. De fikk problemer med ventilene på instrumentene som begynte å fryse. Det skapte problemer med samspillet, men det var likevel hyggelig at de stilte opp. Etterpå ble det servert varm gløgg og pepperkaker. Heldigvis ble drikken varm. Styret var bekymret en stund fordi sikringen røyk 2 ganger under oppvarmingen av gløggen. Det eneste som manglet var julesnøen, men den dukker forhåpentligvis opp før jul.

20. Vi ønsker alle beboere en riktig god jul og et godt nyttår