公共財産の有効活用に向けて（業務案内）

商標登録第5040563号 公共財産の有効活用に向けて（業務案内）平成20年4月株式会社都市経営戦略研究所 Urban Management StrategyInstitute

１．都市経営戦略研究所の実績 NEW 東海財務局に届出された特定目的会社24社のうち18社は弊社がアレンジ

２-1.実例①介護施設（ハッピィーライフ大垣）２-1.実例①介護施設（ハッピィーライフ大垣）ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約ＳＰＣ７年都市経営戦略研究所原保有者開発契約ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約特定資産４億特定目的借入 2.6億金融機関融資建設入居者第１優先出資 1.1億地元投資家出資第２優先出資 0.3億出資投資家介護報酬介護事業者事業運営委託地元の支援者や個人投資家から資金を調達し証券化を実行したことで介護事業者が施設を購入せず、資金効率を高め、安定した介護運営を実現

2-2.実例②従業員寮（Y‘sライフサポート） 年２回配当ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約都市経営戦略研究所売買契約ＳＰＣ５年原保有者ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約特定資産 6.5億特定目的借入 4.6億金融機関融資液晶関連工場第１優先出資 1.6億投資家出資請負従業員三重県内３物件１２９戸第２優先出資 0.3億出資原保有者賃貸借派遣会社一括借上大手派遣会社と一括借上の契約を締結し、空室率のリスクを排除賃料収入の安定化を実現

２-3.実例③サービスエリア（クックラひるがの）２-3.実例③サービスエリア（クックラひるがの）ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約開発契約都市経営戦略研究所ＳＰＣ７年地元有志会社ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約特定資産７億特定目的借入 4.8億金融機関融資設立建設第１優先出資地元投資家出資地元の名士第２優先出資出資機関投資家テナント出資第３優先出資賃貸借契約投資家東海北陸道の全線開通に伴い、大幅な利用客増が見込むひるがの高原サービスエリアに地域活性化施設の開発型証券化商工会と地域一帯的に取組む

２-3.実例④都市型マンション（なごやプロジェクト第２号）２-3.実例④都市型マンション（なごやプロジェクト第２号）建物管理業務期間満了後の売却処分業務不動産業者ＰＭ業者〔プライムレジデンス泉〕処分委託管理委託 1997年新築　全57室アレンジメント契約 SPC ３年都市経営戦略研究所モニタリング契約特定資産 8.5億特定目的借入金融機関 6.5億原保有者土地・建物売却特定社債 1.1億総額約８１５M 特定社債(7.0%) 優先出資 0.9億機関投資家賃貸借契約入居管理契約入居管理入居者ＰＭ業者

３．公共財産の現況と課題 ① “平成の市町村合併”の進展による行政機能の再編、統廃合 ② 農山村地域の過疎化や地方都市における中心市街地の空洞化　等による人口構造、産業構造の変化有効活用されていない公共財産が増加 ● 財政逼迫が進む公共団体の財源確保要請に逆行 ● 低・未利用によるまちの活力の低下 ● 活用されない財産の維持管理費コスト問題 ● 整備されたインフラの機能低下　等【連結決算により負債が顕在化する可能性】　　　　　　　　平成19年6月22日地方公共団体の財政の健全化に関する法律（地方財政健全化法）が公布。　　　　　　　　　　　当法案により連結実質赤字比率を始めとする4つの財政指標の公表が義務化される。　　　　　　　　平成20年度決算からの制度適用を目指している。

４．民間活力による公共財産の利活用 ＊民間の創意工夫やアイデアを取り入れた新事業の展開・サービスの質の向上＊補助事業や起債事業依存からの脱却＊譲渡益収入や固定資産税収増、財産の維持コスト削減等による財政再建効果＊新規施設整備を行った場合、機能性の向上や維持管理費の削減が出来る場合もある有効活用されていない公共財産 ①地域雇用創出、所得の増加 ②住民のＱＯＬの向上 ③活力と賑わいのある　まちづくりの推進 ①地域雇用創出、所得の増加 ②住民のＱＯＬの向上　　　 ③活力と賑わいのある　　　　まちづくりの推進民間活力による利活用の推進 ※１ ※１【ＱＯＬ】（Quality of Life）：衣食住に加えて“心の豊かさ”も含めた「生活の質」

５．財務諸表の健全化 流動化後流動化前売却（切り離し）特定目的会社（SPC) 公共団体地方債や借入金固定資産優先出資資　産 40,525億円固定負債 17,548億円（43.3%）有形固定資産 33,609億円（82.9%）特定出資負　債 18,656億円（46.0%）圧縮できる！公共団体流動負債 1,108億円（2.7%）負　債投資等 6,728億円（16.6%）正味資産 21,869億円（54.0%）固定資産正味資産流動資産 188億円（0.5%）投資等 ※Ｎ市ホームページより作成・基礎数値は昭和44年度から平成16年度までの決算統計データを採用　・有形固定資産の評価方法は取得原価とし、土地を除いて、普通建設費の各区分ごとに設定された耐用年数に応じた定額法による減価償却を行っている。流動資産

