Kredyty

1. Kredyty Harmonogramy spłaty, koszty, rodzaje kredytów, zabezpieczenia, RRSO – czyli wszystko, co trzeba wiedzieć, decydując się na kredyt

2. Harmonogramy spłat

3. Przykład • Zaciągasz kredyt w kwocie 50 000 zł na 2 lata. Stopa procentowa wynosi 10%, odsetki są płatne miesięcznie z dołu. Sporządź harmonogram spłaty kredytu (Excel): • w ratach stałych, • w ratach malejących.

4. Harmonogramy spłat • Malejące raty (łączne) • Stałe raty (łączne) Jak je policzyć? Jak dokonać wyboru? Jakie kryteria uwzględnić?

5. Harmonogramy spłat • Wariant A - malejące raty (łączne) • W tym przypadku stała jest rata kapitału • Budując harmonogram spłaty, zaczynamy od wyznaczenia stałej raty kapitału, korzystając z ilorazu: Kwota kredytu : liczba rat • Następnie wyznaczamy odsetki: odsetki = kredyt do spłaty x r x t • Kwota kredytu do spłaty obniża się okres po okresie o spłacaną ratę kapitałową • Na końcu wyznaczamy ratę łączną jako sumę raty kapitałowej i odsetek

6. Harmonogramy spłat • Wariant B - stałe raty (łączne) • W tym przypadku rata kapitału jest zmienna (rośnie z okresu na okres) • Budując harmonogram spłaty, zaczynamy od wyznaczenia stałej raty łącznej, korzystając z formuły na wartość dzisiejszą renty okresowej z dołu, albo z gotowej funkcji Excela – PMT. • Następnie wyznaczamy odsetki (tak, jak w wariancie A). • Na koniec wyznaczamy ratę kapitału jako różnicę między ratą łączną a wartością odsetek.

7. Harmonogramy spłat • Dla naszego przykładu dla obydwu wariantów policzmy osobno sumę odsetek i rat kapitału spłacanych odpowiednio w pierwszym i drugim roku spłaty. • W przypadku harmonogramu opartego o stałe raty kapitału, większość odsetek jest spłacana w pierwszym roku (co jest naturalne – mamy wtedy większą podstawę naliczania odsetek). Suma rat kapitałowych w obydwu latach jest identyczna.

8. Harmonogramy spłat • W przypadku harmonogramu opartego o stałe raty łączne, większość odsetek jest spłacana w pierwszym roku (co jest naturalne – mamy wtedy większą podstawę naliczania odsetek), ale suma odsetek w pierwszym roku jest teraz większa w porównaniu z pierwszym wariantem. Suma rat kapitałowych jest większa w drugim roku spłaty.

9. Harmonogramy spłat • Jak widać wszystkie płatności – zarówno odsetek, jak i rat kapitałowych – w obydwu wariantach są różnie rozłożone w czasie. • Czy ma dla nas znaczenie (z punktu widzenia finansowego), jaki wariant spłaty wybieramy, skoro w obydwu przypadkach obowiązuje nas ta sama stopa procentowa i ten sam okres kapitalizacji? • Aby odpowiedzieć na to pytanie, policzmy dla obydwu wariantów spłaty RRSO.

10. RRSO – koszmarny wzór

11. RRSO a stopa nominalna • RRSO – uwzględnia wszystkie koszty kredytu (nie tylko odsetkowe) • RRSO – uwzględnia rozkład w czasie poszczególnych kosztów

12. RRSO • Wskaźnik RRSO jest wyliczany w stosunku do kwoty otrzymywanej, a nie nominalnej. • Nie jest prostą sumą odsetek, prowizji i innych kosztów poniesionych w związku z ubieganiem się o kredyt.

