Wie ungenau ist genau genug? –

1. Wie ungenau ist genau genug? – Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucher Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag am 27./28.4.2009 von Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied wohnen im eigentum e.V.

2. Gliederung • Häufigkeit des Einsatz von Baubeschreibungen • Bedeutung von Baubeschreibungen • Baubeschreibungen zitiert • Baubeschreibungen unter der Lupe – einzeln Prüfergebnisse vorgestellt • Schlußfolg.: Baubeschreibungen im Vergleich • Probleme / Defizite • Forderungen der Verbraucherorganisationen • Muster-Bau(teil)beschreibungen vorstellen • Frage beantworten: Wie ungenau ist genau genug? Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

3. Wie genau ist genau genug? Vortragstitel aus Verbraucherperspektive

4. Baubeschreibungen im Einsatz • 50-60 % aller Neubau-EFH werden von Bauträgern errichtet • 20-30% sind Fertighäuser vom Generalübernehmer • 5 – 10% sind Architektenhäuser = 90 % aller EFH und DH und alle Eigentumswohnungen werden auf Basis von Baubeschreibungen verkauft Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

5. Bedeutung der Baubeschr • Der Liefer- und Leistungsumfang für bestimmte Typenhäuser wird vom Bauträger bzw. Generalübernehmer schriftlich fixiert. • Auf dieser Grundlage wird ein Festpreis genannt. • individuelle Kundenwünsche werden ergänzt • dann Vertragsbestandteil und rechtsverbindlich. - Die sogenannte Bemusterung erfolgt idR erst nach Vertragsabschluss Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

6. Grundlagen • Es gibt keine verbindlichen Vorgaben an Baubeschreibungen. Was ein Bauträger wie und in welchem Umfang darstellt, liegt in seinem Ermessen. • Die Baubeschreibung muss von den bautechnisch unkundigen Baukunden selbständig und eigenverantwortlich geprüft und verhandelt werden. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

7. Angaben in Baubeschreibungen sollen / müssen • Qualitäten und Standards benennen, • wesentliche Angaben zum Gebäude enthalten, • Materialien und Größenangaben enthalten • sind in der Regel bauteilbezogen (z.B. Dach, Außenwand), teilweise raumbezogen (Badausstattung) ausgeführt. = Kreuzung aus Werbeprospekt und Leistungsbeschreibung Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

8. Baubeschreibungen - ZitateBeispiele zu Gebäudeangaben • „Wohn- / Nutzfläche nach DIN ca. 132,52 m²“ • „Wärmeschutz entspricht der Energieeinsparverordnung“ • „Schallschutz nach DIN“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

9. Baubeschreibungen – Zitate –Beispiel Außenwand 1 „Das Außenmauerwerk besteht aus hochwertigen 30 cm Ytong-Planblocksteinen, die im Dünnbettverfahren geklebt werden. Jedes …-Massiv-Haus ist selbstverständlich auch als 3-Liter-Haus gegen Aufpreis erhältlich.“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

10. Zitate - Beispiel Außenwand 2 Der Schichtenaufbau der Außenwand wird bemaßt graphisch dargestellt, Materialien benannt und erläutert. Außerdem wird angegeben: • „Wärmedämmung: U-Wert 0,15 W/m²K und • Schallschutz: 50 dB • Brandschutz: F90-B von außen“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

11. Zitate Beispiel Dachkonstruktion „Der Dachstuhl wird als Pfettendach, Nadelholz Güteklasse II mit Sparren- und Kehlbalken, erstellt. Alle tragenden Holzteile erhalten eine umweltfreundliche Schutzimprägnierung. Bei ausgebautem Dachgeschoss erhalten sämtliche Dachschrägen und Decken eine Mineralwolledämmung (entsprechend der EnEV 2002) sowie eine Auskleidung mit Rigipsplatten.“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

12. Zitate - Beispiel Wärmeerzeuger • „Eingebaut wird ein schadstoffarmes Gaswandheizgerät mit Brennwerttechnik. Die Regelung des Heizgerätes erfolgt witterungsgeführt und stellt den Brenner stufenlos auf den Wärmebedarf ein.“ • „Es kommt eine technisch ausgereifte Brennwerttherme der Firma Viessmann –Typ Vitodens 200 – zum Einsatz, welche vollautomatisch, umweltfreundlich und energiesparend ist. Das Brennwertgerät ist mit einem MatriX-Compact-Edelstahlbrenner ausgestattet.“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

