slide1
Download
Skip this Video
Download Presentation
«Оценка и реструктуризация бизнеса»

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 329

«Оценка и реструктуризация бизнеса» - PowerPoint PPT Presentation


  • 288 Views
  • Uploaded on

«Оценка и реструктуризация бизнеса». Кардакова Анна Александровна Оценочная фирма «КРОМ» , г. Воткинск, ул. Карла Либкнехта, д. 82 т/ф (34145) 5-17-99, 4-17-17. Условия возникновения стоимости: Полезность, Спрос, Ограниченное предложение, Возможность передачи прав собственности. КРОМ

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about ' «Оценка и реструктуризация бизнеса»' - koen


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
slide1

«Оценка и реструктуризация бизнеса»

Кардакова Анна Александровна

Оценочная фирма «КРОМ»,

г. Воткинск, ул. Карла Либкнехта, д. 82

т/ф (34145) 5-17-99, 4-17-17

slide2

Условия возникновения стоимости:

  • Полезность,
  • Спрос,
  • Ограниченное предложение,
  • Возможность передачи прав собственности

КРОМ

оценка

slide3

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки:

  • Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256);
  • Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 255);
  • Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254);
  • Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 22.10.2010 года N 508);
  • Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» (Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 04.07.2011 года N 328);
  • Федеральный стандарт оценки « Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6)» Утвержден Приказом Минэкономразвитя РФ от 07.11.2011 года N 628).
Основные нормативные документы:

КРОМ

оценка

slide4

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года ст. 3 – под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости

КРОМ

оценка

slide5

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость -

КРОМ

оценка

slide6

(статья 4) Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух лиц (специалистов-оценщиков).

Субъекты оценочной деятельности

КРОМ

оценка

slide7

(статья 5)

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте
К объектам оценки относятся:

КРОМ

оценка

slide8

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ:

  • оценка недвижимости;
  • оценка машин, оборудования и транспортных средств;
  • оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов);
  • оценка бизнеса (действующего предприятия)

КРОМ

оценка

slide9

(статья 8)

  • Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
Обязательность проведения оценки

КРОМ

оценка

slide10

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

КРОМ

оценка

slide11

(статья 16)

  • Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
  • Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.
  • Размер оплаты оценщику за проведение оценки

объекта оценки не может зависеть от итоговой

величины стоимости объекта оценки.

Независимость оценщика

КРОМ

оценка

slide12

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Регулирование оценочной деятельности

КРОМ

оценка

http www economy gov ru

Функциями уполномоченных федеральных органов являются:

  • выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
  • нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки, программы разработки федеральных стандартов оценки;
  • ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
  • осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
  • обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Министерство экономического развития Российской Федерации (http://www.economy.gov.ru)

КРОМ

оценка

http www ncva ru

Саморегулируемые организации

Некоммерческое партнерство

«Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»

Некоммерческое партнерство

«Саморегулируемая Организация Ассоциации Магистров Оценки» (НП «СРО АРМО»)

Саморегулируемая Организация

«Российское общество оценщиков» (СРО «РОО»)

Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru)

КРОМ

оценка

http www ncva ru1

Саморегулируемые организации

Некоммерческое партнерство

«Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» (НП СРО «СИБИРЬ»)

Некоммерческое партнерство

«Межрегиональный Союз Оценщиков

«(НП «МСО»)

Некоммерческое партнерство

«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков (НП СРО НКСО)

Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru)

КРОМ

оценка

http www ncva ru2

Саморегулируемые организации

Межрегиональная саморегулируемая

некоммерческая организация –

Некоммерческое партнерство

«Общество профессиональных

экспертов и оценщиков» (МСНО-НП «ОПЭО»

НП Саморегулируемой организации оценщиков «СПО»

Некоммерческое партнерство по содействию специалистам

кадастровой оценки «Кадастр-оценка»

(НП «Кадастр-оценка»)

Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru)

КРОМ

оценка

http www ncva ru3

Саморегулируемые организации

Некоммерческое партнерство

«Саморегулируемая организация оценщикорв «Экспертный совет»

(НП «СРОО «Экспертный совет»)

Некоммерческое партнерство оценщиков «Деловой Союз Оценщиков»

(НП «Деловой Союз Оценщиков»

Национальный совет по оценочной деятельности (http://www.ncva.ru)

КРОМ

оценка

slide18

объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем 300 физических лиц

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Федеральный закон

«О саморегулируемых организациях»

от 01.12.2007г. №315-ФЗ  

Саморегулируемая организация (СРО)

КРОМ

оценка

slide19

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

  • документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
  • справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
  • оплата компенсационного фонда 30 тыс. руб., вступительные и членские взносы
  • договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности
Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков

КРОМ

оценка

slide20

Оценка может производится для целей: совершение сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide21

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

  • При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
ВИДЫ СТОИМОСТИ

КРОМ

оценка

slide22

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

ВИДЫ СТОИМОСТИ

КРОМ

оценка

slide23

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Наилучшее использование является основополагающей концепцией в оценке недвижимости. Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Наилучшее использование - это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к наивысшей стоимости.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide24

Принцип замещения.

Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.

Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя.

В соответствие с принципом замещения, предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide25

Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату.

Принцип изменения условий.

Изменение рыночных условий - это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide26

Принцип ожидания.

Стоимость имущества прежде всего зависит не от прошлых цен продаж сравнимых объектов или их затрат на их создание, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются получить в будущем от приобретения имущества.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide27

Принципы спроса и предложения.

Изменение цен на имущество прямо, но не обязательно пропорционально, зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

- платежеспособность населения;

- изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

- изменение в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

- изменение во вкусах и предпочтениях населения;

- условия и доступность финансирования.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
  • Факторы, определяющие величину предложения:
  • - наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
  • объемы нового строительства и затраты на него, включая: интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.
  • соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

КРОМ

оценка

slide28

Принципы спроса и предложения.

Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены ________________?

Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены ____________?

Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены ____________?

Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены___________?

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide29

Принцип вклада.

Стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного элемента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам по его созданию.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide30

Принцип соответствия.

Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности застройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опуститься ниже этого уровня

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide31

Проведение оценки включает следующие этапы:

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки
  • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
  • составление отчета об оценке
ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide32

объект оценки

  • имущественные права на объект оценки
  • цель оценки
  • предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
  • вид стоимости
  • дата оценки
  • срок проведения оценки
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

КРОМ

оценка

slide33

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки

КРОМ

оценка

slide34

в том числе:

  • информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
  • информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов
  • информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки

КРОМ

оценка

slide35

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

КРОМ

оценка

slide36

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходык оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

КРОМ

оценка

slide37

Рыночная стоимость

Доходный подход

Затратный подход

Сравнительный подход

КРОМ

оценка

slide38

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

КРОМ

оценка

slide39

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

  • установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов
  • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования
  • определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки
  • осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки

КРОМ

оценка

slide40

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

  • выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения

КРОМ

оценка

slide41

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому

  • согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

КРОМ

оценка

slide42

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

КРОМ

оценка

slide43

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

КРОМ

оценка

slide44

Шесть функций сложного процента

Денежный поток –это денежные суммы, возникающие в определенное хронологической последовательности.

Период (n)– равновеликий временной промежуток ( в начале периода, в конце периода, в середине).

Аннуитет– равновеликий ДП, возникающий через одинаковый промежуток времени (PMT).

PV(present value) – текущая (настоящая) стоимость

FV (future value)- будущая стоимость

Ценность денег во времени

КРОМ

оценка

slide45

FV = PV*(1+i)n

Данная функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя из предполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов.

FV - ?

