Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
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Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria. Junio, 2007. El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión Política de Inversión Procesos de Inversión. El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria. El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria.

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Presentation Transcript


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

Junio, 2007


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

  • El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

  • Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión

  • Política de Inversión

  • Procesos de Inversión


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

Socios Institucionales

Fondo de

Capital de Riesgo Inmobiliario

  • Aprovechar la buenaevolución macroeconómica de México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas de apoyo gubernamental

  • Aprovechar el exceso de liquidez de inversionistas por productos alternativos de inversión

  • Apalancar las fortalezas de Bancomer en el negocio Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional

  • Potenciar la experiencia en gestión de portafolios de Asset Management Bancomer

  • Continuar con la oferta de productos innovadores que el Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento

Buen Momento Macro y Dinamismo en el Sector

Producto Innovador para Potenciar el Mercado Inmobiliario

+

=


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

INMESP Desarrolladora

S.A. de C.V.

Consejo de Administración

Fondo de Capital de Riesgo

INMESP

Comité de Inversiones

Fideicomiso

S.A

S. de R.L.

A en P

Toma Decisiones de Inversión

Vehículos de Participación

Comité de Seguimiento

Desarrolladores con

Proyectos Inmobiliarios

Control de Proyectos

Grupo BBVA y Bancomer

Productos Innovadores

Inversionistas Sofisticados


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

Palanca de Crecimiento

Fondo Privado

+

Incremento del

+ 5.3 %

Estimado de Viviendas 2007

Estimado de Viviendas 2012

  • Los Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa en el desarrollo económico de México

  • Por ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB

  • El sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de inversiones.


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

Desarrollador aporta:

Fondo Privado aporta:

Estructuración Financiera y Legal

Experiencia Inmobiliaria

Asociación en

Proyectos

Inmobiliarios

Liberación de

Capital

Proyecto, Ubicación y Diseño

Institucionalidad

Permisos y Licencias

Seguimiento y Control

Capital

Capital

Asociación Ganar - Ganar


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado de Inversión?

Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital

Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión

La asociación con el Fondo institucionaliza la inversión

Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores

Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Beneficios del Fondo Privado de Inversión

  • La inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento, promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades adicionales de crecimiento.

Nuevo: mezcla 75/25

Actual: mezcla 80/20

Valor del Capital $100

Valor de Deuda $400

Valor del Negocio $500

Valor del Capital $ 200

Valor de Deuda $ 600

Valor del Negocio $ 800

Un aumento de capital de $100 en una asociación, incrementa el valor de la empresa en $300 y fortalece su balance


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Asset Allocation

Asset Allocation Estratégico y Rangos de Inversión

Asset Allocation Estratégico

Mas de 27,000 Viviendas Económicas*

Mas de 1,800

Viviendas Turismo*

Mas de 2,700

Viviendas Residenciales*

Importes Estimados de Inversión

* Considera apalancamiento de capital del 60%, asociación 50/50, margen netos del 20% y precios para viviendas económica, residencial y turismo de: $250,000, $2,500,000 y $3,000,000, respectivamente.


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Política de Inversión


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Política de Inversión

Estrategia de Inversión

  • Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado inmobiliario mexicano de vivienda:

    • Económica e Interés Social

    • Media y Residencial

    • Turismo

    • Relacionados con vivienda

Horizonte de Inversión

  • Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los restantes de desinversión

Rendimiento Esperado

  • El Fondo buscará invertir en proyectos con alto potencial de retorno

AÑO 1

2008

AÑO 2

2009

AÑO 3

2010

AÑO 4

2011

Fase Inversión

Fase Desinversión

Junio 2007

El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Política de Inversión

Perfil de Riesgo

  • Los criterios de riesgo para la selección de proyectos se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto

Liquidez

  • Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir

Apalancamiento

  • Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el objetivo de maximizar el retorno sobre capital

Vehículos de Inversión

  • Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del proyecto de inversión.

  • Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s, S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.

Destino de los Recursos

  • El capital puede destinarse a cualquier necesidad que requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Estrategia de Diversificación

Objetivo

  • Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y el retorno esperado

Política de Diversificación

  • Diversificación del portafolio invirtiendo en:

    • Vivienda económica e interés social,

    • Vivienda media y residencial,

    • Sector turismo,

    • Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)

  • La política de diversificación estará en función de:

    • Número de proyectos por sector

    • Número de proyectos por geografía

    • Número de proyectos por Asociación/Desarrollador

    • Número de proyectos por segmento de demanda

  • El número total de proyectos en los que se invertirá, estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel nacional

  • Existirá un rango mínimo de inversión del Fondo Privado


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Órganos de Decisión

2

3

1

Comisión Designada por el Consejo

Comité de Inversiones

Comisión Delegada del Comité de Inversiones

  • Máximo Órgano de Decisión

  • Decisiones de Inversión

  • Decisiones de Inversión sujetas a ratificación por Comité de Inversión

  • Autorizar Inversiones de hasta € 30 millones,

  • Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés

  • Autorizarinversiones superiores a € 30 millones

  • Las que supongan activos propiedad del Grupo

  • Que representen más de € 30 millones de inversión con un solo Desarrollador en los últimos 12 meses

  • Autorizar inversiones de hasta € 10 millones,

  • Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés,

  • Que no representen más de € 20 millones de inversión con un solo Desarrollador

  • Mayoría (3 de 4).

  • Todos los integrantes tiene capacidad de veto

  • Se resuelva a este nivel

  • Mayoría (4 de 7).

  • Todos los integrantes tiene capacidad de veto y pasaría a Comisión Designada

  • Unanimidad (3 de 3)

Funciones

Atributos / Nivel de Decisión

Toma de Decisiones


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Proceso de Inversión


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Proceso de Inversión

Proceso Interactivo

  • El éxito del proceso de inversión requiere el trabajo conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado

3 a 4 semanas

Paso 1

Paso 2

4 a 5 semanas

Desarrollador Requiere Capital

BHB/ BANCA DE RELACIÓN

Analiza información/

evalúa proyecto

Paso 4

Paso 3

Autoriza Comité

Inversión

Seguimiento

Implementación

y ejecución

Horizonte Proyecto

4 a 5 semanas

Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Proceso de Inversión

  • El Desarrollador contacta a BHB o su Banca de Relación solicitando Capital del Fondo Privado

  • Desarrollador entrega información preliminar para evaluación previa del Proyecto

  • Se procede a la pre-aprobación en función de lineamientos generales y análisis de información previa

Paso 1

BHB/ BANCA DE RELACIÓN

Desarrollador Requiere Capital

Paso 2

  • Fondo Privado valida la información que soporta la inversión (Due Dilligence)

  • Inicio de la estructura, definiciones y negociación Términos y Condiciones de Asociación

  • Se prepara presentación a Órganos de Decisión y se sanciona la operación, siguiendo la Metodología de Valuación

Autoriza Comité

Inversión

Análisis información/

evalúa proyecto


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Proceso de Evaluación e Inversión

Análisis Preliminar

Proceso de Análisis Preliminar y Due Dilligence

Variables a Analizar

Análisis Preliminar

  • Calidad del Proyecto

  • Riesgos y Probabilidad

  • Calificación Preliminar

  • Rentabilidad

  • Estructura Financiera

  • TyC de Asociación

Información

Básica

Desarrollador

Ubicación

Análisis

Cualitativo

Mercado

Análisis

Preliminar

Técnico / Legal

Due Dilligence

  • Confirmación Supuestos

  • Riesgos y Probabilidad

  • Calificación Definitiva

  • Rentabilidad Esperada

  • Estructura Financiera

  • Estructura Asociación

Participantes

Información

del Mercado

Análisis

Cualitativo

Análisis Cuantitativo


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Proceso de Inversión

Paso 3

  • Aprobación del Comité de Inversiones

  • Definición final de la estructura jurídica de asociación

  • Suscripción de la documentación legal que soporta la inversión

  • Definición definitiva de las estructuras de control y toma de decisiones

  • Desembolso de la inversión

INMESP Implementación y Ejecución

Paso 4

  • Intervención a profundidad del Fondo Privado en el seguimiento del desarrollo.

  • Consta de tres etapas básicas:

    • Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad, detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias.

    • Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de avances de obra, control contra presupuestos monetarios y materiales, y controles de calidad

    • Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega, revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre

INMESP

Seguimiento


Fondo privado de inversi n inmobiliaria

Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

Benéfico para los diferentes participantes

Talento de los Desarrolladores Inmobiliarios

Apoyos del Gobierno

Capital de Fondos Privados y Banca

+

+

=

  • Disminución en el déficit de vivienda

  • Crecimiento en el empleo

  • Crecimiento Económico

  • Mejoras en el BIENESTAR

Asociación Ganar - Ganar


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