Download
1 / 28
280 likes | 380 Views
Legislação Aplicável aos Condomínios Principais Desafios do Síndico Aloísio da Silva Lopes Júnior. 1. Introdução ao Temas. 2. Breve Recordação: 2.1. Conceito de Condomínio:
E N D
Legislação Aplicável aos Condomínios Principais Desafios do Síndico Aloísio da Silva Lopes Júnior
1. Introdução ao Temas. 2. Breve Recordação: 2.1. Conceito de Condomínio: (...) O condomínio edilício é definido, como o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que vinculam às unidades autônomas (apartamentos, escritórios, lojas, casas, garagens etc.).
2.2. Assembléia Geral 2.2.1. O jargão “A Assembléia Geral é Soberana” esta correto? 2.2.2. Qual a finalidade da convocação de uma assembléia? 2.2.3. Quais as espécies de assembléia que existem? 2.2.4. Como convoco uma assembléia geral? 2.2.5. A convocação de uma assembléia geral é prerrogativa exclusiva do síndico?
a) Assembléia Geral Ordinária: “Art. 1.350 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e altera o regimento interno. b) Assembléia Geral Extraordinária: “Art. 1.355 – Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”. Assuntos: assuntos de interesse do condomínio, a realização de obras, a necessidade de aprovação e contratação de uma administradora, aplicação de multas a condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, entre outras razões
2.2.6 Principais causas de anulação de uma Assembléia Geral: • a) irregularidade da convocação; • b) irregularidade de deliberação; • c) ausência de quórum específico; • d) abuso na direção dos trabalhos; • e) abuso de direitos; • f) deliberação de matéria não constante na ordem do dia. • Obs: Inexiste causa de anulação quando ocorrer uma das duas condições abaixo: • i) inexiste nulidade sem prejuízo; • ii) a nulidade de uma parte não prejudica a parte válida da assembleia;
2.3. Quóruns para Deliberações: 2.3.1. Quórum Simples: I – Primeira Convocação: presença de pelo menos da metade da fração ideal e voto pela maioria destas frações (Código Civil art. 1.331, §3 e art. 1.332, II); II – Segunda Convocação: maioria dos votos dos presentes na assembléia. Obs.: Importante relembrar que quando a convenção prever que a votação se dará por unidade imobiliária o número de participantes para a deliberação se altera.
2.3.2. Quórum Qualificado ou Especial: Abaixo descrevemos algumas modalidade legais de quóruns especiais: a) Alteração da fachada por um dos condôminos – unanimidade (art. 1.336, Código Civil); b) Imposição de multa que não esteja prevista na convecção 2/3 dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa não prevista por 2/3 dos presentes à assembléia , que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.336, §2); c) Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional, bem como por comportamento antissocial: ¾ dos condôminos restantes, (art. 1.337, Código Civil);
d) Alteração da Convenção: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.351 Código Civil); e) Alteração da destinação do uso: unanimidade; f) Obras: Benfeitorias Voluptuárias (2/3 dos condôminos); Benfeitorias Úteis (voto da maioria do condôminos) e; Benfeitorias Necessárias (podem ser realizadas independentemente de autorização expressa pela assembléia) – (Art. 1.341, incisos I e II e §§s 1, 2, 3 e 4 do Código Civil); g) Construção de novas unidades ou outro pavimento no terreno: unanimidade (Código Civil, art. 1.343); h) Destituição do Síndico: maioria absoluta dos membros da assembléia, ou seja, dos presentes (50% mais um condômino, considerados os presentes à assembléia) convocada por ¼ de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1349, 1.350, §1 e 1.355).
Obs.: Importante destacar que poderá a Convenção Condominial prever quórum diferenciado, entretanto este jamais poderá estipular número de participantes inferior a previsão contida na legislação. 2.3.3. Votação por Maioria Simples. 2.3.4 Votação por Maioria Absoluta. 2.4. Síndico: Art. 1.347 - A assembléia escolherá um síndico, que poderá ou não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
2.4.1. Deveres do Síndico: I – Convocar a assembléia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V – diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigida; IX – realizar o seguro da edificação.
2.5. Conselho Fiscal: Eleito por até dois anos e composto de 03 (três) membros, terão como finalidade precípua a fiscalização das contas apresentadas pelo síndico, emitindo parecer quando da assembleia geral ordinária anual a respeito deste tema (art. 1.356, Código Civil/2002). 2.6. Conselho Consultivo: Poderá o condomínio instituir um conselho consultivo que terá a finalidade de auxiliar o síndico no desenvolvimento de seus afazeres e no cumprimento de seu encargo. Necessariamente estes serão condôminos e eleitos em número de 03 (três), com mandato de até 02 (dois) anos.