PV

n, i

время

Сложный процент

в таблицах сложного процента 1 столбец (F1)

КРОМ оценка

slide46

Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. руб. проценты начисляются ежегодно по ставке 10%.

FV = 400 х ( 1+0,1)3 = 532,4 тыс. руб.

КРОМ

оценка

slide47

Задача:

Стоимость земельного участка купленного за 15 млн.руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения.

КРОМ

оценка

slide48

PV = FV* (1/(1+i)n )

Дисконтирование дает возможность определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем при данных периода накопления и процентной ставке.

FV

PV - ?

n, i

время

Дисконтирование

в таблицах сложного процента 4 столбец (F4) фактор текущей стоимости

КРОМ оценка

10 1 500

Задача:

Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через пять лет накопить 1 500 тыс.руб.

КРОМ

оценка

slide50

Задача:

Достаточно ли положить на счет 50 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 70 тыс.руб. Годовая ставка 10%, начисление раз в год.

КРОМ

оценка

slide51

Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов.

1- (1+ i )-n

PV = PMT * i

n, i

PV - ?

Текущая стоимость аннуитета

PMT

время

в таблицах сложного процента 5 столбец (F5)

КРОМ оценка

slide52

Задача:

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно использовать 5 лет. Объект в конце каждого года приносит доход по 350 т. р. Требуемый доход на инвестиции 20%.

КРОМ

оценка

slide53

Задача:

Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 60 тыс. руб. В конце шестого года кафе будет продано за 1 350 тыс. руб., расходы на реализацию составят 5% продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные ставки дисконтирования для дохода от аренды и продажи 8 и 20% соответственно

КРОМ

оценка

slide54

Рассчитываем текущую стоимость потока доходов от аренды:

Определяемтекущую стоимость дохода от продажи:

Рассчитываем общую сумму доходов:

КРОМ

оценка

slide55

ii

PMT = PV * 1- (1+ i )-n

n, i

PV

Периодический взнос на погашение кредита

время

PMT - ?

в таблицах сложного процента 6 столбец (F6)

взнос за амортизацию денежной единицы

КРОМ оценка

slide56

Задача:

Коттедж стоимостью 400 т.р. куплен в рассрочку на 10 лет по 20 % годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга.

КРОМ

оценка

slide57

Задача:

Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет если первоначальный вклад равен 1 500 000 р., банк начисляет проценты ежегодно 14% при условии, что снимаемые суммы будут одинаковыми.

КРОМ

оценка

slide59

(1 + i)n - 1

FV = PMT * i

в таблицах сложного процента 2 столбец (F2)

накопление единицы за период

FV-?

n, i

Будущаястоимость аннуитета

PMT

время

Данная функция позволяет рассчитать величину накопленных равновеликих взносов при заданной ставке дохода.

КРОМ оценка

slide60

Задача:

Пенсионный фонд принимает взносы под 7% годовых. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце года перечислять 30 тыс. руб. в течение 5 лет.

КРОМ

оценка

slide61

i

PMT = FV * (1 + i)n - 1

в таблицах сложного процента 3 столбец (F3)

Фактор фонда возмещения

FV

n, i

Периодический взнос в фонд накопления

PMT -?

время

Данная функция позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления нужной стоимости, при заданной ставке процента.

КРОМ оценка

10 20 400 000

Задача:

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить квартиру за 400 000 руб.

КРОМ

оценка

slide63

Статья 130Гражданского кодекса РФ

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

НЕДВИЖИМОСТЬ

КРОМ

оценка

slide64

Статья 132 Гражданского кодекса РФ

Предприятие 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

КРОМ

оценка

slide65

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

КРОМ

оценка

slide66
КРОМ

оценка

slide67

Жизненный цикл типичного объекта недвижимости состоит из нескольких фаз:

  • Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка.

В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – с учетом его особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды.

  • Проектирование улучшений.

Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка.

  • Изготовление (возведение, строительство) улучшений.
  • Обращение (купля-продажа, сдача в аренду, дарение и т.п.) с передачей имущественного права.
  • Использование объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием.
  • Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или если его эксплуатация становится экономически неэффективной.
  • Утилизация, снос улучшений.
Жизненный цикл объекта недвижимости

КРОМ

оценка

slide68

Здание построено Дата оценки Дом сносится

 Хронологический (фактический) возраст Улучшения перестают

давать вклад в стоимость

  • Эффективный возраст (как старо выглядит дом)

 Оставшийся срок экономической жизни

Срок экономической жизни

Типичный срок физической жизни

Жизненный цикл объекта недвижимости

КРОМ

оценка

slide69

Хронологический (действительный возраст) – срок, который прошел с момента окончания строительства (ввода в эксплуатацию) объекта до момента приема его в управление.

  • Эффективный возраст – возраст, обусловленный состоянием и полезностью объекта, «как выгладит здание»: он может быть больше хронологического (при невысоком качестве строительства и эксплуатации строение изнашивается и устаревает скорее, чем это предусмотрено нормативами) и меньше хронологического (при высоком уровне качества строительства и эксплуатации).
  • Нормативный срок жизни (эксплуатации) – срок использования по назначению, зафиксированный в нормативных документах и считающийся нормальным для данного типа объекта.
  • Срок экономической жизни – период времени, в течение которого улучшения вносят какой-то вклад в стоимость объекта недвижимости, и по истечении которого стоимость улучшений становиться равной нулю вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания.

КРОМ

оценка

slide70
КРОМ

оценка

slide71

Земельный участок

Земельный участок – ограниченную и неперемещаемую часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения с адресными ориентирами

  • Свободный земельный участок;
  • Земельный участок с улучшениями.

К характеристикам земельного участка относятся:

  • Форма – прямоугольная, круглая, с выступами и т.п.
  • Размер площади (в гектарах – для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников; в сотках – сотня квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки).
  • Топографические параметры – неровности поверхности – уклоны, холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни.
  • Наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья, кустарники).
Физические характеристики объектов недвижимости

КРОМ

оценка

slide72

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

  • К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций).
  • Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

КРОМ

оценка

slide73

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям для выполнения их хозяйственной деятельности.

  • Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное и иное ценное назначение.
  • Земли лесного фонда – лесные земли.
  • Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами.
  • Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

КРОМ

оценка

slide74

Нецентрализованный

  • Конфиденциальность
  • Сделки заключаются на нерегулярной основе
  • Возможность владельца (инвестора) контролировать подобные общие изменения, ограничена
  • Уникальность любого недвижимого имущества
  • Множество мелких сегментов
  • Низкая эластичность предложения
  • Подвержен законодательному регулированию
Особенности рынка недвижимости

КРОМ

оценка

slide75

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

  • качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
  • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

КРОМ

оценка

slide76

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

  • прямой капитализации доходов;
  • дисконтированных денежных потоков.

КРОМ

оценка

slide77

Метод капитализации доходовиспользуется, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину

Метод дисконтированных денежных потоков

применим к объектам недвижимости, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен (введен в действие)

КРОМ

оценка

slide78

Метод капитализации доходов

Чистый операционный доход (ЧОД)

Стоимость =

Ставка капитализации

КРОМ

оценка

slide79

Существует несколько уровней дохода:

  • ПВД потенциальный валовой доход
  • ДВД действительный валовой доход
  • ЧОД чистый операционный доход

КРОМ

оценка

slide80

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са

S- площадь сдаваемая в аренду, м2

Са – арендная ставка за 1м2

КРОМ

оценка

slide81

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы.

ДВД = ПВД – потери

КРОМ

оценка

slide82

ЧОД - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год.

ЧОД = ДВД – ОР

ОР делятся на:

  • условно-постоянные;
  • условно-переменные, или эксплуатационные;
  • расходы на замещение, или резервы.

КРОМ

оценка

slide83

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг.

  • налог на имущество;
  • страховые взносы и т.д.

К условно- переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

  • коммунальные платежи;
  • заработная плата обслуживающего персонала и отчисления и т.д.

КРОМ

оценка

slide84

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.

КРОМ

оценка

slide85

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

  • с учетом возмещения капитальных затрат;
  • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
  • метод рыночной выжимки.
Ставка капитализации

КРОМ

оценка

slide86

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

  • ставки доходности капитала (инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
  • нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
с учетом возмещения капитальных затрат

КРОМ

оценка

slide87

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

  • Безрисковая ставка дохода –ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактически рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата»

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

  • премия за низкую ликвидность.
  • премия за инвестиционный менеджмент
  • премии за риск вложения в объект недвижимости

КРОМ

оценка

slide88

Нормавозврата

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

  • прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
  • возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)
  • возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)

КРОМ

оценка

slide89

МетодРинга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения

КРОМ

оценка

slide90

Метод Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения

КРОМ

оценка

slide91

Метод Ринга

Пример:

Условия инвестирования: срок – 5 лет, R – ставка доходности на инвестиции 12%, сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 руб.

Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100/5=20),

в этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12%+20% = 32%)

КРОМ

оценка

slide92

Возмещение инвестируемого

капитала по методу Ринга

КРОМ

оценка

slide93

Метод Инвуда

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Rk = Ry + ФФВ (n,y)

где ФФВ – фактор фонда возмещения (столбец №3),

Ry ставка дохода на инвестиции

КРОМ

оценка

slide94

Метод Инвуда

Пример. Условия инвестирования: срок – 5 лет, Ry – ставка доходности на инвестиции 12%, сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 руб.

Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиций 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097,

Ставка капитализации равна 0,2774097 (27,7%)

КРОМ

оценка

slide95

Возмещение инвестируемого

капитала по методу Инвуда

КРОМ

оценка

slide96

Метод Хоскольда

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Rk= Ry + ФФВ (n,yб)

где ФФВ – фактор фонда возмещения (столбец №3),

уб безрисковая ставка процента.

КРОМ

оценка

slide97

Метод Хоскольда

Пример:

Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ыйдоход на инвестиции в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение:

Если норма возврата капитала равна 0,1773964 (Фактор фонда возмещения для 6% и 5 лет), то ставка капитализации равна 0,2973964 (0,12+0,1773964).

КРОМ

оценка

slide98

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций.

R = M x Rm + (1-M) x Re

М - доля заемного капитала;

Rm –ипотечная постоянная (столбец №6 Периодический взнос на погашение кредита);

Re – доходность собственного капитала.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

КРОМ

оценка

slide99

Пример:

Доля собственного капитала – 30%, ставка процента по кредиту –12 %, кредит предоставлен на 25 лет, ставка дохода на собственный капитал – 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых 0,127500 (столбец №6 для 25 лет и 12%)

R = 0,7 х 0,127500 + 0,3х0,05 = 0,10425, (10,42%)

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

КРОМ

оценка

slide101

Задача:

Рассчитать ставку капитализации методом рыночной экстракции для склада с чистым операционным доходом – 230 000 руб., если известны следующие данные по объектам недвижимости:

КРОМ

оценка

slide102

Задача:

Стоимость ремонта кровли – 70 000 руб. длительность межремонтного периода – 10 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода.

КРОМ

оценка

slide103

Задача:

Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания 1180 кв.м., в т.ч. предназначенная для сдачи в аренду 1000 кв.м. Рыночная ставка арендной платы – 25 руб. в месяц за 1 кв.м., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы - 45% действительного валового дохода.

КРОМ

оценка

slide104

Задача:

Рассчитать ставку капитализации. Требуемая ставка дохода -18%. Безрисковая ставка доходности – 6%. Возврат инвестиций по методу Ринга (Инвуда, Хоскольда). Оставшийся срок экономической жизни здания 20 лет.

КРОМ

оценка

slide105

Задача:

Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 7%, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 4%, премия за риск ликвидности – 3%, норма возврата капитала – 2%.

КРОМ

оценка

slide106

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков применим к объектам недвижимости, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен (введен в действие).

КРОМ

оценка

slide107

Для расчета дисконтированного денежного потока необходимы данные:

  • длительность прогнозного периода;
  • прогнозные величины денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.
  • стоимость реверсии – стоимость недвижимости в конце прогнозного периода.

КРОМ

оценка

slide108

Алгоритм расчета методом ДДП

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

2. Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, требует:

А) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

Б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

В) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

КРОМ

оценка

slide109

Задача:

Рассчитать рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина чистого операционного дохода: в 1-й год 18 000 д.е., во 2-й год – 22 000 д.е., в 3-й год – 28 000 д.е. Расчетная остаточная стоимость – 195 000 д.е. Ставка дисконтирования -15%.

КРОМ

оценка

slide110

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

КРОМ

оценка

slide111

Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Важнейшим этапом сравнительного подхода является сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода в оценке является наличие развитого рынка аналогичных объектов.

КРОМ

оценка

slide112

Методы сравнительного подхода:

  • метод сравнения продаж;
  • метод соотнесения цены и дохода.

КРОМ

оценка

slide113

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж предполагает сравнение ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов.

При анализе сопоставимых продаж основными должны считаться следующие элементы сравнения:

  • передаваемые права на недвижимость,

КРОМ

оценка

slide114

Условия финансирования;

  • Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта – аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

КРОМ

оценка

slide115

Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта;

  • Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

КРОМ

оценка

slide116

Схема внесения поправок:

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов-аналогов вносятся поправки.

КРОМ

оценка

slide117

Разделяют процентные (относительные) и денежные (абсолютные) поправки.

Для расчета и внесения поправок используются следующие методы:

  • метод, основанный на анализе парных продаж;
  • экспертный метод расчета и внесения поправок;
  • статистический метод.

КРОМ

оценка

slide118

Метод парных продаж

Величина поправок определяется методом парных продаж и зависит от реакции рынка на те или иные отличия.

Так, если два объекта недвижимости аналогичны друг другу, за исключением какого-либо одного элемента, то разница между их ценами продаж и будет соответствовать рыночной стоимости этого элемента и величине необходимой поправки.

КРОМ

оценка

slide119

Пример:

Оценка рыночной стоимости коттеджа общей площадью 120 м2. Кот­тедж имеет закон­ченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участ­ка - 10000 м2. Для анализа использованы данные о пяти продажах сравнимых объектов на этом же рынке.

КРОМ

оценка

slide120
КРОМ

оценка

slide121

Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

КРОМ

оценка

slide122
КРОМ

оценка

slide123
КРОМ

оценка

slide124

Задача:

Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 кв. м. большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража – 100 000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 000руб. Определить стоимость коттеджа.

КРОМ

оценка

slide125

Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

КРОМ

оценка

slide126

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

КРОМ

оценка

slide127

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо * ВРМа = ПВДо * ( Σ (Цiа : ПВДia)) : m

где:

Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо – валовой (действительный) доход оцениваемого объекта;

ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

КРОМ

оценка

150 000

Задача:

Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150 000 руб. Имеются сведения о недавно проданных аналогах.

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 = (5+5,43+4,8) : 3.

Цена объекта недвижимости = 150 000 * 5 = 750 000 руб.

КРОМ

оценка

slide129

Задача:

Оцениваемый объект расположен в Южной части города. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральной части города и стоит 4 000 руб. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.

КРОМ

оценка

slide130

Сравнительный подход более уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи, и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами.

В данном подходе стоимость определяется рынком и оценщик ограничивается только внесением корректировок.

КРОМ

оценка

slide131

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основан на сопоставлении затрат по созданию недвижимого имущества со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов.

