Přednáška 4

1. Přednáška 4 Nákladová metoda : • Základní princip • Použití • Postup výpočtu • Popis nemovitosti (nález) • Výpočet obestavěného prostoru • Stanovení typu objektu • Výpočet reprodukční ceny • Životnost

2. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) Cost method Cost approach

3. Proč ? • Oceňování podle cenového předpisu (administrativní cena) • Stanovení pojistné hodnoty • Stanovení náhrady škody při pojistné události (částečně) • Oceňování na tržních principech Předpoklad : ekonomicky myslící investor staví „tržně“, „ekonomicky“ (minimální pořizovací a provozní náklady, maximální zisk) změny ekonomického prostředí, širší vztahy objektu

4. Použití : • Stanovení pojistné hodnoty (reprodukční cena, věcná hodnota) • Životnost budovy, opotřebení, materiálově technická podstata budovy, další investiční náklady, provozní náklady • Tržní hodnota pro developera, facility managera • Stanovení funkčních nedostatků • Korektor tržní hodnoty majetku • Použití výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu

5. Teorie nákladové metody Základní princip = porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby se srovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou = porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány Postup analýzy : • Popis a změření objektu • Zjištění reprodukční ceny a kvality objektu • Předpoklad dalšího vývoje – životnost stavby

6. Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou = • náklady na pořízení stavby • snížené o znehodnocení (opotřebení) • vč. zohlednění konkrétních vlivů (funkční nedostatky) • vč. zohlednění obecných tržních vlivů (ekonomické nedostatky)

7. Proč klienta zajímá věcná hodnota ? • Detailní popis technického stavu nemovitosti (trhliny, poškození dřevokazným hmyzem, tepelně izolační vlastnosti….) • Výše nákladů na pořízení a užívání nemovitosti (materiálně technická charakteristika  provozní náklady, zatížení….) • Životnost nemovitosti

8. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty • Popis nemovitosti (nález) • Výpočet obestavěného prostoru • Stanovení typu objektu • Výpočet reprodukční ceny • Životnost • Opotřebení • Funkční nedostatky • Ekonomické nedostatky

9. 1. Popis nemovitosti • Pozemky • Popis (umístění, tvar, svažitost, přístupnost, účel a využití…) • Údaje z KN (parcelní číslo, rozloha, způsob využití) • Hlavní stavby • Širší vztahy, popis jednotlivých staveb • Název, parc.číslo pozemku, účel a využití, mater.tech.char., stáří, životnost, ZP, OP, PP • Vedlejší stavby a venkovní úpravy

10. 2. Výpočet obestavěného prostoru • ČSN 73 40 55 a nahrazující ISO normy (stavba = geometrické těleso, vč. základů a střechy) • Oceňovací předpis – příloha č.1 (prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku) (zjednodušení, neuvažuje základy apod.)

11. Dále je třeba zjistit : • ZP (zastavěná plocha) • Počet NP a PP (nadzemní a podzemní podlaží) • PP (celková podlahová plocha) • Celková pronajímatelná plocha

12. 3. Stanovení typu objektu • Způsob užití U polyfunkčních objektů : • Po částech • Převažující užití • Největší podobnost způsobu užití • Druh konstrukce • Zděná • Monolitická, montovaná železobetonová • Ocelová • Dřevěná, díly na bázi dřevní hmoty

13. 4. Výpočet reprodukční ceny = cena, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů) Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení

14. Výpočet reprodukční ceny • Globální způsob • Stavebnicový způsob • Podrobný položkový rozpočet

15. Globální způsob : Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele) • Typ a rozsah nosné konstrukce • Objektivizace : • Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby) • Objemové parametry (ZP, výška) • Časová aktuálnost • Náklady související s umístěním a přípravou stavby Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty

16. Stavebnicový způsob : Agregované ceny (rozpočtové ukazatele konstrukčních částí a funkčních dílů) Podrobný položkový rozpočet : Podklady – projektová dokumentace, výkaz výměr, jednotkové ceny

17. Náklady na bázi reprodukce = náklady na realizaci stejné stavby – typ, rozsah, konstrukce, vybavení (shodné materiály a technologie) • Náklady na bázi náhrady = náklady na realizaci ekvivalentu stavby – typ, rozsah, užitek, ale s použitím moderních materiálů, technologií a technických standardů

18. Vlastní databáze reprodukčních cen • Cenový předpis • Software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb) • Jednotkové ceny stavebních prací • Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) • Porovnání

19. 5. Životnost • Technická životnost (od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běžné údržby) • Právní životnost • Ekonomická životnost (od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti a smysluplnosti) • Morální životnost (náhrada lepšími užitnými parametry)

20. Vlivy na technickou životnost : • Konstrukční systém • Údržba • Rekonstrukce a modernizace • Ostatní

21. Přednáška 5 Nákladová metoda : • Postup výpočtu (pokračování) • Opotřebení • Lineární metoda • Analytická metoda • Další metody • Funkční nedostatky • Ekonomické nedostatky

22. 6. Opotřebení (znehodnocení) = pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu… Odhad znehodnocení stavby : • Globální způsob • Analytický způsob • Nákladový způsob • ostatní

23. Globální způsob (vychází z odhadu celkové životnosti stavby) • s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby • s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období • s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická, logaritmická křivka) • kombinace

24. Analytický způsob (vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby) • Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených procentuálními cenovými podíly • Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost • Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)

25. Nákladový způsob • znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu • znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění vad jednotlivých dílčích komponent • Ostatní • znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)

26. 7. Funkční nedostatky • zohledňují morální zastarání stavby • Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků • Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku • Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků (ideál) • Výpočet funkčních nedostatků • Základní funkční nedostatky • Provozní funkční nedostatky

27. 8. Ekonomické nedostatky Koeficient prodejnosti (oceňovací předpis) = poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě