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Gliederung. Grundstück / Projektentwicklung Ausführung / Ausschreibung Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation Baustellenkontrolle / VOB Bewirtschaftung einer Immobilie Bestandsaufnahme / Modernisierung. Gliederung. Grundstück / Projektentwicklung Ausführung / Ausschreibung

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Presentation Transcript

  1. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  2. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  3. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.1 Layout hier sehen Sie unser Layout für die Präsentation unserer Ausarbeitung der Projektstudie 2005 Sommersemester 2005

  4. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung wichtigste Angaben aus dem Bebauungsplan, Lageplanauswertung und Grundstücksnutzung Nutzungskreuz : MD II 0.4 - 30° - 32 ° o Sommersemester 2005

  5. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung Daraus zu entnehmende Informationen : Das Grundstück befindet sich im Dorfgebiet, es sind dort zwei Vollgeschosse erlaubt. Es ist ein Haus in offener Bauweise zu planen, die Dachneigung darf zwischen 30° und 32 ° betragen. Nettogrundstücksfläche : 567 m² Ausnutzung nach GRZ : 0,4 x 567 m² = 226,80 m² Für GFZ und BMZ gibt es keine Vorgaben bzw. Informationen. Sommersemester 2005

  6. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung Entwässerung : Höhe Kanalsohle Grundstück : 210,70 m Höhe EFH UG : 211,35 m Differenz : 0,65 m Da im UG eine Dusche mit WC entstehen soll, wird ein Gefälle von ca. 3° für die Entwässerung benötigt. Abstand WC / Dusche zum Entwässerungskanal (Grundstück) : ca. 20 m  Das Gefälle für den Entwässerungskanal vom UG zum Grundstücksrand bzw. zur Straße beträgt knappe 2° und ist somit am Limit. Es kann aber wohl auf den Einsatz einer Pumpe verzichtet werden. Sommersemester 2005

  7. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung überschlägige Berechnung Bruttorauminhalt : Grundfläche Gebäude : 12 m x 10 m = 120 m² Geschosshöhe : ca. 2,80 m BRI = 3 x 120 m² x 2,80 m + 2,80 m x 120 m² x 0,5 = 1176 m³ ≈ 1200 m³ Sommersemester 2005

  8. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung Bei der vorliegenden Planung wurde die Garage bis an die Grundstücksgrenze gelegt. Dies erfordert auf alle Fälle eine Genehmigung. Im Vorfeld sollte dies mit den entsprechenden Behörden, aber auch mit den Anliegern, abgeklärt werden. Da die umliegenden Grundstücke ebenfalls mit solchen Garagen gebaut wurden, dürfte die Genehmigungszusage nicht unwahrscheinlich sein. Sommersemester 2005

  9. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.3 Gebühren beim Grundstückskauf Notargebühren: 1,8 % Grunderwerbssteuer: 3,5 % Grundbucheintrag: 0,5 % Bei einem angenommenen Grundstückspreis von 350 €/m² und einer maßgeblichen Grundstücksfläche von 567 m² ergibt sich ein Gesamtpreis von: 350 €/m² x 567 m² = 198.450 € Notargebühren: 198.450 € x 1,8 % = 3.572,10 € Grunderwerbssteuer: 198.450 € x 3,5 % = 6.945,75 € Grundbucheintrag: 198.450 € x 0,5 % = 992,25 € Gesamt: 11.510,10 € Sommersemester 2005

  10. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.4 Kostenarten und Kostenschätzung nach DIN 276 Kostenschätzung: 488.205,84 € Kennwert für Rohbau: 90 €/m², d.h. 133.029,90 € insgesamt Kennwert für Kosten- Gruppe 300 und 400: 732,07 €/ m² Sommersemester 2005

  11. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.5 Entwurf und Kostenberechnung nach DIN 276 gestrichen Dr. Paul Sommersemester 2005

  12. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.6 HOAI Architektenhonorar: 44.315,63 € Tragwerksplanerhonorar: 13.388,96 € Sommersemester 2005

  13. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung Antrag auf Baugenehmigung Sommersemester 2005

  14. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung • Unterlagen, die einem vollständigen Baugesuch beizufügen sind: • Lageplan (§4 LBOVVO) • Bauzeichnung (§6 LBOVVO) • Baubeschreibung (§7 LBOVVO) • Technische Angaben zu Feuerungsanlagen (§7 LBOVVO) • Angaben zu gewerblichen Anlagen, die keiner • immissionsschutzrechtlichen Genehmigung bedürfen (§7 Abs.2 LBOVVO) • Darstellung der Grundstücksentwässerung (§8 LBOVVO) • Bautechnische Nachweise (§9 LBOVVO) • Benennung eines Bauleiters (§42 LBO) • Statistischer Erhebungsbogen • Sonstige Anlagen Sommersemester 2005

  15. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung • Schlüsselfertige Vergabe: • Kennzeichnet eine schlüsselfertige Gesamtbauleistung, die nur von einem verantwortlichen Auftraggeber erbracht wird. • Dieser Auftragnehmer – in der Regel ein Generalunternehmer – erbringt die Bauleistung auf eigenes technisches und wirtschaftliches Risiko. Sommersemester 2005

  16. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase Rahmenterminplan Sommersemester 2005

  17. 1. Grundstück / Projektentwicklung 1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase Grobablaufplan für die Ausschreibung Sommersemester 2005

  18. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  19. 2. Ausführung / Ausschreibung 2.1 Massenberechnung Nach VOB/C DIN 18353 Nr. 5.2 werden Öffnungen bei der Abrechnung nach Flächenmaß über einer Einzelgröße von 0,1 m² Einzelgröße überrechnet, bei Abrechnung nach Längenmaß bei Unterbrechungen über 1 m Einzellänge. Massenermittlung für die Ausschreibung Estricharbeiten Sommersemester 2005