КРОМ

оценка

slide132

Основные этапы применения затратного подхода:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • оценка затрат на строительство оцениваемого здания;
  • расчет выявленных видов износа;
  • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

КРОМ

оценка

slide133

Затраты на замещение– затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Затраты на воспроизводства– затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

КРОМ

оценка

slide134

Метод сравнительной единицы.

Предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.

Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости и др.).

КРОМ

оценка

slide135

В качестве примера, приведен расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного здания.

Со= С 1 м2 * Sо * Кпз * Кндс * Кв * Кп

где Со – стоимость строительства оцениваемого объекта;

С 1 м2 – стоимость строительства 1 м2 типичного здания на базовую дату;

Sо – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС, 1,18;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой оценки;

Кп – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием.

КРОМ

оценка

slide136

Стоимость строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) типичного здания на базовую дату может быть определена несколькими способами:

  • УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – в ценах 1969 г.;
  • Типовые проекты – в ценах 1984 г. (СниП – 84);
  • Типовые проекты - в ценах 1991 г. (СП81-01-94);
  • Типовые проекты - в ценах 2001 г. (Ко-Инвест)

Коэффициент, учитывающий прибыль застройщика – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

КРОМ

оценка

slide137

Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой оценки

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.

Индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года установлен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11.05.83г. - 1,18.

Кроме того, территориальный коэффициент составил дополнительно - 1,03. Итого индекс 69-84 по Удмуртской Республике составляет 1,22.

или

Кроме того, территориальный коэффициент составил дополнительно - 1,05. Итого индекс 69-84 по Пермскому краю составил 1,24.

КРОМ

оценка

slide138

Индекс перехода от цен 1984г. (или от цен 2001г.) к ценам, действующим на момент оценки (дата проведения оценки), определяется по данным межрегионального информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» или по данным регионального центра ценообразования в строительстве.

КРОМ

оценка

slide139

Метод разбивки по компонентам предполагает, что отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей: метод субподряда, метод разбивки по профилю работ, метод выделенных затрат.

КРОМ

оценка

slide140

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этого проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

КРОМ

оценка

slide141

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

КРОМ

оценка

slide142

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

  • физический;
  • функциональный;
  • внешний (экономический).

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

КРОМ

оценка

slide143
КРОМ

оценка

slide144

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

КРОМ

оценка

slide145

Методы расчета физического износа зданий следующие:

  • нормативный;
  • стоимостной;
  • метод срока жизни.

КРОМ

оценка

slide146

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Пример: Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда.

КРОМ

оценка

slide147

Физический износ здания определяется по формуле

Fф = [ Fi * Li] : 100

где

Fф – физический износ здания, %;

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости здания;

n – число конструкций, элементов и систем в здании.

КРОМ

оценка

slide148

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимаются по укрупненным показателям стоимости.

КРОМ

оценка

slide149

Стоимостной метод. В основе стоимостного метода лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

КРОМ

оценка

slide150

Пример:

КРОМ

оценка

slide151

Определение физического износа зданий методом срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ :ФЖ) *100

где

И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

КРОМ

оценка

slide152

Пример. При осмотре объекта оценки оценщиком были определены следующие показатели: эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет; типичный срок физической жизни – 100 лет.

КРОМ

оценка

slide153

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации строения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

КРОМ

оценка

slide154

Пример:

КРОМ

оценка

slide155

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

КРОМ

оценка

slide156

Накопленный износ определяется как «уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».

Накопленный износ рассчитывается мультипликативным методом:

Инак = 1 – (1 – Ифиз) х (1 – Ифун) х (1 – Ивн) х 100%

КРОМ

оценка

slide157

Задача:

Оценить здание, построенное в 1979г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1000 кв.м., стоимость воспроизводства 1 кв.м. – 900 д.е., дата оценки -2009г.

КРОМ

оценка

slide158

Задача:

Рассчитать величину экономического износа офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 500 кв.м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку – 45 д.е. за 1 кв.м. в месяц, без парковки – 35 д.е. за 1 кв.м. в месяц. Ставка капитализации – 30%.

КРОМ

оценка

slide159

Задача:

Стоимость объекта = Стоимость воспроизводства* (1-Износ накопл.)

Определить процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120 000 руб. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 45 000 руб. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 руб.

КРОМ

оценка

slide160

Задача:

Рассчитать процент физического износа. Площадь – 500 кв.м., стоимость воспроизводства 1 кв.м. – 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15 000 д.е., стен – 8000д.е., перекрытий – 5000 д.е., кровли – 25000 д.е.

КРОМ

оценка

slide161

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

При выработке решения о рыночной стоимости объектов оценки учитываются тип, качество, обширность информации, на основе которых проводится анализ.

КРОМ

оценка

slide162

Затратный подход целесообразно применять при оценке объекта недвижимости с безусловным правом собственности; при оценке сравнительно новых или уникальных объектов; в случае отсутствия рыночной информации в силу неразвитости рынка, отсутствия достоверной информации по сходным объектам.

КРОМ

оценка

slide163

Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объектов, сложившуюся на данном сегменте рынка недвижимости на дату проведения оценки. При наличии условий применимости, а именно: наличие активного рынка, открытость рынка и доступность информации.

КРОМ

оценка

slide164

Доходный подход показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Результат, полученный доходным подходом, будет иметь немаловажное значение в итоговой стоимости объекта оценки, если объекты оценки относятся к недвижимости приносящей доход, а также необходимо учитывать, что прогноз доходов и расходов может не оправдаться.

КРОМ

оценка

slide165

Расчет весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из используемых подходов

С учетом вышеизложенного, приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из используемых подходов в определении итоговой стоимости (%).

Пример:

КРОМ

оценка

slide166

Определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки производится по следующей формуле:

V=V1 х Q1 + V2 х Q2 + V3 х Q3

где:

V-рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;

Q1, Q2, Q3 – весовые коэффициенты, отражающие долюзатратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

КРОМ

оценка

slide167

Пример:

КРОМ

оценка

slide169

Информационное обеспечение оценки действующего предприятия (бизнеса)

Основные источники получения необходимой информации

slide170
Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:

внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

внутренняя информация, дающая представления о деятельности оцениваемого предприятия (ретроспективные данные об истории компании, описание маркетинговой стратегии предприятия, характеристику поставщиков, производственные мощности, рабочий и управленческий персонал, данные бухгалтерской отчетности за 3-5 лет).

slide171
Макроэкономика

Характеристика региона

Описание отрасли

Объект оценки

Основные информационные разделы
slide173
Прогнозные данные

Официальные данные МЭР

  • Валовой внутренний продукт (темпы роста)
  • Уровень инфляции (индекс потребительских цен)
slide174

Прогнозы социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации – документ, содержащий систему научно-обоснованных представлений о направлениях и результатах социально-экономического развития Российской Федерации на прогнозируемый период (среднесрочный или долгосрочный).Прогноз разрабатывается по вариантам, отражающим изменения внешних и внутренних условий, постановку среднесрочных и долгосрочных целей и ориентиров развития страны, основных направлений их достижения.

КРОМ

оценка

slide175

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации содержит оценку уровня социально-экономического развития, характеристику условий социально-экономического развития, включая основные показатели демографического и научно-технического развития, состояния окружающей природной среды и природных ресурсов; основные показатели развития мировой экономики; оценку факторов и ограничений социально-экономического развития; оценку макроэкономического эффекта от реализации долгосрочных целевых программ; определение показателей базового и целевого вариантов прогноза; основные показатели развития по отдельным секторам экономики, показатели развития транспортной и энергетической инфраструктуры в прогнозируемом периоде; основные направления территориального развития в перспективе.

