De Wet WOZ

1. De Wet WOZ Stichting FB studiekring Utrecht 10 januari 2012

2. Programma • Introductie. • Achtergrond en toepassing Wet WOZ. • Waardebepaling Wet WOZ • Objectafbakening • Waardebegrip • Waardepeildatum • Taxatiewijzers nader bezien • Recreatieterreinen • Kantoren • Incourant O/Z • Bijzondere onderwerpen • Werktuigenvrijstelling • NSW-landgoederen

3. Hoe ziet de tijdsbalk Wet WOZ eruit • Oorsprong? • Actualiteit ?

4. Achtergrond Wet WOZ

5. Toepassing WOZ-beschikking • Eigen woning in box 1; • Tweede woning in box 3; • Bodemwaarde bij afschrijving op gebouwen (VPB en IB); • Onroerende-zaakbelastingen; • Watersysteemheffing gebouwd O/G; • Wet belastingen op milieugrondslag; • Schenk- en erfbelasting; • Experimentenwet BI-zones; • Puntenstelsel huurwoningen; • Gebruik door private sector / WOZ-waarde openbaar

6. Waardebepaling Wet WOZ • Objectafbakening (artikel 16 Wet WOZ) • Kleinste eenheid die zelfstandig gebruikt kan worden; • Binnen eigendomsgrenzen; • Tenzij naar omstandigheden beoordeeld sprake is van een samenstel (complexbenadering). Praktijkvoorbeelden

7. Onroerend -roerend • Onroerend zijn grond alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd • Amercentrale arrest HR 13 juni 1975 • Portacabin arrest HR 31 oktober 1997 • Jachthaven Scheveningen HR 20 september 2002 • Woonark arrest HR 15 januari 2010

8. Waardebepaling Wet WOZ (2) • Fictie van volle eigendom: • Recht van opstal / Erfpachtsrecht wordt genegeerd. • Fictie van onmiddellijke verkrijging (leegstaat); • Verhuurde woningen; • Verhuurde kantoorpanden; • Niet vastgoed gebonden omzet.

9. Waardebepaling Wet WOZ (3) • Artikel 17, lid 1 WEV • Artikel 17, lid 2 Gec. Verv. Waarde • Waarde voor de markt of waarde voor de eigenaar

10. Gecorrigeerde vervangingswaarde • Bruto vervangingswaarde opstallen • Vervangingswaarde grond • Correctie voor technische veroudering • Correctie voor functionele veroudering

11. Bruto vervangingswaarde • Invloed subsidies • Invloed BTW HR 21 oktober 2011 • Don Bosco • BTW op grond voor zover levering met BTW plaatsvindt

12. Functionele veroudering • Is ook economische veroudering!!! • Verandering bouwwijze • Excessieve gebruikskosten

13. Gecorrigeerde vervangingswaarde is voor ´kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis´ maximaal gelijk aan de benuttingswaarde • ´Nieuwe Kerk arrest HR. 5 juni 1996 • Waarde nihil

14. Factor functionele veroudering dusdanig dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met ´ bedrijfswaarde´ OZ • Alleen voor commercieel gebezigd vastgoed • Pieperschuurarrest HR. 31 mei 1995 • EPON-Nijmegen arrest HR. 8 juli 1997 • Arena Amsterdam HR. 8 april 2011

15. Waardepeildatum • Waardepeildatum • 1 jaar voor belastingjaar • Toestandsdatum • Uiterlijk 1 januari van het belastingjaar • HR 13 september 2003 • De na waardepeildatum aangebrachte wijzigingen, zoals de aanleg van de tuin, mogen slechts worden meegenomen als in de WOZ-beschikking het van de waardepeildatum afwijkende tijdstip is vermeld.

16. Taxatiewijzers nader bezien • Recreatieterreinen • Voorbeeld in Excel

17. Kanttekeningen bij OCF-methode • Definitie kasstromen is onvolledig! • OCF is momentopname i.t.t. DCF. • Hoe komt ‘leegstandsfictie’ tot uitdrukking. • Waarde onderneming versus waarde vastgoed. • Toerekening OCF-waarde aan ‘gebouwen’. • Gemiddelde omzet versus eigen omzet. • Personeelskosten en rechtsvorm. • Afdrachten aan holdingmaatschappijen. • Rendementseis.

18. Kantoren Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie • Voorbeeld in Excel

19. Incourant vastgoed • Voorbeeld gecorrigeerde vervangingswaarde

20. Werktuigenvrijstelling

21. 4 eisen voor vrijstelling werktuigen • Werktuig • Verwijdering zonder beschadiging van betekenis • Niet op zich zelf een gebouwd eigendom • Onroerend

22. Procesgebonden in beginsel wel • Gebouwgebonden in beginsel niet • Werktuigen in gebouwen zijn niet ´op zich zelf gebouwd´ , EPON Nijmegen arrest • Werktuigen in de open lucht zijn wel ´op zich zelf gebouwde eigendommen´ • Uiterlijke herkenbaarheid moet in tact blijven • HR 30 juni 1999 • Voorbeeld Windmolen. Mast en wieken zijn gebouwde eigendommen. Besturingskast, chassis met draaikrans niet.

23. NSW landgoederen • NSW rangschikking • Voorwaarden • 5 ha • Aaneengesloten gebied • Oppervlakte ten minste 30% houtopstand • Geen inbreuk op natuurschoon

24. WOZ faciliteiten NSW • Vrijstelling ongebouwde eigendommen • Bestemmingswaarde voor woningen • Instandhoudingverplichting 25 jaar

25. Afsluiting • Vragen • Dank voor de aandacht!