13. RRSO • Rzeczywista roczna stopy oprocentowania (RRSO) uwzględnia opłaty, prowizje i koszty związane z udzieleniem kredytu, takie jak opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego czy opłatę przygotowawczą za przygotowanie i zawarcie umowy kredytowej, opłaty związane z zabezpieczeniem kredytu (w tym koszty ustanowienia hipoteki, zastawu rejestrowego, ubezpieczenia kredytu, ubezpieczenia składników majątkowych związane z udzieleniem kredytu, opłaty za udzielenie pełnomocnictwa do rachunku bankowego, prowadzenia rachunku, z którego realizowane są spłaty, kosztów przelewów i wpłat na ten rachunek).

14. Technicznie: RRSO = IRR • IRR = internal rate of return • Służy do oceny opłacalności projektów inwestycyjnych • To taka stopa dyskonta, która dyskontując przyszłe przepływy inwestycyjne związane z projektem, zrównuje ich sumę z kwotą poniesionego dziś nakładu.

15. Wewnętrzna stopa zwrotu – IRR Chwilowa dygresja, ale ważna przy temacie biznesplanu

16. IRR – przykład • Inwestuję dziś 100 tys. zł • Pod koniec pierwszego roku spodziewam się cash flow na poziomie 20 tys. zł, a w czterech kolejnych latach CF większego o 5% w stosunku do wyniku z roku poprzedniego. • Wymagana przez inwestorów stopa zwrotu wynosi 10% • Jaka jest IRR? Jaka jest NPV projektu?

17. IRR • IRR to stopa dyskonta, która zrównuje sumę przyszłych przepływów pieniężnych z wartością dzisiejszą poniesionego nakładu. • Szukając IRR, szukamy takiej stopy dyskonta, która zrówna dzisiejszą wartość nakładu inwestycyjnego z sumą związanych z nim przyszłych płatności (cash flows). • Do tego celu wykorzystujemy arkusz kalkulacyjny Excel.

18. IRR • Są trzy sposoby wyliczenia IRR: • Skorzystanie z gotowej funkcji arkusza kalkulacyjnego • Skorzystanie z narzędzia solver arkusza kalkulacyjnego • Metoda prób i błędów

19. IRR

20. Wartość teraźniejsza netto • NPV = net present value • NPV to różnica pomiędzy sumą zdyskontowanych przyszłych przepływów pieniężnych a poniesionym dzisiaj nakładem inwestycyjnym. • Stopą dyskonta jest wymagana przez inwestorów stopa zwrotu z kapitału (koszt kapitału).

21. NPV • KK = koszt kapitału / koszt alternatywny

22. Zależności pomiędzy IRR i NPV • Gdy IRR > KK, NPV > 0, projekt zostaje zaakceptowany • Gdy IRR = KK, NPV = 0, projekt zostaje zaakceptowany • Gdy IRR < KK, NPV < 0, projekt zostaje odrzucony

23. RRSO – nasz przykład • RRSO jest identyczna dla obydwu wariantów spłaty kredytu. • Czy RRSO zmieni się, gdy zdecydujesz się na wcześniejszą spłatę kredytu? • Co się stanie z RRSO w obydwu wariantach, gdy zdecydujesz się na spłatę kredytu po: • roku • 18 miesiącach? • Załóżmy, że nie obowiązuje prowizja za wcześniejszą spłatę. Czy coś się zmieni, gdy założymy prowizję na poziomie 2% nadpłacanej kwoty kredytu?

24. RRSO • Jak się okazuje nadpłata kredytu lub jego wcześniejsza spłata nie ma wpływu na wysokość RRSO (jeśli nie obowiązuje prowizja z tego tytułu). • Sprawdź jednak, jak zmieni się RRSO naszego kredytu, gdy przejdziemy z kapitalizacji miesięcznej na kwartalną przy innych czynnikach na tym samym poziomie.

25. RRSO • Sprawdź, jaką wartość przyjmie RRSO, gdy ten sam kredyt będzie wypłacony w dwóch równych transzach – pierwsza dzisiaj, druga po roku.

26. Wybór formy spłat • Przy spłacie w ratach malejących obciążenia w pierwszych okresach są bardzo wysokie – mogą sobie na nie pozwolić tylko osoby z odpowiednio dużymi dochodami.

27. Wybór formy spłat • Zdolność kredytowa jest liczona zawsze dla najwyższej raty. Dla rat łącznych malejących początkowe obciążenia są bardzo wysokie, obniżając twoją zdolność kredytową, a tym samym kwotę kredytu, o którą możesz się ubiegać.

28. RRSO • Co – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim – uwzględnia, a czego nie uwzględnia RRSO?

29. RRSO • Całkowity koszt kredytu oznacza wszystkie koszty wraz z odsetkami i innymi opłatami i prowizjami, które konsument jest zobowiązany zapłacić za kredyt, z wyjątkiem kosztów: 1) które ponosi konsument w związku z niewykonaniem swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt konsumencki,2) które w związku z nabyciem rzeczy lub usługi ponosi konsument, niezależnie od tego, czy nabycie następuje z wykorzystaniem kredytu,3) prowadzenia rachunku, z którego realizowane są spłaty, oraz kosztów przelewów i wpłat na ten rachunek, chyba że konsument nie ma prawa wyboru podmiotu prowadzącego rachunek, a koszty te przekraczają koszty dla rachunków oszczędnościowych stosowane przez podmiot prowadzący rachunek,4) ustanowienia, zmiany oraz związanych z wygaśnięciem zabezpieczeń i ubezpieczenia, z wyjątkiem kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu - wraz z oprocentowaniem i pozostałymi kosztami - na wypadek śmierci, inwalidztwa, choroby lub bezrobocia konsumenta,5) wynikających ze zmiany kursów walut.

30. Oprocentowanie kredytu • Oprocentowanie = stawka bazowa + marża banku • Stawki bazowe: • WIBOR • LIBOR • EURIBOR

31. Oprocentowanie kredytu • Podpisując umowę należy zwrócić uwagę na tzw. parametr zmienności stawki bazowej (np. WIBOR).

32. Zabezpieczenia kredytu • Docelowe: hipoteka • Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki): • ubezpieczenie kredytu • Poręczenie według prawa cywilnego • Weksel • Blokada środków na rachunku • Poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową

33. Zabezpieczenia tymczasowe • Koszt niedokonanych zabezpieczeń – np. gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej. • Koszt ten to zwykle wyższe oprocentowanie, najczęściej o 1% (do czasu dokonania zabezpieczenia). • Ile to trwa? Założenie KW, zależy od lokalizacji sądu, zwykle 3-6 miesięcy. Po otrzymaniu odpisu z KW, czekamy kolejne 14 dni na uprawomocnienie. Z odpisem udajemy się do banku, który przygotowuje dokumenty umożliwiające dokonanie wpisu hipotecznego (znowu czekamy). Z dokumentami z banku udajemy się do sądu z wnioskiem o dokonanie wpisu hipotecznego. • Jeśli warunkiem obniżenia oprocentowania jest  dostarczenie do banku prawomocnego odpisu z KW o dokonanej hipotece (to znaczy, że bankowi nie wystarcza poświadczenie  złożenia wniosku do sądu), znowu czekamy.

34. Koszty związane z kredytem • Prowizje bankowe • Ustanowienie hipoteki (wpisem do KW prowadzonej przez sąd), 200 zł • Koszty notarialne • Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadającej: 200 zł wniosek + 60 zł samo założenie • Ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank (w całym okresie kredytowania) • Ubezpieczenie na życie z cesją na bank

35. Inne potencjalne koszty • Ubezpieczenie od niezdolności do pracy i utraty pracy • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

36. Prowizje bankowe • Prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego. • Prowizja za udzielenie kredytu. • Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. • Prowizja za ewentualne przewalutowanie kredytu. • Prowizja za zmiany do umowy – w trakcie trwania kredytu może okazać się konieczna zmiana zabezpieczeń, zmiana harmonogramu kredytowego, zmiana sposobu spłaty.