КРОМ

оценка

slide176
Работа оценщика с внутренне финансовой документацией проводится по следующим направлениям:

инфляционная корректировка;

нормализация бухгалтерской отчетности;

трансформация бухгалтерской отчетности;

вычисление относительных показателей.

ПОДГОТОВКА ФИНАНСОВОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

КРОМ

оценка

slide177
Целью инфляционной корректировки документации являются приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду.

Трансформация отчетности – это корректировка счетов для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета.

КРОМ

оценка

slide178
Нормализация отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса.

Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям:

корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов;

корректировка метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления амортизации;

корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

КРОМ

оценка

slide179
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных ранее издержек.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса возможно применение двух методов:

- метод чистых активов;

- метод ликвидационной стоимости.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОДВ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

КРОМ

оценка

slide180
При оценке стоимости собственного капитала методом чистых активов применяется «Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ» (утвержден приказом Минфина России и ФКЦБ России от 29.01.2003 г. № 10н, 03-6/пз.)МЕТОД ЧИСТЫХ АКТИВОВ

КРОМ

оценка

slide181
Расчет величины собственного капитала компании осуществляется по формуле:МЕТОД ЧИСТЫХ АКТИВОВ

КРОМ

оценка

slide182
«…под стоимостью чистых активов акционерного общества понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету».

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

нематериальные активы,

основные средства,

незавершенное строительство,

доходные вложения в материальные ценности,

долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения, за исключением фактических затрат по выкупу собственных акций у акционеров,

прочие внеоборотные активы, включая величину отложенных налоговых активов,

запасы,

налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям,

дебиторская задолженность, за исключением задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал,

денежные средства,

прочие оборотные активы.

КРОМ

оценка

slide183
В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:

долгосрочные обязательства по займам и кредитам,

прочие долгосрочные обязательства, включая величину отложенных налоговых обязательств,

краткосрочные обязательства по займам и кредитам,

кредиторская задолженность,

задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов,

резервы предстоящих расходов,

прочие краткосрочные обязательства.

КРОМ

оценка

slide184
В результате расчета по указанной методике определяется балансовая стоимость собственного капитала. Для целей определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия, перед оценщиком встает задача корректировки баланса предприятия.

Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности.

Затем определяется текущая стоимость обязательств. Из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость обязательств, полученный результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия (100% пакет акций).

КРОМ

оценка

slide185
Включает несколько основных этапов:

Берется последний балансовый отчет;

Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов;

Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат;

Метод ликвидационной стоимости

КРОМ

оценка

slide186
Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия;

КРОМ

оценка

slide187
Прибавляется (или вычитаются) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

КРОМ

оценка

slide188
Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

КРОМ

оценка

slide189
Задача: Оценивается предприятие со следующими данными по балансу
slide190
Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОДВ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

КРОМ

оценка

slide191
Особое внимание уделяется:

теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;

  • критериям отбора сходных предприятий;
  • характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
  • основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
  • выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.

КРОМ

оценка

slide192
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

КРОМ

оценка

slide193
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий.

В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

КРОМ

оценка

slide194
Недостатки сравнительного подхода:

Базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, данный подход игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

  • Применение сравнительного подхода возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов.

КРОМ

оценка

slide195
В зависимости от целей и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

Метод компании-аналога;

Метод сделок;

Метод отраслевых коэффициентов.

КРОМ

оценка

slide196
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытых акционерных обществ (в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций)

КРОМ

оценка

slide197
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. (данный метод используется для оценки предприятия или контрольного пакета акций)

КРОМ

оценка

slide198
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

КРОМ

оценка

slide199
1. Сбор необходимой информации.

Процесс оценки предприятия методами компании-аналога и сделок включает следующие основные этапы:

2. Составление списка аналогичных предприятий.

3. Финансовый анализ.

4. Расчет оценочных мультипликаторов.

5. Выбор величины мультипликатора.

6. Определение итоговой величины стоимости.

7. Внесение итоговых корректировок.

КРОМ

оценка

slide200
1. Отраслевое сходство – список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке сопоставимы.

Основные критерии отбора предприятий-аналогов:

Оценщик должен учитывать следующие дополнительные факторы:

  • Уровень диверсификации производства;
  • Характер взаимозаменяемости производимых продуктов;
  • Зависимость от одних и тех же экономических факторов;
  • Стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов.

КРОМ

оценка

slide201
2. Размер - является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера компании включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д.

3. Перспективы роста – оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия.

4. Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

  • Сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
  • Оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
  • Анализируется кредитоспособность фирмы – способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

КРОМ

оценка

slide202
5. Качество менеджмента – оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

КРОМ

оценка

slide203

Для расчета мультипликатора необходимо:

  • определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога (числитель);
  • вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) (знаменатель).

КРОМ

оценка

slide204

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой.

Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и другие.

КРОМ

оценка

slide205

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

интервальные и моментные

К интервальным мультипликаторам относятся:

  • Цена/прибыль
  • Цена/денежный поток
  • Цена/дивидендные выплаты
  • Цена/выручка от реализации

КРОМ

оценка

slide206

К моментным мультипликаторам относятся:

  • Цена/балансовая стоимость активов
  • Цена/чистая стоимость активов

КРОМ

оценка

slide207

Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток

Данная группа мультипликаторов является наиболее распространенным способом определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. В качестве финансовой базы для мультипликатора используется любой показатель прибыли, который может быть рассчитан аналитиком в процессе распределения.

КРОМ

оценка

slide208

Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, практически по всем предприятиям можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогови т.д.

Основное требование – полная идентичность финансовой базы для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов.

КРОМ

оценка

slide209

Мультипликатор цена/прибыль существенно зависит от методов бухгалтерского учета. Поэтому если в качестве аналога выступает зарубежная компания, следует привести порядок распределения прибыли к единым стандартам.

Только после проведения всех корректировок может быть достигнут необходимый уровень сопоставимости, позволяющий использовать мультипликатор.

КРОМ

оценка

slide210

Базой расчета мультипликатора цена/денежный поток служит любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного мультипликатора.

В процессе оценки оценщик стремиться исчислить максимальное число мультипликаторов.

КРОМ

оценка

slide211

Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли.

Мелкие компании – на основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении.

Ориентация на мультипликатор цена/денежный поток предпочтительна при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость.

КРОМ

оценка

slide212

Мультипликатор цена/дивиденды. Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат.

(Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе аналогичных предприятий, исчисленных в процентах к чистой прибыли.)

КРОМ

оценка

slide213

Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целях поглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения, так как оно может прекратить свое существование в привычном режиме хозяйствования.

КРОМ

оценка

slide214

При оценке контрольного пакета оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды, так как инвестор получает право решения дивидендной политики.

Фактические дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного пакета акций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.

КРОМ

оценка

slide215

Мультипликатор цена/выручка от реализации. Этот мультипликатор используется редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.

Хорошие результаты мультипликатор дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.)

КРОМ

оценка

slide216

Достоинством данного мультипликатора является его универсальность, избавляющая оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора цена/прибыль, т.е. мультипликатор цена/выручка от реализации не зависит от методов бухучета.

КРОМ

оценка

slide217

Мультипликатор цена/балансовая стоимость. Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату.

Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени.

КРОМ

оценка

slide218

Мультипликатор цена/чистая стоимость активов. Его применяют в том случае, если соблюдаются следующие требования:

  • Оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое и нефтяное оборудование;
  • Основной деятельностью компании являются хранение, покупка и продажа такой собственности.

КРОМ

оценка

slide219

При применении мультипликатора цена/чистая стоимость активов оценщику необходимо:

  • Проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации;
  • Изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие, как виды активов, местоположение и т.д.

КРОМ

оценка

slide220

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного в последствии в отчете.

Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк.

КРОМ

оценка

slide221

Пример: необходимо оценить ОАО «Телеком», акционерный капитал состоит: количество обыкновенных, бездокументарных акций 10 000 штук

КРОМ

оценка

slide222

Данные по акциям компаний-аналогов

КРОМ

оценка

slide224

Расчет ценовых мультипликаторов

  • Среднее значение находится путем средне арифметического между двумя медианными значениями, без учета min и max для каждого мультипликатора, так как диапазон разброса значений мультипликаторов значительный (почти в 2 раза).
  • Мультипликатор (Цена/ЧА). При расчете среднего значения два крайних варианта (2,97 для ОАО «Телеком-инвест» и 6,71 для ОАО «Связь») не учитываются. Среднее значение составит 4,6 = (3,24+5,91)/2.
  • Мультипликатор (Цена/Выручка). При расчете среднего значения два крайних варианта (0,32 для ОАО «Телеком-инвест» и 0,78 для ОАО «Севертелеком») не учитываются. Среднее значение составит 0,63 = (0,75+0,5)/2.
  • Мультипликатор (Цена/ЧП). При расчете среднего значения два крайних варианта (2,86 для ОАО «Базис телефон» и 5,59 для ОАО «Севертелеком») не учитываются. Среднее значение составит 3,78 = (3,36+4,19)/2.

КРОМ

оценка

slide225

Расчет стоимости одной обыкновенной акции ОАО «Телеком» методом компании-аналога

КРОМ

оценка

slide226

Оценщик отсекает экстремальные величины и рассчитывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов.

Взвешивание предварительной величины стоимости

КРОМ

оценка

slide227
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в ой или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.ДОХОДНЫЙ ПОДХОДВ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

КРОМ

оценка

slide228

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

КРОМ

оценка

slide229

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов.

КРОМ

оценка

slide230

Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

КРОМ

оценка

slide231

Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективных прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

КРОМ

оценка

slide232

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков.

  • Выбор модели денежного потока
  • Определение длительности прогнозного периода
  • Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
  • Анализ и прогноз расходов, инвестиций
  • Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
  • Определение ставки дисконтирования
  • Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в построгнозный период
  • Внесение итоговых поправок

КРОМ

оценка

slide233

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса возможно применение одной из двух моделей денежного потока:

- Денежный поток для всего инвестированного капитала;

- Денежный поток для собственного капитала.

КРОМ

оценка

slide234

Схема расчета денежного потока для собственного капитала

КРОМ

оценка

slide235

Амортизационные отчисления прибавляются к сумме чистой прибыли, так как они не вызывают оттока денежных средств

  • Увеличение суммы текущих активов означает, что денежные средства уменьшаются за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах
  • увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования. Реализация долгосрочных активов (основных средств, акций других предприятий) увеличивает денежные средства
  • Увеличение (уменьшение) кредиторской задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов

КРОМ

оценка

slide236

Пример: в течение периода произошли следующие изменения:

Чистая прибыль составила: 500 руб.

Начисленный износ (амортизация) 120 руб.

Прирост запасов 50 руб.

Уменьшение дебиторской задолженности 30 руб.

Прирост краткосрочной кредиторской задолженности 60 руб.

Уменьшение долгосрочной кредиторской задолженности 100 руб.

КРОМ

оценка

slide237

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока.

В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в построгнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

КРОМ

оценка

slide238

С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия.

С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоки денежных средств.

КРОМ

оценка

slide239

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятий может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет.

В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие и квартал.

КРОМ

оценка

slide240

Для определения длительности прогнозного периода необходимо определить, на какой стадии развития находится предприятие. Это осуществляется в соответствии с построением жизненного цикла предприятия.

Рыночная система постоянно находится в колебательном движении. Подъемы в экономическом развитии сменяются экономическими кризисами из-за периодического перехода капитала из финансового в производственный, и обратно для необходимой смены производительных сил.

Периодичность в деятельности организаций в рыночной экономике подтверждается наличием пяти стадий в жизненном цикле предприятий

КРОМ

оценка

slide242

Жизненный цикл предприятия

I - этап зарождения компании. Расходы на захват рынка, развитие нового продукта и т.п. значительно превышают поступления

II - этап динамичного развития. Объемы продаж компании стремительно нарастают, выручка покрывает все затраты. Кроме того, компания привлекает дополнительные заемные средства для дальнейшего развития.

III - этап зрелости. Темпы роста выручки стабилизируются. Дополнительные кредиты хотя и привлекаются, но во все меньших объемах. Обслуживание долга является дополнительным тормозом значительного прироста дохода.

IV - этап стагнации. Фирма достигла максимума объема продаж. Спрос на рынке удовлетворен. Исчерпаны возможности минимизации издержек на масштабе производства. Финансовые издержки, ремонт оборудования не только сдерживают рост дохода, но и несколько снижают его величину.

V - этап упадка. Объемы продаж начинают падать. Фирма возвращает долгосрочные кредиты. Все это ведет к достаточно быстрому снижению величины дохода.

КРОМ

оценка

slide243
КРОМ

оценка

slide244

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

  • Номенклатура выпускаемой продукции
  • Объемы производства и цены на продукцию
  • Ретроспективные темпы роста предприятия
  • Спрос на продукцию
  • Темпы инфляции

КРОМ

оценка

slide245

Имеющиеся производственные мощности

  • Перспективы и возможные последствия капитальных вложений
  • Общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса
  • Ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции
  • Доля оцениваемого предприятия на рынке
  • Долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период
  • Планы менеджеров данного предприятия

КРОМ

оценка

slide246

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

  • Учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции
  • Изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек
  • Оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек
  • Изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся

КРОМ

оценка

slide247

Определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия

  • Рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженностей
  • Сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями

КРОМ

оценка

slide248

Упражнение на прогнозирование валовых доходов

Условия:

  • Компания производит два продукта – А и Б
  • Производственные мощности для продукта А составляют 40 ед. в год
  • Производственные мощности для продукта Б составляют 60 ед. в год
  • В прошлом году компания произвела 30 ед. продукта А и 50 ед. продукта Б
  • Компания инвестирует в расширение мощностей для производства продукта А и доведет соответствующие мощности до 45 ед. к началу третьего года

КРОМ

оценка

slide249

- Управляющие прогнозируют следующие темпы роста спроса на каждый из продуктов:

- Цена продажи для продукта А составляет 100 долл., а для продукта Б – 50 долл.

КРОМ

оценка

slide250

Ожидается, что цена на продукт А будет расти на 5% в год, а на продукт Б останется без изменений

Используя вышеприведенную информацию, спрогнозируйте физический объем продаж, цены продаж и валовый доход по каждому из продуктов на годы 1-4. Округлите все числа до целых величин.

КРОМ

оценка

slide251
КРОМ

оценка

slide252

Определение ставки дисконтирования

С технической, т.е. с математической, точки зрения ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.

КРОМ

оценка

slide253

В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

КРОМ

оценка

slide254

Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы.

Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал;

КРОМ

оценка

slide255

для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредиту), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

КРОМ

оценка

slide256

Расчет ставки дисконтирования

для денежного потока для собственного капитала:

- модель оценки капитальных активов (САРМ);

  • метод кумулятивного построения;

для всего инвестированного капитала:

- модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC)

КРОМ

оценка

slide257

Модель оценки капитальных активов (САРМ)

R = Rf + β * (Rm – Rf) + S1+S2 + C

где Rf – безрисковая ставка дохода;

β- коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране)

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг)

КРОМ

оценка

slide258

S1 – премия для малых предприятий;

S2- премия за риск, характерный для отдельной компании;

С – страновой риск.