13. Baubeschr – Prüfungsergebnissevon wohnen im eigentum e.V. Es fehlen Angaben zu (=Mehrkosten?) • Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bis Hausanschluss oder Verteilerkasten • Beseitigungskosten Baumüll, Bodenaushub • Außenrolläden an Dach- und Giebelfenstern • Keller-Betontreppe ohne Treppengeländer • Kamin ohne Schornstein • Kellerlichtschächte ohne Kellerfenster • Röhrenspan-Innentüren (Vollröhrenspan oder Röhrenspanstreifen???) • Schallschutz-Angaben fehlen Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

14. Baubeschr – Prüfungsergebnisse Energetische Defizite • Energieausweise werden nicht vorgelegt • Verweis auf veraltete WSchVO • Blower-Door-Test nur im Dachgeschoss • KfW-40 oder -60 – Häuser ohne dreifachverglaste Fenster • Für Fenster wird fast nur der Ug-Wert angegeben • Fehlende Perimeterdämmung unter Bodenplatte oder für Kelleraußenwänden Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

15. Baubeschr – Prüfungsergebnisse Energetische Defizite: • Energieverbrauch 30% unter EnEV, aber Beschreibung passt nicht • Dimensionierung der Außenhülle nicht auf Sonderwunsch Wärmepumpe abgestimmt • Fehlender schallisolierter Raum für Wärmepumpe Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

16. Baubeschr im Vergleich • Angaben ungenau und unvollständig • Angaben nicht eindeutig • Unterschiedliche Kenngrößen und Fachtermini • Qualitätsstandards werden nicht benannt • Qualitätsunterschiede werden nicht deutlich • Auslegungsspielraum groß • Im Festpreis nicht enthaltene Leistungen werden nicht aufgeführt = Baubeschreibungen nicht vergleichbar = Kein Preis- und Leistungsvergleich möglich Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

17. Probleme / Defizite • Unerwartete Mehrkosten für Baukunden • Missverständnisse bzgl. Qualitätsstandards • Unklarheit bzgl. der Standards • Schlechte Verhandlungsposition für Verbraucher • Anforderungen vieler Verbraucher bzgl der Umwelt- und/oder Gesundheitsverträglichkeit werden nicht berücksichtigt • Mängelrügen aufgrund des unklaren Leistungsumfangs • Gerichtliche Auseinandersetzungen wegen „nicht zugesicherter Eigenschaften“ Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

18. Forderungen der Verbraucherorganisationen • Vereinheitlichung der Angaben • Vollständigkeit der Unterlagen, z.B. Aushändigung des Energieausweises vor Vertragsabschluss • Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Angaben • Angabe von Kenngrößen, damit Fachleute prüfen können • Konkrete Angaben, damit Leistungskontrolle möglich • Mehr Transparenz, mehr Aufklärung • Preis- und Leistungsvergleich ermöglichen Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

19. Ratgeber für Verbraucher Checklisten von wohnen im eigentum e.V. siehe http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/fertighaus_check_baubeschr.pdf http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/bautraegerhs_check_baubeschr.pdf

20. Muster-Baubeschreibung Checkliste, Formular und Ratgeber Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

21. … zu Angaben zum Bauteil Dach (aus Muster-Baubeschreibung der VZn): • Dachdeckung (Material, Hersteller, Farbe) • Dachkonstruktion • Unterdach / Unterspannbahn • Dachdämmung (Konstruktion, Material, Dicke, WLG) • Dampfbremse (Material, Anschluss an andere Bauteile) • Innenverkleidung (Material, Dicke, E-Klasse) • Dachzubehör Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

22. … zu Angaben zum Wärmeerzeuger (aus Muster-Baubeschreibung der VZn) • Heizkessel (Hersteller, Modell, Nennleistungsbereich, Jahresnutzungsgrad) • Stehend, wandhängend • Aufstellraum Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

23. Mindestanforderungen Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

24. Der Kompromiss? Oswald, R. u.a.: Bauteil- beschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung siehe www.aibau.de Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

25. Wie ungenau ist genau genug? Solange es • keine „Haustests“ gibt, • keine von unabhängiger Seite vorgegebenen, eindeutigen Qualitäten vereinbart werden (z.B. RAL, PPI, IFT), die möglichst auch noch vor Ort kontrolliert werden - muss eine detaillierte, genaue und konkrete Baubeschreibung vor Vertragsabschluss vorgelegt und vom Baukunden möglichst mit fachkundiger Hilfe überprüft werden. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

26. Wie ungenau ist genau genug? Begründung: • Der Teufel steckt bekanntlich im Detail • Vielfalt der Defizite – siehe Prüfergebnisse • Zur Vermeidung von versteckten Mehrkosten. • um nicht im Nachhinein klären zu müssen, was vertraglich vereinbart war. Denn …

27. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser und Vorbeugen am besten. Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen