Knight Frank

2. Knight Frank Влияние финансового кризиса в Европе и Америкена рынок недвижимости в России Александр Томкин Руководитель отдела загородной недвижимости Октябрь 2007

3. Knight Frank История ипотечного рынка США • В конце 90-х в США назрела угроза экономического спада, что было связано в том числе с разочарованием инвесторов в рынке информационных технологий. • На этом фоне в 2001-2003 гг. Федеральный Резерв США значительно снижает ставки рефинансирования американских банков. • Финансовые структуры получают возможность выдачи населению более дешевых кредитов. • Закономерным образом рынок ипотеки начинает расти. • В настоящее время объем ипотечного рынка США достигает 58% годового ВВП или 7,6 триллионадолларов.

4. Knight Frank История ипотечного рынка США • Чтобы больше людей могли брать займы, стандарты выдачи кредитов были понижены. Отмечается рост ипотечных закладных категории "subprime" (ипотека для заемщиков с низким уровнем кредитоспособности). • Разрабатываются новые механизмы, позволяющие снизить авансовые платежи → возможность брать более крупные кредиты. • Появляются ипотечные закладные с негативной амортизацией: выплаты не покрывают проценты, так что долг увеличивается с каждым месяцем.

5. Knight Frank Динамика ипотечных ставок на рынке США

6. Knight Frank История ипотечного рынка США • Чем больше семей может позволить себе взять ипотечный кредит, тем выше «платежеспособный» спрос. • Рост цен на рынке недвижимости не заставил себя ждать. • Цены на рынке жилья в США росли вплоть до середины 2006 г.

7. Knight Frank Назревание кризиса • В 2006 г. рост цен на рынке жилой недвижимости замедлился и началась коррекция. • Ряд заемщиков обнаружили, что закладные превышают стоимость домов. Другие в результате роста процентных ставок не смогли продолжать выплаты по закладным. • Снижение цен на жилье и рост ставок привели к тому, что домовладельцам стало сложнее брать средства под залог недвижимости или рефинансировать старые задолженности.

8. Knight Frank Назревание кризиса • Многие ведущие агентства США (в области низкокачественной ипотеки) оказались на грани банкротства. • Кризис стал приобретать международные масштабы весной 2007 г. когда крупнейшая ипотечная компания США (New Century Financial Corporation) ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. • На грани банкротства сначала оказались многие кредитные организации, затем посредники - организации, торгующие облигациями, обеспеченными ипотечным залогом. • Следующие под ударом оказались международные инвесторы и банки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ценные бумаги.

9. Knight Frank Кризис в Великобритании • Один из ведущих банков Великобритании - Northern Rock - оказался на грани банкротства, т.к. за несколько дней его клиенты сняли со счетов значительные суммы вкладов. • Но как таковой ипотечный кризис в Великобритании отсутствует, т.к. сегмент sub-prime составляет в UK 5-6% от всего объема займов ($30 млрд.по сравнению с $830 млрд. в США). • Более того, категория sub-prime заемщиков в Великобритании не имеет крайне отрицательных кредитных историй. • Большинство кредитных продуктов UK имеют фиксированную процентную ставку. • В последние годы цены на недвижимость в UK растут.

10. Knight Frank Рынок ипотеки в России • В России на данный момент отсутствуют масштабные частные инвестиции в недвижимость. • С привлечением ипотеки на российском рынке жилья совершается около 5% сделок. • Объем ипотечного рынка в России составляет 20 млрд. руб, что в 9880 раз меньше чем в США. • В России практически отсутствует рынок ипотечных облигаций, которые в Америке используются для рефинансирования. Опасность невозвратов больше касается потребительского кредитования, а не ипотеки.

11. Knight Frank Возможные риски для российского рынка жилья • Ипотечное кредитование требует «длинных денег». Многие российские банки кредитуются за рубежом. • На фоне финансовой нестабильности на мировом рынке зарубежные финансовые организации повышают ставки, либо урезают кредитование развивающихся стран. • Данные факторы могут обусловить повышение ставок на российском рынке ипотеки.

12. Knight Frank Возможные риски для российского рынка жилья • Повышение ставок может обусловить низкие темпы роста ипотечного рынка в ближайшие годы. Т.е. число заемщиков будет расти не так быстро, что повлияет на объемы «платежеспособного» спроса. • С другой стороны, превышение спроса над предложением уже привело к беспрецедентному росту цен в большинстве российских регионов. Замедление развития ипотечного рынка сбалансирует спрос и предложение, что, возможно, «затормозит» рост цен.

13. Knight Frank Рынок ипотеки в России • Особенность жилого рынка – большинство застройщиков не используют займов, так как не могут привлекать финансирование до получения разрешения на строительство (согласно ФЗ №214). • После получения разрешения на строительство застройщики получают возможность реализации квартир, и, как следствие, практически не нуждаются в помощи банков.

14. Knight Frank Возможные риски для загородного рынка жилья • Повышение ставок ипотечных кредитов может снизит количество потенциальных покупателей загородного жилья. • На загородном рынке повышается спрос на готовые объекты, а продажи на начальных стадиях сокращаются (сегменты бизнес и люкс). • Ряд девелоперов (преимущественно малопрофессиональные и начинающие компании) могут столкнуться с трудностями в получении кредитования. • Данные факторы в совокупности могут привести к демпингу цен на рынке загорода.

15. Africa North America Europe Asia Australia South America Asia Pacific Middle East Knight Frank 165 офисов в 37 странах 6континентов 5300 специалистов 1200 специалистов в Лондоне Продажа и покупка недвижимости на $13,4 млрд.