КРОМ

оценка

slide259

Модель оценки капитальных активов (САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно-изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконтирования для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

КРОМ

оценка

slide260

Rf – безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

Для инвестора она представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.

КРОМ

оценка

slide261

β – коэффициент бета представляет собой меру риска.

На фондовом рынке выделяют два вида риска: специфический для конкретной компании, еще называемый несистематический (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый также систематическим (определяется макроэкономическими факторами).

КРОМ

оценка

slide262

В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется мера систематического риска. Рассчитывается коэффициент бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

КРОМ

оценка

slide263

Метод кумулятивного построения:

Безрисковая ставка

+ премия за риск инвестирования в акции

+ премия за размер компании

+ премия за качество менеджмента

+ премия за территориальную и производственную диверсифицированность

+ премия за структуру капитала

+ премия за диверсифицированность клиентуры

+ премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения

КРОМ

оценка

slide264

Размер компании

  • Фактор риска, связанный с размером компании, заключается в том, что относительно небольшие фирмы имеют более неустойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты. В связи с этим инвесторы, как правило требуют дополнительную норму дохода для покрытия риска размера. Для того чтобы объективно подойти к определению размера компании, необходимо четко представлять, чем этот размер характеризуется. В качестве размера критерия компании должна быть величина его капитала, а численность работающих и величина выручки рассматриваются лишь в качестве вспомогательных критериев.

КРОМ

оценка

slide265

Финансовая структура

  • Такая структура предприятия характеризуется несколькими показателями. Во первых, это показатель зависимости компании от внешних кредиторов – коэффициент концентрации собственного капитала. Во-вторых, для оценки степени зависимости производственной деятельности предприятия в краткосрочном периоде от кредиторов используется показатель текущей ликвидности.

КРОМ

оценка

slide266

Прогнозируемость доходов и рентабельность деятельности предприятия

  • Существенное значение для успешного развития бизнеса имеет способность предприятия генерировать прибыль. Чем выше прибыль, тем более привлекательным является предприятие для инвестора. Если предприятие отвечает этим требованием, то инвестор не нуждается в дополнительных стимулах для приобретения предприятия в виде премии за риск.

КРОМ

оценка

slide267

Диверсификация производства и клиентуры

  • Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта разных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного или нескольких крупнейших клиентов, тем при прочих равных условиях она стабильнее. Зависимость компании от клиента можно определить через долю конкретного клиента в объеме выручки предприятия.

КРОМ

оценка

slide268

Качество управлениянаходит свое отражение во всех сферах существования компании. Текущее состояние компании и перспективы ее развития во многом предопределены качеством управления. Управление оказывает влияние на: размер чистых активов, диверсификацию производства и в определенной степени клиентуру, финансовое состояние и рентабельность компании. Таким образом, качество управления характеризуется всеми перечисленными показателями. Поэтому, данная премия определяется как средняя величина от всех ранее рассчитанных премий

КРОМ

оценка

slide269

Средневзвешенная стоимость капитала:

WACC = Kd (1-tax)*Wd + Ke*We

где:

Kd – стоимость привлечения заемного капитала;

Wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

КРОМ

оценка

slide270

Tax – ставка налога на прибыль предприятия;

Ke – доходность собственного капитала;

We – доля собственного капитала в структуре капитала предприятия;

КРОМ

оценка

slide271

Пример:

Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, если: безрисковая ставка 6%; коэффициент бета 1,8; среднерыночная ставка дохода 12%; процент за кредит 8%; ставка налога на прибыль 35%; доля заемных средств 50%.

Rwacc = 0,5*0,08*(1-0,35) + 0,5*(0,06 + 1,8*(0,12-0,06)) =

КРОМ

оценка

slide272

Учет инфляции (номинальный и реальный) денежный поток

Формула Фишера:

Если I<10%

Rном = Rреал + I

Если I>10%

Rном = Rреал + I + Rреал * I

Rреал = (Rном – I)/(1 + I)

КРОМ

оценка

slide273

Пример: номинальная ставка дохода по государственным облигациям составляет25%. Среднерыночная доходность на фондовом рынке – 19% в реальном выражении. Коэффициент бета для оцениваемого предприятия равен 1,4. Темпы инфляции составляют 16: в год. Рассчитайте реальную ставка дисконтирования для оцениваемого предприятия.

КРОМ

оценка

slide274

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы

КРОМ

оценка

slide275

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета терминальной стоимости:

  • Метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот метод неприменим;

КРОМ

оценка

slide276

Метод расчета по стоимости чистых активов. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;

  • Метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или отсутствуете, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично;

КРОМ

оценка

slide277

По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

КРОМ

оценка

slide278

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

Vterm = CF(t+1) / (R-g)

Vterm – стоимости в построгнозный период;

CF(t+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

R – ставка дисконтирования;

G – долгосрочные темпы роста денежного потока.

КРОМ

оценка

slide279

Конечная стоимость Vterm по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денежный поток шестого года рамен 150 млн. руб., ставка дисконтирования 24%, а долгосрочные темпы роста – 2% в год. Подставляя эти данные в вышеприведенную формулу, получаем величину стоимости в построгнозный период округленно 682 млн. руб.

КРОМ

оценка

slide280

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного года.

КРОМ

оценка

slide281

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

- текущей стоимости денежных потоков в течении прогнозного периода;

- текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

КРОМ

оценка

slide282

Внесение итоговых поправок

После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки.

Среди них выделяют две:

  • Поправка на величину стоимости нефункционирующих активов;
  • Поправка на коррекцию величины собственного оборотного капитала.

КРОМ

оценка

slide283

Поправка на величину стоимости нефункционирующих активов

Основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в денежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости.

Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

КРОМ

оценка

slide284

Поправка на величину собственного оборотного капитала

Это учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, которой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответственно необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит – вычтен из величины предварительной стоимости.

КРОМ

оценка

slide285

Задача:

Рассчитайте текущую стоимость предприятия в построгнозный период, используя модель Гордона, если денежный поток в постпрогнозный период (6й год) равен 900 млн. руб., ожидаемые долгосрочные темпы роста – 2%, ставка дисконтирования – 18%.

КРОМ

оценка

slide286

Задача:

В конце каждого из последующих четырех лет фирма предполагает выплачивать дивиденды в размере: 2 долл., 1,5 долл., 3,5 долл. Какую цену вы готовы заплатить, за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5% в год, а требуемая ставка дохода составляет 19%?

КРОМ

оценка

slide287

В процессе оценки часто требуется определение рыночной стоимости не всего предприятия, не всех 100% акций (долей) предприятия, а лишь конкретного пакета (доли). Необходимым становиться определение влияния на стоимость пакета следующих факторов: какой – контрольной или неконтрольной (миноритарной) – является доля оцениваемого пакета; каково воздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприятия и др.

Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов

КРОМ

оценка

slide288

Контроль над компанией определяется как возможность акционеров назначать своих представителей в органы управления, а также принимать определенные решения, посредством которых осуществляется управление деятельностью компании.

Премия за контроль представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с меньшей долей, т.е. владением миноритарным пакетом акций).

Скидка за неконтрольный характер – величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера.

КРОМ

оценка

slide289

Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) миноритарным пакетом. Это обусловливают следующие основные элементы контроля:

  • Выбор Совета директоров и назначение менеджеров;
  • Определение вознаграждения менеджеров и их привилегий;
  • Определение политики предприятия, изменение стратегии развития бизнеса;
  • Принятие решений о поглощениях или слияниях с другими компаниями;
  • Принятие решений о ликвидации, распродаже имущества предприятия;
  • Принятие решений об эмиссии;
  • Изменение уставных документов;
  • Распределение прибыли по итогам деятельности предприятия, в том числе установление размеров дивидендов;
  • Принятие решения о продаже или приобретении собственных акций компании.