37. Kredyt walutowy

38. Rodzaje kredytów walutowych • Typowy (rzeczywisty) kredyt walutowy • Kredyt walutowy denominowany

39. Typowy kredyt walutowy

40. Typowy kredyt walutowy • Jest udzielany w walucie krajowej, ale w dniu podpisania umowy jego wartość jest przeliczana na walutę obcą według bieżącego kursu. • Harmonogram rat podany jest w walucie obcej. • Spłata dokonywana jest w walucie krajowej po przeliczeniu według kursu waluty przypadającym na dzień spłaty.

41. Typowy kredyt walutowy - spłata • Najkorzystniejszy wariant: na podstawie tzw. fixingu (kursu średniego). Nie ma tzw. spread’u walutowego. Jednak rzadko spotkany. • Najczęstszy wariant: • Udzielenie: suma podzielona przez kurs kupna danego banku • Spłata: rata pomnożona przez kurs sprzedaży danego banku

42. Spread walutowy • Różnica pomiędzy kursem sprzedaży waluty a kursem kupna waluty (tak, jak w kantorze wymiany walut).

43. Spread walutowy • Załóżmy, że potrzebujesz 300 000 zł na zakup mieszkania. Zdecydowałeś się na kredyt we franku szwajcarskim (CHF). Bank przyznał ci taki kredyt. Ile wynosić będzie twoje zadłużenie w CHF? • Załóżmy, że w dniu uruchomienia kredytu kurs CHF jest następujący: • kupno: 2,4328 • sprzedaż: 2,5678

44. Spread walutowy • Spread = 2,5678 - 2,4328 = 0,135 • Sprzedaż / Kupno = 5,5% • Kredyt zostaje przeliczony po kursie kupna Kredyt w CHF = 300 000 PLN / 2,4328 = 123 315 CHF • Gdybyśmy w tym momencie zdecydowali się oddać cały kredyt do banku, ponieślibyśmy natychmiastową stratę. Kurs się co prawda nie zmienił, ale każda spłata przeliczana jest po kursie sprzedaży: Kredyt do spłaty w PLN = 123 315 CHF x 2,5678 = 316 647 PLN Strata = 16 647 PLN (to właśnie ów spread)

45. Spread walutowy • To dlatego, jeśli przewidujemy wcześniejsze spłaty kredytu (nadpłaty), powinniśmy dokładnie przemyśleć, czy opłaca nam się wzięcie kredytu w obcej walucie, nawet jeśli dzisiaj jego oprocentowanie jest istotnie niższe w porównaniu z oprocentowaniem kredytu złotówkowego.

46. Spread walutowy • Spread walutowy wynosi dzisiaj na polskim rynku ok. 4-5%

47. Spread walutowy – przykład z niedawnej historii Ryzyko walutowe – przykład osób, które zaciągnęły kredyt w CHF w sierpniu 2007 i sierpniu 2008 r. • Sierpień 2007: kurs CHF 2,3 PLN – po roku kurs obniżył się jakieś 13% (sierpień 2008: kurs CHF 2,0 PLN). • Ale już w październiku kurs CHF gwałtownie rośnie (w stosunku do sierpnia 2008 o 25%). Stratna jest zarówno osoba, która wzięła kredyt w sierpniu 2007, jak i ta, która zadłużyła się w banku w sierpniu 2008 (ta druga przeżywa prawdziwy horror).

48. Kurs CHF

49. Spread walutowy • Spread walutowy jest ustalany indywidualnie przez każdy bank. • Do grudnia 2008 r. kredytobiorca w danym banku, musiał „kupować” walutę na spłatę swojego kredytu w banku, w którym się zadłużył (czyli stosować się do spreadu w tym banku).

50. Spread walutowy • 17 grudnia 2008 KNF przyjęła Rekomendację S (II) “dotyczącą dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie”. • Krótko, co to oznacza: zgodnie z zapisem 5.2.4 klient nie musi godzić się na przelicznik waluty banku, w którym posiada kredyt – i na spłatę kredytu w złotówkach w wysokości zgodnej z tym przelicznikiem. Może zakupić waluty gdziekolwiek, w innym banku, albo w kantorze i tymi walutami spłacić bieżące zobowiązanie kredytowe.