  20. 2. Ausführung / Ausschreibung 2.2 Raumbuch Raumbuch für das Erdgeschoss Sommersemester 2005

  21. 2. Ausführung / Ausschreibung 2.3 Vergabeunterlagen gestrichen Dr. Paul Sommersemester 2005

  22. 2. Ausführung / Ausschreibung 2.4 Ausschreibung Rohbauarbeiten Ausschreibungsunterlagen für Estricharbeiten Sommersemester 2005

  23. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  24. 3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation 3.3 Angebotkalkulation Angebotskalkulation Estricharbeiten Sommersemester 2005

  25. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  26. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.1 Baustellenkontrolle Plangrößenverlauf Sommersemester 2005

  27. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.2 Leistungsermittlung Ist-Leistung Sommersemester 2005

  28. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.3 Abgrenzung Aufmaß: Bezeichnung für das Ausmessen der Bauteile bzw. das örtlich ermittelte Maß für die Planung und / oder Abrechnung von Bau und Umbaumaßnahmen Sommersemester 2005

  29. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.3 Abgrenzung Leistungsmeldung: Betriebsabrechnung ist wie die Bauauftragsrechnung Bestandteil der Kosten- und Leistungsrechnung und hat die Aufgabe, die betriebliche Leistungserstellung zu überwachen, um hieraus Aussagen zur Wirtschaftlichkeit abzuleiten, betriebliche Kennziffern und Kalkulations-vorgabewerte zu ermitteln sowie für die Bewertung unfertiger Bauleistungen nach dem Handels- und Steuerrecht notwendigen Zahlen bereitzustellen. Sommersemester 2005

  30. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.3 Abgrenzung Abrechnung: ist jene unter Mitwirkung von Gläubiger und Schuldner erarbeitete Feststellung eines Rechnungsergebnisses. Dies geschieht im Bauwesen im Regelfall durch ein gemeinsames Aufmass sowie die Multiplikation der ermittelten Mengen mit den vertraglich vereinbarten Einheitspreisen. Form, Inhalt und Fristen der Abrechnung sind in der VOB/B geregelt. Sommersemester 2005

  31. 4. Baustellenkontrolle / VOB 4.4 VOB Fälle zur Abnahme / Gewährleistung / Abrechnung Sommersemester 2005

  32. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  33. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.1 Facility Management gestrichen Dr. Paul Sommersemester 2005

  34. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung Bewirtschaftungskosten Kosten, die durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden werden können. Sie umfassen in der Regel die Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten. Sommersemester 2005

  35. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung Baunutzungskosten Sammelbegriff für die Verwaltungs-, Betriebs-, Instandsetzungs-, Kapital- und Amortisationskosten pro Jahr für ein Gebäude (= Liegenschaftenaufwand und Verzinsung sowie Amortisation des Eigenkapitals Sommersemester 2005

  36. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung Betriebskosten Jährliche Ausgaben, welche durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes entstehen. Dazu gehören die Ausgaben für die Ver- und Entsorgung, die Reinigung und Pflege, die Bedienung der technischen Anlagen, den laufenden Unterhalt (Wartung, Instandhaltung), die Kontroll- und Sicherheitsdienste und die Abgaben und Beiträge. Sommersemester 2005

  37. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.3 Instandhaltung / Modernisierung Instandhaltungskosten: Kosten, die entstehen für die allgemeine Beseitigung kleinerer Schäden am Anlagevermögen. Nach §3 HOAI zählen zur Instandhaltung z.B. Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes. Beispiel: Beseitigung von witterungsbedingten Fassadenschäden Sommersemester 2005

  38. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.3 Instandhaltung / Modernisierung Modernisierungskosten: Kosten, die entstehen für bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes, einschließlich der dadurch verursachten Instandsetzungen. Erweiterung- und Umbauten sowie reine Instandsetzungen zählen nicht zur Modernisierung. Beispiel: Einsatz einer Sonnenschutzverglasung statt üblicher ungetönter Fenster in einem Bürogebäude Sommersemester 2005

  39. 5. Bewirtschaftung einer Immobilie 5.3 Instandhaltung / Modernisierung Jährlicher Instandhaltungsbetrag der Musterimmobilie: Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien, Höchstsätze gem. § 28 II BV Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt: 7,10 € / m² Insgesamt also: 7,1 €/m² x 230,14 m² = 1.633,99 € Sommersemester 2005

  40. Gliederung • Grundstück / Projektentwicklung • Ausführung / Ausschreibung • Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation • Baustellenkontrolle / VOB • Bewirtschaftung einer Immobilie • Bestandsaufnahme / Modernisierung Sommersemester 2005

  41. 6. Bestandsaufnahme / Modernisierung 6.1 Bestandsaufnahme 6.2 Modernisierungsmaßnahmen 6.3 Wirtschaftlichkeit / Amortisationsrechnung gestrichen Dr. Paul Sommersemester 2005

  42. 6. Bestandsaufnahme / Modernisierung 6.4 Gesamtzusammenfassung / Beurteilung Ergebnis sind die vorangegangenen Ausarbeitungen Quellen: Nachschlagewerk Baubetrieb von A – Z www.baubegriffe.com KBOB Glossar im Internet unter www.bbl.admin.ch/bhb_kbob/immobilienmanagement/00275/?lang=de diverse Skripte der Dozenten Prof. Dr.-Ing. F. Berner, Dr.-Ing. W. Paul, Dip.-Ing. R. Woyczyk, Dipl.-Kfm. M. Sterlepper, Dipl.-Ing. P. Tzeschlock Architekturbüro Burkle + Hahnemann Sommersemester 2005

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