КРОМ

оценка

slide290

Классификацияпакетов акций по их размерам и оценка влияния акционеров на принятие управленческих решений (контроль) в компании

КРОМ

оценка

slide291
КРОМ

оценка

slide292
КРОМ

оценка

slide293
КРОМ

оценка

slide294
КРОМ

оценка

slide295

На основе представленной классификации, сформированной в соответствии с действующим законодательством, можно сделать следующие выводы:

  • Акционеры, владеющие пакетами голосующих акций размером до 2%, не могут оказывать никакого влияния на деятельность компаний и, соответственно, обладают ничтожным контролем;
  • Акционеры, владеющие пакетами голосующих акций размером от 2% до 25% , могут оказывать определенное влияние на деятельность и осуществлять контроль над компанией;
  • Акционеры, владеющие пакетами голосующих акций размером от 25% и более, могут оказывать существенное влияние на финансово-хозяйственную деятельность компаний, обладая до 100% контроля.

КРОМ

оценка

slide296

Контрольность любого пакета акций обусловлена не только его размером и, соответственно, набором гарантированных законом прав, но и условиями распределения (распыление/концентрация) акционерного капитала компании между группами акционеров.

КРОМ

оценка

slide297

Наиболее вероятные способы распределения (распыление/концентрация) акционерного капитала компаний между акционерами

Полное распыление. 100% акций распределено среди множества мелких акционеров. Их общее количество значительно больше 100. Пакет отдельного акционера составляет значительно меньше 1%. Контроль в обществе осуществляют представители мелких акционеров, обеспечивая равные права всем акционерам, независимо от размера пакетов.

КРОМ

оценка

slide298

Умеренное распыление.Акциями владеют много мелких акционеров, но также присутствуют и средние акционеры. Общее количество акционеров может быть больше 100. Количество мелких акционеров неограниченно; совокупный пакет средних акционеров составляет меньше блокирующего пакета (до 25%). Самый крупный акционер владеет пакетом акций менее 10%. Контроль в обществе осуществляют представители мелких и средних акционеров, обеспечивая равные права всем акционерам.

КРОМ

оценка

slide299

Равномерное распределение.Акционерный капитал равномерно распределен между мелкими, средними и крупными акционерами. Общее количество акционеров может быть больше 99. Крупные акционеры в совокупности владею блокирующим пакетом (до 30%), однако пакет акций, принадлежащий отдельному крупному акционеру, составляет не более 30%. В органах управления преобладают представители средних и крупных акционеров, однако, у мелких акционеров, в случае их объединения со средними также есть возможность установления контроля и назначение в органы управления компании своих представителей. Права мелких акционеров несколько ущемляются.

КРОМ

оценка

slide300

Олигопольная концентрация.Акционерный капитал концентрируется у средних и крупных акционеров. Их совокупный пакет является контрольным, более 50% голосующих акций. Каждый из средних и крупных акционеров владеет пакетом в размере более чем 1%. Количество крупных и средних акционеров не более 75. Самый крупный акционер владеет пакетом в размере не более 30%. Количество мелких акционеров может быть очень большое либо почти полностью отсутствовать, доля акционерного капитала принадлежащая им, составляет менее блокирующего пакета (до 25%). В органах управления большинство голосов принадлежит представителям крупных акционеров. Права мелких акционеров игнорируются, а средних – ущемляются.

КРОМ

оценка

slide301

Монопольная концентрация.Более 75% акционерный капитал концентрируется у крупных акционеров. Их общее количество менее 4. Распределение контроля между ними почти равномерно. У каждого из них либо контрольный, либо блокирующий пакет акций. Количество мелких и средних акционеров может быть либо очень большим, либо почти полностью отсутствовать, доля акционерного капитала принадлежащая им, составляет меньше блокирующего пакета (до 25%). Доля каждого из мелких или средних акционеров не превышает 1%. Самый крупный акционер владеет пакетом в размере не более 75%. В органах управления общества, как правило, присутствуют представители крупных акционеров. Обеспечиваются права только крупных акционеров, права остальных акционеров игнорируются.

КРОМ

оценка

slide302

Абсолютная концентрация.100% акционерного капитала концентрируется исключительно у крупных акционеров. Их общее количество не более 4. У каждого из них либо контрольный, либо блокирующий пакет акций. Мелкие и средние акционеры отсутствуют.

КРОМ

оценка

slide303
КРОМ

оценка

slide304
КРОМ

оценка

slide305
КРОМ

оценка

slide306

Корректировки на ликвидность:

Ликвидность акций является относительным показателем, оценить который возможно при сравнении с акциями другой компании (более ликвидными акциями). Поэтому при оценке корректировок на ликвидность необходимо проводить сравнение рассматриваемых акций с ликвидными акциями компании-аналога.

КРОМ

оценка

slide307

Ликвидность – способность ценной бумаги быть быстро проданной и превращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходя из этого скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля (в %), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности.

Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценной бумаги, низкая – снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых бумаг.

КРОМ

оценка

slide308

В расчет необходимо принимать показатели:

Количественные:

  • Объем торгов акциями на рынке (количество акций) за определенный период;
  • Разница между курсами покупки и продажи (спрэд, в процентах);
  • Количество сделок с акциями за определенный период;

Качественные:

  • Факт обращения акций на зарубежных фондовых рынках;
  • Наличие у компании-эмитента независимого регистратора, осуществляющего сделки с акциями.

КРОМ

оценка

slide309

Порядок определения корректировок на ликвидность пакета акций следующий:

  • Определяется компания-аналог (отечественная или иностранная) с ликвидными акциями.
  • Определяется объем обращения (количество) акций компании-аналога за определенный период, например последний год или квартал.
  • Определяется объем обращения (количество) акций рассматриваемой компании за аналогичный период.
  • Проводится сравнение объемов обращения акций рассматриваемой компании и компании-аналога и определяется процентное соотношение объема обращения акций рассматриваемой компании к объему обращения акций компании-аналога.

КРОМ

оценка

slide310

Определяется разница между курсами покупки/продажи (спрэд) акций рассматриваемой компании за аналогичный период.

  • Определяется размер корректировки на ликвидность по каждому из факторов.
  • Определяется средневзвешенное значение корректировки на ликвидность.
  • Полученное значение корректируется с учетом качественных параметров: наличия обращений акций за рубежом, наличие независимого регистратора.
  • Итоговое значение применяют в качестве скидки за недостаточную ликвидность пакета акций, в соответствии с рекомендациями, указанными в таблице.

КРОМ

оценка

slide312

Требования к отчету об оценкеФедеральный стандарт оценки ФСО № 3 (Утвержден Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 254)

КРОМ

оценка

slide313

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

КРОМ

оценка

slide314

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

КРОМ

оценка

slide315

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

КРОМ

оценка

slide316

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

КРОМ

оценка

slide317

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

КРОМ

оценка

slide318

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

  • общая информация, идентифицирующая объект оценки
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
  • итоговая величина стоимости объекта оценки

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки

КРОМ

оценка

slide319

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

  • о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения
  • о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

КРОМ

оценка

slide320

об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

КРОМ

оценка

slide321

об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности

  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

КРОМ

оценка

slide322

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

КРОМ

оценка

slide323

количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
  • информация о текущем использовании объекта оценки
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

КРОМ

оценка

slide324

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

КРОМ

оценка

slide325

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

КРОМ

оценка

slide326

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

КРОМ

оценка

slide327

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

КРОМ

оценка

slide328

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

КРОМ

оценка

slide329

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

  • В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
  • В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

КРОМ

оценка

ad