2.7. Comissões Especiais: As comissões especiais surgem e são formadas para fins de exaurimento de uma determinada demanda, são formadas por 03 (três) condôminos e o prazo de sua vigência é delimitado pela necessidade momentânea do condomínio. Tomemos como exemplo a necessidade da edificação do telhado da garagem, a assembleia geral pode deliberar pela formalização de uma comissão especial de obras com a finalidade de cotar preços, acompanhar o desenvolvimento do trabalho e formalizar o relato final das principais intercorrências no curso desta determinada necessidade condominial.
Principais Problemas Enfrentados pelos Síndicos Estudos de Casos
Caso 1. Condômino Nocivo ao Condomínio: a) Quem é o condômino antissocial? b) Poder coercitivo do Síndico: i) Advertência Verbal; ii) Advertência por Escrito; iii) Multa Prevista na Convenção Condominial; iv) Multa Prevista no art. 1.337, parágrafo único do Código Civil/2002.
c) Prevê o art. 1.337, parágrafo único do Código Civil/2002: Art. 1337 – (...) Parágrafo Único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
d) O que fazer se apesar da aplicação da multa prevista no parágrafo único do art. 1.337 o condômino antissocial continua a promover reiterados atos nocivos a vida do condomínio?
Decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Condomínio Edilício – Situação criada por morador sargento da polícia militar, que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas antissociais, apesar da multa aplicada e que não paga, construindo, com isso, clima de instabilidade no grupo e uma insegurança grave, devido a seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional. Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica do parágrafo 5 do art. 461, do CPC, inclusive seu afastamento. Interpretação do art. 1.377, do CC. Não provimento (AgIn 513.932-4/3, 4 Câmara de Direito Privado. Des. Relator Ênio Santarelli Zuliani).
Situação: O morador do apartamento 1.002 começa a comercializar produtos Avon, na padaria vizinha a seu imóvel, locadora de vídeo, restaurante e demais localidades entorno do prédio onde você é síndico. Passados alguns meses o negócio começa a crescer e os clientes começam a procurar o morador do apartamento 1.002 em sua residência para fins de aquisição do produto. Incomodado com esta situação alguns condôminos relatam reclamações no livro próprio solicitando providencias. Neste momento se mostra latente uma pergunta: Poderá o síndico intervir nesta situação?
a) São Deveres do Condômino (Art. 1.336 do Código Civil): “Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego ou segurança dos possuidores ou aos bons costumes” E, ainda, prevê o art. 10, inc. III da Lei Federal 4.561/64 Art. 10. É defeso a qualquer condômino: III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; b) Quais as penas aplicáveis pelo síndico nesta situação? E se mesmo advertido e multado conforme convenção condominial o morador continuar a praticar o comércio de produtos, poderá aplicar a esta pessoa as penas inerentes ao condômino nocivo?
Questionamento: Posso cobrar dos condôminos pela utilização das áreas comuns, tais como churrasqueira, salão de festa e academia de ginástica? a) Ausente a previsão de cobrança na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno poderá o síndico instituir sua cobrança? b) Uma vez previsto no Regimento Interno ou na Convenção de Condomínio, mas ausente a estipulação de valores pela utilização de determinadas áreas comuns poderá o síndico convencionar este? c) Como se calcula o valor a ser cobrado pela utilização de uma determinada área comum? d) Não sendo pago o valor estipulado poderá o síndico suspender o evento agendado pelo condômino?
a) A instalação de ar condicionado é obra capaz de alterar a fachada de um prédio? b) A que penas estará sujeito o condômino que promove esta obra sem prévia anuência da assembléia geral? c) O mesmo ocorre no caso de pintura, fechamento de varandas com vidro blindex, colocação de porta de ferro em frente a porta de entrada da unidade imobiliária do condômino?
a) É possível a locação de garagem a outro condômino? E a locação a terceiro estranho ao condomínio? E o empréstimo gratuito da vaga de garagem? b) Espécies de Vagas de Garagem: b.1.) Unidade Autônoma com registro próprio; b.2.) Vaga de garagem proveniente da fração ideal destinada ao condômino titular do direito de propriedade de um determinado apartamento.