６．バランスシートのスリム化 スリム化今後は・・・これまで・・・債券市場金融機関債券市場金融機関公共団体としての信用力や担保価値に対して融資を行います。公共団体の資産や業績に関係なく、流動化する資産の生み出すキャッシュフローに着目して融資を行います。投融資投融資公共財として保有すべき資産利活用資産（流動化）公共団体の資産切り離し

投資家 トータルマネジメント（アレンジャー）金融機関建設会社維持管理会社施設運営会社７．公共財産の流動化（概念図）地域の皆様地域住民の投資による市民参加型のまちづくりが可能になる公共団体（原保有者）施設利用利用料賃貸売却配当賃料（地代）売却代金優先出資（公共部門）民間活用利息施設賃貸料管理委託契約特定目的借入資産流動化法に基づく特定目的会社各種契約料工事請負契約

賃貸（定借活用も可能）ＳＰＣ組成時の資産引渡し方法売却（買戻し条件付き）売却ＳＰＣ解散時の資産処分方法民間へ売却公共団体が買戻す公共団体へ返還８．流動化終了後の資産の取扱いＳＰＣ解散後資産は民間で利用ＳＰＣ解散後資産は公共団体で所有（※１）（※１）もう一度、別の新SPCを設立し、そのSPCへ売却することで新たに流動化することも可能。

９．流動化スケジュール 資産譲渡資産譲渡・発行証券や特定社債購入の議決調査費用事業方式等の議決　契　約　 1．実現に向けて検証いたします（資産評価、市場調査、建物診断等）。 3．通常の株式会社設立と同様の手続き（公証人役場にて定款認証、法務局へ設立登記申請）を行います。 4．ＳＰＣ所在地の財務局へ「業務開始届出」を提出します。届出人名は「特定出資」をされた方になります。 6．公募する優先出資に対する「有価証券届出書」を作成し、ＥＤＩＮＥＴ登録（提出）を行います。 7．優先出資募集の際に、投資家に配布する「目論見書」と「商品説明書（パンフレット）」を作成します。 8．優先出資の払込完了後、「優先出資証券」券面を作成します。 9 ．資産譲渡に伴う登記手続きも行います。１０．ＳＰＣと契約した運営事業者により運営業務が行われます。１１．流動化期間終了に伴う特定資産の売却先の決定、残余財産の分配等について、公共団体の意向を出来る限り汲みつつ検討・実施します。

10．流動化役割分担（公募及び証券発行の場合）10．流動化役割分担（公募及び証券発行の場合）調査費用　事業方式等の議決ＳＰＣへの要求事項を整理財産処分等の議決モニタリング１公共財産活用について協議資産流動化計画と併せて、SPC所在の財務局へ提出９資産譲渡　契約　２事業計画・流動化計画案作成５募集業務準備４業務開始届出３ＳＰＣ設立業務６有価証券届出書作成・提出７証券販売支援８証券発行 10 事業運営 11償還事務　定款認証設立登記申請

11．事業方式別比較 (注１) (注２) (注２) (注１) (注２) (注１) 注１　特定目的会社：（「資産の流動化に関する法律」に基づいて設立される特別な法人。ＳＰＣ（注２）の一種。）注２　【ＳＰＣ】：特別目的会社（不動産の取得、保有、運用などだけを目的として特別に設立する会社。）

12．公共財産流動化の諸課題 ① 財産の区分による手法の検討　・行政財産は原則として譲渡不可能※ ② 対象となる財産の取得原資による制限　・国庫補助等の特定財源充当の問題（補助金適正化法第22条）　・起債事業の残債の問題 ③ 資産価値の適正性　・資産譲渡や貸付を行う場合の「適正な対価」の設定　・設立・維持費用コストや市場による評価リスク　 ⇒導入に際しては、透明性の高い基準等の作成が不可欠 ※ 地方自治法改正（H19.3）による行政財産貸付の拡大民間事業者が行政財産たる土地の上に建物等を所有する場合、その供用の目的を効果的に達せられる場合において、貸付（私法上の契約）や私権の設定が可能になる。（地方自治法　第238条の四）　　

＜お問い合わせ先＞ 〒４６０－０００３　名古屋市中区錦二丁目２番13号　名古屋センタービル７０１ TEL052-201-5103 FAX052-201-5104 株式会社都市経営戦略研究所　　　　代表取締役　伊藤公一　設立年月日：平成16年（2004年）6月30日市場会計のご提案ＩＳＯ９００１：２００１取得登録番号：B2006Q10111ROS URLhttp://www.umsi.jp 【東京支社】　東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番14号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本ビルディング３号館７階　　　 TEL03-5640-3737 FAX 03-5640-2771

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